南京梅园新村近代住宅保护与利用现状调查

二、 梅园新村的现状
4225 年 3 月， 因全国文物普查的要求， 我们对梅 园新村进行了实地走访、 测绘和调研， 收集了梅园新 村、 雍园和桃源新村三个片区内的各栋近代住宅建筑 我们 的相关资料。通过整理和分析这些第一手资料， 可以对该地区近代住宅建筑的现状作出大致描述并 （ 见表 / ） 分析归类。
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全国中文核心期刊 艺术百家 !""# 年 第 $ 期 总第 %"# 期 &’()*+) ,-&../, 0( 1*2,
片区 雍园 !# 号 雍园 4% 号 雍 园
名3 称 双联住宅 双联住宅
描3 述
备3 注
［ 5! ］ 雍园 44 号 大悲巷 6 号 大悲巷 # 号 大悲巷 %% 号 梅园新村 % – $ 号 梅园新村 # – %! 号多联住宅 梅园新村 %6 号 梅园新村 %8 号 梅园新村 !! 号 梅园新村 !# 号 梅园新村 4" 号 梅园新村 4% 号 梅园新村 4$ 号
表 /! 梅园新村近代建筑调查统计表 片区 名! 称 ［ 87 ］ 桃源新村 / 6 7 号 桃源新村 9 6 /4 号 ［ 84 ］ 桃源新村 /1 6 /7 号 桃源新村 /0 6 41 号 桃 源 新 村 桃源新村 47 6 17 号 桃源新村 19 6 74 号 桃源新村 71 6 75 号 桃源新村 70 号 桃源新村 92 号 （ 或 95 ） 桃源新村 9/ 号 桃源新村 94 号 桃源新村 97 号 ［ 84 ］ 桃源新村 99 号 桃源新村 93 号 桃源新村 9: 号 雍园 / 号 雍园 1 号 雍 雍园 9 号 雍园 3 号 雍园 : 号 雍园 0 6 /0 号 园 雍园 4/ 号 雍园 41 号 雍园 49 号 描! 述 四栋带院落的独立住宅 联排式公寓 同一院落中的两栋独立住宅 联排式公寓 联排式公寓 联排式公寓 联排式公寓 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 带院落的独立住宅 同一院落中的两栋独立住宅 带院落的独立住宅 带院落的独立住宅 西式洋房 西式洋房 西式洋房 独立住宅 独立住宅 联排式公寓 双联住宅 独立住宅 双联住宅 私产 白崇禧公馆 军产 同 9/ 号 同 19 6 74 号 同 9 6 /4 号 郑介民公馆 备! 注
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69 69 / 西式洋房 “ 花园洋房” ， 西式洋房即所谓的 特点是独院独 户、 带有明显的西式别墅风格， 立面装饰精美， 内部空 间多样， 设施齐全， 一般有两至三层， 单栋建筑面积在 122 7 022 平方米左右， 属于高档住宅。梅园新村的 西式洋房大多为政府官员的住宅， 基本集中在梅园新 12 号和 13 号住宅、 村片区内。如的梅园新村 /0 号、 雍园 / 号的白崇禧公馆等都可划归为西式洋房。 /） 梅园新村 /0 号住宅北楼 梅园新村 /0 号 住 宅 是 带 有 独 立 院 落 的 西 式 洋 房， 位于梅园新村片区梅园路东侧， 占地面积 063 平 方米， 建造于 62 世纪 12 年代； 原为国民政府某高官 宅邸， 后曾作为中共代表团工作人员办公和居住所在 地， 现在属于梅园新村纪念馆的一部分， 于 6223 年新 近维修过。住宅北楼建筑由两层主楼与三层附属楼 两者之间由位于二层的楼梯相连。整栋建筑为 组成， 木质楼板、 砖墙承重， 最大开间达 39 0 米。其立面采 用砖墙拉毛处理， 上有一系列的长条形水泥装饰。该 造型简 住宅在场地设计上充分贴合利用了梯形地块， 朴， 内部空间划分明确， 体现了当时力求简洁实用的 建筑设计思想。 6） 梅园新村 12 号住宅 梅园新村 12 号住宅院落位于梅园路西侧， 是一
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一、 梅园新村的建设背景
梅园新村历史街区位于南京市中心地段长江路 上， 邻近南京图书馆新馆和总统府， 总占地面积约为 $9 : 万平方米， 主要由梅园新村、 雍园和桃源新村三 个近代住宅较集中的片区组成。这些近代住区的规 划与建设有两个重要的历史因素： 即国民政府定都后 南京的城市化建设， 以及近代房地产业的兴起。 %、 近代南京的城市化建设 %#!8 年国民政府定都后， 通过大兴土木地建设 住宅区， 影响并改变了旧南京的城市面貌， 使城市逐 渐地由传统模式向近代模式转变。根据 %#!# 年制定 《 首都计划》 ， 的 南京的住宅区分为四类，第一住宅区 为高级住宅区，第二、 第三住宅区为一般住宅区， 第
“ 东方现代建筑研究” （ 项目编号： :"585"$! ） ! 基金项目： 本论文为国家自然科学基金资助项目 阶段性成果之一。 6 作者简介： （ %#53 4 6 ） ， 王盈 女， 汉， 江苏南京人， 南京工业大学建筑与城市规划学院在读博士。研究方向： 城市规划与历史文化街区保护。 6 汪永平 （ %#$5 4 6 ） ， （ 东南大学） 男， 汉， 江苏南京人， 南京工学院 建筑学硕士， 美国南加州大学建筑设计硕士， 南京工业大学建筑与城市规 博士生导师， 江苏省文物保护专家委员会委员， 江苏省建筑师学会秘书长， 南京历史文化名城研究会副会长， 美国南加州大学建筑学 划学院教授， 院客座教授。研究方向： 建筑与城市规划设计。
3 3 注： %、 ［ 5 数字］ 桃源 %9 处， 雍园 %9 处， 梅园 !9 处。! 、 名称后 表示一处有几栋单体。 3 3 !; % 规划现状 从行政区划上看， 目前的梅园新村社区居委会由 原来的汉府街居委会、 梅园新村居委会、 大悲巷居委 会合并而成。社区范围东起龙蟠中路， 西至东箭道， 南延至中山东路 !:% 7 4"9 号， 北至珠江路， 占地面积 约 "; 48 平方公里。根据 !""# 年 % 月的新闻数据， 社 区内 总 计 人 口 为 4!#: 户， 共 8:9$ 人。除 居 民 住 宅 外， 社区内还有南京军事医学研究所、 南化集团、 梅园 新村纪念馆、 毗卢寺、 南京军区空军后勤部和教导队、 逸仙小学、 梅园中学等大小单位 %"" 余个。社区党总 支部下还设有珠江路、 裕德里、 雍园、 太平桥南、 梅园、 汉府街、 竺桥 6 个党支部 ! 。 从街道范围上看， 我们所调研街区也可以简单的 划分为梅园新村、 雍园和桃源新村三个主要片区。梅 园新村片区由于是中共谈判代表办事处旧址所在地 而闻名， 其 范 围 南 起 汉 府 街， 北 接 大 悲 巷， 面积约 %:#"" 平方米， 中有梅园路贯穿南北。片区内共分布 了 !9 栋民国建筑， 以独门独院的西式洋房为主。其
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全国中文核心期刊 艺术百家 !""# 年 第 $ 期 总第 %"# 期 &’()*+) ,-&../, 0( 1*2,
%""3 4 #%"$ （ !""# ） "$ 4 ""3# 4 "5 文章编号：
南京梅园新村近代住宅保护 与利用现状调查
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王盈，பைடு நூலகம்汪永平
（ 南京工业大学 建筑与城市规划学院， 江苏 南京 !%"""# ）
梅 园 新 村
梅园新村 49 号 梅园新村 48 号 梅园新村 4# 号 梅园新村 $" 号 梅园新村 $% 号 梅园新村 $! 号 梅园新村 $4 号 梅园新村 $$ 号 梅园新村 $9 号 梅园新村 $: 号 梅园新村 $8 号 ［ 5$ ］ 梅园新村 9% 号 梅园新村 9! 号 梅园新村纪念馆 周恩来图书馆 毗卢寺大殿
王盈， 等! 南京梅园新村近代住宅保护与利用现状调查 "#$%&’% ()"**+( ,$ -&.( 这段时期。与上海、 天津、 厦门等其他城市比起来， 南 京近代房地业的发展， 更依赖于首都城市的政治地 位。其特点是土地多为军政要员、 官僚政客抢购， 或 被中央政府机构的办公用房迁入征用， 供求关系紧 张； 同时， 也造成了城市居住条件较大悬殊， 两极分化 明显。 从近代住宅建筑的营建特征上看， 梅园新村属于 由政府机关直接推动建设的住宅区之一。南京国民 政府一方面负责出资建设平民住宅， 另一方面也出台 了许多积极鼓励、 奖励修建私营住宅的举措， 包括减 免私人新建房屋税款、 为私人建筑提供贷款担保、 奖 励建筑私营住宅等。这也是南京近代房地产业在抗 战前短暂繁荣的一个重要背景。桃源新村和梅园新 “ 实 力 雄 厚、 村的开发 商 是 当 时 运作方式也十分西 “ 乐居房产股份有限公司” 。而业主则多为政 的 化” 界人士、 部队人员及工程监理人员等中级阶层。不少 业主都是先出资从房产公司买下土地使用权后， 再请
同一院落中的两栋独立住宅 独立住宅 双联住宅 双联住宅 多联住宅 同 % 7$ 号 西式洋房 西式洋房 独立住宅 独立住宅 西式洋房 西式洋房 西式洋房 西式洋房 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 独立住宅 四栋双联住宅 独立住宅 人民政协产权房 解放前几年由某单位建房 位于片区西南部 纪念馆北侧 片区外东侧， 新近维修过 原户主姓张 陈璋奎宅 原为云南省某司令宅 内部格局及结构已全部改变 中共谈判代表办事处 原林平一宅， 现为纪念馆接待室 原伪国防部监视站 原伪国防部监视站 中共谈判代表办事处 原伪党政监视站 蒋以铎土木工程师宅 中共谈判代表办事处 原后勤部长宅， 已全拆原址重建 外墙不动， 内部大修 原户主为朱其清 同# 号 卓海宗宅 户主原为台湾人， 后租给外国办事处
四住宅区为棚户区。其中， 鼓楼区功能被定位为文教 （ 现北京西路）两侧 区、 高级住宅区及商贸区， 北平路 “公 被辟为第一住宅区， 主要为政府官员居住， 故称 ； “ 棚户 馆区” 下 关、 汉 中 门 一 带 为 贫 民 住 宅 区， 即 ； 区” 而玄武区的板桥新村、 复成新村等均被划为第 二或第三类的一般住宅区， 处于同一区域的梅园新村 亦以中高档住宅为主。除了对住宅区进行的等级划 分， 规划中还论述了当时公营住宅的资金来源与营建 方式等各方面问题， 制订了较为详细的建设体系。 由此可见， 在这部规划中， 住宅区的建设被放在 并且直接影响到了南京最初的城市化 很重要的位置， 进程。 !、 近代南京房地产业的兴起 据史料记载， 近代南京房地产业的兴起， 主要集 中在 %#!5 年国民政府定都到 %#38 年抗日战争前夕
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设计师按自己要求设计住房的。因此该住宅区内的建 筑形式、 用地面积和居住标准也呈现出明显的多样化。 与择荒而建的颐和路公馆区不同， 梅园新村住宅 区选址在旧城中心地段， 是因为这些片区的开发规模 都相对较小， 必须尽可能地依托现有城市基础设施与 公共服务设施， 以达到节约开发及运营成本的目的。 各片区内的民国建筑多数建于 /012 年至 /013 年间， 梅园新村的总体格局也是在这一时期基本成形并保 持至今的。
王盈， 等! 南京梅园新村近代住宅保护与利用现状调查 "#$%&’% ()"**+( ,$ -&.( 12 中包括曾作为中 共 代 表 办 公、 住 宿 用 房 的 /0 号、 号和 13 号住宅， 现均为 梅 园 新 村 纪 念 馆 的 一 部 分。 雍园位于梅园以北， 西至大悲巷， 东至雍园巷， 北与桃 源新村相邻， 面积约 /4322 平方米。片区内尚有建于 民国时期的住宅建筑 /5 栋， 大多为两至三层的独立 或联排住宅。其中雍园 / 号住宅即为著名的白崇禧 公馆。桃源新村开发建设的时间比梅园新村早， 其大 致范围北至竺桥路， 东至雍园巷， 南与雍园仅一路之 隔， 面积约 //222 平方米。片区内尚存民国住宅 /3 栋左右， 其中包括 3 栋公寓式联排住宅以及多处带有 （ 见图 / ） 院落的独立住宅。
6 6 摘6 要： 《 首都计划》 民国建筑一直是南京城市文化的一大亮点。随着 %#!# 年 的制定 和实施， 南京在 %#3" 年至 %#$7 年间， 除抗战期间外， 出现了相当规模的住区营建活动， 形成 了一系列的近代住区， 梅园新村历史街区即为其中之一。!""5 年 7 月， 因第三次全国文物 普查的要求， 我们对梅园新村进行了实地走访、 测绘和调研， 收集了梅园新村、 雍园和桃源新 村三个片区内的各栋近代住宅建筑的相关资料并逐一整理记录在案。本文在实地调研的基 础上， 整理和分析梅园新村、 桃源新村和雍园的建筑质量及保护现状， 同时也对其保护和利 用的方式作了初步探析。 6 6 关键词： 南京； 梅园新村； 近代住宅； 保护与更新； 建筑设计； 文化遗产； 调查 6 6 中图分类号： 2’ 4 586 6 6 6 6 6 6 6 6 6 文献标识码： 1