商业地产投资手册课件
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商业地产投资手册1027179386
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内部培训资料、不得私自外传！
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内部培训资料、不得私自外传！
5. 北 京 房 地 产 已 家 无 存 粮
北京年消化量为23万套，而可售存量房目前仅8万套（商业地产占10%，约8000 套） ，低于半年的商品房存量，市场供需极不平衡。
北京市商品房存量
150,000 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000
商业地产
——中国的投资方向
1
内部培训资料、不得私自外传！
一、商业地产是最好的投资渠道
经济增长 = 商业地产升值
商业地产与企业挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办 公，更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。 中国的GDP增速必须高于8%，否则就会有大量企业亏损。预计今年中 国GDP增速将达到10-11%。
财富聚集的地方，有更多财富机会 国企的特点：消费能力强
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内部培训资料、不得私自外传！
6. 最 后 的 机 会
东二环两侧高档办公林立，已经没有可开发的土地。 东二环是国企聚集之地，如果不是金融危机，SOHO中国这样的上市公司 也很难得到如此核心位置的土地。 北京预计将于今年出台政策限制核心区商业地产散售，未来核心区将没有 可以散售的商业地产。
2007 新增贷款(万亿)
内部培训资料、不得私自外传！
2008 4.9
2009 10
2010 8
3.6
5
政策不断打压住宅，迫使资金转投商业地产。 商业地产升值幅度相对低，不存在泡沫，更加吸引资金投资。
09年以来住宅价格上涨了80%，而商业地产价格只上涨了20-30%
6
内部培训资料、不得私自外传！
商业地产基础手册
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同
客户覆盖面 广
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
定价销售和 开架面售
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
本报告是严格保密的.
专业店 代表品牌：百安居
p品牌特点 n先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 p经营策略 n低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益 p发展状况 n截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商 店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武 汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在 30多个城市开设100家商店。
B1 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食
本报告是严格保密的.
天虹百货
天虹百货
p品牌特点 n集 团：中国一航 成立时间：1984年 n经营方式：中外合资 n全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 n荣 誉：连续7年中国零售百强 p经营模式、理念 n模 式：“百货+超市+X n天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 n天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” p发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币
购物中心 购物中心
n功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
最新商业地产培训课件资料讲课教案
仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营, 以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态。如沃尔玛 山姆店、正大万客隆、麦德龙
百货or超市
超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为
导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主；
我国著名的商业街：
北京：王府井、西单、前门、 上海：南京路、 天津：滨江道、和平路 南京：新街口 苏州：前街、石路 杭州：延安路、湖滨路 长春：重庆路 重庆：解放碑 厦门：中山路
济南：泉城广场 广州：北京路、上下九路 深圳：华强路 香港：中环、铜锣湾、旺角 沈阳：中街 哈尔滨：中央大街、建设街 大连：天津街 成都：春熙路 武汉：江汉路
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11”
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。
六、什么叫超市？分类怎样？
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品, 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商 品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超 市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳
五、什么叫业态？
■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选 择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、 价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态。 ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态 即形状，它是达成效能的手段。 ■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指 零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
百货or超市
超市重实惠，百货重形象； 超市重价格，百货重价值； 超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为
导向 ; 超市重商品本身，百货重品牌也重附加值； 超市以DM彩报，堆头，端架为主；
我国著名的商业街：
北京：王府井、西单、前门、 上海：南京路、 天津：滨江道、和平路 南京：新街口 苏州：前街、石路 杭州：延安路、湖滨路 长春：重庆路 重庆：解放碑 厦门：中山路
济南：泉城广场 广州：北京路、上下九路 深圳：华强路 香港：中环、铜锣湾、旺角 沈阳：中街 哈尔滨：中央大街、建设街 大连：天津街 成都：春熙路 武汉：江汉路
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11”
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。
六、什么叫超市？分类怎样？
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品, 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商 品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。
大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超 市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳
五、什么叫业态？
■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选 择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、 价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态。 ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态 即形状，它是达成效能的手段。 ■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指 零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
商业地产培训 ppt课件
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实际上是一致的 ，
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PRRT 1 何为商业地产？——九大业态介绍
1. 百货店
Department store(Dept．)
概念
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、 管理、运营的零售业态
特点
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式
商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
ppt课件
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PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本 概念
单一建筑体，独立于其他商业建筑
如住宅底层商铺
地下商业街，多由人防工程改造而成 多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起 如小卖部、便利店、食品店、粮食店 菜市场、超市等 购物中心 中心商业街 提供不同类型货品和服务的综合性场所
服装和饰品店 服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等
家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等
采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全
华润中心万象城项目招商手册PPT课件( 41页)
商圈。
沙坪坝商圈
345
观音桥商圈
8 10
7 9
本案
华润大厦6 2期
杨家坪商圈
12
解放碑商圈
南坪商
1 时代广场 4 龙湖北城天街 7 龙湖时代天街 10 英利大坪项目
万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者 带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃 至改变城市的商业格局。
万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载 体。
杭州·万象城
2、重庆华润中心概况
城市概况 重庆市位于中国西南地区，占地8.2万平方公里，人
口约3200万，其中主城人口约700万，是中国目前行 政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型 城市。
城市定位 中国四个直辖市之一，中国五大中心城市之一，中国
西部地区最大的综合城市之一。
重庆两江新区是继上海浦东和天津滨海新区之后中国 的第三个副省级新区。重庆西永保税区是内陆第一个， 国内最大的综合保税区。
华润 集团。
深圳·万象城
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开 发商之一。
1996年于香港联合交易所上市，2009年被纳入香港恒生指数成分股，成为香港43 只蓝筹股之一，也成为内地楼市风向标的重要代表。
截至2010年6月，公司总资产超过1,087亿港元，净资产超过409亿港元，是中国 地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截至目前，华润置地已进入 中国内地35个城市，正在发展项目超过60个。
截至2010年，全年实现综合营业额257.29亿港元，收租物业和物业管理营业额达 到17.77亿港元。
沙坪坝商圈
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观音桥商圈
8 10
7 9
本案
华润大厦6 2期
杨家坪商圈
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解放碑商圈
南坪商
1 时代广场 4 龙湖北城天街 7 龙湖时代天街 10 英利大坪项目
万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者 带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃 至改变城市的商业格局。
万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载 体。
杭州·万象城
2、重庆华润中心概况
城市概况 重庆市位于中国西南地区，占地8.2万平方公里，人
口约3200万，其中主城人口约700万，是中国目前行 政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型 城市。
城市定位 中国四个直辖市之一，中国五大中心城市之一，中国
西部地区最大的综合城市之一。
重庆两江新区是继上海浦东和天津滨海新区之后中国 的第三个副省级新区。重庆西永保税区是内陆第一个， 国内最大的综合保税区。
华润 集团。
深圳·万象城
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开 发商之一。
1996年于香港联合交易所上市，2009年被纳入香港恒生指数成分股，成为香港43 只蓝筹股之一，也成为内地楼市风向标的重要代表。
截至2010年6月，公司总资产超过1,087亿港元，净资产超过409亿港元，是中国 地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截至目前，华润置地已进入 中国内地35个城市，正在发展项目超过60个。
截至2010年，全年实现综合营业额257.29亿港元，收租物业和物业管理营业额达 到17.77亿港元。
《商业地产招商培训》课件
以多样化、个性化、体验化为主要发展趋 势，满足消费者的不同需求。
明确项目的价值主 张，并有效地传递 给潜在客户，吸引 其合作。
招商案例分析
案例一：商业综合体招商
通过打造多样化的商业体验， 吸引不同类型的商家入驻，提 高商业综合体的吸引力。
案例二：商业街区招商
通过打造特色文化街区，吸引 年轻人群和创意品牌入驻，提 升商业街区的活力。
案例三：购物中心招商
通过引进知名品牌和举办活动， 吸引人流，提升购物中心的知 名度和销售额。
商业地产的种类
商业地产包括零售商业、办公商业、餐饮商 业等不同的种类。
商业地产的市场前景
商业地产的市场前景广阔，随着人们对消费 体验和生活品质要求的提高，商业地产将持 续发展。
招商流程和技巧
1
谈判与谈判技巧
2
掌握谈判技巧，建立良好的合作关系，
并达成互利的合作协议。
3
寻找客户
了解目标客户群体，并使用市场调研 和营销手段寻找潜在客户。
合同签订与订单落地
确保合同签订过程顺利进行，并落实 订单，确保项目顺利进行。
招商技巧
营销策略
制定切实可行的营 销策略，吸引潜对手 的优势和劣势，制 定有效的竞争策略。
客户需求分析
了解客户的需求和 偏好，根据其需求 定制个性化的招商 方案。
价值主张和 价值传递
商业地产招商的策略与创新
商业地产招商策略
根据不同项目的特点和市场需求，制定详细的招商策略，确保项目的成功。
商业地产招商创新
不断创新招商模式、营销策略和客户需求，适应市场的变化和发展。
结论
1 商业地产招商的未来展望
2 商业地产招商的发展趋势
随着经济的发展和人民生活水平的提高， 商业地产招商将持续发展。
商业地产知识培训课件(ppt 46页)
运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源， 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV 娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
商业房地产招商手册商场商铺招商融资计划书PPT模板
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6
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4
3
2
1
0 类别 1
类别 2
类别 3
类别 4
系列 1
系列 2
系列 3
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商业地产投资PPT课件
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ＴＨＥ ＥＮＤ 谢谢聆听！
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三、 红星美凯龙投资风险论
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21
做房地产，是风险和野性的精神
——摘自万科董事长王石《道路与梦想》
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假如有如果……
假如十几年前你凑钱前买了一套房子现在可能赚了十几倍； 假如十几年前你一咬牙买了一块地，你可能赚了几十倍； 假如十几年前你纯属好玩买了什么名家字画可能赚了上百倍； 假如十几年前你不务正义买了什么古董，现在可能赚了几百倍； 假如十几年前你听党的话支持改革开放买了新鲜上市的股票，你可能赚 了上千倍……。 这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有钱放在保险箱里 或存在银行（其实差不多），那你的银子肯定部分己经变成了水，时间越长 ，含水量越高！
——香港地产之父李嘉诚
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4
自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发 达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001 年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6 个百分点。
我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，商 业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商业 地产投资总额达到2723亿元，进入08年，我国商业地产呈现出更快的发 展势头，08年1季度全国商业地产项目开工面积达0.34亿平方米，投资同 比增长18.7%。
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2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2月 09 年 1月 10 年 1月 10 月 11 月 12 月 3月
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内部培训资料、不得私自外传！
二、为什么银河SOHO绝不能错过？
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1. 北 京 四 个 最 好 的 建 筑 之 一
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5. 北 京 房 地 产 已 家 无 存 粮
北京年消化量为23万套，而可售存量房目前仅8万套（商业地产占10%，约8000 套） ，低于半年的商品房存量，市场供需极不平衡。
北京市商品房存量
150,000 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000
商业地产
——中国的投资方向
1
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一、商业地产是最好的投资渠道
经济增长 = 商业地产升值
商业地产与企业挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办 公，更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。
中国的GDP增速必须高于8%，否则就会有大量企业亏损。预计今年中 国GDP增速将达到10-11%。
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4. 利 空 政 策 已 出 尽
利空出尽是利好 目前各种信贷、金融、甚至行政政策都已出台，房地产政策已经到了最低点，之后只 会逐渐转好
目前未出台的政策
加息：加息并不针对房地产，而且 为保持经济增速，加息幅度有限
物业税：已证实不会在北京实施
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东部四环5-6万、三环7-8万、二环9-10万是北京高档物业的合理价格 而这一价格其实仍低于上海同等物业很多
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3. 房 地 产 界 的 天 安 门
中国是政治导向的国家，真正的中心 只有一个：北京
中国是国企垄断资源的国家，巨型国
企聚集地只有一个：东二环 东二环十几年散售的商业地产只有一
2. 通 胀 预 期 很 大
CPI持续走高，人们投资保值的需求更大。
4月14日，国内汽柴油价格再次上调 今年以来，散装米从去年的1.5元上涨至2.5元，同比上涨67% 5月初北京54种蔬菜的平均价格为每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均单套房租由3月的2055元上涨到2360元，上涨14.8%
个：银河SOHO，未来也不会再有
能在东二环央企龙头聚集之地占有 一个席位，是可遇不可求的机会。
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4. 身 份 的 象 征
、娱乐、购物。 东二环最明显的特点：身份的标志
我们的定位不是中小客户 我们的定位不是中小企业 只有最有实力的企业和客户才能入主东二环
最畅销、最有思想的设计 银河SOHO设计师扎哈·哈迪德的设计被誉为“当今世界建筑界最畅销的商品” 扎哈在2010年《时代》杂志最具影响力人物评选-思想家组中，拔得头筹， 而苹果CEO乔布斯位列第11位
立陶宛首都维尔纽斯的古根海姆博物馆
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德国宝马汽车公司中央大楼
奥地利伊泽尔跳台滑雪塔 16
财富聚集的地方，有更多财富机会
国企的特点：消费能力强
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6. 最 后 的 机 会
所有的政策指向都没有扩大供应，而是打压需求。同时这些政策也在减少 供应。
市场的需求是不可能长期打压的，而一旦打压政策放松，需求就会报复性 反弹，之前被压抑的需求会已更大的能量爆发出来。 政府目前所有的政策都有“暂定”字样，一但打压房地产危及经济，政府 就会收回政策。 所有的政策均指向“住宅”，而对商业地产没有任何限制，国务院发展研究 中心金融研究所副所长巴曙松认为“此轮调控政策对商业地产没有影响”。
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2. 高 性 价 比
东四环：5-6万 红玺台：6万 太阳公元：5万 霄云路8号：8万 东三环：7-8万 禧瑞都：7万 擎峰：7-8万 四季世家：8.5万 东二环：9-10万 朝阳门ＳＯＨＯ： ？？？ 上海核心区豪宅：10万以上 汤臣一品：16万
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1. 大 量 资 金 急 需 出 口
宽松货币政策，市场资金充裕
2009年 全年信贷投放约10万亿 2010年 全年信贷投放约7-8万亿，货币供应仍2倍于07-08水平，高位运行
万 12 亿
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2007-2010新增贷款对比(万亿)
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6 4 2 0 2007 2008 2009 2010
07-08平均水平
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房产在中国是主要的投资保值手段
中国的投资渠道只有房产、股票，而普通人炒股基本都是赔钱
商业地产风险小
住宅价格上涨会激化社会矛盾，引起政策打压 而商业地产从未受到过政策打压，没有政策风险
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二、现在是投资商业地产的最佳时机
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5. 财 富 聚 集 之 地
中国最重要的核心支柱产业：能源、电 讯、金融类企业总部齐聚东二环
能源：中石油、中石化、神华集团、中海油 电讯：中国移动、中国电信、诺基亚，西门子 金融：中国投资、中国银行、中国人保 服务：中青旅、外企服务集团 政府：外交部、司法部、文物局、国家旅游局
2007 新增贷款(万亿)
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2008 4.9
2009 10
2010 8
3.6
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政策不断打压住宅，迫使资金转投商业地产。
商业地产升值幅度相对低，不存在泡沫，更加吸引资金投资。
09年以来住宅价格上涨了80%，而商业地产价格只上涨了20-30%
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中国CPI会长期处于比较高的位置
CPI也代表了经济的活跃程度，CPI保持在3-5%的区间最有利于经济发展， 当GDP高速发展的时候，CPI往往会更高。
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3. 人 民 币 升 值 在 即
随着中国经济的发展，人民币必然升值 人民币升值会推高资产价格，受益最大的就是房地产
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二、为什么银河SOHO绝不能错过？
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1. 北 京 四 个 最 好 的 建 筑 之 一
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5. 北 京 房 地 产 已 家 无 存 粮
北京年消化量为23万套，而可售存量房目前仅8万套（商业地产占10%，约8000 套） ，低于半年的商品房存量，市场供需极不平衡。
北京市商品房存量
150,000 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000
商业地产
——中国的投资方向
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一、商业地产是最好的投资渠道
经济增长 = 商业地产升值
商业地产与企业挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办 公，更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。
中国的GDP增速必须高于8%，否则就会有大量企业亏损。预计今年中 国GDP增速将达到10-11%。
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4. 利 空 政 策 已 出 尽
利空出尽是利好 目前各种信贷、金融、甚至行政政策都已出台，房地产政策已经到了最低点，之后只 会逐渐转好
目前未出台的政策
加息：加息并不针对房地产，而且 为保持经济增速，加息幅度有限
物业税：已证实不会在北京实施
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东部四环5-6万、三环7-8万、二环9-10万是北京高档物业的合理价格 而这一价格其实仍低于上海同等物业很多
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3. 房 地 产 界 的 天 安 门
中国是政治导向的国家，真正的中心 只有一个：北京
中国是国企垄断资源的国家，巨型国
企聚集地只有一个：东二环 东二环十几年散售的商业地产只有一
2. 通 胀 预 期 很 大
CPI持续走高，人们投资保值的需求更大。
4月14日，国内汽柴油价格再次上调 今年以来，散装米从去年的1.5元上涨至2.5元，同比上涨67% 5月初北京54种蔬菜的平均价格为每公斤3.23元，比去年同期上升18.8% 4月北京平均单套房租由3月的2055元上涨到2360元，上涨14.8%
个：银河SOHO，未来也不会再有
能在东二环央企龙头聚集之地占有 一个席位，是可遇不可求的机会。
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4. 身 份 的 象 征
、娱乐、购物。 东二环最明显的特点：身份的标志
我们的定位不是中小客户 我们的定位不是中小企业 只有最有实力的企业和客户才能入主东二环
最畅销、最有思想的设计 银河SOHO设计师扎哈·哈迪德的设计被誉为“当今世界建筑界最畅销的商品” 扎哈在2010年《时代》杂志最具影响力人物评选-思想家组中，拔得头筹， 而苹果CEO乔布斯位列第11位
立陶宛首都维尔纽斯的古根海姆博物馆
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德国宝马汽车公司中央大楼
奥地利伊泽尔跳台滑雪塔 16
财富聚集的地方，有更多财富机会
国企的特点：消费能力强
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6. 最 后 的 机 会
所有的政策指向都没有扩大供应，而是打压需求。同时这些政策也在减少 供应。
市场的需求是不可能长期打压的，而一旦打压政策放松，需求就会报复性 反弹，之前被压抑的需求会已更大的能量爆发出来。 政府目前所有的政策都有“暂定”字样，一但打压房地产危及经济，政府 就会收回政策。 所有的政策均指向“住宅”，而对商业地产没有任何限制，国务院发展研究 中心金融研究所副所长巴曙松认为“此轮调控政策对商业地产没有影响”。
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2. 高 性 价 比
东四环：5-6万 红玺台：6万 太阳公元：5万 霄云路8号：8万 东三环：7-8万 禧瑞都：7万 擎峰：7-8万 四季世家：8.5万 东二环：9-10万 朝阳门ＳＯＨＯ： ？？？ 上海核心区豪宅：10万以上 汤臣一品：16万
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1. 大 量 资 金 急 需 出 口
宽松货币政策，市场资金充裕
2009年 全年信贷投放约10万亿 2010年 全年信贷投放约7-8万亿，货币供应仍2倍于07-08水平，高位运行
万 12 亿
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2007-2010新增贷款对比(万亿)
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6 4 2 0 2007 2008 2009 2010
07-08平均水平
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房产在中国是主要的投资保值手段
中国的投资渠道只有房产、股票，而普通人炒股基本都是赔钱
商业地产风险小
住宅价格上涨会激化社会矛盾，引起政策打压 而商业地产从未受到过政策打压，没有政策风险
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二、现在是投资商业地产的最佳时机
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5. 财 富 聚 集 之 地
中国最重要的核心支柱产业：能源、电 讯、金融类企业总部齐聚东二环
能源：中石油、中石化、神华集团、中海油 电讯：中国移动、中国电信、诺基亚，西门子 金融：中国投资、中国银行、中国人保 服务：中青旅、外企服务集团 政府：外交部、司法部、文物局、国家旅游局
2007 新增贷款(万亿)
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2008 4.9
2009 10
2010 8
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政策不断打压住宅，迫使资金转投商业地产。
商业地产升值幅度相对低，不存在泡沫，更加吸引资金投资。
09年以来住宅价格上涨了80%，而商业地产价格只上涨了20-30%
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中国CPI会长期处于比较高的位置
CPI也代表了经济的活跃程度，CPI保持在3-5%的区间最有利于经济发展， 当GDP高速发展的时候，CPI往往会更高。
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3. 人 民 币 升 值 在 即
随着中国经济的发展，人民币必然升值 人民币升值会推高资产价格，受益最大的就是房地产