论我国房产税与其对房地产市场的影响

论我国房产税与其对房地产市场的影响

摘要：房地产领域的重要性和复杂性、敏感性，随中国经济的成长、经济体制和社会形态的转变正在前所未有地凸显。毫无疑问，作为一个税种，房产税恐难以改变中国今后几十年间城市化水平不断提升中的住房房价上扬趋势，但房产税一定有对冲房价上升，使过程较平稳，减少泡沫的效应。2011，我国在上海和重庆实行房产税试点，试点方案中房产税的性质未尽明确，税制设计与实现完善税制、稳定房价、调节收入分配以及引导住房消费等政策目标存在一定程度的偏离。本文通过对我国房产税试点的简单分析，提出我国目前房产税的不足，并指出改善意见，最后阐述房产税对我国房地产行业的良性影响。

关键词：房产税，住房市场，房价。

一.我国房产税的概述

我国过去通常所讲的房产税是指在 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税，主要指对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房产每年征收房产税。而现在的房产税原本应该为物业税。物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要按照政府评估出的税基缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但由于中国城市的土地是归国家所有，所以，征税对象可直接归为房产，因此叫其房产税。

2003年，中央提出了在条件成熟时开征物业税，2006 年，又开

始物业税的试点工作。2011 年 1 月，渝、沪两市先后出台了开征房产税的细则，表面上此次开征的房产税具有物业税的特征，但是其与真正意义上的物业税还是有很大差距的。我国现在来讲的房产税实际上应指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。既不是真正的物业税，也不是86年时的房产税，而是房屋自由流通后，处于过渡阶段的、带有强烈的调控房价目的性的过渡税种。

二.我国房产税试点工作的分析

2011 年 1 月 27 日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。上海、重庆对个人住房开征房产税反映了政府旨在通过税收调节市场和经济活动主体行为，拉开了个人住房征收房产税改革试点的序幕，同时也留给我们诸多值得进一步思考。

（一）试点房产税的性质未尽明确

房产税是以房产为课税对象征收的一种税，是对货币资金的积累征税，因此也被称作”存量税”。其最大特点是课税对象的非流动性。与财税相比，商品税的税负更易于转嫁。此外，作为商品税征税对象的房产，其税基为房产的交易价值；而作为财产税课税对象的房产，其税基通常为评估价值。因此，为达到控制房价的目的，房产税应定性为财产税，并以评估价值为税基。

（二）我国目前缺少必要的税收征管体系

财产税的建立和完善是以必要的税收征管体系为支撑的。例如，波兰中央政府掌握两个专门为征收财产税收集数据的登记部门：一个负责技术记录鉴定，由国家勘探机构监督；另一个负责所有权记录鉴定，由法律体系监督。地方政府对财产税征管时将自身的财政记录与这两个登记部门进行比对。我国房产税改革也应在建立房地产信息共享机制和完善税收征管的基础上逐步推进。

（三）试点房产税的制度设计与政策目标存在偏离

试点中的房产税在一定程度上体现了对控制房价的关注，但从税制设计上看，达到这一目标，试点方案还需进一步完善。

一个人拥有的房产越多意味着其支付能力就越强。因此，房产是衡量纳税人支付能力的重要依据。从收入的角度看，个人房产的增加意味着收入增加或者隐含收入的增加。因此，对纳税人拥有的房产课税，将有利于调节收入分配差距的缩小。但上海方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，其房产税的征收对象仅包括《上海暂行办法》施行之日（2011 年1 月 28 日）起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。这种税制设计使纳税人的税收负担无法全面反映其支付能力，与实现调节收入分配的政策目标尚存在距离。

（四）试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势

政府征税和纳税人缴税的行为隐含着纳税人向政府购买公共产品和公共服务的一种特殊交换关系。因此，政府的征税行为应建立

在法制的基础上，课税的种类以及规模大小必由纳税人代表组成的代议机构批准通过。政府收入也应全部纳入预算管理，严格按照由纳税人代表组成的代议机构批准通过的计划安排政府支出，进而保证政府在提供公共产品和公共服务过程中资金使用的合意性和高

效率。

上海和重庆的《暂行办法》的印发是当地人民政府的决定，其依据为”国务院第 136 次常务会议有关精神”。然而，国务院于1986 年 9 月 15 日颁布、自 1986 年 10 月 1 日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。这种不一致很可能使纳税人对上海市人民政府和重庆市人民政府各自出台的《暂行办法》的法律规范性产生质疑。因此，这就要求房产税的征收必须经过严密的立法程序，由全国人民代表大会及其常务委员会行使立法权，制定相关法律。

（五）开展房产税应解决地方政府取得公共收入的诉求

1994 年分税制的出台，数据表明，分税制后 70%（2009 年上升到 80%）的公共支出仍由地方政府负担。中央政府财政收入的集权化和原有地方支出责任的保留，使地方财政捉襟见肘。为了满足地方居民对公共产品和服务的需求，地方政府不得不进一步寻找可支配的收入来源。从目前情况看，地方政府越来越依赖于土地及相关产业租税费收入，形成了”土地财政”的格局。

毋庸赘言，在财政支出水平远远超过财政收入的情况下，沪、渝两市开展对个人住房征收房产税试点将为迫切需要增加财力的地

方财政开辟新的税源。然而，在未对既有房地产租、税费体系进行合理规范与适当整合的前提下对个人住房征收房产税不仅会增加经济活动主体的负担，也有强化”土地财政”之嫌。税制改革需要逐步进行。

三.我国房产税对房地产市场的影响

首先，房产税会平稳房价。毫无疑问，作为一个税种，房产税恐难以改变中国今后几十年间城市化水平不断提升中的住房房价上扬趋势，但房产税一定有对冲房价上升，使过程较平稳，减少泡沫的效应。

其次，征收房产税会改变政府的”土地财政”。一方面，开征房产税，房产持有者便会考虑持有压力，适当减少对房地产的购买并减少空置率，房地产供需状况会改善，因此，政府会理性定价，减少或者放弃利用卖地来维持地方财政的机会。另一方面，房产税的征收又可以为地方政府拓宽可持续财源。这样不仅会使房地产市场健康成长，而且还会安抚民心。

除此之外，房产税还会起到增加保障性住房的建设、完善收入再分配体系、优化税制结构、提高不动产资源配置效率的作用。

参考文献：

【1】对进一步完善房产税的探讨---由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考，谷成

【2】对话贾康：房产税好于过度行政化调控，商灏，华夏时报/2011 年/1 月/24 日/第 031 版