永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩.pptx

商业业态分析总结
百货
目前已有百货卖场4家：即舜德摩尔步步高百货、茜茜百货（运营不成功）、金水湾百货 （对面金水湾广场11月份即将运营）、滨江友谊百货（运营一般）
购物中心
目前只有有一家一站式购物中心，即“舜德摩尔购物中心”，新增商业项目1家：本案（市 场空白，预计2015年元旦试业）。
超市、卖场
永州市场上大型超市和卖场，较为知名和经营状况较好的是步步高超市，世纪联华、苏宁 电器、通程电器、国美电器处于中高端档次，其次是当地一些较大的商家以超市和卖场结 合经营的业态，大多以手机、服装和便利店等形式，但中高端超市等细分市场在未来存在 较大的发展空间。
永州商业发展环境分析
永州市近五年商业市场发展总体平稳向上 商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万 平方米，年增长率接近20%
商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛
2007年-2012年永州是商品房销售均价走势
100
60.0%
48.99
41.51
-1.03%
➢其他用房面积： 2473平米。
零
陵
路
项目资源
项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥 井市场隔街运营，人流互补
零陵路历来为永州人 流聚集、商业繁华的 旺地，商业氛围非常 浓厚。聚集阿波罗、 金水湾、步步高等百 货、购物中心；建设 银行、农业银行、中 国银行、工商银行等 金融机构；万喜登酒 店、女子医院等公共 资源；邮政局、中国 电信等数十家单位。 一站式全面满足购物、 娱乐、休闲、生活、 美食等需求。
数据来源：永州市统计信息网
宏观环境
通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论：
永州未来商业发展潜力巨大
随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小 的人口基数，永州人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。 同时，考虑到永州未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明永州未来的商业 发展潜力较大并健康发展。
47.63% 61.28
66.09
7.85%
79.21
50.0% 40.0%
30.0%
19.85% 20.0%
10.0%
0.0%
-15.27% 0
-10.0% -20.0%
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
永州珠市海商市商业业营营业业用用房房施施工工面面积积(（万万平平方方米）米） 增长率增长率
谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场
永州市冷水滩商业地产市场调研 报告暨冷水滩中联国际广场项目 定位报告
2013年10月25日 迅地地产（上海）
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
中联国际——目标
对未售的面积策略性分 期销售，完成销售指标 最大化。进而全部出售 现实利润最大化。
以“永州淘宝”商业街 的形式启动，树立网商 项目形象及口碑。
区域人口： 日均流动人口约2万 人，周边常住约为810万人。
第二部分
二、风险和机会
宏观市场分析 区域商业分析 项目本体分析
永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 永州市近几年商业市场发展总体平稳向上 全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。
数据来源：永州市统计信息网（官方网站）
永州现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。
随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市 中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消 费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。
商圈特征分析
永州主要商圈分布
级别
名称
特点
永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商 业升级加快，同时导致交通压力明显增加。
其他商圈无论是业态种类、还是人流量， 消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和 停车方面较有优势
永州市区主要商圈分布与租金情况
租金： 1035元 /平 米
租金：10-90元/平米
租金：120-450元/平 米
租金：30220元/平 米
租金：15-150元/平 米
租金： 15-90 元/平 米
大中型主力卖场/购物中心的分布动向
专业店
市场上专业店较多，多以中等档次为主。比较大的专业市场有11家，即舜德摩尔建材市场、 育才路建材片区、苏宁电器、通程电器、国美电器、步步高电器、银龙电脑城、时尚春天 数码城、电信数码港、舜德电脑城、潇湘汽车城等。以家电、建材、汽车为主。
餐饮
永州市场大型餐饮品牌进驻较多，有“肯德基、德克士、上岛咖啡、名典咖啡” ；本地自 主品牌有”CC新元素、咖啡地带、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜馆、夜宵店遍 地开花，随处可见。未来永州餐饮将随着城市的发展商家档次和品类预期会有很大提升。当 地人们在吃喝方面也比较注重，这也注定了餐饮商家档次和品类的提升。
➢项目东临零陵中路， 西接通化街；
➢项目西南北分别相邻 板块内两大商业（舜德 摩尔、步行街）。
舜德摩尔
凤凰路
零
项目 陵
路
珊瑚 路
步步高 步行街
项目技术指标 容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑
➢规划用地面积约为 17282.18平米 （25.95亩） 。
➢总建筑面积： 57490平米，入口广 场：4000平米。
未售商业面积分期全部售出,计划18个月； 打造“永州淘宝”商业地产品牌，为后期 运营奠定坚实基础。 暂定试业时间2015年元旦。
对目标的理解
短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售
正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的 影响力
利润最大化
销售量最大化
项目区位
项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心 商圈
步步高超市
凤凰 园
建都超市
金水湾城市广 苏宁电器
通程电器
舜德摩尔 —步步高百
货
场—金水湾百 货
国美电器
步步高超市
中联国际—人人 乐
银龙电脑城
大家发超市 建都超市
建都超市
百货/购物中心 超市/专业卖场
主要街铺
滨江友谊商业广 场
—世纪联华
步步高超市 （意向入驻）
家乐福超市 （洽谈中）
湘发建材城
Hale Waihona Puke Baidu
冷水滩商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，都集中 分布于零陵路商圈核心区域；较大型超市、专业卖场也是以零陵路为主，湘永路、育才路、 凤凰路等为辅。
娱乐
娱乐业的需求在永州一直强劲，娱乐业主要消费力为KTV、茶馆和酒吧，但都以本地商家为 主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零点酒吧，大型KTV连锁店有迪尔、帝凯乐。永 州娱乐主要消费力中以KTV和酒吧最为突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最为突出。随着人 均收入的提高和消费力的上升，永州娱乐也将会吸引一大批娱乐业连锁商家的进驻。