房地产估价(高起专)
房地产估价(专升本)
房地产估价(专升本)单选题1. 某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为_____元/平方米。
(8分)(A) 100(B) 300(C) 600(D) 900标准答案是：A2. 采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、2 30元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为__ ___(8分)(A) 230(B) 242.5(C) 235(D) 240标准答案是：C3. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为_____(8分)(A) 建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区(B) 建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外(C) 建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区(D) 建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区标准答案是：B4. 从卖方角度看，成本法的理论依据为_____(8分)(A) 生产费用价值论(B) 替代原理(C) 效用价值论(D) 预期原理标准答案是：A多选题5. 假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有_____。
(12分)(A) 土地取得成本(B) 续建管理费用(C) 续建投资利息(D) 续建完成后房地产销售费用(E) 取得在建工程的税费标准答案是：B,C,D,E6. 下列房地产状况中属于区位状况的有_____。
(12分)(A) 位置(B) 房地产规模(C) 环境景观(D) 外部基础设施完备程度(E) 朝向、楼层标准答案是：A,C,D,E7. 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有_____。
(12分)(A) 单位比较法(B) 市场提取法(C) 分解法(D) 工料测量法(E) 指数调整法标准答案是：A,D,E8. 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。
高职高专房地产类专业规划教材房地产估价李晓东江培忠
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁 的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层， 某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。 （9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价
值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值 的无形资产评估。
3）估价目的 （1）土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖 出让、挂牌出让)； （2）房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、 以房地产出资、作价人股、抵债等)； （3）租赁； （4）抵押； （5）征收、征用 (又可分为土地征收、土地征用、 城市房屋拆迁)； （6）分割； （7）损害赔偿； （8）税收；
3、房地产估价的要素 1）估价当事人 (一)房地产估价人员是指通过房地产估价人员职
业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应 资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。
(二)房地产估价机构 (三)估价委托人
2）估价对象 （1）土地 （2）房屋 （3）构筑物 （4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具 备使用条件的房地产
4）价值类型 价值类型分为市场价值和非市场价值两大类。
2、房地产的价格构成 征地补偿费： 拆迁安置补偿费 其他土地开发费： 住宅建筑安装工程费： 附属工程费： 室外工程费： 公共配套工程费： 环卫绿化工程费： 政府性收费及“四源”费： 土地出让金大市政费。 两税一费： 管理费。 利润。
3、房地产价格制定与技巧 (一)房地产价格制定的理论依据 生产费用价值论 预期原理 替代原理 供求理论 (二)房地产价格制定的程序 确定定价目标 测算开发经营成本 估测目标市场的需求 分析竞争者 选择定价方法并进行测算 确定销售价格
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
房地产估价(高起专) 地质大学期末开卷考试题库及答案
房地产估价(高起专)单选题1. 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是_____。
(5分)(A) 了解某宗房地产的出租人权益价值(B) 了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值(C) 了解某地区地震后房地产价值的变化(D) 了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额参考答案：B2. 下列关于价值类型的表述中，错误的是_____(5分)(A) 在用价值为市场价值(B) 投资价值属于非市场价值(C) 市场价值的前提之一是继续使用(D) 同一估价对象可能有不同类型的价值参考答案：A3. 有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为_____(5分)(A) 50万元(B) 55万元(C) 70万元(D) 70万元以上参考答案：B4. 下列房地产中，变现能力相对较强的是_____。
(5分)(A) 用途专业的房地产(B) 价值较大的房地产(C) 独立使用的房地产(D) 不可分割的房地产参考答案：A5. 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是_____。
(5分)(A) 户型(B) 楼层(C) 层高(D) 装修参考答案：D6. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的_____特性决定的。
(5分) (A) 易受限制(B) 相互影响(C) 独一无二(D) 不可移动参考答案：A多选题7. 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有_____。
(8分)(A) 完全产权价值(B) 出租人权益价值(C) 快速变现值(D) 承租人权益价值(E) 残余价值参考答案：C,E8. 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有_____。
(8分)(A) 对房地产本身进行投资改良(B) 需求增加导致稀缺性增加(C) 通货膨胀(D) 外部经济(E) 提高建造成本参考答案：B,D9. 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有_____。
房地产估价(高起专)阶段性作业4
房地产估价(高起专)阶段性作业4总分: 100分考试时间:分钟单选题1. 为取得已利用城市土地需要向原土地使用者支付_____。
(5分)(A) 土地补偿费(B) 造地费(C) 青苗补偿费(D) 拆迁补偿费您的回答：D正确2. 成本逼近法构成中，_____是成本逼近法无法估算，这正是成本逼近法的缺陷所在(5分)(A) 征地拆迁费(B) 增值地租(C) 土地开发费(D) 开发利润您的回答：B正确3. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是_____。
(5分)(A) 成本法(B) 假设开发法(C) 收益法(D) 比较法您的回答：A正确4. 新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用_____进行估价。
(5分)(A) 市场法(B) 收益法(C) 假设开发法(D) 成本法您的回答：D正确5. 单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用_____估价。
(5分)(A) 市场法(B) 收益法(C) 假设开发法(D) 成本法您的回答：D正确6. 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有_____。
(5分)(A) 可改变用途的旧建筑物(B) 停建工程(C) 荒地(D) 待开发土地您的回答：A正确7. 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是_____。
(5分)(A) 用途(B) 规模(C) 档次(D) 建筑结构您的回答：A正确8. 假设开发法应计算利息项目中，_____一般不计息(5分)(A) 待开发房地产价值(B) 投资者购买待开发房地产应负担的税费(C) 开发成本和管理费用(D) 销售税费您的回答：D正确9. 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是_____。
(5分)(A) 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分(B) 传统方法计算利息，确定利息期时应考虑预售及延迟销售(C) 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确(D) 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润您的回答：B正确10. 估价对象土地利用方式中的_____不受政府规划限制(5分)(A) 土地用途(B) 建筑高度(C) 建筑容积率(D) 建筑装修档次您的回答：D正确多选题11. 在假设开发法中，房地产的开发费、专业费在建筑竣工后的销售期内应按_____计算利息。
自考房地产估价试题及答案
自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。
12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。
答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。
四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
高职《房地产估价》课程教学研究
、
前 言
《 房地产估 价》是高职房地产 估价与经营 、建筑工程 管 理 、物业管理类专业 的一 门专业主干课程和 专业核心课程 ， 在课程 体系当中 占有很重要 的地位 ， 该课程教学 问题进行 对 研究 ，具 有重要的理论意义和现实意义 。
二 、课 程 特 点 １ ．以估 价方法为 中心 整个课程包括 可以分为三个部分 ， 第一 部分主要论述房 地产 、房地产估价 、房地产价格 、房地产估价 原则、房地产 估价程序和报 告等基础 性的理论和知识 ， 二部 分主要是估 第 价方法的介绍 ， 包括市场法 、收益 法、成本法、假设开发法 、
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的问题 、教师 教学方法 的老 化问题 、理论与实践结合的问题 都成为制约教学质量提升 的瓶颈 。 三 、提高课程教学质量 的几种方法 １ 提高学生认识 ． 让 同学 们认识上 地估价课程 的重要性 是提 高课 程教学 质 量的前提 。 在教学过程 ， 我发现有 的学生并没有意识到这 门课程 的重要性，平 时上课的时候不认听讲，甚至不听讲 ， 但 是工 作以后，再回来就很多感慨，后悔当初没有好好的听 课 ，如果 当初好好 听课 的话 ，现在不至于这么吃力 。这主要 就是没有意 识到课程 的重要性而 导致 的后果 。 在这个 问题上 ， 教学中我是这 样做 的。每一学期开始 在 上课之 前 ，我 都要花两课 时 的时 间去引导学 生认识这 门课 程 。从课程的地位 、课程的教学 目标 ，到课程 的内容和教 学 的方法 ， 都做一个详细 的介 绍，使学生能从 宏观上把握这 门 课程 。另外 ，还要举一些例子 ，说 明课程 的重要性 。一门课 程重要不重要 ， 无非就是他在将来工作 中的用处 的大小 ， 所 以我会首先从房地产估价师的收入谈起 ， 告诉他们这是一个 高技术含量、高收入水平 的职业 ， 使学 生对这个职业产生 向 往，然后再告诉学生这个职业的进入很简单 ， 那就是考取估 价师资格证 书 ，考取 证书最重 要的一个科 目就是房地 产估 价 ，而要考好 现在 就必须要学好 这门课。 在教 学过程 中， 的学生提出了这样 一个 问题 ，我觉得 有 很有代表性 ，他 说：老 师，我将来不想从事这个职业 ，那 我 现在 是不是就 可 以不学这 门课 了？这其实是 一个老生常谈 的问题 ， 多大学 生对某些课程 都有这个疑 问。如果基于这 很 样一种假设就去否定一 门课程 ，眼光未免太短浅 了。 针对这一 问题 ，我从三个方面给与 了反驳 。第一，我 首 先提 出了一系列 的反 问： 你知不知道容积率 如何计算 ？知不 知道建筑 面积和 套 内建筑 面积 以及使用 面积之 间的关系 ？ 知不知道 目前 的房 地产价格 为何居 高不下 ？大部分 同学都 回答不上来 ， 但是又很想知道答案 ，因为这是很普遍 的热点 问题 。然后我会告诉他这些在我们这 门课里都能找到答案。 第二，房地产的专业课程都是相互联系相互渗透的 ，即使将 来不 从事房地产估价这个职业，从事其他的如房地产经纪、 房地产 开发等职业 ，也必须要懂得一些房地产估价 的知识。 第三 ，我用了一个 自己的亲身经历做了进一步的说服。在我 读大学 的时候 ，学了一 门 《 房地产投资分析》课程 ，当时并 不知道这 门课对将来 的影响有 多大 ， 只是按照老师的要求听 课、作业 、复习。十 几年 以后，我才发现学 了这 门课 对于我 来说简直作用太大 了，考估价师 、给学生上课，都从这 门课 里得到了益处 ， 使我 的考试和教学工作受益 匪浅 。 如果按照 前面的观点，当时我认为我不会做有关房地产投资 的工作， 我不 去学好 了， 那今天我难 以想象我要多付 出多大的努力才
房地产评估
房地产评估房地产评估房地产估价的概念及相关知识房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。
建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。
实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
房地产评估的类型1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
房地产估价ppt课件完整版
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
专升本《房地产估价》
一、名词解释（共5题,每题4分,共20分）1.房地产估价的涵义？2.什么是房地产折旧？3.什么是替代原则？4.什么是4321法则？5.什么是市场法？二、问答（共6题,每题5分,共30分）1.什么是合法原则？什么是独立客观公正原则？2.什么是收益法的基本原理？3.什么是交易日期的调整？4.什么是重新构建价格？5.房地产价格的特征？6.长期趋势法的概念？一、名词解释（共5题,每题4分,共20分）1.标准答案：房地产估价是指专业房地产估价人员，在特定的时间，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象特定价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
2.标准答案：是由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新构建价格的差额。
3.标准答案：是房地产估价的结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.标准答案：四三二一(4-3-2-1Rule)法则，是将标准深度100英尺(30.48米)的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的30%，第三个25英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为10%。
如果超过100英尺的第一个25英尺的价值为路线价的9%，第二个25英尺的价值为路线价的8%，第三个25英尺的价值为路线价的7%，第四个25英尺的价值为路线价的6%。
应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过于粗略，可能会出现评估不够精细的问题5.标准答案：又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
二、问答（共6题,每题5分,共30分）1.标准答案：合法原则是指一、产权合法，依据权属证书、档案等；二、使用合法，依据城市规划、土地用途管制等；三、处分合法，依据法律、法规、合同等；四、估价依据合法，符合价格政策。
专升本房地产估价试卷答案
专升本《房地产估价》一、（共75题,共150分）1。
房地产要有价格必备的条件不包括（) （2分)A.有用性B.稀缺性 C。
有效性 D。
存在市场标准答案：D2. 房地产供求弹性等于‘作为因变量的经济变量的性对变化’与‘作为自变量的经济变量的相对变化'之（）（2分）A。
和 B.差 C.积 D.商标准答案：D3。
城市基准地价评估划分地价区段不包括（）（2分）A。
商业路线价区段 B.住宅片区段C。
工业片区段 D.交通路线区段。
标准答案:D4. 账面价值又称（）（2分）A.折余价值B.原值C.历史成本 D。
原始购置成本。
标准答案:A5。
将成本法求得的价格称为（) (2分）A.积算价格 B。
收益价格 C。
评估价格 D。
评估额。
标准答案：A6。
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（)为好。
（2分）A。
重建成本； B.重置成本；C.完全成本；D.重新购建价格。
标准答案：A7. 在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( ）进行的。
（2分）A。
替代原则 B。
供需原则C.变动原则D.预期收益原则。
标准答案：A8. 将收益法求得的价格称为（）（2分)A.积算价格B.收益价格 C。
评估价格 D。
评估额标准答案:B9。
估价上的折旧注重的是( ）（2分）A。
原始取得价值的减价修正 B.原始取得价格的摊销与回收C。
重置价格的摊销与回收 D.价值的减价修正标准答案：D10. 市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（）（2分)A.假设开发发 B。
收益还原法 C。
路线价法 D.成本法。
标准答案:C11. 残余法是依据（）价格。
(2分）A。
土地收益求取土地B。
建筑物收益求取建筑物C.房地收益求取房地D.房地收益单独求取房地或建筑物标准答案：D12. （）限制了估价报告书的用途. （2分）A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价对象状况。
标准答案：B13。
房屋机构组成分为（）（2分）A.地基基础 B。
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河南城建学院16级第四学期期末考试2016年春季-工程造价(高起专)课程：房地产估价(高起专)1. ( 单选题) 住宅金融是以筹措、融通住宅资金为核心的各种信用活动的总称（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：22. ( 单选题) 房地产开发贷款不属于商业银行自营贷款（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：23. ( 单选题) 房地产开发企业不得发行公司债券进行融资（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：24. ( 单选题) 个人住房贷款期限一般最长不超过70年（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：25. ( 单选题) 房地产金融法律是跨越法律部门的，关于房地产金融活动的专门性法律的综合（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：26. ( 单选题) 征收耕地以外的其他土地时，土地补偿费和安置补助费的标准由省、自治区、直辖市自行确定。
( )(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：27. ( 单选题) 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：28. ( 单选题) 已购公有房屋，取得该房屋所有权的，得由职工自由处分。
（）(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：29. ( 单选题) 前期物业管理是一种行政管理关系（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：210. ( 单选题) 外商投资企业成片开发土地的，应当取得国有土地使用权（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：211. ( 单选题) 商品房买卖合同应采用书面形式，但商品房抵押合同，可以酌情采用口头或者书面形式（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：212. ( 单选题) 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取、等公开竞价的方式出让。
( )(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：213. ( 单选题) 房地产权属登记本质上不属于不动产登记（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：214. ( 单选题) 房地产开发企业在《建筑法》、《物业管理条例》中还被称为“建设单位”（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：215. ( 单选题) 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
（）(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：216. ( 单选题) 所有权登记手续是房屋买卖合同有效的条件之一（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：217. ( 单选题) 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
( )(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：218. ( 单选题) 房地产金融法律是跨越法律部门的，关于房地产金融活动的专门性法律的综合（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：219. ( 单选题) 房地产权属登记自记载于登记簿时发生效力。
（）(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：220. ( 单选题) 征收农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批。
( )(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：221. ( 单选题) 个人住房贷款期限一般最长不超过70年（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：222. ( 单选题) 某开发商以建筑物办理抵押，但未将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，此时未抵押的财产视为一并抵押（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：223. ( 单选题) 住宅金融是以筹措、融通住宅资金为核心的各种信用活动的总称（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：224. ( 单选题) 从房屋作为土地的从物角度来看，就没有什么房屋所有权，而仅有土地使用权。
( )(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：225. ( 单选题) 买受人逾期付款与开发商逾期交房承担相同的法律责任（）(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：226. ( 单选题) 房地产开发企业不得发行公司债券进行融资（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：227. ( 单选题) 外商投资企业能够获得所用土地的所有权（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：B标准答案：B解析：得分：228. ( 单选题) 非业主使用人在物业管理中的权利义务，由业主和使用人约定（）。
(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：229. ( 单选题) 在我国，能够进行房地产开发的用地只能是国有土地（）(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：230. ( 单选题) 在我国土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。
( )(本题2.0分)A、正确B、错误学生答案：A标准答案：A解析：得分：231. ( 多选题) 下列不属于房地产金融法律渊源的是（）。
(本题4.0分)A、房地产金融行政法规B、房地产金融地方性法规C、房地产行业自律规范D、房地产金融规章学生答案：A,B,D标准答案：ABD解析：得分：432. ( 多选题) 房地产金融作为服务于房地产业的一种金融服务形式，具有以下特点（）(本题4.0分)A、较高的投资收益率B、房地产是较好的抵押担保物C、房地产贷款及债券可以提供稳定的现金流D、房地产流动性较差的缺陷可以通过资产证券化来弥补学生答案：A,B,C,D标准答案：ABCD解析：得分：433. ( 多选题) 房地产金融法律关系的主体包括（）。
(本题4.0分)A、政府B、金融机构C、房地产企业D、购房者学生答案：A,B,C,D标准答案：ABCD解析：得分：434. ( 多选题) 根据土地所有权性质的不同，地产可以分为（）(本题4.0分)A、国有土地B、市政用地C、公共建设用地D、集体所有土地学生答案：A,D标准答案：AD解析：得分：435. ( 多选题) 下列不属于房地产金融法律渊源的是（）。
(本题4.0分)A、房地产金融行政法规B、房地产金融地方性法规C、房地产行业自律规范D、房地产金融规章学生答案：A,B,D标准答案：ABD解析：得分：436. ( 多选题) 按照所有权形态不同，房产可以分为：（）(本题4.0分)A、独有房产B、共有房产C、建筑物区分所有D、私有房产学生答案：A,B,C标准答案：ABC解析：得分：437. ( 多选题) 城市私有房屋买卖的基本程序包括（）(本题4.0分)A、订立买卖合同B、接受房地产交易管理部门的审查C、立契过户，缴纳税费D、办理产权过户手续学生答案：A,B,C,D标准答案：ABCD解析：得分：438. ( 多选题) 按照开发对象的不同，房地产开发可以分为：（）(本题4.0分)A、小区开发B、新区开发C、旧区改建D、成片开发学生答案：B,C标准答案：BC解析：得分：439. ( 多选题) 外商投资企业用地都应缴纳场地使用费，包括（）。
(本题4.0分)A、征地补偿费B、公共设施分摊C、拆迁费D、人员安置费学生答案：A,B,C,D标准答案：ABCD解析：得分：440. ( 多选题) 物业管理中的业主可以进行以下分类（）(本题4.0分)A、自然人业主与非自然人业主B、公房业主和私房业主C、原始业主、继受业主和准业主D、独立产权的业主和共有产权的业主学生答案：A,B,C,D标准答案：ABCD解析：得分：4。