中原地产——2019年广州房地产市场总结暨2020年展望(2020.01.04)

8月25日，央行宣布从2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成；加点数 值应符合全国和当地住房信贷政策要求，合同期限内固定不变。
12月28日，央行宣布从2020年3月1日起，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向LPR转换，原则上这一转换应于2020 年8月31日前完成。
全市一手住宅 签约量
全市一手公寓 签约量
全市一手写字楼 签约量
全市一手商业 签约量
1,013万㎡ 14,159元/㎡ 795万㎡ 855万㎡
147万㎡
26,871套
;4%
同比
+ 9%
同比
同比
- 29%
-6%
同比
+65%
同比
-38%
同比
+14%
数据来源：中原数据库
CONTENTS
2020年，央行于新年第一天即宣布全面降准，向市场释放积极信号，预计年内仍有较大降准空间以支持经济稳增长。
2019年以来降准明细
2018年至今公司与住户贷款新增量（万亿元）
宣布 日期 2019.1.4 2019.5.6
2019.9.6
2020.1.1
降准 类型
全面 降准
定向 降准
全面 降准 定向 降准 全面 降准
2019年货币政策“稳健”基调不变，但删除了过去两年新增的“中性”一词，体现了货币政策的灵活和相机抉择的态度；受此影响， M2稳定增长，增速维持在8.0%-8.6%之间。
200
190
180
170
160
2019年3月5日，国务院总理李克强在 作政府工作报告时指出：稳健的货币
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政策要松紧适度。既要把好货币供给
坚持“房住不炒”的定 位，落实房地产长效管 理机制，不将房地产作 为短期刺激经济的手段
12月中央经济工作会议
坚持“房住不炒”的定位， 全面落实因城施策，稳地 价、稳房价、稳预期的长 效管理调控机制，促进房 地产市场平稳健康发展
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各地楼市调控以稳为主，根据市场变化作出灵活调整，调控政策分化趋势渐显
2019年一季度末“小阳春”再现，部分涨幅过快的热点城市于二季度加码调控；三季度起楼市降温明显，市场渐趋理性，部分城市/ 区域陆续放宽人才购房门槛。
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 6 PART 7
宏观环境动向 行业发展动态 广州重点规划 广州土地市场 广州住宅市场 广州非住宅市场 总结与展望
PART 1
宏观环境总结
国内外形势复杂严峻，经济下行压力加大！
中短期内楼市政策环境仍为“稳”字当头， 调控政策分化，一城/区一策趋势渐显
1套 提供港澳身份证、 单身1套 学习和居留的证明，
通行证
书面具结购买商品 1套
且境内无房
住房用于自住，且
购买商品住房享与本市户籍居民同等待遇
境内无房
1、具有硕士学位，或985/211/全球前500名的国外一流
大学本科学历并有学士学位
2、本区就业的中高层管理/技术骨干+年收入超20万元
且年纳个税超1万元 / 大专以上
宏观经济环境：在国内外形势复杂严峻的背景下，2019年经济下行压力加大， 市场信心回落，投资动力不足，加工制造业及进出口形势均不乐观。
外部环境： 中美贸易谈判曲折前行，年底终取得进展
2019年1-2月，中美经贸磋商密集展开，美方宣布 推迟原定于3月1日上调中国输美商品关税的计划
5月10日，中美第11轮经贸磋商结束，美方不断升 级贸易摩擦、宣布对中国2000亿美元商品关税由 10%提高至25%
2019年1-4月 放宽人才落户门槛
• 放宽年龄限制：海口、广 州、西安等
• 放宽社保年限要求：杭州、 常州等
• 放宽积分入户政策：南京、 大连等
• 零门槛落户：石家庄等
2019年5-6月 调控升级
• 遭住建部点名预警：佛 山、南宁等
• 扩大限转让范围：苏州 • 收紧土地竞买规则：合
肥、东莞等 • 增加购房的社保年限、
140
总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵
活运用多种货币政策工具，疏通货币
政策传导渠道，保持流动性合理充裕。
数据来源：中国人民银行
2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
2019.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
2018年至今M2余额及增速走势
M2余额（万亿元）
M2同比增速
10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
5
央行持续降准，加大释放流动性，加强对实体经济的支持，提振市场信心
2019年，央行分别于1月、5月、9月宣布降准，向市场释放的资金约2.68万亿元，同时降低中期借贷便利、逆回购等利率，为市场提 供充足的流动性；前11月，公司贷款新增量约9.02万亿元、同比增15%，住户贷款新增量约6.79万亿元、同比降2%。
下调金融机构存款准备金率0.5个百分点
(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)
对仅在省级行政区域内经营的城市商业银 行定向下调存款准备金率1个百分点
2019.9.16
2019.10.15 2019.11.15
下调金融机构存款准备金率0.5个百分点
(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)
2020.1.6
6月29日，中美元首会晤，双方同意重启经贸磋商， 美方表示不再对中国输美商品加征新的关税
8月，美国宣布将对中国3000亿美元商品加征关税 由10%提高至15%，同时10月对2500亿美元关税由 25%提高至30%
10月11日，中美第13轮经贸磋商结束，双方达成 一项初步贸易协议，美国暂停10月对中国2500亿 美元商品再进一步加征关税
扩大限购范围：西安等
2019年7-12月 放宽人才购房门槛
• 全市范围放宽人才限购门 槛：天津、三亚、江门、 佛山等
• 部分区域放宽人才限购门 槛：上海、南京、成都、 广州等
• 购房优惠：温州等
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12月广州南沙、花都、黄埔在非本市户籍购房资格上均有不同程度放宽，其中 南沙的购房门槛最低，黄埔的放宽范围更广，花都主要针对中高端产业人才。
广州各区限购政策汇总（截至2019.12.31）
区域
本市户籍
购房 条件
限购 套数
非本市户籍（不含港澳台、华侨） 购房条件
限购 套数
香港、澳门
购房条件
限购 套数
台湾、华侨 购房条件
限购 套数
越秀、海珠、 荔湾、天河、 白云、番禺
连续5年社保/个税， 可相互补证但不可补交
1套
南沙 黄埔 花都
市内无房，在本区工作、学习且具有本科及以上学历/
释放 资金
约1.5万 亿元
约2800 亿元
约8000 亿元 约1000 亿元 约8000 亿元
非金融企业及机关团体贷款新增量 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50
住户贷款新增量
2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
12月13日，中美就第一阶段经贸协议文本达成一 致，美方将履行分阶段取消对华产品加征关税的 相关承诺，实现加征关税由升到降的转变
数据来源：国家统计局、海关总署
内部环境： 国内经济下行压力凸显，消费信心不足
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2019年货币政策：“稳健”基调不变，但整体上较2018年更宽松， 强化逆周期调节，灵活运用多种货币政策工具以降低社会融资成本。
中级及以上专业技术资格/中级及以上职业资格/可聘任
为中级及以上专业技术职务的执业资格
家庭2套 1、经区认定的在本区连续工作半年以上的各类人才
无
单身1套 2、持有广州市人才绿卡或区政府认可的特殊人才的父
母、配偶父母、成年子女均可购1 套
3、新加坡居民如在中新广州知识城工作，在该范围内
家庭2套 提供在本市工作、
• 在“房住不炒”前提下，预计2020年人才新政将持续发力，更多二线以及强三线城市/区 域将继续放宽人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施。
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PART 2
行业发展动态
千亿阵营增至37家 融资收紧监管持续升级 标杆房企拿地态度积极
阵营分化加剧，千亿房企增至37家，恒大、融创分别迈入6千亿、5千亿门槛
2019.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
数据来源：中国人民银行
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央行改革商业性住房贷款利率定价机制，并持续深化完善； 在整体市场利率水平下行的趋势下，未来房贷利率亦有望联动下行。
8月17日，央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节 假日顺延）公布LPR。
的主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策，
重点解决符合条件的普通劳动者落户问题
进一步放开放宽
• 户籍人口比重低的城市，要进一步放宽外来人口落
户指标控制，加快提高户籍人口城镇化率
• 不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制 • 城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户 • 大、中城市落户条件中对参加城镇社保的年限要求
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2019年楼市定调：坚持房住不炒，落实一城一策、因城施策、“三稳”目标
3月两会
更好解决群众住房问题， 落实城市主体责任，改 革完善住房市场体系和 保障体系，促进房地产 市场平稳健康发展
4月政治局会议
坚持“房住不炒”的定 位，落实好一城一策、 因城施策、城市政府主 体责任的长效调控机制