土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案32

一、案例分析题

某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场．商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。1. 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全．部土地进行登记，试问是不是合理，并简述理由。

答案：[答题要点]

应按后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。

假设用开发法求取委估地块综合用途地价。

1．本次评估假设前提。

(1)本项目开发周期为2年，土地获得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。

(2)委估对象最佳用途为综合。

(3)该项目在建成后即销售完毕。

2．开发完成后的房地产总价值估算。

(1)选择交易案例。

通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，咱们选择了与待估房地产前提类似的3个对比案例，项目概况如表1所示。

表1案例情况说明表

选取影响房地产价格的各项因素，主要包含：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项对比因素系数，详见表2。经由对比分析，三个比准价格的差距在合理规模之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则预期销售价格

=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值

=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。表2 对比因素修正系数表

3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包含车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平

方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。表3各项费用情况

家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。表4各项费用情况

销售总费用为7805.00万元。

(3)发展商合理利润。

本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。

发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元)

发展商合理利润为6218.94万元。

4．求项目开发余值。

项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-

6218.94=43194.06(万元)

5．求熟地价。

设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。

熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6．征地拆迁及其他费用。

依据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。

7．求毛地价。

楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-

3lOO=1811(元/平方米)

问题1. 假设前提中缺少一项，请指出。

答案：本项目建安费用在项目开发周期内均匀投入，利息按复利计算。

2. 选择了与待估房地产前提类似的3个对比案例，内涵是什么?

答案：隐含的前提性前提是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

3. 估价结果确定法子有几种?为何本题目中取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格?

答案：各试算价格的算术平均值、各试算价格的加权平均数、各试算价格的中位数、各试算价格的众数、以一种估价法子计算出的价格为主。

本题目中各试算价格的重要性至关，三个比准价格的差距在合理规模之内，所以取简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格。

4. 建安费用的计息周期为。(只有一个选项)

A.1/4

B.1/2

C.2/3

D.整个

答案：D