复星地产基金融资设想
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➢ 建立融资预审小组，成员包括：复星集团领导、地产控股领导、地产控股 财务资金部、法务部、基金部、各产品线相关业务负责人。
2－2 地产板块目前已发基金列表
2－3目前地产板块组织架构
•百度文库金规模30亿
•基金规模52亿
3、多点对接高端LP，募集无序
•1
•各产品线分别派员对接高端LP
•2 • 不利于各类优质LP投资人持续投资复星基金
•3
•不利于提升复星基金品牌在市场上知名度
4、激励机制有待尽快完善
➢尚未有统一的基金激励机制 ➢不利于调动各团队的积极性
• 102 • 18
•2013 • 1483 • 326 • 193 • 25
•2014 • 2140 • 542 • 401 • 35
•2015 • 2880 • 777 • 1032 • 99
•2020 •展望 • 5200
• 1500
• 2250
• 200
3、发展规模
▪在未来发展中，无论是管理资产规模 还是利润规模都将占复星集团“万亿资 产、三百亿利润”的半壁江山 ▪还有八年零四个月，时间紧，任务重 ▪必须高起点布局，创造性工作，全面 提高投融管退的能力
二、复星地产板块融资现状分析
•1、目前融资结构分布不够合理
信贷融资 125.26亿 55.18％
基金
资本市场融资
小计
82.9亿
36•3.562.5％2 ％
18.84亿 8.3％
227亿 100％
2、基金业绩分散于不同主体，不满足险资投资要求
➢基金业绩无法合 并计算 ➢不能满足保险等 大型机构LP的投资 需求
2－1 保险资金对股权投资基金的要求
•根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》：
➢保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构的资本要求，调 整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。 ➢管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验。 ➢拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相 关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。
第二步（2015-2020）
•复星
•复星地产控股集团
•星浩
•利源
•星颐
•GP4
•…
母
基
金
•子基金 •子基金 •子基金 •子基金
1
2
3
4
•…
•项目1 •项目2 •项目3 •项目4
•…
关于地控板块组织架构改造的说明
▪本次组织架构改造，仅为融资所需 ▪原则上，不改变原有管控方式
整合的优点：
➢使整个地产板块能够合并计算业绩，有利于更好地对接大 型机构投资者
•5、多条产品线有基金募集需求
•I •星豫资本 计划年底前5亿、明年15亿
•II •星浩资本 计划明年55亿
•即将发行基金
•III •星颐 资本 计划今年5.5亿、明年1亿 •IV •星泓资本 计划明年15亿
•V •浙商建业和养生地产 计划编写中
•需要协调有序发行，避免募集冲突
三、实现地产板块基金募集解决路径
•控股
全球一流的地产投资集团
•2、实现逻辑-复星集团
•复星集团
•持续对接 长期、低成 本、全球化 的优质资本
•持续寻找 低风险、 高回报、 可持续的 投资机会
•2、实现逻辑-复星地产
•融资
•能力建设 •形成结果 •有效退出
•持续对接 •偏好地产 的长期、低 成本、多类 别、全球化 资本
•主题化地产产品线孵化能力 •地产企业家对接合作能力 •项目开发关键节点控制能力 •项目成本控制能力 •商业资产整合管理能力 •全球地产企业并购能力 •以现金流为基础的产品规划能力 •持续引进培养地产专业管理人才能 力
复星地产基金融资设想
2020年7月7日星期二
•目录
一、复星地产板块发展战略解析 二、复星地产板块融资现状分析 三、实现地产板块基金募集解决路径 四、总结及下阶段工作计划
一、复星地产板块发展战略解析
1、定位清晰——全球一流的地产投资集团 （多产品线、全产业链）
• 复星集团
•全球一流的投资集团
•复星地产 •
•4、结合四个维度 •做进一步思考
•4－1 结合四个维度
•投
➢产品定位清晰 ➢地域布局清晰 ➢决策管理明确
决策管理： 投资预审 投资决策委员会
•4－2 结合四个维度
•管
➢地产板块决策事项（新37条） ➢两翼人才的建设
•4－3 结合四个维度
•退
• 下阶段研究重点
•4－4 结合四个维度
•融
• 本次解决重点
➢截至2012年6月末地产板块净资产规模246.7亿，整合后一 方面可以成为一个新的、规模较大的融资主体，另一方面 将来也可为各产品线融资提供担保
➢有利于提升复星地产行业内排名，有助于品牌建设
➢有利于为复星地产将来整体上市做准备
2、建立协调机制——融资预审
➢ 《融资预审》的内容包括但不限于基金融资、保险融资、信托融资、保理 融资、委托贷款、并购贷款、经营性物业贷款、债券融资等融资事项，不包括 一般项目开发贷、产品线日常向银行借入的流动资金贷款、证券市场融资以及 以参与管理为目的的合资合作活动。
1.1组织机构改善，合并计算业绩 （现有组织架构）
1.2组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构;初步设想,获批 推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）
第一步（2013年）
•复星
•复星地产控股集团
1.3组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构初步设想;获批 推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）
•......
•形成管控体 系清晰、全 产业链、多 产品线的地 产集团
•整体或 分拆通过 上市、股 权出让、 项目出让 、reits等 退出
•3、发展规模
2015与2020年的定量挑战目标
•复星地产挑战口 径（亿元）
•2012
•管理下资产
• 938
•管理下基金
• 151
•管理下营收
•归属复星 •净利润
➢ 融资预审会主要涉及的内容：1、上会的要件和格式是否完整及准确使用； 2、融资结构、期限是否合理；3、成本是否最优、担保方式是否合理；4、融 资机构是否符合战略定位；5、基金融资事项中的GP的出资比例、资金投向、 预期收益、管理费率、基金规模、期限、交易结构、风控措施、退出方案等是 否合理；6、保险融资事项中的项目情况、信用增信方式、融资利率、规模、 期限、退出方案等；7、信托融资事项中的信托规模、资金投向、预期收益、 期限、还款及分配方式、信托费用、风控措施、信托结构等是否合理。
2－2 地产板块目前已发基金列表
2－3目前地产板块组织架构
•百度文库金规模30亿
•基金规模52亿
3、多点对接高端LP，募集无序
•1
•各产品线分别派员对接高端LP
•2 • 不利于各类优质LP投资人持续投资复星基金
•3
•不利于提升复星基金品牌在市场上知名度
4、激励机制有待尽快完善
➢尚未有统一的基金激励机制 ➢不利于调动各团队的积极性
• 102 • 18
•2013 • 1483 • 326 • 193 • 25
•2014 • 2140 • 542 • 401 • 35
•2015 • 2880 • 777 • 1032 • 99
•2020 •展望 • 5200
• 1500
• 2250
• 200
3、发展规模
▪在未来发展中，无论是管理资产规模 还是利润规模都将占复星集团“万亿资 产、三百亿利润”的半壁江山 ▪还有八年零四个月，时间紧，任务重 ▪必须高起点布局，创造性工作，全面 提高投融管退的能力
二、复星地产板块融资现状分析
•1、目前融资结构分布不够合理
信贷融资 125.26亿 55.18％
基金
资本市场融资
小计
82.9亿
36•3.562.5％2 ％
18.84亿 8.3％
227亿 100％
2、基金业绩分散于不同主体，不满足险资投资要求
➢基金业绩无法合 并计算 ➢不能满足保险等 大型机构LP的投资 需求
2－1 保险资金对股权投资基金的要求
•根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》：
➢保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构的资本要求，调 整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。 ➢管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验。 ➢拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相 关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。
第二步（2015-2020）
•复星
•复星地产控股集团
•星浩
•利源
•星颐
•GP4
•…
母
基
金
•子基金 •子基金 •子基金 •子基金
1
2
3
4
•…
•项目1 •项目2 •项目3 •项目4
•…
关于地控板块组织架构改造的说明
▪本次组织架构改造，仅为融资所需 ▪原则上，不改变原有管控方式
整合的优点：
➢使整个地产板块能够合并计算业绩，有利于更好地对接大 型机构投资者
•5、多条产品线有基金募集需求
•I •星豫资本 计划年底前5亿、明年15亿
•II •星浩资本 计划明年55亿
•即将发行基金
•III •星颐 资本 计划今年5.5亿、明年1亿 •IV •星泓资本 计划明年15亿
•V •浙商建业和养生地产 计划编写中
•需要协调有序发行，避免募集冲突
三、实现地产板块基金募集解决路径
•控股
全球一流的地产投资集团
•2、实现逻辑-复星集团
•复星集团
•持续对接 长期、低成 本、全球化 的优质资本
•持续寻找 低风险、 高回报、 可持续的 投资机会
•2、实现逻辑-复星地产
•融资
•能力建设 •形成结果 •有效退出
•持续对接 •偏好地产 的长期、低 成本、多类 别、全球化 资本
•主题化地产产品线孵化能力 •地产企业家对接合作能力 •项目开发关键节点控制能力 •项目成本控制能力 •商业资产整合管理能力 •全球地产企业并购能力 •以现金流为基础的产品规划能力 •持续引进培养地产专业管理人才能 力
复星地产基金融资设想
2020年7月7日星期二
•目录
一、复星地产板块发展战略解析 二、复星地产板块融资现状分析 三、实现地产板块基金募集解决路径 四、总结及下阶段工作计划
一、复星地产板块发展战略解析
1、定位清晰——全球一流的地产投资集团 （多产品线、全产业链）
• 复星集团
•全球一流的投资集团
•复星地产 •
•4、结合四个维度 •做进一步思考
•4－1 结合四个维度
•投
➢产品定位清晰 ➢地域布局清晰 ➢决策管理明确
决策管理： 投资预审 投资决策委员会
•4－2 结合四个维度
•管
➢地产板块决策事项（新37条） ➢两翼人才的建设
•4－3 结合四个维度
•退
• 下阶段研究重点
•4－4 结合四个维度
•融
• 本次解决重点
➢截至2012年6月末地产板块净资产规模246.7亿，整合后一 方面可以成为一个新的、规模较大的融资主体，另一方面 将来也可为各产品线融资提供担保
➢有利于提升复星地产行业内排名，有助于品牌建设
➢有利于为复星地产将来整体上市做准备
2、建立协调机制——融资预审
➢ 《融资预审》的内容包括但不限于基金融资、保险融资、信托融资、保理 融资、委托贷款、并购贷款、经营性物业贷款、债券融资等融资事项，不包括 一般项目开发贷、产品线日常向银行借入的流动资金贷款、证券市场融资以及 以参与管理为目的的合资合作活动。
1.1组织机构改善，合并计算业绩 （现有组织架构）
1.2组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构;初步设想,获批 推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）
第一步（2013年）
•复星
•复星地产控股集团
1.3组织机构改善，合并计算业绩（改造后的组织架构初步设想;获批 推进后,需制订专项方案再上会,组织专门团队落地）
•......
•形成管控体 系清晰、全 产业链、多 产品线的地 产集团
•整体或 分拆通过 上市、股 权出让、 项目出让 、reits等 退出
•3、发展规模
2015与2020年的定量挑战目标
•复星地产挑战口 径（亿元）
•2012
•管理下资产
• 938
•管理下基金
• 151
•管理下营收
•归属复星 •净利润
➢ 融资预审会主要涉及的内容：1、上会的要件和格式是否完整及准确使用； 2、融资结构、期限是否合理；3、成本是否最优、担保方式是否合理；4、融 资机构是否符合战略定位；5、基金融资事项中的GP的出资比例、资金投向、 预期收益、管理费率、基金规模、期限、交易结构、风控措施、退出方案等是 否合理；6、保险融资事项中的项目情况、信用增信方式、融资利率、规模、 期限、退出方案等；7、信托融资事项中的信托规模、资金投向、预期收益、 期限、还款及分配方式、信托费用、风控措施、信托结构等是否合理。