第六章房产投资规划

房产的类型
❖ 1、按照性质分类
▪ 商品房 ▪ 保障性住房
• 1、廉租住房 廉租住房保障城区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的住房需
求。 2、经济适用住房
经济适用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障对象应逐步与廉租住 房保障对象相衔接。 3、公共租赁住房
公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套 型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。 4、限价普通商品住房
本章内容
1
房产投资概述
2
房产投资规划
3
个wk.baidu.com住房消费贷款
4
个人支付能力评估
第一节 房产投资概述
❖房地产的基本含义 ❖房产投资的概念 ❖房产投资的方式 ❖房产投资的优缺点
视频：80后买房记：幸福在哪里
一、房地产的基本含义
房屋建筑物
土地
财产权利
❖ 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价 格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地， 进行开发建设和定向销售的普通商品住房。
❖ 2、按照取得的时间分类
▪ 期房 ▪ 现房
❖ 3、按使用性质
▪ 自住房 ▪ 投资房（商铺、车库……）
●南宁保障性住房的申请
南宁市2010年度城市家庭低收入及住房困难标准
❖一、家庭低收入标准：
▪ （一）廉租住房：家庭人均年收入低于10080 元(含)。
▪ （二）经济适用住房：家庭人均年收入低于 13450元(含)。
❖二、家庭住房困难标准：
▪ （一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于 13平方米(含)。
▪ （二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积 低于16平方米(含)。
限价普通商品 住房
1、以个人名义申请购买的，申请人属于本市城区范围内城镇户口；以家庭户名义申请购买的，家 庭成员中至少有一名成年人属于城区范围内城镇户口，并以其为主申请人。
2、以个人名义申请购买的，申请人及其配偶和未成年子女在本市城区范围内无自有产权住房； 以家庭户名义申请购买的，其家庭成员在城区范围内无自有产权住房。
二、房产投资的概念
❖房产投资是以获取期望收益为目的，将货 币资本投入房地产开发、经营、中介服务 和房地产金融资产的经营活动。同时，房 地产投资还涉及到房地产与金融资产的组 合安排。因此，房地产投资一方面表现为 实物资产的投资活动，另一方面又表现为 金融资产的投资活动。
（一）房产投资的动机
❖自己居住 ❖对外出租 ❖投资获利 ❖减免税收
（二）房产投资的风险
❖流动性风险（变现性较差） ❖购买力风险（通胀风险） ❖市场风险（经济、政策风险） ❖交易风险 ❖自然风险
房产投资信托
是指由专业投资公司接 受广大普通投资者委托 ，汇集资金投资房产， 公司和投资者风险共担 ，收益共享的投资组织
房产租赁信托
房主委托信托公司代 理出租，由信托公司 向出租人按月分配信 托收益（即月租金）
6、申请家庭成员相互之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。包括申请人及其配偶、子女、 父母等。
政策性租赁房
1、具有当地城镇户口且家庭收入符合市、县人民政府划定的中等偏下收入家庭标准；或者具有当 地城镇户口且参加工作不满5年的职工；或者在当地城镇居住且工作连续三年以上(含三年)的外 来务工人员。
2、在当地不拥有任何形式的住房，包括房改住房、经济适用住房、集资房等。 3、单身家庭申请购买公共租赁住房的，申请人宜不小于20周岁。
类型
申请条件
经济适用房
1、具体有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）； 2、已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员； 3、无房或现住房人均建筑面积在16平方米（含）以下的； 4、是家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%
廉租房
1、申请家庭人均年收入低于市政府公布的低收入标准)； 2、申请家庭的人均现有住房建筑面积低于市政府公布的住房困难标准 3、申请家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年以上； 4、申请家庭成员均需在本市城区范围内实际居住生活； 5、申请家庭没有违法生育行为或者违法生育行为已经按照人口和计划生育有关法律法规处理 完毕；
❖ 住房面积控制在60~80平方米 ❖ 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，
需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后， 购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 ❖ 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的， 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
3、以个人名义申请购买的，男性年满25周岁，女性年满23周岁。以家庭户名义申请购买的， 主申请人为成年人。
4、以个人名义申请购买的，按其本人及其配偶的收入合计，人均年收入低于上年度城市居民 人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入计算人均年收入）；以家庭户名义申请购买的， 家庭成员人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。
广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日
❖ 供应对象面向城市低收入人群 ▪ 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90％的范围内合理确定 ▪ 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： • 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年） 的外来务工人员； • 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； • 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； • 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。 具体由各市县人民政府确定。