土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35土地估价案例与报告模拟试题与答案35一、案例分析题某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题。
1. 抵押价格估价提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，估价过程中应注意哪些问题?答案：①分析市场变现能力；②进行风险提示，包括预期风险、变现风险和抵押期间的耗损；③采取谨慎原则；④测算成本构成。
2. 若待估土地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题?答案：①年限的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体用地土地使用权；③特殊说明中应注明：某企业将待估土地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估土地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。
3. 对该土地进行估价时，可选择哪两种方法?简述所用方法的基本程序。
答案：可选择市场比较法和成本逼近法。
1)市场比较法估价程序搜集交易资料；选取比较交易案例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易基准日、区域因素、个别因素、土地使用年限、容积率等修正；求取比准价格。
2)成本法估价程序(1)搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。
(2)搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。
(3)搜集待估土地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。
(4)搜集利息率，计算投资利息D。
(5)搜集投资利润率，计算投资利润E。
(6)搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。
(7)搜集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年限计算土地价格。
4. 若待估土地为划拨土地，请简述估价的技术路线。
答案：可采用市场比较法和成本逼近法，估算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。
土地估价师考试模拟真题及答案范本3份
土地估价师考试模拟真题及答案范本3份土地估价师考试模拟真题及答案 12017年土地估价师考试模拟真题及答案一、单选题：1、不属于现场__的方法( )。
A.观察B.电话__C.询问D.测量标准答案：B解析：现场__的方法主要有：1.观察;2.询问;3.测量;4.核对。
2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有( )。
A.土地的面积、形状、地势B.土地的使用年限C.建筑物的权属、他项__D.土地的性质、权属、来源标准答案：A解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有( )。
A.土地的位置、四至B.土地的开发程度、地质水文状况C.地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源标准答案：D解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项__等等。
4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.平均数B.中位数C.众数D.总和标准答案：C解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。
5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选( )。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法标准答案：C解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
6、预期收益原则可以在( )中得以运用。
A.成本逼近法B.市场比较法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法标准答案：D解析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。
根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
7、下列( )情况适合选择路线价估价法。
A.成片开发的土地B.城市全域C.市场规范且交易实例较多的区域D.大面积工业地标准答案：C解析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案33
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案33一、案例分析题某国有企业A 获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m 2，建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m 2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m 2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
请依据后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
1．对比案例的选择依据收集到的近几年商业用地交易案例资料，肯定了与待估宗地类似的3宗土地作为对比对象，基本情况见表2。
表2 3宗对比对象基本情况 待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间 交易情况 交易方式 土地用途 成交地价/(元/m 2) 付款方式 总用地面积/m 2 容积率 土地使用年限/年 2007年12月 正常 转让 商业 待评估 一次性支付 2504.1 3.6 35 2007年4月 正常 挂牌出让 商业 3445 一次性支付 5035.8 2.9 40 2006年9月 正常 挂牌出让 商业 3510 一次性支付 3302.93.7 40 2007年10月 正常 转让 商业 3880 一次性支付 2003.64.3 40 2．树立价格可比基础(略) 3．因素前提说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与对比实例的因素前提列表表示，详见表30表3 待估宗地与对比实例的因素前提对比对比因素 待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 2006年9月 2007年10月交易方式 成交地价 商业繁华程度 交通前提 总用地面积/m 2宗地形状临街宽度/m 临街深度/m 转让 待评估有一级商服中心 混合型主干道为主有5条公交线路 2504.1，适中 规则 58 43 挂牌出让 3445 有一级商服中心 生活型主干道为主 有3条公交线路 5035.8，较适中 规则 70 92 挂牌出让3510 有一级商服中心 生活型主干道为主 有3条公交线路 3302.9，适中 规则 65 51 转让 3880 有一级商服中心混合型主干道为主 有4条公交线路2003.6，适中 规则 40 50 4．编制对比因素前提指数表 依据待估宗地和对比案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，肯定各对比因素前提指数如表4。
土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案32
房地产估价案例与分析模拟试题与答案32一、问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：1. 这样的做法有哪些错误?答案：根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格，应该是公开市场价值。
依据最高最佳使用原则是对的，但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。
因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知；商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰；具体区段、位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。
综上所述，所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益，这样是不恰当的。
2. 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?答案：按照题意，是采用市场法估价，选取了三个比较合适的可比实例，应根据每个可比实例的具体资料，分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。
3. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?答案：解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案40
土地估价案例与报告模拟试题与答案40一、案例分析题(请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1. 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答案：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；利用适当的估价方法确定投标报价。
2. 可采取哪几种估价方法?答案：假设开发法，市场比较法。
3. 简述评估技术路线。
答案：假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：按比较实例选择的原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
4. 应收集审核的资料有哪些?答案：国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。
5. (1)采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容?(2)采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种?答案：(1)应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
(2)平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法；中位数法；众数法。
6. A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。
B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。
土木工程类土地估价报告撰写与审核模拟试题与答案
土木工程类土地估价报告撰写与审核模拟试题与答案一、单项选择题1. 下列属于土地估价报告构成要素的是______。
A.封面、摘要B.估价对象界定C.土地估价过程D.土地估价结果及其使用答案：C2. 土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。
A.1个B.2个C.2个以上D.2个或2个以上答案：A3. 如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的______部分予以说明。
A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项答案：D4. 关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。
A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B.估价机构向委托方提出请求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容答案：A二、多项选择题1. 属于土地估价技术报告构成要素的有______。
A.总述B.摘要C.估价对象描述及地价影响因素分析D.估价对象界定E.土地估价过程答案：ACE2. 土地估价报告中三级审批是指______。
A.主办估价师自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.委托方负责人的审批E.国土资源部门审查答案：ABC3. 下列说法正确的是______。
A.土地估价报告可以采用文字式或表格式B.土地估价报告只能采用文字式C.土地估价技术报告可以采用文字式或表格式D.土地估价技术报告只能采用文字式E.土地估价技术报告不可以采用文字式答案：AC4. 档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查的内容包括______。
A.报告的合法性B.报告是否已三级审批C.目录与内容是否相符，所编页码有无错漏D.评估人员有无签名E.评估人员是否有注册土地估价师资格答案：BCD5. 土地估价报告书在后回答相关问题。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案23
土地估价案例与报告模拟试题与答案23一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题1. 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。
A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。
2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。
请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。
请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。
股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。
答案：1．答案要点(1)简单算术平均法。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案25一、案例分析题1. 某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。
因为建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
项目其他有关资料如下：(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2(4)经由调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?答案：1．明确解题思路。
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。
2．用收益还原法测算房地产总价。
第一步：计算年出租总收入房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m2商场建筑面积=3000m2办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元) 办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元)年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元)第二步：计算年房地费用年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)年税金=年租金×12%=324(万元)年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元)第三步：计算年房地纯收益年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.74=1785.26(万元)第四步：计算房地产总价假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。
2015年土地估价师《案例与报告》：土地估价用途及权利模拟试题
2015年土地估价师《案例与报告》：土地估价用途及权利模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某工业用地无限年期价格为1020元／㎡，土地还原率为5％，则该地的年租金为元／㎡A：51．00B：55．87C：59．44D：98．27E：合法性2、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为。
A：20B：66．7C：75D：50E：合法性3、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002年考试真题】A：政府发行的债券利率B：银行利率C：企业发行的债券D：资金的市场利率E：土地4、我国地价体系的核心是__。
A．交易地价和标定地价B．基准地价和标定地价C．交易地价和成交价格D．基准地价和公告地价5、按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要。
A：近B：完全相同C：略有差异D：远E：时间因素6、某房屋建筑面积30㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值为3000元，已使用20年，用定率法计算折旧，则该房屋现值为元。
A：18103B：22800D：37200E：时间因素7、根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是．【2004年考试真题】A：项目选址意见书B：项目可行性研究报告C：建设工程规划许可证D：建设用地规划许可证E：土地8、城市自然环境条件主要包括地貌、、水文和气候等方面。
A：地质B：地势C：地形D：地震E：土地9、初始土地登记工作可分为5个阶段，其中最基本的环节是__。
A．申报B．权属审核C．地籍调查D．注册登记，颁发证书10、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点．【2007年考试真题】A：贯彻区域是城市存在基础的思想B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量C：反映人与人的相互作用与交往D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性E：土地11、城市地价动态监测的关键环节及其程序为。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34一、案例分析题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。
该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。
在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。
该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。
土地使用期限为50年(14)，已使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、糊口(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。
企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。
排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。
土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无尤其限制(33)。
建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案22一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关前提综合分析回答问题1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2370元/m2实例C：2730元/m2实例D：2500元/m2A宗地上建成后的房地产与上述三个对比实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例前提与待估房地产的对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提优于待估房地产。
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
答案：先用市场对比法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
第一步：采用市场对比法确定不动产总价(1)分别计算三个案例的试算价格：(2)采用算术平均求取不动产总价：单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元第二步：计算建筑成本费用及利润(1)建筑费=600万元(2)专业费=600万元×6%=36万元(3)不可预见费：600万元×4%=24万元(4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价(5)税金=2043.352万元×6%=122.60万元(6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元第三步：计算土地价格地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润 =2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.501.2321地价=881.65万元地价=715.57万元单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m22. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案3
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案3一、案例分析题请阅读并根据有关前提综合分析回答问题。
某估价事务所接受一临街门市出让的委托评估，在对交易案例进行收集时，估价师甲通过市场调查分别收集了土地权利状态、地段交通状况、公共设施情况、交易价格及形式、规划使用限制、建筑物的面积、结构、用途等内容，请分析并回答下列问题：1. 如果你是甲估价师，则还应收集对比案例的哪些信息?答案：在收集交易案例时，还应注意收集土地位置及四至、用途、基础设施前提、交易成交日期、双方基本情况、交易市场状况，和宗地地形、地质、面积形状、临街类型、临街位置深度、容积率、宽深度等。
2. 如果市场调查收集的信息有限，还可从哪些渠道做进一步收集?答案：查阅政府有关部门的房地产交易资料；查阅各种报刊有关房地产交易的消息；查访房地产经办人，了解各种信息；直接调查交易双方；查阅当地评估机构所掌握的交易材料；通过互联网收集相关资料。
3. 选取交易案例时，应注意哪些案例尽量不宜做直接对比案例?答案：有些案例在交易时，受到特殊因素影响，不宜直接作为对比，例如，双方有必定利害瓜葛，或为直系亲属，或有紧密的合作瓜葛，在交易时以低于市价的价格进行的；或因资金短缺，急欲脱售，或为城市定居子女上学，急欲购买的交易；买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；交易双方或一方有尤其动机或尤其偏好的交易；受债权债务瓜葛影响的交易；相邻地块的合并交易等。
4. 如果你是估价师，在使用市场对比法时，一般都需要进行哪些内容的修正?答案：在使用市场对比法时，需进行土地使用权年期修正、容积率修正、交易情况修正、估价期日修正、区域因素修正和个别因素修正。
甲公司在市主城区A宗地建设一商用写字楼，该宗地占地面积为1000m2，规划容积率为3.0，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
建设造价为2000元/m2，建筑面积为2500m2，建成后拟进行出租。
据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米100元，空置率为10%，每年需支付的各项费用为80000元，甲公司拟委托土地估价机构进行评估，请根据此情况，回答后指出并说明缘由某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。
土木工程类土地估价报告范文撰写与审核模拟试题与答案
土木工程类土地估价报告范文撰写与审核模拟试题与答案一、单项选择题1.下列属于土地估价报告构成要素的是______。
A.封面、摘要B.估价对象界定C.土地估价过程D.土地估价结果及其使用答案：C2.土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少______为符合土地估价资质的估价机构。
A.1个B.2个C.2个以上D.2个或2个以上答案：A3.如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的______部分予以说明。
A.估价依据B.估价方法C.估价结果D.需要特殊说明的事项答案：D4.关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。
A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B.估价机构向委托方提出请求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方答案：A二、多项选择题1.属于土地估价技术报告构成要素的有______。
A.总述B.摘要C.估价对象描述及地价影响因素分析D.估价对象界定E.土地估价过程答案：ACE2.土地估价报告中三级审批是指______。
A.主办估价师自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.委托方负责人的审批E.国土资源部门审查答案：ABC3.下列说法正确的是______。
A.土地估价报告可以采用文字式或表格式B.土地估价报告只能采用文字式C.土地估价技术报告可以采用文字式或表格式D.土地估价技术报告只能采用文字式。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案35一、案例分析题某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请依据后指出错误并说明缘由。
土地估价技术讲演第一部分总述一、土地估价项目名称(略)二、委托方(略)三、受托方(略)四、土地估价目的(略)五、土地估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规(1)《土地管理法》。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)《土地管理法实施条例》。
(5)《城镇土地估价规程》(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件(1)×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
(2)×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。
(3)《×××土地利用总体规划》。
六、土地估价基准日(略)七、土地估价日期(略)八、地价定义估价对象在2002年10月31日，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整前提下的土地使用权价格。
九、土地估价结果×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为土地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内“场地平整”前提下的土地价格为单位地价：2413元/m2总地价：530.86万元。
大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整。
(币种：人民币)表5 土地估价结果一览表估价期日的土地使用者国有土地使用证号土地位置估价期日土地实际用途估价设定土地用途容积率估价期日土地宴际开发程度估价设定土地开发程度土地使用年限面积/m2单位面积地价(元/m2)总地价/万元×××娱乐有限公司略×××路商业商业 2.64红线外“五通”，红线内“六通一亚”红线外“五通”，红线内场地平整40 2200 2413 530.861．上述土地估价结果的限定前提 (1)土地权利限制：估价对象为国有土地，本次估价土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月领取国有土地使用证(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该土地40年限土地使用权。
土木工程类土地估价实务模拟试题与答案32
土地估价实务模拟试题与答案32一、单项选择题1. ______是土地的购买价格，是土地的未来年期广义地租的资本化。
A.地价B.房价C.不动产价格D.动产价格答案：A2. 与宗地直接有关的市政设施条件、宗地面积、长度、宽度、宗地位置等是______的内涵。
A.自然因素B.成本因素C.社会因素D.个别因素答案：D3. 农用地的总收益是农用地及其各种投人共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献，是______的含义。
A.成本效益原则B.贡献原则C.有效利用原则D.变动原则答案：B4. ______是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
A.农用地价格B.土地价格C.农用地价值D.住宅地价答案：A5. 下列因素中，______是决定土地供给的关键性因素。
A.土地供给数量B.土地供给的质量C.土地供应计划D.土地使用计划答案：C6. A区某商店占地面积55m2，建筑物面积105m2，年正常经营性收入为56000元，年经营总费用为6000元，建筑物年纯收益为15000元，若土地还原率取8%，则该商店所占土地的总价格约为______万元。
A.18.75B.43.75C.62.50D.81.25答案：B土地纯收益=年正常收入=年总费用-建筑物年纯收益=56000-6000-15000=35000(元)，土地的总价格=35000÷8%=437500元=43.75(万元)。
7. ______主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图、标准地块图。
A.基准地价图B.地价图C.基准地籍图D.基准宗地图答案：A8. 有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的土地是______。
A.未达到开工建设条件的宅基地B.达到开工建设条件的土地C.未达到开工建设条件的土地D.达到开工建设条件的农用地答案：B9. 土地估价人员采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为800元/m2，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为115，则经区域条件修正后的比较案例价格为______元/m2A.696B.800C.840D.920答案：D根据区域条件指数进行价格修正，800×(115÷100)=920(元/m2)。
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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32
一、案例分析题
某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。
该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
1. 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全．部土地进行登记，试问是不是合理，并简述理由。
答案：[答题要点]
应按后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
假设用开发法求取委估地块综合用途地价。
1．本次评估假设前提。
(1)本项目开发周期为2年，土地获得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。
2．开发完成后的房地产总价值估算。
(1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，咱们选择了与待估房地产前提类似的3个对比案例，项目概况如表1所示。
表1案例情况说明表
选取影响房地产价格的各项因素，主要包含：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。
(3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项对比因素系数，详见表2。
经由对比分析，三个比准价格的差距在合理规模之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则预期销售价格
=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值
=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。
表2 对比因素修正系数表
3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。
通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。
委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包含车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平
方米，人防建筑面积7804平方米。
项目总容积率6.63，收益容积率5.5。
故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。
表3各项费用情况
家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。
表4各项费用情况
销售总费用为7805.00万元。
(3)发展商合理利润。
本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。
发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元)
发展商合理利润为6218.94万元。
4．求项目开发余值。
项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-
6218.94=43194.06(万元)
5．求熟地价。
设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。
熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6．征地拆迁及其他费用。
依据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。
7．求毛地价。
楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-
3lOO=1811(元/平方米)
问题1. 假设前提中缺少一项，请指出。
答案：本项目建安费用在项目开发周期内均匀投入，利息按复利计算。
2. 选择了与待估房地产前提类似的3个对比案例，内涵是什么?
答案：隐含的前提性前提是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。
3. 估价结果确定法子有几种?为何本题目中取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格?
答案：各试算价格的算术平均值、各试算价格的加权平均数、各试算价格的中位数、各试算价格的众数、以一种估价法子计算出的价格为主。
本题目中各试算价格的重要性至关，三个比准价格的差距在合理规模之内，所以取简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格。
4. 建安费用的计息周期为。
(只有一个选项)
A.1/4
B.1/2
C.2/3
D.整个
答案：D。