签订直管公房承租权转让协议能否反悔

专业房产律师靳双权评析一件公房承租权转让案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起出卖公房承租权反悔的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

涉案房屋系房管中心的公房，该房屋由魏然承租，双方签订有《公有住宅租赁合同》。2005年5月，该房屋管理中心与魏然签订了《直管公房转让协议书》，约定魏然将其承租房屋的承租权转让给房管中心，承租权价格为28万。上述协议签订后，房管中心向魏然支付了全部房屋承租权转让金，但魏然收取该款后表示不再履行该协议，并退还房管中心10万元。2006年10月，房管中心曾将魏然诉至法院，要求继续履行双方所签协议。在原审法院主持下双方达成调解协议，魏然同意于2006年12月16日前退还房管中心补偿款18万元，否则双方继续履行该协议。但是魏然并未如期退还上述款项。

2007年10月，房管中心起诉至法院请求判令魏然腾房。但是一审法院审理期间，魏然经传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法进行了缺席判决。

二、法院审理

法院审理后认为：根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。魏然经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，是为其放弃了答辩和质证的权利。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当依约履行各自的义务，根据已查明的事实，转让协议系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。房管中心通过向魏然支付补偿款的方式收回魏然承租的公房使用权，双方的公有住房租赁合同已经因此解除。魏然收

取了房管中心的补偿款，应当将诉争房屋交付房管中心。现其不再同意履行原协议的行为，违法了双方的约定。魏然继续占用诉争房屋已经于法无据。故房管中心要求魏然继续履行协议，将剩余10万元交付魏然，并要求魏然将诉争房屋的诉讼请求，理由正当。

法院判决后，魏然不服，上诉至二审法院称现同意返还剩余款项，不同意返还房屋，希望房管中心给予一定期限将钱款返还。另称，一审中的主体不当，因为房屋是分配给魏然父亲的，只是写的魏然的名字。二审法院审理认为：魏然在收取房管中心的转让费后，拒绝履行义务，已经构成违约。之前达成协议将，魏然将钱款返还房管中心，但是魏然违反其承诺没有履行付款义务，完全是魏然的过错。魏然称房屋是其父亲的，但是并未提交证据，不予采信。

三、法院判决

一审判决：

魏然在法院生效判决后7日内将诉争房屋腾空。房管中心于收回房屋时向魏然支付补偿款10万元。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

1、依法成立的合同对当事人具有法律约束力

《合同法》第8条明确规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依法成立的合同对当事人具有相当于法律的效力，即法律约束力。这种约束力由国家强制力为后盾，是不容置疑的。“依法成立”，是指合同在各方面都符合法律的而要求，具体说在合同主体、合同内容、合同形式等方面都合法。合同是两个或者两个以上的当事人处于设立、终止、变更债权债务关系的目的而设立的。合同一经依法成立，其中约定的权利义务便在法律上生效，合同当事人必须接受它的约束。合

同约定的义务，在法律上被视为一种债权债务，它们与法律直接规定的权利义务在效力上相同。合同的法律约束力来源于法律的赋予，或者说合同的法律效力不是当事人的意志所固有的，而是由于当事人的意志符合国家的意志，因此国家赋予当事人的意志以拘束力。只有当事人的意志符合国家的要求，符合法律的要求，当事人的意志才与国家意志相一致。也就是说，只有依法成立的合同才具有法律约束力，不是依法成立的合同没有法律约束力。

合同的约束力表现在：（1）自合同正式成立起，合同当事人都要接受合同的约束。一方面，要按照合同的约定全面履行自己的义务，另一方面，有权要求对方当事人履行合同义务。（2）如果情况发生变化，需要变更或者解除合同，应该协商解决，任何一方当事人不得擅自变更或解除合同，否则可能构成违约行为。（3)除不可抗力等法律规定的情形外，当事人不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，要承担违约责任。（4)合同书是一种法律文书，当当事人发生合同纠纷时，合同书就是解决纠纷的根据。当事人之间的争议，应当按照合同条款的规定协商解决，协商不成的，可以向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。

本案中，魏然与房管中心所签合同属于依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同一经签订，没有法律上允许的原因，魏然想反悔是不受法律所支持的。

2、能够继续履行的合同守约方可以要求强制履行

本案中，魏然与房管中心所签合同约定魏然应将诉争房屋腾空后交付房管中心，但魏然无正当理由拒绝履行，房管中心向人民法院请求魏然继续履行合同。如果一方当事人不愿意履行合同，那么合间的另外一方当事人是否可以要求继续履行呢？还是说由违约当事人来赔偿损失也可以？这要看守约方的意思和合同本身的性质和情况。

《合同法》笫110条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，且有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行成者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条规定了非金钱债务的违约责任，体现在两个方面，一为继续履行，二为赔偿损失。所谓非金钱债务，是指除了金钱作为标的的债务以外的债务，这类债务的标的包括金钱以外的物、行为和智力

成果。“要求履行”，是指当事人一方要求未履行义务的另一方当事人继续履行合同，如果另一方当事人坚持不履行，还可以强制履行。强制履行是由法院运用国家强制力，达到迫使债务人履行债务的效果，以实现保护民事权利之目的的行为。强制履行，就债务而言，是不履行债务的效果；就债权而言，是对债权的救济。因为这种救济是通过法院行使司法审判权实现的，故称为司法救济，也称为公力救济。公力救济与私力救济相对应。在我国，强制执行是一种可供选择的违约救济方式，在违约出现时，只要实际履行尚属可能，非违约方即可以要求强制履行。

强制履行的救济权行使要满足以下几个条件:一方有违约行为，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定; 由非违约方即债权人在合同期限内提出由违约方继续履行合同的要求，当然是否提出强制履行是非违约方的权利；违约方能够继续履行合同，也就是说合同不是不能继续履行。不能履行包括法律上或者事实上的不能履行。法律上的不能履行是指因为法律的原因不能履行，如买卖法律上禁止买卖的毒品；事实上的不能履行是指因为自然法则而使履行行为成为不可能，如因暴雨冲绔桥梁而不能将货物送达目的地；合同的标的物在市场上是难以获得相同的，即合同标的物为特定的无法替代的物或者不能以金钱计价的物。合同有强制履行的可能，这包括两方面内容，其一是不能违背合同性质和法律规定，如委托合同、合伙合同这样具有人身性质的合同从性质上考虑不能强制履行，其二履行费用不能过高，履行费用过高必然增加履行合同的成本，对债务人也不利，不能强制履行。