湖南永州冷水滩地块项目定位和规划建议报告110PPTXX年
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灿烂的历史文化，是房地产发展的深厚底蕴。
城市印象
经济发展
工业基础薄弱，整体经济实力差。
2009湖南省各县市GDP排名，永州位居全省第八，城市综合竞争力排名，永州倒数第一。
长沙市
岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市
3000.98（万元）
1105.74 1049.7 1000.09 909.57 734.06 654.76 592.69
城市印象
人口基数庞大，住房潜在需求旺盛。
全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44 万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口 363.85万人。全市常住人口513.3万人。按湖南 城镇人均住房20.78平米计算，城镇住房需求 4630万方。
人口情况
城市总结 ：
永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。
作为超级大盘开发应保持谨慎乐观。
宏观研判
二套房贷首付50%， 抑制投资性需求
抑制投资
国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首 付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的 ，大幅度提高首付款比例和利率水平。 业内人士认为此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。.
地理位置
永 州
城市印象
溯源文脉
灿烂悠久的历史文化
柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾 在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭日、 香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
提案架构
• 解读城市 • 解读市场 • 解读项目 • 案例借鉴 • 项目定位 • 开发节奏
解读城市
站在城市的角度，俯瞰永州，放眼未来，溯源文脉。
城市印象
俯瞰永州
城市印象
紧邻两广的前沿城市
吴楚故地，汉唐名郡 湘粤桂三省咽喉要冲 中国书法名城 潇湘第一城 湖南重要的汽车工业基地之一 杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡 历史上湘南政治经济和文化中心
房市格局
西 商
东 居
地方楼市
四大片区多向发展，河东售价高于河西
火车站片区
代表楼盘：广源国际广场、新港财 富广场、清华一品等 多层价格：900-1400元/平米 高层：1400-1800元/平方米 客户：多为周边县城客户，以及部 分新四中教师。
沿江东路片区
代表楼盘：世纪滨江、远志新外滩 、外滩一号 高层：2500-3300元/平方米 客户：以城区企事业单位和公务员 为主。
关键词：文化璀璨 经济滞后 城市运营
解读市场
宏观市场研判，微观市场解读，有限的市场，无限 的创造。
宏观研判
市场整体大势向好，但短期风险积聚面临调整
面临调整
主要表现：
1、环境和政策的不稳定性潜伏着诸多可变基因。 2、目前持续走高引发的市场滞涨将带来市场短期调整的可能。 3、近期国内各大城市房地产交易价升量缩势头明显，风险信号释放。
湖南永州冷水滩地块项 目定位和规划建议报告
110PPTXX年
2020年7月19日星期日
序
伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。 湖南、永州，逾百万平米的宏伟项目。
一场提升城市品质,为永州人民谋福祉的轰烈运动。 让我们用国际的想法，战略的思维，
从世界的高度、城市的广度、专业的精度、兼容的气度， 勾画永州地产史上的新蓝图。
五大战略目标
1、开启永州城市升级的新篇章 2、打造湘南城市综合体的标杆 3、奠定永州接轨国际的里程碑 4、重振吴楚故地汉唐名郡的城市雄风 5、实现价值价格与品质品牌的超越
六大核心问题
1、逾百万方大手笔开发如何整体定位把握? 2、城市发展、区域价值与项目收益如何协调? 3、大规模的商业如何全盘掌控与全程操作？ 4、如何在现有商业格局中脱颖而出引领市场? 5、地块周边脏乱现状与高端形象如何对接？ 6、一期方案是全案重中之重如何启动并实施?
地方楼市
商业布局
商业集中，主要在零陵路与凤凰路交叉口
永州商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、永泰商贸城、家家福等商业体组成！本 案属于火车站商圈——商业副中心，发展空间广阔。
火车站商圈 未来商业中心
零陵商圈
地方楼市
商业价格
商业价格远高于住宅价格
相比于2千元的房价，商业价格2万多每平米，在永州比较普遍。 本项目所在区块周边项目一层商铺销售均价在24000元/平方米左右，二层商铺售价在3000元/平方米 左右，但从新港财富广场的销售情况来看，二层商铺的销售情况明显优于一层。
冷水滩区 岚角山区 芝山区
地方楼市
09年商品房开发、销售同步大幅上涨
2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比 上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点 。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长 44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3%。 全年商品房销售面积169.01万平方米，增长 56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长 47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97 万平方米。
地方楼市
个案参考
【新港财富广场】
项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。
已营业中的舜德建材家具城是目前湘南地区规模最大、品 类最全、品牌最多的专业市场。
个案参考
地方楼市
2万平方米的超大规模家装建材综合区；主营：橱柜 、五金、木地板、陶瓷、洁具、卫浴，门业、油漆、艺 术玻璃、灯饰和厨卫吊顶等。
2万平方米的专业板材市场；主营：各大品牌板材。 3万平方米的超大规模精品家私专业卖场，拥有国内 外品牌家私50余家； 窗帘布艺城，主营：名牌窗帘、布艺装饰。 开盘时间：2005年 销售情况：已售完 操作模式：目前沿街1层店面租金约200元/平方米，内街 30-160元/平方米。2-4层具体价格未知。
住宅布局
河西零陵路片区
代表楼盘：西城香山、舜德花园、 博林经典 多层价格：1200-1500元/平米 高层：1500-2000元/平方米 客户：多为周边县城客户，尤其是 祁阳，少量城区客户。
河东育才路片区
代表楼盘：帝王广场、华源府第、 海天花园、曼谷峰景 多层价格：1300-1700元/平米 高层：1700-2300元/平方米 客户：城区客户和周边县城客户比 例相当。
地方楼市
09年固定资产投资成倍增长
2009年，固定资产投资增势强劲。全年完成全社会 固定资产投资600.14亿元，比上年增长67.5%。其 中城镇以上固定资产投资388.34亿元，增长79.5% 。分产业看，第一产业投资37.04亿元，比上年增 长43.9%；第二产业投资251.42亿元，增长80.1%， 其中工业投资235.41亿元，增长82.03%；第三产业 投资256.89亿元，增长68.8%。
地方楼市
【舜德城市摩尔】
项目地址：位于永州市冷水滩区河西商业中心地带， 西临凤凰路，南临零陵北路 开发商：湖南省渝州房地产(集团)有限公司 项目概况：项目总建筑面积33万，其中商业面积29万㎡ （大型商场面积16万㎡，地方经营商业面积13万㎡）， 是永州市目前规模最大的开发项目。舜德城市摩尔规划 设计由三点三线组成，即零陵北路入口广场，凤凰路入 口广场和中心广场构成，通过三条商业步行街有机串联在一起 。 舜德摩尔——集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、旅游 、文化于一体的大型综合商业体。目的是打造永州首家集生活 、购物、休闲娱乐、家居设计、建筑装饰材料、家具和家居装 饰等用品的展示与销售为一体的“一站式”大型升级版现代化 主题消费商城。
快速发展，以数量为主 ，数量与质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质量为主 ，数量与质量并重
8000-20000美元
减缓发展期
改善需求为主 缓慢发展
综合发展型
地方楼市
城市规划
火车站周边地区为近期建设重点
空间布局： 总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、芝山区和岚 角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和 生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机 场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施， 与城市组团之间形成有机的整体。 建设重点： 西部开发火车新站周边地区； 东部完善河东新城区建设； 北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施； 河西南部建设长丰工业园。
多层均价 / / /
1300元/平方米 /
1200元/平方米
高层均价 2700元/平方米 2400元/平方米 1700元/平方米 1500元/平方米 1500元/平方米 1500元/平方米
地方楼市
东居西商，两极分化
西商东居
以湘江为界，河西是冷水滩的商业集 中地，河东由于是新区政府所在地， 公建配套设施迅速完善起来，交通与 环境的利好性使河东成为宜居新城。
【广源国际广场】
项目地址：新火车站旁50米(潇湘大道与广场Baidu Nhomakorabea路交汇处) 开发商：中外合资永州市广利来房地产开发有限公司 项目概况：广源国际广场，永州新地标。一栋高达30层，总建筑面 积75985平方米，集商务、酒店、公寓、办公楼宇、休闲娱乐、管家 式的物业管理及7000平米的大型停车场于一体的建筑物即将拔地而 起，屹立于东方。它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志 着永州新火车站CBD商圈的确立。在未来的数年里它将以领秀群芳的 气质来俯瞰一个城市的崛起。 产品特点：户型主力为120-130平米3房 开盘时间：2009年10月开盘，共510套 销售价格：目前住宅在售均价2000元/平方米；商铺1层均价24000元/平方米，2层均价2500元/平方米。 3层4层均价 2000元/平方米，招商用，购买需买整层。 销售情况：住宅销售率30%；商铺还有大量剩余。 客户情况：县城客户为主，祁阳县客户占多数，以及少量市区客户。 项目分析：作为火车站附近商铺， 其面积过大，平均面积约60-70平米，总价高，降低了购买需求；再者，城市的主要 发展方向在城东，城西受到的关注较少。所以，有大量商铺剩余。
1F： 24000元/平方米 2F： 2500元/平方米
广源国际广场
新港财富广场
火车站
本案
西侧1F： 20000元/平方米 西侧2F： 4000元/平方米
中间1F：均价6000元/平方米 中间2F：均价3000元/平方米
南侧1层：6000-11000元/平米 南侧2层：3500元/平方米
地方楼市
个案参考
资产投资
地方楼市
房市发展
房地产进入快速发展期
2009年，按常住人口计算，全市人均GDP为12469元，约1828美元， 房地产开始进入快速发展期。 人均GDP与房地产发展关系
800-1000美元
1000-4000美元
4000-8000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善需求兼有
涨势行情
地方楼市
供求关系
供应量大，存量房多，市场供需失衡
存量房多，本案应找准市场需求，把握推盘节奏，避免同质同期竞争。
地方楼市
价格行情
房价增长缓慢，尚处于较低水平
房价增长缓慢，06年房价整体在1500元/平米左右，而当前市场整体房价还 排徊于2000元/平米上下的水平，房价增长缓慢。
楼盘 世纪滨江 帝王广场 舜德花园 嘉信西城香山 书香名苑 清华一品
城市印象
经济发展
工业基础薄弱，整体经济实力差。
2009湖南省各县市GDP排名，永州位居全省第八，城市综合竞争力排名，永州倒数第一。
长沙市
岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市
3000.98（万元）
1105.74 1049.7 1000.09 909.57 734.06 654.76 592.69
城市印象
人口基数庞大，住房潜在需求旺盛。
全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44 万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口 363.85万人。全市常住人口513.3万人。按湖南 城镇人均住房20.78平米计算，城镇住房需求 4630万方。
人口情况
城市总结 ：
永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。
作为超级大盘开发应保持谨慎乐观。
宏观研判
二套房贷首付50%， 抑制投资性需求
抑制投资
国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首 付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的 ，大幅度提高首付款比例和利率水平。 业内人士认为此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。.
地理位置
永 州
城市印象
溯源文脉
灿烂悠久的历史文化
柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾 在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭日、 香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
提案架构
• 解读城市 • 解读市场 • 解读项目 • 案例借鉴 • 项目定位 • 开发节奏
解读城市
站在城市的角度，俯瞰永州，放眼未来，溯源文脉。
城市印象
俯瞰永州
城市印象
紧邻两广的前沿城市
吴楚故地，汉唐名郡 湘粤桂三省咽喉要冲 中国书法名城 潇湘第一城 湖南重要的汽车工业基地之一 杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡 历史上湘南政治经济和文化中心
房市格局
西 商
东 居
地方楼市
四大片区多向发展，河东售价高于河西
火车站片区
代表楼盘：广源国际广场、新港财 富广场、清华一品等 多层价格：900-1400元/平米 高层：1400-1800元/平方米 客户：多为周边县城客户，以及部 分新四中教师。
沿江东路片区
代表楼盘：世纪滨江、远志新外滩 、外滩一号 高层：2500-3300元/平方米 客户：以城区企事业单位和公务员 为主。
关键词：文化璀璨 经济滞后 城市运营
解读市场
宏观市场研判，微观市场解读，有限的市场，无限 的创造。
宏观研判
市场整体大势向好，但短期风险积聚面临调整
面临调整
主要表现：
1、环境和政策的不稳定性潜伏着诸多可变基因。 2、目前持续走高引发的市场滞涨将带来市场短期调整的可能。 3、近期国内各大城市房地产交易价升量缩势头明显，风险信号释放。
湖南永州冷水滩地块项 目定位和规划建议报告
110PPTXX年
2020年7月19日星期日
序
伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。 湖南、永州，逾百万平米的宏伟项目。
一场提升城市品质,为永州人民谋福祉的轰烈运动。 让我们用国际的想法，战略的思维，
从世界的高度、城市的广度、专业的精度、兼容的气度， 勾画永州地产史上的新蓝图。
五大战略目标
1、开启永州城市升级的新篇章 2、打造湘南城市综合体的标杆 3、奠定永州接轨国际的里程碑 4、重振吴楚故地汉唐名郡的城市雄风 5、实现价值价格与品质品牌的超越
六大核心问题
1、逾百万方大手笔开发如何整体定位把握? 2、城市发展、区域价值与项目收益如何协调? 3、大规模的商业如何全盘掌控与全程操作？ 4、如何在现有商业格局中脱颖而出引领市场? 5、地块周边脏乱现状与高端形象如何对接？ 6、一期方案是全案重中之重如何启动并实施?
地方楼市
商业布局
商业集中，主要在零陵路与凤凰路交叉口
永州商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、永泰商贸城、家家福等商业体组成！本 案属于火车站商圈——商业副中心，发展空间广阔。
火车站商圈 未来商业中心
零陵商圈
地方楼市
商业价格
商业价格远高于住宅价格
相比于2千元的房价，商业价格2万多每平米，在永州比较普遍。 本项目所在区块周边项目一层商铺销售均价在24000元/平方米左右，二层商铺售价在3000元/平方米 左右，但从新港财富广场的销售情况来看，二层商铺的销售情况明显优于一层。
冷水滩区 岚角山区 芝山区
地方楼市
09年商品房开发、销售同步大幅上涨
2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比 上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点 。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长 44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3%。 全年商品房销售面积169.01万平方米，增长 56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长 47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97 万平方米。
地方楼市
个案参考
【新港财富广场】
项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。
已营业中的舜德建材家具城是目前湘南地区规模最大、品 类最全、品牌最多的专业市场。
个案参考
地方楼市
2万平方米的超大规模家装建材综合区；主营：橱柜 、五金、木地板、陶瓷、洁具、卫浴，门业、油漆、艺 术玻璃、灯饰和厨卫吊顶等。
2万平方米的专业板材市场；主营：各大品牌板材。 3万平方米的超大规模精品家私专业卖场，拥有国内 外品牌家私50余家； 窗帘布艺城，主营：名牌窗帘、布艺装饰。 开盘时间：2005年 销售情况：已售完 操作模式：目前沿街1层店面租金约200元/平方米，内街 30-160元/平方米。2-4层具体价格未知。
住宅布局
河西零陵路片区
代表楼盘：西城香山、舜德花园、 博林经典 多层价格：1200-1500元/平米 高层：1500-2000元/平方米 客户：多为周边县城客户，尤其是 祁阳，少量城区客户。
河东育才路片区
代表楼盘：帝王广场、华源府第、 海天花园、曼谷峰景 多层价格：1300-1700元/平米 高层：1700-2300元/平方米 客户：城区客户和周边县城客户比 例相当。
地方楼市
09年固定资产投资成倍增长
2009年，固定资产投资增势强劲。全年完成全社会 固定资产投资600.14亿元，比上年增长67.5%。其 中城镇以上固定资产投资388.34亿元，增长79.5% 。分产业看，第一产业投资37.04亿元，比上年增 长43.9%；第二产业投资251.42亿元，增长80.1%， 其中工业投资235.41亿元，增长82.03%；第三产业 投资256.89亿元，增长68.8%。
地方楼市
【舜德城市摩尔】
项目地址：位于永州市冷水滩区河西商业中心地带， 西临凤凰路，南临零陵北路 开发商：湖南省渝州房地产(集团)有限公司 项目概况：项目总建筑面积33万，其中商业面积29万㎡ （大型商场面积16万㎡，地方经营商业面积13万㎡）， 是永州市目前规模最大的开发项目。舜德城市摩尔规划 设计由三点三线组成，即零陵北路入口广场，凤凰路入 口广场和中心广场构成，通过三条商业步行街有机串联在一起 。 舜德摩尔——集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、旅游 、文化于一体的大型综合商业体。目的是打造永州首家集生活 、购物、休闲娱乐、家居设计、建筑装饰材料、家具和家居装 饰等用品的展示与销售为一体的“一站式”大型升级版现代化 主题消费商城。
快速发展，以数量为主 ，数量与质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质量为主 ，数量与质量并重
8000-20000美元
减缓发展期
改善需求为主 缓慢发展
综合发展型
地方楼市
城市规划
火车站周边地区为近期建设重点
空间布局： 总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、芝山区和岚 角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和 生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机 场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施， 与城市组团之间形成有机的整体。 建设重点： 西部开发火车新站周边地区； 东部完善河东新城区建设； 北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施； 河西南部建设长丰工业园。
多层均价 / / /
1300元/平方米 /
1200元/平方米
高层均价 2700元/平方米 2400元/平方米 1700元/平方米 1500元/平方米 1500元/平方米 1500元/平方米
地方楼市
东居西商，两极分化
西商东居
以湘江为界，河西是冷水滩的商业集 中地，河东由于是新区政府所在地， 公建配套设施迅速完善起来，交通与 环境的利好性使河东成为宜居新城。
【广源国际广场】
项目地址：新火车站旁50米(潇湘大道与广场Baidu Nhomakorabea路交汇处) 开发商：中外合资永州市广利来房地产开发有限公司 项目概况：广源国际广场，永州新地标。一栋高达30层，总建筑面 积75985平方米，集商务、酒店、公寓、办公楼宇、休闲娱乐、管家 式的物业管理及7000平米的大型停车场于一体的建筑物即将拔地而 起，屹立于东方。它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志 着永州新火车站CBD商圈的确立。在未来的数年里它将以领秀群芳的 气质来俯瞰一个城市的崛起。 产品特点：户型主力为120-130平米3房 开盘时间：2009年10月开盘，共510套 销售价格：目前住宅在售均价2000元/平方米；商铺1层均价24000元/平方米，2层均价2500元/平方米。 3层4层均价 2000元/平方米，招商用，购买需买整层。 销售情况：住宅销售率30%；商铺还有大量剩余。 客户情况：县城客户为主，祁阳县客户占多数，以及少量市区客户。 项目分析：作为火车站附近商铺， 其面积过大，平均面积约60-70平米，总价高，降低了购买需求；再者，城市的主要 发展方向在城东，城西受到的关注较少。所以，有大量商铺剩余。
1F： 24000元/平方米 2F： 2500元/平方米
广源国际广场
新港财富广场
火车站
本案
西侧1F： 20000元/平方米 西侧2F： 4000元/平方米
中间1F：均价6000元/平方米 中间2F：均价3000元/平方米
南侧1层：6000-11000元/平米 南侧2层：3500元/平方米
地方楼市
个案参考
资产投资
地方楼市
房市发展
房地产进入快速发展期
2009年，按常住人口计算，全市人均GDP为12469元，约1828美元， 房地产开始进入快速发展期。 人均GDP与房地产发展关系
800-1000美元
1000-4000美元
4000-8000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善需求兼有
涨势行情
地方楼市
供求关系
供应量大，存量房多，市场供需失衡
存量房多，本案应找准市场需求，把握推盘节奏，避免同质同期竞争。
地方楼市
价格行情
房价增长缓慢，尚处于较低水平
房价增长缓慢，06年房价整体在1500元/平米左右，而当前市场整体房价还 排徊于2000元/平米上下的水平，房价增长缓慢。
楼盘 世纪滨江 帝王广场 舜德花园 嘉信西城香山 书香名苑 清华一品