传统物业管理向绿色物业管理的转型策略探究

物业供给侧改革是维护经济稳定发展的重大措施，下面文章以物业管理为研究对象，主要针对传统物业管理存在的问题，结合供给侧改革的理论与方法。制定了传统物业管理向绿色物业管理转型的基本计划，探讨物业服务企业向绿色物业管理转型的发展途径，陈述了加快传统物业管理向绿色物业管理方向转型的相关对策思考。

关键词：供给侧改革,物业服务企业,绿色物业管理

1 物业管理行业供给侧改革的特殊性分析

1.1 物业管理行业的服务业属性

行业属性的不同决定供给侧改革的重点不同。物业管理属于生活性服务业范畴，服务业提供的是多功能、全方位的有偿服务。服务业作为第三产业与其他产业相比具有无形性、不可储存性、生产与消费同时性等特点。物业行业除具有服务业的共同特点外，还具有以下自身属性：(1)服务的公共性，物业管理的重点是物业的公共部位和共用设施设备，而物业的公共部位和共用设施设备不为单一业主所有，而是物业管理区域内全体业主或部分业主共同所有;(2)受益主体的广泛性，物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性，物业服务合同中服务内容、服务期限、双方权利义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意;(3)服务的长期性，物业服务提供的是一个持续的不间断的过程，物业服务合同的期限较长，这就要求物业服务企业必须一直满足业主与时俱进的物业服务需求，同时在长时间内接受业主的监督。

《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》明确提出，针对生活性服务业发展仍然相对滞后、有效供给不足、质量水平不高等问题，要增加服务有效供给，扩大服务消费需求，提升服务质量水平。

1.2 物业管理行业供给侧改革的重点方向

供给侧改革的目标是优化调整结构，提升供给质量，其主要内容是“六去”和“六培育”，即“去产能、去库存、去超建、去僵尸、去成本、去风险”“培育新技术、新产业、新业态、新区域、新品牌、新模式”。不同行业由于供给内容、服务对象、发展阶段等差异，供给侧改革的方向和任务将各有特点，不尽相同。首先，从“六去”的要求来看，加快出清过剩产能主要是重化工业的任务，去库存主要针对房地产业，去超建主要针对基础设施建设，“去僵尸、去成本、去风险”则是各个行业面临的共同任务;其次，从“六培育”的要求来看，创新是各行各業发展的原动力，从创新入手培育新产物，提供更优质的供给。

目前，物业管理行业整体处于较低水平的服务状态，盈利空间相对狭窄，服务质量和内容未能达到广大消费者的预期要求。从总量上来看，物业服务不存在过剩产能，但存在低端供给能力相对过剩、中高端供给严重不足的结构性失衡，需通过改革淘汰僵尸企业或重组负债企业。传统物业管理要素投入比例不合理，能源、劳动力、资金等一般要素比重偏高，人才、技术、信息等高级要素比重偏低。

因此，物业管理行业的供给侧改革应从引进新技术、新模式、新方法，提高物业管理的品质入手，通过培育新技术，形成新业态，打造新的企业品牌，探索新发展模式来提升服务品质，重新整合资源配置以提高供给体系的质量和效率。实现从传统物业管理向新型绿色化服务业的提升演变，其重点在于“培育”方面。

2 向绿色物业管理转型是物业服务企业的必然选择

2.1 绿色物业管理是物业行业未来发展的必然趋势

“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念是一个具有内在联系的有机整体，是指引我国各项事业发展的总体思路和理论依据。创新性提出绿色发展理念，表明国家政府对绿色发展的重视程度。绿色发展体现人与自然和谐共生的美好追求，注重解决环境污染问题，就物业管理行业而言践行绿色发展理念的核心任务是推行绿色物业管理。

《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》中也指出，在建造环节要加大绿色施工技术和绿色建材推广使用力度，在建筑运营环节推行绿色运营模式，发展绿色化物业管理，明确了物业管理行业的未来发展方向。

2.2 绿色物业管理是绿色建筑健康发展的需要

当前绿色建筑进入全面发展阶段，《能源发展战略行动计划(2014-2020年)》着力实施绿色建筑行动计划，指出“到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比例达到50%”。

另外，我国已有部分省市出台强制政策要求新建建筑100%为绿色建筑。关注全寿命期是绿色建筑有别于传统建筑的显著特征，涉及规划、设计、材料设备供应、施工、竣工验收、运营、拆除等各个阶段和环节，绿色建筑“四节一环保”目标是各阶段共同作用的结果，绿色建筑节能、减排、环保的效用只有通过运营实践才能获得检验。因此，只有通过运行评价的绿色建筑才能真正称之为“绿色建筑”。

由于当前建筑市场重设计、轻管理的问题严重，我国绿色建筑大多数取得的是设计标识，运行标识相对较少，表明绿色建筑的运行管理阶段相对薄弱，严重影响了绿色建筑的健康发展。

2.3 绿色物业管理是既有建筑节能减排的保证

目前我国建筑能源消耗非常高，据《中国建筑能耗研究报告》发布，2014年建筑能耗占我国能源消费总量的19.12%。我国的既有建筑面积已经超过600亿平方米，其中95%的建筑属于高能耗建筑，二氧化碳间接排放总量近20亿吨，在运营阶段的碳排放量占全生命期的80%-90%，既有建筑的高耗能和高排放给生态环境造成一定程度上的压力。解决既有建筑高耗能的问题是可持续发展的一项重要任务。

截止到2015年底，全国实施物业管理的面积仅为180亿平方米，且主要提供保洁、绿化、秩序安全维护、设施设备维修等基础性服务。这一方面表明，物业管理市场发展的空间较大，另一方面表明通过实施绿色物业管理，实现既有建筑节能、减排的潜力巨大，绿色物业管理是既有建筑节能减排的保证。

2.4 绿色物业管理是传统物业服务企业解决发展瓶颈的关键

2016年上半年物业服务星级评价结果表明，先进企业物业服务价格有所增长，但是物业价格增速仍处于低水平，提价困难一直是物业服务企业面临的重大难题。物业服务企业与业主缺乏有效沟通且矛盾纠纷不断，物业服务企业运作不科学、技术水平较低、管理人员专业素养不高，行业整体的物业费收缴率不足80%，一些中小型物业服务企业由于收费问题面临亏损甚至破产的局面。传统物业管理面临瓶颈，严重制约了物业管理行业的良性发展。

物业管理正处于转型升级阶段，《2015全国物业管理行业发展报告》提出，国家政策的叠加效应，帮助物业管理逐步实现“互联网+”，充分利用网络资源使其服务更加先进、便捷。孙宝连从企业实施主动绿色管理战略动因视角分析绿色管理战略为企业带来的生存与发展价值，郑德凤等在研究综述中总结绿色发展是基于人本自然观的新理念，绿色转型是适应居民消费模式的高效、可持续的转变。绿色物业管理兼具以上优点，并与绿色发展理念相呼应。因此，向绿色物业管理转型成为解决传统物业服务企业发展瓶颈的关键。

3 物业服务企业向绿色物业管理转型的路径研究

3.1 绿色物业管理理论分析

3.1.1 绿色物业管理定义与内涵

绿色物业管理是指依据“可持续发展”的理念，在建筑或设施的运行过程中，采取先进、适用的管理手段和技术措施，实现最大限度的节能、减排、环保等各项管理活动的总称。

可持续发展是绿色物业管理遵循的基本理念;以人为本是绿色物业管理的宗旨;实现“四节一环保”是绿色物业管理的主要任务和价值所在。

3.1.2 绿色物业管理的实现目标