第七章房地产投资规划

南宁2010年商品房均价5002元/㎡
v 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济 适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均 价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长 22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元， 同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元， 同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米 5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比 增长3.01%。 业内认为，上述成交均价包括了经济适用房 的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价 每平方米已超过7000元。
三、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
优点 缺点
租房 1.有能力使用更多的居住空间 2. 比较能够应付家庭收入的变化 3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道 4.迁徙自由度较大 5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担 6.租房者的税捐负担较轻
7.无需考虑房价下跌风险 1.有非自愿搬离的风险 2.无法按照意愿装修 3. 被动应对房租上涨风险 4.无法运用财务杠杆追求房价利益
§ 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 § 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理
的房产规划，导致购房计划难以实现。 § 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 § 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 § 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法
选择最佳的贷款组合。
案例：钟镇涛炒房破产
根据2008.12.23后下限8.5折计算
购房目标：2室2厅1卫1厨 80.86㎡ 6300元/ ㎡
v总房款 509418 v首付（20%） 101884 v贷款 407534
年数 10 20 30
贷款计算器
还款总额 519900.18 648195.82 792073.11
贷款利息 月还款额 112365.78 4332.50 240661.42 2700.82 384538.71 2200.20
视频
v买房好还是租房好 量力而行最好 （3：22） v年轻人买房租房的小账本 v租房买房哪个划算（3：30）
五、购房规划
v衡量自己的负担能力
§ 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 § 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费
用
v学会计算购房的各种税费 v如何选择房子
§ 投资自住房 § 投资写字楼 § 投资商铺 § 投资车库
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
四、房产投资的优缺点
v优点
§ 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广 阔的时间机会
§ 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功 能
§ 房产具有不断升值的潜力
v缺点
§ 流动性相对较差 § 投资金额比较大 § 风险较高（政策风险、道德风险……）
五、房地产价格及影响因素
80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房 190㎡四房 85㎡两房、110㎡三房预约，预计3月底开盘 30-300多㎡商铺 少量122-128㎡三房、160-190㎡楼中楼 88-120多㎡三房、140㎡三房 少量123㎡和136㎡三房 110㎡2+1房 98-220㎡两房、三房、四房、楼中楼 55㎡户型，另外还有90多㎡和140㎡楼中楼 58㎡临街商铺 190㎡四房
2689.19
Байду номын сангаас
149379.13
1676.40
238684.12
1365.67
根据2008.12.23后下限8.5折计算
v阶段性换房 v换房的步骤
§ 先买后卖 § 先卖后买
换房规划
§ 视频：卖房的困惑
购新房的各种税费
v契税
§ 金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证 时交一半，入住后拿房产证时交另一半
土
地
成
本
房地产价格的构成
前 期 费 用
勘 查 及
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因
素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城
市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑
物类别的影响。
费
规
府
费 政
税
易
交
本
成
筑
建
润
开 发 商 利
息
利
行
银
第二节 房地产投资规划
v房地产投资规划的概念 v为什么要进行房地产投资规划 v房地产投资规划流程 v购房与租房决策 v购房规划
一、房地产规划的概念
v包括居住规划和房产投资 v居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 v房产投资的目的包括获取房租收入和通过出
售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
v如果进行房产投资的时候不事先进行规划， 可能会陷入以下困境：
v 有人算了一下，按照2009年南宁市城市居民人均可支配收 入16530.58元的标准来算，既使不吃不喝，买一套60平 方米的两居室，按成交均价每平方米7000元计，总价要42 万元，需25.4年的时间才能支付所有房款。
2010年1-3月南宁各城区普通商品住宅楼盘报价对比增幅表
青秀区
江南区 西乡塘区 兴宁区
良庆区
1比2月价格涨幅 ↑2.06% ↑1.34% ↓-5.89% ↑0.22% ↑2.38%
2比3月价格涨幅 ↓-0.087% ↑3.36%
西乡塘区楼盘报价
↑9.96%
↑1.54% ↑0.91%
南宁市西乡塘区房价
楼盘名 振宁现代鲁班 瀚林华府
当前报价 均价6300元/㎡ 均价8000元/㎡
在售户型 85㎡二房、91㎡、126㎡三房 120-140㎡精装三房均价13000元/㎡，190㎡毛坯
第一节 房地产投资规划的基本知识
v房地产的基本含义 v房地产投资的概念 v房地产投资的方式 v房地产投资的优缺点
视频：80后买房记：幸福在哪里
一、房地产的基本含义
房屋建筑物
土地
财产权利
v 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
二、房地产投资的概念
v房地产投资是以获取期望收益为目的，将 货币资本投入房地产开发、经营、中介服 务和房地产金融资产的经营活动。同时， 房地产投资还涉及到房地产与金融资产的 组合安排。因此，房地产投资一方面表现 为实物资产的投资活动，另一方面又表现 为金融资产的投资活动。
三、房产投资的方式
直接购房 房地产证券
西西湾
均价5900元/㎡
73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房
云星城市春天 骋望骊都 锦秀豪庭 西湖东郡 西建水岸华府 南宁台湾街宜兰湾 瀚林雅筑 隆源国际公馆 福满花园 嘉华绿洲 金都新巢时代 天域香格里拉
均价7000元/㎡ 起价7000元/㎡ 均价6200元/㎡ 起价13000元/㎡ 起价5955元/㎡ 均价6500元/㎡ 起价6000元/㎡ 均价7000元/㎡ 均价5600元/㎡ 均价7000元/㎡ 均价49000元/㎡ 均价6800元/㎡
§ (1)房租是否会每年调整。 § (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方
面的问题，可能购房比租房要贵。 § (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前
算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得 也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租 房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 § (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相 对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷 款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
购房目标：3室2厅2卫1厨 120.54㎡ 6300元/ ㎡
v总房款 759402 v首付（30%） 227821 v贷款 538531
年数 还款总额 10 678149.53 20 845496.34 30 1033167.58
贷款计算器
贷款利息 月还款额 146568.13 5651.25 313914.94 3522.90 501586.18 2869.91
振宁现代鲁班
v 小高层 v 毛坯 v 鲁班路4号 v 入住时间 2010-06-30 v 物业费 1.3元/㎡·月 v 均价6300元/㎡
背景：房贷七折时代结束
v 四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍打7折 v 当前，工行已向全国各分行下发通知，从4月1日开始取消首套房利率7
折优惠。对于首次购房的客户，首付2成，利率优惠是8.5折，首付3成， 利率优惠是8折。二套房贷则执行首付4成，利率优惠8.5折的政策。此 外，中行执行的也是首套房贷首付2成，利率优惠8.5折的政策，而二 套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠 外，农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠，但首付均必须是4成。
v香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短 期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607 室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机， 香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人
虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷 款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元。 每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消， 即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项， 于是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇 涛破产。 v一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至 8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无 法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴 富的不良心态，使其失足跌入谷底。
• 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
• 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；
• 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。 具体由各市县人民政府确定。
v 住房面积控制在60~80平方米 v 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需
根据2008.12.23后下限8.5折计算
购房目标：1室2厅1卫1厨 51.19㎡ 6300元/ ㎡
v总房款 316197 v首付（20%） 63239.4 v贷款 252957.6
年数 10 20 30
贷款计算器
还款总额
322703.31 402336.73 491641.72
贷款利息
月还款额
69745.71
向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后， 购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 v 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，
由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
房地产的类型
v1、按照性质分类
§ 商品房 § 经济适用房 § 房改房 § 安居房
v2、按照取得的时间分类
§ 期房 § 现房
v3、按使用性质
§ 自住房 § 投资房（商铺、车库……）
广西经济适用住房管理办法 2010年2月17日
v 供应对象面向城市低收入人群 § 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90％的范围内合理确定 § 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： • 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年） 的外来务工人员；
购房 1.保值，能够对抗通胀 2.强迫储蓄积累财富 3.提高居住品质 4.有信用增强效果 5.满足拥有房产的心理效用 6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会
1.缺乏流动性 2.维持成本高 3.财务风险大
要考虑的因素
v如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
v印花税
§ 金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳
v交易手续费
§ 一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳
购房的各种税费
v购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其 他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到 装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房 交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、 营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、 公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具 体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。