售后维修简报五

交汇处，凿除外墙的瓷片及砂浆层，宽约 250mm 左右； 2. 清洗后用聚合物防水砂浆打底，贴杜拉纤维网或钉钢丝网（视裂缝情况而
定），仍用聚合物砂浆保护层和恢复瓷片； 3. 在内墙有渗漏处的上部开洞口，在石渣空心砖内，灌入微膨胀聚合物水泥浆，
并加一定压力。养护后，在外墙试水不漏时，可恢复室内因渗漏污染的装修。
我方编号：ZH014 /SHYB/05
售后维修简报
二 OO 二Hale Waihona Puke Baidu三月
编制：
校对：
审核：
编制日期：2OO2 年 3 月 9 日
抄报 刘总 杨副总 陈副总 质量管理部 合约管理部
抄送 公司各地盘
朱助总 某某监理公司 设计管理部 客户服务部
一) 受理业主投诉的内容、地点及数量
售后投诉处理汇总表
（括号内为 2001 年 11 月——2002 年 2 月发生）
铝窗外框的砂浆塞缝不严实，是造成外墙漏水的重要原因。通过物业管理 处委托的几家维修商反映，和我办近期在某大厦二楼，处理铝窗渗漏的施工 中，拆除塞缝时发现的纸袋、木条等物已证实。
螺杆洞未作防水处理是造成外墙漏水的原因之一。在施工剪力墙时，因加 固模板留下的螺杆洞未作防水处理，雨水透过外墙面砖及砂浆层，通过螺杆 洞穴渗水入室。正在维修中的31F室内现场、和已维修过的HB广场8幢19Ｃ外 墙上，就能发现螺杆洞穴未堵的事实，因而造成多处渗漏。。 外墙裂缝是导致外墙漏水的原因之一。由于外墙是由钢筋混凝土和空心砖
5
5
19 电 器 安 装 投 诉 2
1
3
20 外 墙 瓷 砖 空 鼓 1
6（6）
7（6）
21 阳 台 地 面 积 水 2
2
22 外 窗 玻 璃 与 售 楼 承 诺 不 符 1
1
23 设 计 功 能 缺 陷 投 诉 2
1
3
24 样 板 房 装 修 其 他 质 量 问 题 10
1
11
25 无 效 投 诉 2（1） 6（4） 1
图三：内墙裂缝
图四：外墙空调安装打眼致漏
铝合金窗的造型设计及组合质量问题直接导致渗漏——原设计窗下部的 挡水铝板太低，仅高２cm（现在设计为５cm），暴风雨时，直接从铝窗灌 水入室。还有不少铝窗在关闭后，有1—２mm左右的透光缝，实属组合质量 问题，试水中可见到铝窗中档或螺钉处明显进水。
3
图五：外墙渗漏室内地板积水
9（5）
小
计 85（11） 104（33） 38（6） 38（29） 6
271（79）
截至 2002 年 2 月 28 日
1
由上表的投诉问题汇总反映： 渗漏引发的质量问题，共 184 处、占 68%；渗漏是售后维修的主要质量问题； 建筑裂缝 38 处，占 14.%； 水、电、弹簧门、空调等安装质量问题 16 处，占 6%； 样板房装修质量问题 21 处， 占 7.7%； 设计功能缺陷 3 处，占 1.1%。 无效投诉 9 处，占 3.3%。
找到螺杆洞； 2. 将洞口打凿为 50mm 深，直径 50mm 的喇叭口（内外同时处理效果更好）； 3. 清除干净螺杆洞穴内的杂物，用聚合物砂浆分层堵塞到洞内； 4. 经试水不漏，恢复室内装修。
其他渗漏处理方案 1. 外墙空调管洞口不少渗漏，是因为堵塞不严、堵塞材料不当、洞口外高内低
等原因，应采取对应措施，凿开洞内堵塞物，用聚合物砂浆内、外分层堵塞。 2. 因铸铁排水管打入外墙上的钢架渗漏到室内，按(1)的措施双面进行处理。 3. 卫生间渗漏、屋面渗漏按常规方案（此处不作详细叙述）处理。
维修处理 1. 选用存水碗口较深的地漏，更换原地漏。闲置不用的地漏应告诉业主予以封
闭，常用地漏保持碗口存水。 2. 或在楼下卫生间天棚内，地漏排水直通管更换成存水弯排水管。
设计思考 高层楼房卫生间的地漏排水设计，还是选择安装存水弯的方案为优，可根本 防止地漏返臭气，但卫生间装修顶棚应设计为装配式，以免今后有管道堵塞 时，维修方便。
案例反思 发展商开发一个楼盘，投资少则上千万，多则数亿元。为百年大计，更为企 业的品牌，必须坚定地决策，选定科学、可行的设计方案。不为社会上“推 广风”所左右。也不要为了节约部分投资而留下隐患。某某华庭楼盘在外墙 空心砖问题上，发展商坚定的采取了更换措施，以 11 万元的资金，换取了 今后的安宁！ 发展一个楼盘，一定要选用合格的、重信誉的承建商，配合对工程质量严格 把关的监理工程师。加强工程质量的过程控制，在控制外墙裂缝、铝窗框外
话和气、举止得体、行为大方，进出门必须与业主招呼到位。 3. 施工人员维修前必须准备好材料和工具，约好业主、时间，进行施工。必须
在预定承诺时间内完成所有维修项目。由维修工程师检查验收，经业主确认， 并做好记录存档。 4. 施工时保护好业主家中物品、家俱、装修成品等，施工部位重点保护，凡精 装修地面及垃圾、材料运输线路必须铺垫珍珠棉布及保护层。 5. 施工人员须随身携带垃圾袋，做到人走场清。 6. 进入业主家施工时，应自带工具，不得抽烟、吐痰，未经业主同意不得使用 业主的家用器具、卫生间、桌椅等，做到文明施工。 7. 对业主提出的疑问，可做技术解释；对业主提出其它要求，不得擅自作主承 诺。应及时汇报给主管人员。 8. 维修人员礼貌用语：“您好”“请问……”“您还有什么要求？”“请您验 收并签署意见”“对不起，打扰了”“谢谢”“再见”等等。
由于漏水问题相当复杂，要想根治渗漏，先找准渗漏问题的原因，再确定行 之有效的维修方法是关键。我们认为： 1. 样板引路也适用于大型的维修施工。先期不要进行大面积的渗漏处理，只做 一套问题比较复杂、有渗漏代表性的住宅房，根据不同性质的渗漏按不同方 案进行治理。作好后，须反复试验、多方面观察，确信已不漏，按可行方案 开展下一步渗漏维修，避免反复交学费。 2. 组织防水专业性强，工作认真负责、重信誉的维修商进场施工。严格各方 的维修过程控制管理，该楼盘的外墙渗漏是可以治理的。
二） 典型案例分析
案例（一） 外墙严重漏水
案例特征 某大厦始建于 1993 年，1995 年竣工入伙。业主入住六年来，外墙大面积
漏水入室成普遍现象。发展商曾高度重视漏水处理，物业管理公司也曾费尽心 计的进行维修，外墙渗漏问题一直没有根治.
原因分析 虽然进行过多次渗漏的维修，花费了一定的代价，但是屡修屡漏的事实又
案例（二）卫生间地漏上返臭气
案例特征 某楼盘部分业主、特别是低层居住者，投诉卫生间返臭气，主要是在夏天，
特别是业主出差，家中无人，回来再居住时，其臭气格外严重。经现场回访， 的确如此。
返臭原因 现场调查，回返臭气的卫生间大都安有排气扇，通风良好，卫生间并非肮
脏，且排水良好。经过细致的检查发现，问题出在地漏上。该处安装水封式的 地漏，下部未设存水弯，其优点是排水不易堵塞，但返臭气的问题却无法避免。 原因是它不同于传统的铸铁地漏，现在的地漏多为不锈钢、铝材、或 PVC 材料 所制成。美观、高档但质量太轻，碗口存水深度不足 10mm（原铸铁地存水深达 80mm）。在使用中的下水管内，气体经常运动产生冲击波，轻则吸走碗内存水， 重则冲动轻质地漏盖口）。臭气自然上返。在炎热的夏季，出差三、五天，不足 10mm 的地漏存水早已干涸，臭气上返已在情理之中。关闭的门窗使室内充满臭 气。水封式的地漏存水碗口由于没有存水，臭气继续上返，一般业主又不知道 该地漏必须保证存水，才可防止臭气回返。还有的卫生间设两个地漏，一个常 用，另一个地漏长期闲置在洗衣机或杂物柜底下不用，地漏早不存水，卫生间 臭气自然上返。
面，重新用聚合物砂浆进行塞缝。待塞缝凝固后两面均加涂防水胶； 4. 经试水不漏后，贴外窗口瓷片，窗上口瓷片应贴成鹰嘴式，窗下口应贴成
5%外坡式，然后在窗边与瓷片交汇处打进口道康宁防水胶； 5. 恢复室内因渗漏污染的装修。
外墙螺杆洞渗漏处理方案 1. 外墙试水或雨季中，确定内墙渗漏点部位，人工凿开内墙的装修及砂浆层，
5
塞缝、外墙瓷片粘贴、外墙洞口封堵等方面，一定要落到实处。否则，失控 的质量隐患，终会出现在业主入住后。 “百年大计，质量第一”是发展商、承建商公认的一条生命线，但有时要求 工期的时候，质量往往放不到第一位。以质量换工期的教训也是深刻的。“决 不拿质量换工期”也应该成为我们发展商、承建商今后工作的准则。
图六：外墙渗漏室内窗顶漏水
外墙上安装设备支架，防水处理不当致漏：室外安装铸铁管、空调、广告 牌等，时打入外墙中的钢支架（见图四）——此处室内可见渗漏点。
外墙上安装空调进、出管的洞口，堵塞不当导致渗漏：许多空调是后期安 装，由于是在室内钻洞，大多数的洞是外高内低，加上补洞材料又是普通 砂浆，未做膨胀和防水处理，外墙雨水很容易进入室内。
2
所组成，在抹灰前，对不同材料的交界处，加固好钢板网是控制裂缝的必要 措施。根据观察，在不同材料交界处，我们已发现内、外墙面上（见图一、 图三）有多处通透裂缝，可以判断这一漏水隐患的客观存在。
图一：外墙瓷片裂缝
图二：外墙瓷片内砂浆不密实
外墙装修瓷片的砂浆不饱满，是造成外墙渗漏的原因之一。从几处敲开的 瓷片来看，有的瓷片砂浆粘合率不足 50%。由于装修瓷片（见图二）大面 积空鼓，在 30 层外墙的渗水到瓷片内，有可能在 12 层的裂缝或铝窗塞缝 中渗水入室。装饰瓷片的粘贴工艺也很成问题——部分窗口外上沿瓷片， 未贴成成鹰嘴式，引导雨水直泻铝窗；窗口外的下沿瓷片，有倒坡积水现 象等。这些都会加大外墙渗漏的机会。
5 屋顶水箱渗漏
1
8
9
6铝门窗渗漏 5
3
18（13） 4
30（13）
7 卫生洁具 漏 水 3
2
5
8 排 水 管 道 渗 漏 5（3） 15（5） 1
21（8）
9 供 水 管 道 渗 漏 6（2） 16（8）
22（10）
10 木 门 套 吸 水 发 黑 4（1）
6（2）
10（3）
11 予 埋 空 调 冷 凝 水 管 破 裂
确实存在。根据我们初步判断，造成外墙渗漏的原因有以下几点：
外墙大量使用石渣空心砖，是造成外墙渗漏的主要原因。这与当时市政府 有关部门，严禁使用实心红砖，强制推行石渣空心砖，有一定的关系。但设 计上也未及时调整外墙防水更好的砌筑材料。此类问题在市行业管理部门 中，已进行过多次论证和反思，当属深圳市建筑外墙防水失误的典型——“德 兴楼”现象。
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三） 维修工作中存在的问题
对维修人员进行专业培训 根据近期维修施工现场检查，和个别业主反映：维修工人在室内施工，不
注意配合的业主作息时间、不注意装修成品的保护、不规范使用文明用语，同 时还存在一定的施工安全隐患等问题，对维修人员进行专业培训，十分必要。
在维修过程中，管理人员及维修工人必须做到： 1. 维修人员统一着装（含鞋套），佩带工牌，要整洁自然，训练有素。 2. 进户时向业主说明身份、来意，征得业主同意后，方可进户施工。与业主说
铝合金窗组合质量及窗框外砂浆塞缝渗漏处理方案 1. 试水查看渗漏点，先分清是铝窗组合质量还是边框砂浆塞缝问题； 2. 因铝窗组合质量问题的漏水，须更换止水胶带(严重的要拆除窗扇、更换部
件或扇轮)，找到窗中渗漏点后，用进口道康宁防水胶，封堵渗漏的缝隙和
4
螺钉眼； 3. 因窗框外的砂浆塞缝渗漏，应拆除外墙窗口瓷片和内墙装饰抹灰到结构层
8
8
12 楼 板 结 构 裂 缝 2
8（4）
10（4）
13 地 面 垫 层 裂 缝 4（1）
4（2）
8（3）
14 天 棚 墙 面 抹 灰 裂 缝 5
12（6） 3
20（6）
15 空 调 不 制 冷 2
2
16 大 堂 玻 利 门 地 弹 簧 损 坏 4
1（1）
5（1）
17 泳池台阶角 瓷片 锋利
1
1
18 生 活 烟 道 堵 塞
序投 诉 号问
质 量 某某 题 华庭
某某 某 某 苑 海连
丽苑
大厦
海滨 广场
合计
１空 调 盒 渗 漏 8
12
1（1）
21（1）
２ 屋 面 天 台 漏 水 7（1）
2（1） 5
2
1
17（2）
３ 卫 生 间 漏 水 9（2）
9（2）
18（4）
４外 墙 渗 漏 1
3（2） 6（1） 12（10） 1
23（13）
维修处理 施工准备：
1. 一般先从外墙治理，准备电动吊篮，以及必要的安全用具； 2. 采用外墙冲击试水法，确定渗漏位置； 3. 选用当前效果良好的防水材料：国产大黑豹防水剂、ＴＦ和ＪＳ防水剂（粉）、
911 防水涂膜、金汤水固漏、进口的美国道康宁防水胶，以及处理裂缝用的 钢丝网、杜拉纤维网等。
外墙裂缝及石渣空心砖渗漏处理方案 1. 经试水有渗漏、初步判断是空心砖渗漏的部位，应在外墙混凝土与石渣砖的