景观成本优化(景观)

合集下载
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

成本现状配置:景观成本分析小结
最有效成本优化:控制硬景比例
景观成本优化配置
前提:保证景观效果同时降低景观成本 措施:控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木
基本原则1:硬景:软景 = 3:7 (面积比) 基本原则2:草坪、灌木、硬景非石材面积>53%
其他设施 8%
架空层5%
泳池3% 水景 2%
万科城1-4期 C 金色家园1-3期 G2 城市花园 C 温馨家园 G2 福景花园 C 金域蓝湾1-3期 G2 第五园1-3期 C 广州万科城一期 G2/TOP 中山城市风景 C 广州蓝山花园 C 广州城市花园 C 佛山金色家园 G2 东莞常平万科城 C 东莞高尔夫 C
x为万科社区户数,P为泳池总面积 G2/C:最小值 Pmin = 0.70x+500 G3/T1:最小值 Pmin = 0.60x+450 T2:最小值 Pmin = 0.60x+450
景观品质提升靠什么体现? 增加配置面积 or 增加景观成本?
景观品质怎样提升, 提升什么?
在哪里增加成本最有效? 增加多少?
在哪里缩减成本 最不影响品质? 哪些方面不能“砍”
产品景观定位—喜达屋酒店集团品牌策略
住客特征
特征产品
尊贵客人

高级商务旅行者
中端商务 家庭旅游
天梦之床(Heavenly Bed®) 天梦之浴(Heavenly Bath®) 天梦之淋(Heavenly Shower®)
硬景均造价
425元/㎡
软景均造价
187元/㎡
硬景单方造价 软景单方造价
成本现状配置:软硬景成本分析
面积比例
硬景 软景
20%
成本比例
最大成本: 石材、大乔木
硬景
石材 建菱砖 木材 非石材
软景 大乔木 灌木 小乔木 草坪/地被
占硬景比例
单方造价 425元/㎡
66%
280.5
18%
76.5
13%
55.25
T2 孩子三代 50% 后小太阳 50%
12.5% 12.5% 50.0% 25.0%
活动场地的功能配置
品类人口构成
人口构成百分比
人口构成
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
10% 5% 60%
25% G3 T1
品类
20% 0%
65%
15% G2 C
12岁以下 13-21岁 22-55岁
56岁以上
16.1% 12.9% 58.1% 12.9%
0.0% 0.0% 66.7% 33.3%
21.9% 6.3% 59.4% 12.5%
T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10%
11.1% 0.0% 66.7% 22.2%
MIN: K=0.2x+200
中山 城市风景一、二、三期C 广州 天景C 广州 蓝山花园C 广州 万科城 一期G2/TOP2 广州 城市花园C 广州 四季花城C 佛山 兰乔圣菲TOP1+G2 佛山 金色家园G2 东莞 常平万科城C 东莞 万科城市高尔夫C 深圳 金域蓝湾 一二期G2 深圳 金色家园 一二三期G2 深圳 温馨家园G2 深圳 万科城 一二三四期C 深圳 第五园 一二期C 深圳 城市花园C 深圳 福景花园C
硬景平均成本占比
60%
硬景平均面积占比
49%
硬景面积占比 硬景成本占比
800
700
600
500
400
300
200
100
0
成本现状配置:软硬景造价分析
广州四季花城 广州城市花园 广州蓝山1期 广州万科城1期 广州金域兰湾1期 佛山金御华府1期 佛山金色家园1期 佛山金色家园2期 佛山万科城1期 佛山兰乔圣菲1期 佛山新城湾畔1期 中山城市风景 珠海金域兰湾1期 东莞城市高尔夫6 东莞运河东1期 东莞松山湖1期 东莞万科城1期 厦门金域兰湾1期 厦门金域兰湾2期 深圳东海岸2期 深圳东海岸3期 深圳万科城1期 深圳万科城2期 深圳万科城3期 深圳第五园1期 深圳第五园2期 深圳金域兰湾1期 深圳金域兰湾2期 深圳金域东郡1期 长沙西街花园3期
景观成本优化
景观优化
优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析
景观优化
优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析
90%
80%
70%
60%
50%
40% 30%
20%
10%
0%
成本现状配置:硬景分析
硬景包括:人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑
广州四季花城 广州城市花园 广州蓝山1期 广州万科城1期 广州金域兰湾1期 佛山金御华府1期 佛山金色家园1期 佛山金色家园2期 佛山万科城1期 佛山兰乔圣菲1期 佛山新城湾畔1期 中山城市风景 珠海金域兰湾1期 东莞城市高尔夫6 东莞运河东1期 东莞松山湖1期 东莞万科城1期 厦门金域兰湾1期 厦门金域兰湾2期 深圳东海岸2期 深圳东海岸3期 深圳万科城1期 深圳万科城2期 深圳万科城3期 深圳第五园1期 深圳第五园2期 深圳金域兰湾1期 深圳金域兰湾2期 深圳金域东郡1期 长沙西街花园3期
金色家园1-3期 G2
佛山金色家园 G2
广州万科城一期 G2/TOP
温馨家园 G2 福景花园 C 城市花园 C
东莞常平万科城 C 广州蓝山花园 C
500
1000
1500
第五园1-3期 C
2000
户数
2500
3000
3500
东莞高尔夫 C
4000
4500
图表4.1 深圳区域G2/C类住区泳池面积统计 注:灰线表示所有项目的平均线,蓝线表示G2/C类建议最小面积
景观优化 15.4%
17 按照容积率为3的高层社区,可优化可售单方
元/平米
景观优化
优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析
景观标准化
客户
不同品类产品的 景观侧重点
有什么不一样?
土地
产品
景观
定位
满足各品类需求的 景观配置面积是什么? 配置内容,服务半径,布置原则?
景观 配置
景观 成本
15% 10% 50%
25% T2
儿童人口 青少年人口 成人人口 老人人口
活动场地的功能来自百度文库置
泳池面积统计 P
4000
3500
G2 C
万科城1-4期 C MIN: P=0.7x+500
泳池面积
3000 2500 2000 1500 1000
500 0 0
广州城市花园 C
金域蓝湾1-3期 G2 中山城市风景 C
120 65
0
1400 1250
800
450 152 160 10
景观成本优化配置:不同客户关注点
再改 首改 首置
景观定位
注重品质和绿化,配套完善 体现价值,关注老人 儿童活动空间
休闲时尚,注重活动空间
No.1
景观品质关注点排序 No.2
水景、休闲配套
软景
No.3
硬景、泳池
泳池
软景
架空层配置
活动配套
产品景观成本预算
马斯洛需求
客户景观需求排序
5. 自我实现的需要 优美的景观视线
4. 尊重的需要
良好的品质感
3. 感情上的需要 完善的交往空间
2. 安全上的需要 1. 生理上的需要
完好的私密性 基本的景观处所
景观载体
外部景观 泳池景观 架空层 水景 硬景 软景 运动场地、儿童活动 场地、老人活动场地 小区围墙、灯具 标识系统、构筑物、 小品、园林家私、其 他 车行道路
泳池
软景
前提:首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致 策略:根据客户关注点加大重点投入 优化:根据地区和产品不同,缩减或增加非关注重点的成本
不同产品的景观成本投入重点应不同!
景观成本的优化配置
现状成本:硬景单方造价 X 49% + 软景单方造价 X 51% = 305元/平米 优化成本:硬景单方造价 X 30% + 软景单方造价 X 70% = 258元/平米
3%
12.75
硬景平均单方造价425元/㎡
占软景比例 单方造价
64%
119.68
21%
39.27
11%
20.57
4%
7.48
软景平均单方造价187元/㎡
面积比例
成本比例
成本现状配置:景观成本分析小结
成本高 硬景所占面积过大,成本居高 效果差 在有限的成本控制下软景无法达到即时效果 再增高 在有限的面积内追加软景投入,导致成本更高
x为万科社区户数,E为运动场地总面积 G2/C:最小值 Emin = 0.40x+500 G3/T1:最小值 Emin = 0.40x+500 T2:最小值 Emin = 0.37x+450
G2 C
中山 城市风景一、二、三期C 广州 天景C 广州 蓝山花园C 广州 万科城 一期TOP2+G2 广州 城市花园C 广州 四季花城C 佛山 兰乔圣菲 TOP1+G2 佛山 金色家园 G2 东莞 常平万科城 C 东莞 万科城市高尔夫 C 深圳 金域蓝湾 一二期G2 深圳 金色家园 一二三期G2 深圳 温馨家园G2 深圳 万科城 一二三四期C 深圳 第五园 一二期C 深圳 城市花园 C 深圳 福景花园 C
成本预算(元/m2) 地段外部条件决定 1500 1000 450 200 65 100-500
30 30
160
活动场地的功能配置
从品类的客户定位推导人口构成比例
G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳 40% 老年一代 10%
G3 青年之家 85% 青年持家 15%
C 小小太阳 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳 30% 老年一代 5%
甜梦之床( Sheraton Sweet Sleeper™ Bed) 福适之床(Four points Comfort Bed™)
热爱交流的年轻人
社会客厅 socializing in the Living Room
明星、时尚人士
特色W床(Signature W Bed™ )
产品景观定位—万科集团产品分类
广州 天景C 东莞 常平万科城C
广州 蓝山花园C 广州 万科城 一期G2/TOP2
深圳 福景花园C 佛山 兰乔圣菲TOP1+G2
1000
2000
3000 户数
深圳 万科城 一二三四期C 东莞 万科城市高尔夫C
4000
5000
图表4.2 深圳区域G2/C类住区儿童活动场地面积统计 注:灰线表示所有项目的平均线,蓝线表示G2/C类建议最小面积
活动场地的功能配置
运动场地面积统计 E
1800
MIN: E=0.4x+500
1600 1400 1200
深圳 金域蓝湾 一二期G2
中山 城市风景一、二、三期C
广州 四季花城C
泳池面积
1000 800 600 400
深圳 金色家园 一二三期G2
佛山 金色家园 G2 广州 城市花园C
广州 万科城 一期TOP2+G2
不同季节效果
常绿乔木数/落叶乔木 数
前五名乔木集中数
集中采购
乔木数量
灌木种类
> 50㎡ 1:2:7
1:3与1:4 50%
≤25种 ≤35种
硬硬景景非石石材材 软景灌木 软景草坪 软景乔木 车行道路 水景 泳池 架空层 其他设施
景观单方造价
1600
1400
1200
1000
800
600
400 240
200
硬景石材 14%
硬景非石材 6.%
车行道路, 15%
软景灌木 14%
占整体面积>53%
3 景观大项面积分配
7
软景草坪, 33%
景观细项面积分配
景观成本优化配置
基本原则3:控制大乔木数量;景观单方造价
高层社区乔木指标
指标内容
指标
控制乔木数量 单棵乔木覆盖面积
控制特大乔木
特大乔木数/大乔木数/ 中小乔木数
广州 天景C
东莞 常平万科城 C
深圳 万科城 一二三四期C 东莞 万科城市高尔夫 C
200
0 0
深圳 城市花园 C
广州 蓝山花园C 深圳 第五园 一二期C
深圳 温馨家园G2
佛山 兰乔圣菲 TOP1+G2
1000 深圳 福景花园 C
2000
3000 户数
4000
5000
图表4.2 深圳区域G2/C类住区运动场地面积统计 注:灰线表示所有项目的平均线,蓝线表示G2/C类建议最小面积
6000
活动场地的功能配置
儿童活动场地面积统计 K
G2 C
泳池面积
1600 1400
广州 四季花城C
1200
1000
800 佛山 金色家园G2
600
400
200
0 0
深圳 第五园 一二期C 深圳 金色家园 一二三期G2
中山 城市风景一、二、三期C
广州 城市花园C
深圳 金域蓝湾 一二期G2
深圳 城市深花圳园C温馨家园G2
活动场地的功能配置
泳池配置
居住组团泳池应包括以下组成部分: 成人池:水深不超过1.4m 儿童池:水深不超过0.6m 最大容量人数=成人池面积 / 3+儿童池面积 / 2.5 休息平台:面积= 0.8m2 /人×最大容量人数 洗手间个数 = 最大容量人数/60 淋浴间个数 = 最大容量人数/30 储物柜个数 = 最大容量人数/2 救生员数量 :水面面积在250㎡以下的,应至少设置2个救生观察台;水面面积在 250㎡以上的,按面积每增加250㎡及以内,增设1个救生观察台的比例配置救生观察 台。 救生观察台高度不低于1.5M
相关文档
最新文档