建设用地审批详解

第3章
建 设用 地 预 审
建设项目用地预审概念及要求
建设项目用地预审， 是指国土资源管理部 门在建设项目审批、 核准、备案阶段，依 法对建设项目涉及的 土地利用事项进行的 审查。
建设项目用地实行分 级预审。需人民政府 或有批准权的人民政 府发展和改革等部门 审批的建设项目，由 该人民政府的国土资 源管理部门预审。需 核准和备案的建设项 目，由与核准、备案 机关同级的国土资源 管理部门预审。
➢ 《土地管理法》第26条规定“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础 设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准文件修改土 地利用总体规划。
➢ 经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用 地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批 准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”
有保障； ➢ 属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目
用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、 建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、 法规的规定。
涉及建设项目预审的其它规定
建设项目预审文件有效期为两年，自批准之日 起计算。
已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目 选址等进行重大调整的，应当重新预审。
2 《建设项目用地预审管理办法》（2008年第42号令）
用地预审的权限和程序
➢ 建设项目实施分级预审，需人民政府或有批准权的人民 政府发展改革等部门审批、核准和备案的建设项目，由 该人民政府的国土资源管理部门预审。
➢ 需要报国家投资主管部门审批、核准和备案的建设项目 用地预审由国土资源部预审。
➢ 属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的独 立选址建设项目，委托项目所在地的省级国土资源管理 部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部，由国土 资源部出具预审意见。
补偿安置制度；
土地有偿使用制度。
建设用地管理总体框架
01
建设项目用地选址
02 03 04
建设项目用地预审
项目审批、核准、备案阶段 农用地转用审批
农用地转用和土地征收
建设项目供地（国有土地）
土地征收
报批前工作程序 批准基本程序 报批后工作程序
第2章
建设项目用地选址
一、前期准备工作--建设项目用地选址
➢ 《土地管理法》在总则中第4条明确规定: “国家实行土地用途管制制度。国 家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和 未利用地。严格限制农地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特 殊保护。”
➢ 国务院《土地管理法实施条例》第19条规定 “建设占用土地，涉及农用地转 为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农 用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农地转用的，还应当 符合城市和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农地转为建设用地。”
建设项目用地单位如何办理用地预审：
➢ 建设用地单位在基本完成建设项目可行性报告后就可以申请办理用地预 审。这时建设项目业主单位应首先主动与项目所在地的县级国土资源局 联系，介绍项目用地情况，提供项目选址布局图。
➢ 县级国土资源部门根据土地利用总体规划和项目选址区土地资源情况向 用地单位提供涉及土地情况，包括拟用地的各类土地面积、特别是耕地 面积、是否占用基本农田、是否符合土地利用总体规划、绘制建设项目 用地规划审查图等，并在报送的《建设用地预审申请表》上签署意见。
➢ 如不符合土地利用总体规划，但属于《土地管理法》第26条规定的可以 调整规划的建设项目，则要编制土地利用总体规划修改方案与建设项目 用地预审同时报送。
第4章
农用地转用、土地征收
农用地转用和土地征收
农用地转用
农用地转用是指按照土地利用总 体规划和国家规定的批准权限获 得批准后，将农用地转变为建设 用地的行为。
➢ 在规划确定的城市建设用地范围内的建设项目，委托市 级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土 资源部。
用地预审的主要内容
➢ 建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否 符合土地管理法律、法规规定的条件；
➢ 建设项目是否符合国家供地政策； ➢ 建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定； ➢ 占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否
选址方案论证时在用地方面要充分考虑以下因素：
项目选址是否符合土地利用总体规划； 在城镇规划区建设的项目是否符合城镇规划； 在城镇规划区外拟报国务院或省级人民政府批准或备案的大型能源、交
通、水利等基础设施独立选址项目要尽可能少占耕地，特别是不占或少 占基本农田。 了解项目所在地征地费用和耕地开垦费标准。涉及土地的法定费用应列 入项目预算，作为项目选址方案论证比较的因素之一。 独立选址的线性工程和大型建筑物或建筑群是否压覆重要矿床。 建设项目选址地质条件，是否在地质灾害易发区，是否因工程建设引发 地质灾害，防治措施。
需审批的建设项目在 可行性研究阶段，由 建设用地单位提出预 审申请；需核准的建 设项目在项目申请报 告核准前，由建设单 位提出用地预审申请； 需备案的建设项目在 办理备案手续后，由 建设单位提出用地预 审申请。
建设用地预审的法律依据
1 《土地管理法》
第五十二条 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部 门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用 地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。 国务院《土地管理法实施条例》第22条、第23条对此作了 更加具体的规定“建设项目可行性研究论证时，由土地行政 主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目 用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须符具土地行政 主管部门出具的建设项目用地预审报告。”
项目建设用地涉及法律、法规和 审批程序
2016年8月5日
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目录
一、建设用地管理概况 二、建设项目用地选址 三、建设用地预审 四、农用地转用及土地征收 五、建设项目供地
第1章
建设用地管理概况
建设用地管理基本制度
土地的用途管制制度；
ห้องสมุดไป่ตู้
审批制度。包括土地征收审批和农地转用审批；
耕地占补平衡制度；
基本农田保护制度；