【中兴西安软件园】写字楼招商策略方案

于在建项目，以绿地系为代表。周围的综合项目以和记黄埔的逸翠园为代表。
区域认知
项目概况
招商策略 合作方式
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区域认知
• 区域规划定位及发展预期 • 区域内竞争
区域认知
区域规划定位
——西安高新区总体规划核心区域
2011年11月，《西安高新区发展 总体规划（2012年-2030年）》经市 政府常务会审议原则通过。根据《西
[中兴西安软件园】
项目劣势
项目公共交通不完善，周围相关配套落后，远离西安中 心区域，对于进驻企业员工上下班造成明显的挑战。 园区本身有中兴在此办公，进驻企业员工管理有一定难 度。 本大楼已经启用五年左右，内部设施相对陈旧，公共部 位装修落后，空调等系统有待检验。
一个突破：通过租金优惠提高入住率
带、洨河景观带；“五区”指现
代装备制造产业区、数字动漫产 业区、总部商务办公区、通信产 业区、节能环保产业区。
区域认知
区域交通状况
——绕城高速、唐延路、南三环等交通要道。未来地铁的开 通，将迅速提升区域板块价值。
区域认知
区域商业配套
——规划有大型商业广场， 对面和记黄埔地产商业项目 正陆续入驻中。。
[中兴西安软件园】
项目主要特性——产品价值
更灵活的商务空间: 大开间格局、户型选择多。
灵动空间: 标准户型、全框架结构，灵动弹性空间
高端配套：生态、健康概念随处可见，员工餐厅配套。 一个理念：更具性价比，享受宁静商务空间
[中兴西安软件园】
项目主要特性——租赁价值
通过押一付三付款方式降低企业入驻成本。
租赁策略
观池机构专业团队全方位出击，抢占市场！
1、宣传推广：借助360写字楼网（）进行最初项目展示，并与 观池合作单位开展网络与线下宣传，做到网络信息全覆盖，吸引更多客户。 2、现有客户推介：通过观池现有客户资源及涵盖全西安写字楼企业数据进行项目 推荐。 3、租赁成本控制 ：价格是吸引客户的最有力条件。 4、精准行销：针对目标客户采取扫楼等形式。 5、渠道招商：利用网络和现有的庞大客户资源的同时，加强与第三方中介的合作， 多方 推荐提高面积去化速度。
贵方需提供以下支持：
免费提供招商部办公室一间，并配备电话，办公桌等相关设施 。 园区内及周边树立招商部宣传告示牌，为招商部提供便利。
有专人协调招商部工作，并给与招商部相应的权利。
项目图纸等具体参数，并提供前期项目宣传折页2000份。
佣金结算方式
由于招商工作的特殊性，本着双赢互信的原则，推动招商工作顺利开展， 也按照行业的惯例进行佣金结算，下面将常用结算方式列举如下：
区域认知
中兴西安软件园招商项目平面图
区域小结：
区域未来发展潜力巨大，西部通信创业研发基地与锦业路总部基地
的规划对项目给予了更多想象力。 区域当前处于发展的初级阶段，商务气氛尚未形成，对当前的招商 带来极大难度。 区域内当前各种配套设置不完善，对入园企业不能形成足够吸引力！
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项目概况
• 项目简介 • 项目优势
中兴西安软件园写字楼项目招商方案
【写在前面】
中兴西安软件园项目地处高新区二次创业板块，区域发展尚处于起步阶段， 产业形态相对缺乏，城市及商务气氛尚处于培育阶段。随着该区域的发展，周 围大环境明显的提升，与周边的高新管委会，西安软件园二期紧邻。项目本身 为研发中心，故环境优美，内部配套完善，设有员工餐厅，车位充足，物业管 理优质。项目公共交通不完善，周围相关配套落后，远离西安中心区域，对于 进驻企业员工上下班造成明显的挑战。园区本身有中兴在此办公，进驻企业员 工管理有一定难度。 中兴西安软件园周边写字楼项目众多，除出企业自有办公用房外，大部分处
剩余30%租赁面积 消化，招商收尾 阶段。
租户意向签约和目 标租户储备
储备租户正式签约，入驻率达70%
收尾阶段
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合作策略
•合作方式 •佣金结算 •销售团队
合作方式
观池驻场设立招商部，全权负责本项目的招商工作。
按照招商部配备进行岗位定责，设立销控目标，定期汇报工作。
根据招商情况开展有利于招商工作的活动。 协助贵方进行寻租及入驻客户的日常管理工作。
• 第三方中介 • 其他渠道（视进展而定）
招租阶段目标分析
客户裂变 消化活跃期 稳定消化期 宣传引导期 20%出租率
50%出租率
30%出租率
项目现有出租面积近3万平米，按照平均每月3千平米的招商速度来计算，需要十个 月时间消化完。每个月3千平米，每家企业平均面积300平米计算，需要10家客户来做 支撑。 上图为招租阶段目标分析（此阶段为正常销控目标，仅做参考）
根据周边和西安高新区企业的数据分析得出以下：
40-45元（含税）为本项目合理租金水平。 付款方式采用押一付三或者押二付三方式能吸引更多入住率。 免租期：给予每个企业不少于20天-2个月不等免租期。具体根据面 积大小制定。
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招商策略
•租赁策略 •租户需求分析 •项目难点梳理 •客群细分 •招商节点
策划
▲主要职责： ☆ 梳理客户情况，策划营销方案及活动，了解区域市场动态，编写项目周/月报 后勤 ▲主要职责： ☆ 录入客户信息、同时监管招商人员的客户回访及客户维系情况，物料准备
THE END
观池机构期待您的合作
策划（1名）
后勤（1名）
职务要求
招商经理 ▲主要职责： ☆根据项目情况，制定招商计划，并组织实施。 ☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。 ☆对人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。
职务要求
招商主管
▲主要职责： ☆ 管理、组织自己的团队进行招商工作 ☆ 负责自己团队的人员培训工作 ☆ 带领团队完成销售目标，并处理客户问题。
大型商业项目规划
和记黄埔地产商业
区域认知
中兴西安软件园竞争主要来自周边软件园和中档写字楼
西安软件园二期、创业研发园在此，西安酷派3G软件园也有近万平米出租。 周围中档写字楼项目有汇鑫IBC，绿地SOHO同盟，租金在50元/㎡· 月左右， 且交通相对便利，并与高新管委会所在地都市之门5A甲级写字楼 紧邻，周围 环境优越。 在建项目：绿地系领海、蓝海、智海纯商务写字间，锦业时代等，绿地系写 字楼年底有交房项目。
租户需求分析
对办公环境的需求
租户对写字楼主要考虑几个环境因素： 交通：主要交通干道，周边10条左右的公交线路，临近地铁。 商业配套：周边较丰富的餐饮配套，临近四星以上的星级酒店。 写字楼自身配套：关注员工餐厅、公共绿化空间、人性化的公共商务待客空间。
本项目难点梳理
本案所在的区域商务氛围淡薄，难以对区域外客户形成吸引
招商节点控制
2012.10 招商部驻场开始
2012.12 第一阶段结束 2013.4月 第二阶段结束 2013.8月 第三阶段结束
储备目标租户，宣传项 目及初步意向洽谈，储 备租户可填满租赁面积 的20%
此阶段处于招租高峰期，新增目标客户意 向签约，新增大客户5-6家，整体完成租赁 面积的50%，基本完成招商目标。
安高新区发展总体规划》，高新区将
形成居住、商务、产业三大功能主体 和13个功能组团，面积扩展至200平 方公里，打造智慧之城、科技之都。
区域认知
区域发展
——毗邻总部商务办公区
规划依托沣河、太平河、洨河 以及城际铁路、西太公路，将高 新区划分为“一心、二轴、三带、 五区”的结构模式。“一心”指 沣河、太平河、洨河交汇的中心 绿地公园，是整个片区的中心； “二轴”指城际铁路交通景观轴 和西太路总部经济商务轴；“一结算方式：按照月租金50%进行佣金结算。 2.激励结算方式：月度签约面积2000㎡以下支付月租金50%，
2000以上-5000以下月租70%，5000平米以上月租金100%。
3.根据项目具体而定（具体可商议）。 备注：以上佣金支付均为承租方第一期租金到款后支付于代理方。
销售团队组建
坐销（2名） 主管（1名） 行销（3名） 招商经理 （1名）
西安市场的写字楼供应量井喷，空置率上升，加大了本案对区域 外客群的招租难度 区域内客群对写字楼的需求度不高，意识形态尚需引导
招商渠道
• 挖掘西高新园区、企业独栋及周边入驻企业 • 通过西安写字楼网及合作渠道获取网络客户 • 园区周围树立广告牌、招租信息 • 现有客户推荐、客户资源
• 依托高新管委会招商渠道（待协商）
入驻企业享受园区相关配套，如餐饮娱乐等。
为企业提供更多的展示机会。
给企业更多自主权利，比如装修方案和设计等。
一个妙招：改变传统付款方式，减轻企业负担。
目标客户（建议）：
研发类、科技类、软件服务企业。
呼叫中心、服务外包企业、设计类、创意企业。 生态科技、环保类企业。 其他类
租金及付款方式（建议）：
• 项目劣势
• 目标定位 • 租金分析
[中兴西安软件园】更多详情请见
中兴西安软件园简介
此处省略
[中兴西安软件园】
项目优势
本项目地处高新区二次创业板块，随着该区域的发 展，周围大环境明显的提升，并与周边的高新管委会， 西安软件园二期紧邻。 项目本身为研发中心，故环境优美，内部配套完善， 设有员工餐厅，车位充足，物业管理优质。 处于西安南三环、绕城高速、唐延路几大交通要道。 租金水平低（详见租金水平分析） 一个事实：不在中央商务区，却在左右商务区