金丝雀码头案例
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投资/开发 建设 招商
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
7,000
13,000
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
2
首都边缘区案例研究
金丝雀码头概况
由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区
金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型， 港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了 区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务 基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。 占地面积(平米)： 办公面积(平米)： 商业面积(平米)： 酒店客房( 间 )： 工作人口( 人 )： 年客流量(人次)： 约 390,000 约 1,400,000 约 55,000 约 1,000 近 100,000 约 26,000,000
1970年代
1980-2000年代
2010年代
未来规划
200m
数据来源: DTZ Consulting
3
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间
起步/融资 1980-1981 1982-1985
完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商 港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立 •Isle of Dogs成为企业特区 •在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出 •Olympia & York接手开发 •Canary Wharf开发协议签署 •Newham Compact 签订 •Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准 Canary Wharf的建设开始 One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成 第一个租户(State Street)迁入Canary Wharf Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理 Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理 •27 家商店和餐厅 •DLR线开始夜间服务 •Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed Jubilee延长线开工建设 10,200 •42 家商店和餐厅 •DLR线开始周末服务 图例
第二部分 燕郊区域发展研究
燕郊区位优势分析 北Leabharlann Baidu的城市发展与燕郊的角色 首都边缘区案例研究
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com
首都边缘区案例研究
导言
研究目的
本篇案例研究的目的主要集中于研究发达国家中经济化程度较高的首都边缘区在首都出现郊区化时的发展历程以及现 状，来对燕郊的发展总结指导性经验与设定未来的预期。
大伦敦地区地图
伦敦主要商务区分布
King’s Cross Camden
Canary Wharf
Mid Town Paddington
City East City Docklands
Canary Wharf
West End Kensington
Southwark
数据来源: DTZ Consulting
案例选取标准 1. 位于发达国家首都的边缘地区，与燕郊在区位上相似，属于城市郊区化过程中的人口疏散中心； 2. 区域发展成熟，经济化程度较高，能够承担城市某一产业的支撑功能；
3. 功能全面，区域内实现产业、居住、商业等功能的首都卫星城型区域。
案例选取
结合以上三个标准，本篇案例研究将选取位于英国伦敦内城边缘区域的，由远离城市中心区的废旧码头经过30多年的 发展而成为伦敦第二金融中心的金丝雀码头（Canary Wharf）作为案例进行研究。
1999
2000
Canada Place购物中心开业
35,000
2001 2002 2003 2004
1万平米的锐步运动俱乐部开业
55,000 •9万平米的Jubilee广场开业 •区域的商店及餐饮已超过200家 图例 61,000
投资/开发 建设 招商
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
配套/服务
5
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
配套/服务
4
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/成熟 1996 1997 1998
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
1
首都边缘区案例研究
金丝雀码头（Canary Wharf）概况
位于城市东部边缘，传统商务区之外
伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。 内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融 城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三 个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新 兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物 业总量占港区的约75%。
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
7,000
13,000
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
2
首都边缘区案例研究
金丝雀码头概况
由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区
金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型， 港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了 区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务 基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。 占地面积(平米)： 办公面积(平米)： 商业面积(平米)： 酒店客房( 间 )： 工作人口( 人 )： 年客流量(人次)： 约 390,000 约 1,400,000 约 55,000 约 1,000 近 100,000 约 26,000,000
1970年代
1980-2000年代
2010年代
未来规划
200m
数据来源: DTZ Consulting
3
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间
起步/融资 1980-1981 1982-1985
完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商 港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立 •Isle of Dogs成为企业特区 •在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出 •Olympia & York接手开发 •Canary Wharf开发协议签署 •Newham Compact 签订 •Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准 Canary Wharf的建设开始 One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成 第一个租户(State Street)迁入Canary Wharf Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理 Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理 •27 家商店和餐厅 •DLR线开始夜间服务 •Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichmann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed Jubilee延长线开工建设 10,200 •42 家商店和餐厅 •DLR线开始周末服务 图例
第二部分 燕郊区域发展研究
燕郊区位优势分析 北Leabharlann Baidu的城市发展与燕郊的角色 首都边缘区案例研究
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com
首都边缘区案例研究
导言
研究目的
本篇案例研究的目的主要集中于研究发达国家中经济化程度较高的首都边缘区在首都出现郊区化时的发展历程以及现 状，来对燕郊的发展总结指导性经验与设定未来的预期。
大伦敦地区地图
伦敦主要商务区分布
King’s Cross Camden
Canary Wharf
Mid Town Paddington
City East City Docklands
Canary Wharf
West End Kensington
Southwark
数据来源: DTZ Consulting
案例选取标准 1. 位于发达国家首都的边缘地区，与燕郊在区位上相似，属于城市郊区化过程中的人口疏散中心； 2. 区域发展成熟，经济化程度较高，能够承担城市某一产业的支撑功能；
3. 功能全面，区域内实现产业、居住、商业等功能的首都卫星城型区域。
案例选取
结合以上三个标准，本篇案例研究将选取位于英国伦敦内城边缘区域的，由远离城市中心区的废旧码头经过30多年的 发展而成为伦敦第二金融中心的金丝雀码头（Canary Wharf）作为案例进行研究。
1999
2000
Canada Place购物中心开业
35,000
2001 2002 2003 2004
1万平米的锐步运动俱乐部开业
55,000 •9万平米的Jubilee广场开业 •区域的商店及餐饮已超过200家 图例 61,000
投资/开发 建设 招商
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
配套/服务
5
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
配套/服务
4
首都边缘区案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/成熟 1996 1997 1998
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
1
首都边缘区案例研究
金丝雀码头（Canary Wharf）概况
位于城市东部边缘，传统商务区之外
伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。 内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融 城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三 个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新 兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物 业总量占港区的约75%。