居住规划与房产投资(三)

单项选择题

1. 关于经济适用房的特性，下列说法正确的是。

A.户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力

B.在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本

C.在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境

D.国家对经济使用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款

答案：A

[解答] 经济适用房的特性之一是适应中低收入家庭的承受能力，故A项错误。

2. 张亮与李欣夫妻打算2008年在北京购买一套三居室的房子，理财规划师在为他们制定购房投资规划时，需要了解的信息不包括。

A.商业贷款条件

B.预计商业贷款利率

C.子女的收入水平

D.预计购房地点

答案：C

[解答] 理财规划师为客户制定具体的购房投资规划时，需要了解的信息有：客户预计购房距今年数、预计购房面积、预计购房地点、预计房价水平、住房公积金额度、商业贷款条件、预计商业贷款利率。

3. 房地产：市场的供给实质上是土地的供给，某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

[解答] 根据已知可得：A=100×60%=60(万元)，n=40-8=32(年)，该宗房地产的收益价格为：

4. 保证贷款方式指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式，具体有。

Ⅰ．企业法人的全额全程保证贷款方式

Ⅱ．个人全额全程保证贷款方式

Ⅲ．售房单位回购保证贷款方式

Ⅳ．房地产开发公司全额全程保证贷款方式

A.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ

B.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ

C.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ

D.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ

答案：D

5. 净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是。

A.借贷的利率及风险贴水之和

B.借贷的利率或自有资金的机会成本利率

C.自有资金的机会成本利率及风险贴水之和

D.自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和

6. 王磊打算买房，他有65000元可作为房款首期，他的条件符合银行的常规房屋贷款要求，假设银行的常规房贷是25%，则其可以购买的房子的最高房价可以是元，他最多能得到______元房屋贷款。

A.260000；150000

B.324500；195000

C.260000；195000

D.324500；150000

答案：C

[解答] 最高房价=65000/25%=260000(元)；可申请得到的房贷：260000-65000= 195000(元)。

7. 房屋出售价格的构成要素有。

Ⅰ．税金Ⅱ．建筑施工管理费Ⅲ．规划设计费Ⅳ．开发成本

Ⅴ．利润

A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ

B.Ⅰ、Ⅳ、Ⅴ

C.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ

D.Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ

答案：B

[解答] 房屋出售价格由开发成本、税金和利润构成。Ⅱ、Ⅲ两项属于开发成本的内容。

8. 下列选项中不影响土地供给的是。

A.现房需求

B.国家法令

C.地理位置

D.使用期限

答案：A

根据下面材料，回答下面问题：

王军是首钢的一名轧钢师，每月按时缴纳住房公积金。现在，其打算购买一套评估价为50万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假设王军目前离法定退休年龄还剩30年，其名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额为150元(包括单位及个人)。9. 王军在退休年龄内预计可缴存住户公积金总额为万元。

A.6

B.8

C.7

D.9

答案：A

[解答] 根据住房公积金计算公式，可得：

客户本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×剩余退休年限×12 =6000+150×30×12=60000(元)，即6万元。

10. 王军申请的住房公积金贷款额度最高为万元。

A.18

B.35

C.40

D.45

答案：A

[解答] 个人可申请住房公积金贷款最高额度以下面三个额度中最低者为准：①借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额：6+12=18(万元)；②所购住房评估价的70%：50×70%=35(万元)；

③北京市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额：40万元。因此，王军家申请的住房公积金贷款

额度最高为18万元。

11. 王军能申请的住房公积金贷款的最长年限是年。

A.15

B.20

C.10

D.30

答案：A

12. 王军申请住房公积金时，下列说法错误的是。

A.可以以其所购住房为抵押物

B.可以以其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物

C.可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任

D.不需要抵押或质押，只要借款人信用记录上无不良记录

答案：D

13. 关于房地产供给的因素的分析说法错误的是。

A.房地产开发需要投入大量的资金，政府的鼓励引导或宏观调控措施都会影响房地产的供给

B.建筑机械与钢筋、水泥、玻璃等建材的供应价格与数量；影响房屋建造成本与供给的顺畅程度

C.引进房屋中介制度，提高房产信息透明度，同时提高二手房的供给与需求，增加房产市场的流动性

D.建筑物的维修、扩建、改建，不会增加房产供应量

答案：D

[解答] D项建筑物的维修、扩建、改建，将有助于增加房产供应量。

14. 影响房地产价格的因素有许多，环境因素不包括。

A.大气环境

B.水文环境