永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩.pptx
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冷水滩产业发展趋势
冷水滩产业发展趋势冷水滩产业发展趋势一、引言冷水滩是位于湖南永州市东部的一个县级市，是长株潭城市群的重要节点城市。
冷水滩以其得天独厚的地理位置和丰富的资源，近年来取得了长足发展。
本文将分析冷水滩产业的发展趋势，并探讨未来发展的机遇和挑战。
二、冷水滩的资源优势1. 地理位置优势。
冷水滩位于湖南省中部，紧邻长株潭城市群，距长沙和衡阳市中心仅有数十公里，交通便利，非常有利于产业发展。
2. 自然资源丰富。
冷水滩土地肥沃，气候温和，适宜农作物种植。
此外，冷水滩还拥有丰富的矿产资源，如银、铜、金、锌等，为产业发展提供了很大的潜力。
3. 人力资源优势。
冷水滩人口众多，劳动力充足，且素质较高。
近年来，冷水滩注重教育培训，培养了一大批高素质的人才，为产业的发展提供了坚实的人力保障。
三、冷水滩产业的现状1. 农业产业。
由于土地肥沃，冷水滩以农业产业为主。
主要农作物有水稻、红薯、小麦等，农产品出口量逐年增加。
此外，冷水滩还发展了一些特色种植业，如茶叶种植和果树种植，这些特色农产品在市场上有一定的知名度和竞争力。
2. 电子信息产业。
近年来，冷水滩政府大力引导电子信息产业的发展。
已有一批电子信息企业在冷水滩落户，如手机配件生产企业、LED灯生产企业等。
这些企业的发展为冷水滩的经济增长做出了重要贡献。
3. 旅游产业。
冷水滩自然风景优美，拥有许多自然景点和人文景点。
著名的景点有天河潭、金柱山、岩溪溶洞等。
近年来，冷水滩的旅游业逐渐兴起，吸引了越来越多的游客。
特色的民俗文化和美食也为旅游产业注入了新的活力。
四、冷水滩产业发展的机遇1. 城市群带来的机遇。
冷水滩位于长株潭城市群的核心地带，这个城市群是湖南省最大的城市群，集聚了大量的人口和资源。
城市群的崛起为冷水滩的发展提供了巨大的机遇，冷水滩可以通过城市群的辐射效应和资源优势实现跨越式的发展。
2. 电子信息产业的快速发展。
随着科技的不断进步和人们对高科技产品的需求增加，电子信息产业将迎来快速发展的机遇。
《商业地产的市场调》PPT课件
h的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流 量等，主要通过“面”观察。 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业 店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过 “线”观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮 食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查 结果均要反映下述内容：
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四、市调内容和考察次序
❖ ⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速 交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利 性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； ⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景 点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务 对象、经营状况与购物消费场所的关联度； ⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租 售比例、付款方式、空置率等）； ⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区 改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
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5
三、基本概念理解与应用
❖ 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区 分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同 商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性 外，基本是从大到小排列，应根据特定任务 选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、 学术性用语。
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三、基本概念理解与应用
❖ 2、业态、业种
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2
二、市调准备
❖ 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书 刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、 公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、 行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工 协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假 日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项 目、地段的时序安排等。
房地产市场调查分析报告.pptx
是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
湖南永州冷水滩地块项目定位和规划建议报告110PPTXX年
地方楼市
个案参考
【新港财富广场】
项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。
地理位置
永 州
城市印象
溯源文脉
灿烂悠久的历史文化
柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人 都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭 日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
永州市人口比例示意图
单位：万人
600 400
222.81 200
0 城镇人口
513.3 常住人口
586.66 总人口
城市总结：
永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。
永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩分析
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
珠海市商业营业用房施工面积(万平方米） 增长率 永州市商业营业用房施工面积（万平方米） 增长率
数据来源：永州市统计信息网
宏观环境
通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论： 永州未来商业发展潜力巨大
随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小
项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心 商圈
舜德摩尔
凤 凰 路
零 项目 陵 路
珊 瑚 路
步步高 步行街
项目技术指标
容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑
规划用地面积约为
17282.18平米 （25.95亩） 。
总建筑面积：
57490平米，入口广 场：4000平米。
其他用房面积：
2473平米。
零
商圈特征分析
永州主要商圈分布
级别 名称 特点
市级商业中心 河西零陵路 市级副商业中 湘永路与百业街 心 凤凰园城标商圈 沿江东路商圈 特色商圈 清桥路商圈
业态完善、百货 扎堆，人流量大 整体中低端档次， 以满足日常生活 所需为主 汽车零配件一条 街 中高端目的性消 费 城市扩张的核心 区域 依托火车站辐射 撬动
育才路商圈
新兴商圈 火车站商圈
永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商 业升级加快，同时导致交通压力明显增加。 其他商圈无论是业态种类、还是人流量，
消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和
停车方面较有优势
永州市区主要商圈分布与租金情况
租金： 1035元 /平 米
租金：10-90元/平米
租金：120-450元/平 米 租金：15-150元/平 米 租金：30220元/平 米 租金： 15-90 元/平 米
永州市冷水滩区商务局_企业报告(业主版)
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................9 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................9 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................9 三、采购供应商 .............................................................................................................................9 3.1 主要供应商分析 ................................................................................................................9 3.2 主要供应商项目 ..............................................................................................................10 四、采购代理机构........................................................................................................................13 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................13 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................13 五、信用风险 ...............................................................................................................................13 附录 .............................................................................................................................................14
永州房地产土地市场
【冷水滩土地】
近三年成交商住等三类用地47宗共3022亩
近三年出让成交地块详情表4（按楼面地价排序）
土地挂牌编号 永土网挂字 [2012]3-2号 永土网挂字 [2011]9-7号 永土网挂字 [2012]2-5号 永土网挂字 [2012]6-1号 永土网告字 [2013]18号 地块名称 舜皇大道C-16号地 生态新城A-2号地块 舜皇大道C-21号地 湖塘路与春江路东南 角宗地1号地块 冷水滩区蔡市镇邓家 铺伍家岭1号地 占地面积 （亩） 45.14 219.32 104.37 61.14 46 建筑面积 （万㎡） 10.53 43.86 13.92 20.38 6.75 土地 用途 居住 商住 商住 商住 居住 容积率 成交时间 成交总价 成交单价 成交楼面地价 （万元） （万元/亩） （元/㎡） 3170 12288 3880 3750 774 70 56 37 61 17 301 280 279 184 115 竞得单位 永州市佳信房地产开发有限 责任公司 永州市冷水滩鹤鸣故居开发 有限公司 永州市佳圆房地产开发有限 公司 唐建平、宾双生、肖卫华、 张友辉、邓志波、周艳娥、 熊中铁 余海龙 余楚华
2012年成交19宗总计586亩，成交单价80万/亩，成交总价46796万元。
2011年成交13宗总计607亩，成交单价86万/亩，成交总价52049万元。 永州冷水滩土地市场”大地块”越来越受欢迎，成交宗地平均面积从2012年31亩/宗发展至2013年142亩/宗，转而2014年 前3个月成交土地面积43亩/宗。 永州土地成交单价总体是呈现上升趋势，近三年的成交单价最低的是2012年，其成交单价仅为70万元/亩，目前整体市场的 平均地价为105万元/亩，平均楼面价为471元/㎡。
占地面积 （亩） 21.19 11.6 17.22 35.6 62.5
冷水滩承接沿海地区产业转移的障碍分析及对策思考
冷水滩承接沿海地区产业转移的障碍分析及对策思考提高工业经济在城市经济中的比重是冷水滩经济发展的重中之重。
而发展工业经济，关键看承接沿海地区产业转移。
当前，承接产业转移已成为中西部地区加快发展至关重要的课题。
转移什么？承接什么？拿什么承接？承接之后怎么做？命题的递进正在引起决策者在思路和行动上不断升级。
一、从沿海地区的产业为什么转移看产业承接的必备条件改革开放30年来，中国东部地区积极发挥区位优势，利用国家倾斜的政策机遇，通过承接国际产业转移，实现了快速持续发展。
但是，近年来东部地区由于土地、资源、劳动力价格的不断提高，致使企业经营成本一路飚升，产业优势已急剧减弱，甚至濒临丧失。
该地区原来依靠低素质人力资源、发展低加工度、低附加值劳动密集型产业的生存空间越来越小，比较利益越来越低。
这些衰退性产业出于保持、提升竞争优势的需要，正在努力在寻求产业的区际转移。
同时，国际产业转移的重心开始由原材料向加工工业、由初级产品向新兴工业、由制造业向服务业转移。
经济发达国家在加强传统产业技术改造的同时，大力发展以信息、航天、生物技术等为重点的高新技术产业。
面对世界范围的高新技术的发展和发达国家的产业结构调整，我国东部地区也加快产业结构的调整与升级，大量劳动密集型、资源型产业正在向中西部地区迅速转移。
据有关专家分析，到2010年，仅广东、上海、浙江、福建四省市需要转出的产业产值将达到14000亿元左右。
从上述分析不难看出，产业转移实现的理论条件主要有三：1、发达区域生产要素价格上涨或发展战略变化，有转移的内在动力；2、后发区域的经济发展水平与发达区域存在较大差距，分属不同经济梯度，有产业转移的可能；3、承接区域有比较明显的资源优势或生产要素方面的比较优势，有产业转移的承接能力，有适宜承接的服务环境。
其中第1、第2两条其实就是我想转移，你想承接，能不能顺利实现承接，关键还是第3条，就好比上绣楼的小姐，并非随便哪个男子都可以接到绣球的，还要看你仪表俊不俊，腰包鼓不鼓。
冷水滩区房地产市场调研
冷水滩区的房地产市场存在一定的区域性特征，不同地 段的房价和供需关系存在差异。
房地产市场的繁荣与当地经济发展密切相关，同时也受 到政策、人口流动和购房需求等多种因素的影响。
市场上购房者以刚需和改善型需求为主，投资性购房也 有一定比例。
研究局限性
01
本次调研的数据主要来源于公开渠道和已有研究，可能存在数 据不全或偏差的问题。
02
冷水滩区房地产市场概述
地理位置
冷水滩区位于永州市中心城区， 是永州市的政治、经济、文化中
心。
冷水滩区交通便捷，拥有良好的 交通网络和基础设施。
冷水滩区周边环境优美，旅游资 源丰富，为房地产市场提供了良
好的环境。
房地产政策
冷水滩区的房地产政策主要包括土地拍卖、住房限购、公积金政策等。
近年来，冷水滩区政府加强了对房地产市场的调控，包括限制房价上涨、加强对开 发商的监管等措施。
冷水滩区房地产市场调研
汇报人： 日期:
目 录
• 调研背景和目的 • 冷水滩区房地产市场概述 • 冷水滩区房地产市场细分类别 • 冷水滩区房地产市场供需分析 • 冷水滩区房地产市场价格走势及影响因素 • 冷水滩区房地产市场发展趋势及建议 • 调研结论
01
调研背景和目的
背景介绍
冷水滩区作为永州市的市中心 ，近年来城市发展迅速，吸引 了大量人口涌入。
随着经济的发展和城市化进程 的加快，房地产市场逐渐成为 冷水滩区的重要产业之一。
政府政策的支持和引导，为冷 水滩区的房地产市场提供了良 好的发展环境。
调研目的
01
02
03
04
了解冷水滩区房地产市场的现 状和未来发展趋势。
分析房地产市场的供需关系及 价格走势。
房地产市场的繁荣与当地经济发展密切相关，同时也受 到政策、人口流动和购房需求等多种因素的影响。
市场上购房者以刚需和改善型需求为主，投资性购房也 有一定比例。
研究局限性
01
本次调研的数据主要来源于公开渠道和已有研究，可能存在数 据不全或偏差的问题。
02
冷水滩区房地产市场概述
地理位置
冷水滩区位于永州市中心城区， 是永州市的政治、经济、文化中
心。
冷水滩区交通便捷，拥有良好的 交通网络和基础设施。
冷水滩区周边环境优美，旅游资 源丰富，为房地产市场提供了良
好的环境。
房地产政策
冷水滩区的房地产政策主要包括土地拍卖、住房限购、公积金政策等。
近年来，冷水滩区政府加强了对房地产市场的调控，包括限制房价上涨、加强对开 发商的监管等措施。
冷水滩区房地产市场调研
汇报人： 日期:
目 录
• 调研背景和目的 • 冷水滩区房地产市场概述 • 冷水滩区房地产市场细分类别 • 冷水滩区房地产市场供需分析 • 冷水滩区房地产市场价格走势及影响因素 • 冷水滩区房地产市场发展趋势及建议 • 调研结论
01
调研背景和目的
背景介绍
冷水滩区作为永州市的市中心 ，近年来城市发展迅速，吸引 了大量人口涌入。
随着经济的发展和城市化进程 的加快，房地产市场逐渐成为 冷水滩区的重要产业之一。
政府政策的支持和引导，为冷 水滩区的房地产市场提供了良 好的发展环境。
调研目的
01
02
03
04
了解冷水滩区房地产市场的现 状和未来发展趋势。
分析房地产市场的供需关系及 价格走势。
商业地产行业分析研究报告PPT
商业地产行业的发展历程
商业地产行业的现状与未来趋势
同时，商业地产行业也面临着一些挑战，如经济下行压力、竞争激烈、政策调控等。
未来，商业地产行业将继续深化改革创新，推动转型升级，实现高质量发展。
目前，我国商业地产行业进入了一个新的发展阶段，呈现出多元化、专业化、品牌化、信息化等发展趋势。
02
商业地产市场分析
商业地产行业绿色建筑的重要性
例如，采用可再生能源、选用环保材料、提高建筑能效等。
商业地产行业绿色建筑的具体措施
商业地产行业应该加强智能化发展，以提高效率、节约成本、提高服务水平等。
商业地产行业智能化发展的必要性
例如，采用物联网、人工智能等技术，对商业地产项目进行智能化改造等。
商业地产行业智能化发展的具体措施
商业地产行业分析研究报告ppt
目录
contents
商业地产行业概述商业地产市场分析商业地产行业的投资风险与机遇商业地产行业的运营模式与盈利商业地产行业的管理与运营商业地产行业的可持续发展结论与展望
01
商业地产行业概述
商业地产行业是指从事商业活动的房地产行业，包括商业街、商场、购物中心、写字楼等。
商业地产行业的可持续发展战略与建议
商业地产行业可持续发展的战略目标
商业地产行业的可持续发展目标应该是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产行业可持续发展的战略措施
例如，优化产业结构、推动创新、加强人才培养等。
对商业地产行业可持续发展的建议
例如，加强政策支持、推动技术进步、提高公众意识等。
02
销售收益模式
该模式通过出售商铺或商业地产项目的产权获得收益，收入较高但可能影响商业地产项目的长期经营。
冷水滩区房地产市场调研
•城 市 规 划
•城市规划
•空间布局：
•总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷 水滩区、芝山区和岚角山组团三部分组成，沿湘江 风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地， 城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在 满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设 文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机 的整体。
冷水滩区房地产市场调 研
2020年6月2日星期二
•未来猜想？
•未 来 猜市场产品参差不齐，中小楼盘较多，部分开发商 建的产品虽价格较低，但品质较为落后，大部分开发商对开发理 念的理解还有待提高，而现在开发产品正在不段更新，正处于向 品质转型的跳跃阶段，整体价格水平还将继续上扬。 • 随着楼市的调控政策频繁出击，后期的消费市场会越来越趋 于理性。但是短期的刚性需求释放并不能证明市场开始触底反弹 ，走势尚未明朗，房价上涨既有空间又有阻力，如果因为阶段性 的回暖，开发企业盲目乐观，擅自上调价格，将会使购房者的预 期又形成新的差距，加剧观望氛围，导致刚有起色的房地产再度 陷入低迷。另外，由于后续市场销售压力仍然存在，房地产市场 仍然存在不可预估性。
•民 族 风 情
•紧邻两广的前沿城市
•吴楚故地，汉唐名郡 •湘粤桂三省咽喉要冲 •中国书法名城 潇湘第一城 •湖南重要的汽车工业基地之一 •杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡 •历史上湘南政治经济和文化中心
•永 州
•区 域 文 化
•灿烂悠久的历史文化
•柳文化 •许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何 绍基等人都曾在此出生或创作。 •永州八景 •永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟 ，朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 •江永女书 •世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。
商业步行街项目招商计划书PPT课件( 93页)
目前市场上常见 的经营模式
从项目的定位、持续经 营以及良好形象的维护 来看，需要以统一的形 象来经营。
项目定位思考
3万平米的商 业做成什么
思路一：
类似于万象城辐射全 市的购物中心
不可行
需要突破困局
思路二：
辐射本区域的购物中心。 可行利益受限制
项目定位思考
需要突破困局
从区域地理上突破
从消费模式上突破
突破的可能性
较高的车位配比 周边道路的通达性较差 项目处在河东区人居
重要衔接区域
本项目从外部环境到项目本身具备 突破的可能性
永州项目招商计划书
目录
项目的定位问题 项目的销售问题
目标的界 定和沟通
解决的问 题
项目营销策略 项目推广策略
项目自身 建议
营销推广 建议
项目分析 任务分析 目标界定及沟通
项目的业态组合 项目的租售方式
市场调研内容
- 项目所处区块 - 项目交通情况 - 周边设施情况 - 人文地理情况
Add Add Add
• 自行车≥7.5 • 机动车≥0.45
• 自行车≥ 7.5
• 机动车≥0.3
• 自行车≥3.6 • 机动车≥0.3
1. 本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示， 2. 其他各型车辆停车位的换算办法，应符合表中的规定。
项目经营模式建议
项目经营模 式的确定
在解决售卖模式之前， 我们需要明确项目整 体的经营模式
结构性购买商品
结构性购买商品针对 所有人群；针对不同 的人群应该有不同
的档次
针对商业业态： 大型百货商店 及其附属商业
业态构成分析
随着楼层的增高， 业态针对的客户具有
相关主题
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➢其他用房面积： 2473平米。
零
陵
路
项目资源
项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥 井市场隔街运营，人流互补
零陵路历来为永州人 流聚集、商业繁华的 旺地，商业氛围非常 浓厚。聚集阿波罗、 金水湾、步步高等百 货、购物中心；建设 银行、农业银行、中 国银行、工商银行等 金融机构；万喜登酒 店、女子医院等公共 资源；邮政局、中国 电信等数十家单位。 一站式全面满足购物、 娱乐、休闲、生活、 美食等需求。
➢项目东临零陵中路， 西接通化街；
➢项目西南北分别相邻 板块内两大商业（舜德 摩尔、步行街）。
Hale Waihona Puke 舜德摩尔凤凰路零项目 陵
路
珊瑚 路
步步高 步行街
项目技术指标 容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑
➢规划用地面积约为 17282.18平米 （25.95亩） 。
➢总建筑面积： 57490平米，入口广 场：4000平米。
区域人口： 日均流动人口约2万 人，周边常住约为810万人。
第二部分
二、风险和机会
宏观市场分析 区域商业分析 项目本体分析
永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 永州市近几年商业市场发展总体平稳向上 全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。
数据来源：永州市统计信息网（官方网站）
商业业态分析总结
百货
目前已有百货卖场4家：即舜德摩尔步步高百货、茜茜百货（运营不成功）、金水湾百货 （对面金水湾广场11月份即将运营）、滨江友谊百货（运营一般）
购物中心
目前只有有一家一站式购物中心，即“舜德摩尔购物中心”，新增商业项目1家：本案（市 场空白，预计2015年元旦试业）。
超市、卖场
永州市场上大型超市和卖场，较为知名和经营状况较好的是步步高超市，世纪联华、苏宁 电器、通程电器、国美电器处于中高端档次，其次是当地一些较大的商家以超市和卖场结 合经营的业态，大多以手机、服装和便利店等形式，但中高端超市等细分市场在未来存在 较大的发展空间。
步步高超市
凤凰 园
建都超市
金水湾城市广 苏宁电器
通程电器
舜德摩尔 —步步高百
货
场—金水湾百 货
国美电器
步步高超市
中联国际—人人 乐
银龙电脑城
大家发超市 建都超市
建都超市
百货/购物中心 超市/专业卖场
主要街铺
滨江友谊商业广 场
—世纪联华
步步高超市 （意向入驻）
家乐福超市 （洽谈中）
湘发建材城
冷水滩商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，都集中 分布于零陵路商圈核心区域；较大型超市、专业卖场也是以零陵路为主，湘永路、育才路、 凤凰路等为辅。
未售商业面积分期全部售出,计划18个月； 打造“永州淘宝”商业地产品牌，为后期 运营奠定坚实基础。 暂定试业时间2015年元旦。
对目标的理解
短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售
正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的 影响力
利润最大化
销售量最大化
项目区位
项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心 商圈
永州现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。
随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市 中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消 费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。
商圈特征分析
永州主要商圈分布
级别
名称
特点
永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商 业升级加快，同时导致交通压力明显增加。
谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场
永州市冷水滩商业地产市场调研 报告暨冷水滩中联国际广场项目 定位报告
2013年10月25日 迅地地产（上海）
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
中联国际——目标
对未售的面积策略性分 期销售，完成销售指标 最大化。进而全部出售 现实利润最大化。
以“永州淘宝”商业街 的形式启动，树立网商 项目形象及口碑。
娱乐
娱乐业的需求在永州一直强劲，娱乐业主要消费力为KTV、茶馆和酒吧，但都以本地商家为 主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零点酒吧，大型KTV连锁店有迪尔、帝凯乐。永 州娱乐主要消费力中以KTV和酒吧最为突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最为突出。随着人 均收入的提高和消费力的上升，永州娱乐也将会吸引一大批娱乐业连锁商家的进驻。
永州商业发展环境分析
永州市近五年商业市场发展总体平稳向上 商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万 平方米，年增长率接近20%
商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛
2007年-2012年永州是商品房销售均价走势
100
60.0%
48.99
41.51
-1.03%
47.63% 61.28
66.09
7.85%
79.21
50.0% 40.0%
30.0%
19.85% 20.0%
10.0%
0.0%
-15.27% 0
-10.0% -20.0%
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
永州珠市海商市商业业营营业业用用房房施施工工面面积积(（万万平平方方米）米） 增长率增长率
其他商圈无论是业态种类、还是人流量， 消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和 停车方面较有优势
永州市区主要商圈分布与租金情况
租金： 1035元 /平 米
租金：10-90元/平米
租金：120-450元/平 米
租金：30220元/平 米
租金：15-150元/平 米
租金： 15-90 元/平 米
大中型主力卖场/购物中心的分布动向
专业店
市场上专业店较多，多以中等档次为主。比较大的专业市场有11家，即舜德摩尔建材市场、 育才路建材片区、苏宁电器、通程电器、国美电器、步步高电器、银龙电脑城、时尚春天 数码城、电信数码港、舜德电脑城、潇湘汽车城等。以家电、建材、汽车为主。
餐饮
永州市场大型餐饮品牌进驻较多，有“肯德基、德克士、上岛咖啡、名典咖啡” ；本地自 主品牌有”CC新元素、咖啡地带、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜馆、夜宵店遍 地开花，随处可见。未来永州餐饮将随着城市的发展商家档次和品类预期会有很大提升。当 地人们在吃喝方面也比较注重，这也注定了餐饮商家档次和品类的提升。
数据来源：永州市统计信息网
宏观环境
通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论：
永州未来商业发展潜力巨大
随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小 的人口基数，永州人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。 同时，考虑到永州未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明永州未来的商业 发展潜力较大并健康发展。
零
陵
路
项目资源
项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥 井市场隔街运营，人流互补
零陵路历来为永州人 流聚集、商业繁华的 旺地，商业氛围非常 浓厚。聚集阿波罗、 金水湾、步步高等百 货、购物中心；建设 银行、农业银行、中 国银行、工商银行等 金融机构；万喜登酒 店、女子医院等公共 资源；邮政局、中国 电信等数十家单位。 一站式全面满足购物、 娱乐、休闲、生活、 美食等需求。
➢项目东临零陵中路， 西接通化街；
➢项目西南北分别相邻 板块内两大商业（舜德 摩尔、步行街）。
Hale Waihona Puke 舜德摩尔凤凰路零项目 陵
路
珊瑚 路
步步高 步行街
项目技术指标 容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑
➢规划用地面积约为 17282.18平米 （25.95亩） 。
➢总建筑面积： 57490平米，入口广 场：4000平米。
区域人口： 日均流动人口约2万 人，周边常住约为810万人。
第二部分
二、风险和机会
宏观市场分析 区域商业分析 项目本体分析
永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 永州市近几年商业市场发展总体平稳向上 全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。
数据来源：永州市统计信息网（官方网站）
商业业态分析总结
百货
目前已有百货卖场4家：即舜德摩尔步步高百货、茜茜百货（运营不成功）、金水湾百货 （对面金水湾广场11月份即将运营）、滨江友谊百货（运营一般）
购物中心
目前只有有一家一站式购物中心，即“舜德摩尔购物中心”，新增商业项目1家：本案（市 场空白，预计2015年元旦试业）。
超市、卖场
永州市场上大型超市和卖场，较为知名和经营状况较好的是步步高超市，世纪联华、苏宁 电器、通程电器、国美电器处于中高端档次，其次是当地一些较大的商家以超市和卖场结 合经营的业态，大多以手机、服装和便利店等形式，但中高端超市等细分市场在未来存在 较大的发展空间。
步步高超市
凤凰 园
建都超市
金水湾城市广 苏宁电器
通程电器
舜德摩尔 —步步高百
货
场—金水湾百 货
国美电器
步步高超市
中联国际—人人 乐
银龙电脑城
大家发超市 建都超市
建都超市
百货/购物中心 超市/专业卖场
主要街铺
滨江友谊商业广 场
—世纪联华
步步高超市 （意向入驻）
家乐福超市 （洽谈中）
湘发建材城
冷水滩商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，都集中 分布于零陵路商圈核心区域；较大型超市、专业卖场也是以零陵路为主，湘永路、育才路、 凤凰路等为辅。
未售商业面积分期全部售出,计划18个月； 打造“永州淘宝”商业地产品牌，为后期 运营奠定坚实基础。 暂定试业时间2015年元旦。
对目标的理解
短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售
正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的 影响力
利润最大化
销售量最大化
项目区位
项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心 商圈
永州现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。
随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市 中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消 费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。
商圈特征分析
永州主要商圈分布
级别
名称
特点
永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商 业升级加快，同时导致交通压力明显增加。
谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场
永州市冷水滩商业地产市场调研 报告暨冷水滩中联国际广场项目 定位报告
2013年10月25日 迅地地产（上海）
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
中联国际——目标
对未售的面积策略性分 期销售，完成销售指标 最大化。进而全部出售 现实利润最大化。
以“永州淘宝”商业街 的形式启动，树立网商 项目形象及口碑。
娱乐
娱乐业的需求在永州一直强劲，娱乐业主要消费力为KTV、茶馆和酒吧，但都以本地商家为 主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零点酒吧，大型KTV连锁店有迪尔、帝凯乐。永 州娱乐主要消费力中以KTV和酒吧最为突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最为突出。随着人 均收入的提高和消费力的上升，永州娱乐也将会吸引一大批娱乐业连锁商家的进驻。
永州商业发展环境分析
永州市近五年商业市场发展总体平稳向上 商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万 平方米，年增长率接近20%
商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛
2007年-2012年永州是商品房销售均价走势
100
60.0%
48.99
41.51
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47.63% 61.28
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2006年
2007年
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2009年
2010年
永州珠市海商市商业业营营业业用用房房施施工工面面积积(（万万平平方方米）米） 增长率增长率
其他商圈无论是业态种类、还是人流量， 消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和 停车方面较有优势
永州市区主要商圈分布与租金情况
租金： 1035元 /平 米
租金：10-90元/平米
租金：120-450元/平 米
租金：30220元/平 米
租金：15-150元/平 米
租金： 15-90 元/平 米
大中型主力卖场/购物中心的分布动向
专业店
市场上专业店较多，多以中等档次为主。比较大的专业市场有11家，即舜德摩尔建材市场、 育才路建材片区、苏宁电器、通程电器、国美电器、步步高电器、银龙电脑城、时尚春天 数码城、电信数码港、舜德电脑城、潇湘汽车城等。以家电、建材、汽车为主。
餐饮
永州市场大型餐饮品牌进驻较多，有“肯德基、德克士、上岛咖啡、名典咖啡” ；本地自 主品牌有”CC新元素、咖啡地带、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜馆、夜宵店遍 地开花，随处可见。未来永州餐饮将随着城市的发展商家档次和品类预期会有很大提升。当 地人们在吃喝方面也比较注重，这也注定了餐饮商家档次和品类的提升。
数据来源：永州市统计信息网
宏观环境
通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论：
永州未来商业发展潜力巨大
随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小 的人口基数，永州人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。 同时，考虑到永州未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明永州未来的商业 发展潜力较大并健康发展。