房地产估价计算法和公式

1．2房地产的概念

•建筑密度%= 建筑基底总面积×100%

建筑用地面积

•容积率=总建筑面积

建筑用地面积

•总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数

•容积率=建筑密度×建筑层数

•套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积

•建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积

2．3房地产的供求与价格

•供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量•弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化

作为自变量的经济变量的相对变化

•房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比

房地产价格变化的百分比

•房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比

消费者收入量变化的百分比

•房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比

人口数量变化的百分比

•房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比

另一种房地产或商品价格变化的百分比

•房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比

预期的房地产价格变化的百分比

•房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比

房地产价格变化的百分比

•房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比

要素价格变化的百分比

2．4房地产价值和价格的种类

•一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

•基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

•标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

•房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。

•房地价格=土地价格＋建筑物价格

•土地价格=房地价格—建筑物价格

•建筑物价格=房地价格—土地价格

•楼面地价= 土地总价

总建筑面积

•楼面地价= 土地总价× 土地总面积= 土地单价

总建筑面积土地总面积容积率

•期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿

•补地价=改变后的地价—改变前的地价

•补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率

•补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

•补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）

•补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）

原容积率

4．4建立价格可比基础

•建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积

建筑面积

•建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积

建筑面积

•套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积

套内使用面积

•1公顷＝10 000平方米

•1亩＝666.67平方米

•1平方英尺＝0.09290304平方米

•1坪＝3.30579平方米

•平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000

•平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67

•平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304

•平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579

4．5交易情况修正

•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格

可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格

1±S % 或者：

可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格

100±S %

上式中, 1 或100 是交易情况修正系数

1±S % 100±S %

•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格

•正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

•正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

•应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率

•应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率

•正常成交价格＝卖方实际得到的价格

1—卖方缴纳税率

•正常成交价格＝买方实际付出的价格

1＋买方缴纳税率

4．6交易日期调整

•可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格

•可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格

•采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格

成交日期时的价格指数

•采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格

•采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:

可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格

•采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:

可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格

4．7房地产状况调整

•房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法

•可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

或者∶

可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

1±R %

可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

100±R

•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

•可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分

4．8求取比准价格

•百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶

估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

1±S % 1±R %

估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100

100±S 100 100±R

•百分率法下的修正、调整系数累加公式∶

估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数) 估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶

1±S %±R %

估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T

100±S±R

•差额法下的公式∶

估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额

5．2房地产价格的构成

•开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费

•计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）

•计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：