开征房产税对我国房地产市场的影响

开征房产税对我国房地产市场的影响

作者：林洁丽导师：林建红

（韩山师范学院政法系，广东，潮州，

摘要：近十年，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。但是在房地产业繁荣发展的背后也暴露出许多突出的问题：土地闲置、供求结构失衡、投资过热、房价飞涨等。本文主要探讨开征房产税对我国房地产市场所产生的影响，突出了我国房产税的可行性和必要性，分析归纳出我国现有房产税所存在的问题及实施的困难，借鉴国外先进成熟的房产税征收经验，提出改革我国房产税的有效建议。利用税收调控有利于更好遏制房地产投资过热，减少房地产投机行为，挤压房地产市场泡沫，从而促进了我国房地产业的平稳健康发展。

关键词：

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，对国民经济的快速发展和人民居住条件的改善发挥着重要的作用，但是在房产业快速发展的背后暴露出许多突出问题：土地闲置高于国际警戒线、供需结构失衡、投资过热、房价飞涨等，房地产市场甚至出现了泡沫。

1.我国现阶段房地产市场发展形势和特点

1.1房地产市场显著的区域性差异

我国是个地域辽阔，人口众多的国家，各地区经济发展存在显著差异，房地产市场的供需状况主要受当地经济发展水平的影响。由于我国现阶段各地区经济发展不平衡，如我国东西、沿海等地区之间，农村、城镇之间，导致各个地区房地产市场发展阶段也不相同。由于房地产具有不可移动性，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其他商品一样，通过房地产在各地区之间的流动使得这种不平衡或差异缩小甚至消失。

1.2房地产供需严重失衡

据调查，我国人均住房建筑面积并不低，据2009年国家住房部数据显示，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积约33.6平方米，相对欧美许多家发达国家，我国的人均居住面积稍较小，但是相对日本及韩国我国的人均居住面积并不小。我国房地产供需矛盾较为突出主要体现在部分城市，特别集中在一线城市（如北京、上海、广州、深圳、重庆等），这些城市的特点是人流量大，新增人口多，人口增加速度快于住房增速，住房需求迅速增加，这不仅强化了当地房地产升值预期，而且导致投资性购房需求大量增长，导致高端商品房和别墅型商品房数量急增，而能满足中低收入群体居住需求的经济适用房和廉租住房却供给不足。房地产供需矛盾大势必会导致房价上升，人们最基本的生活得不到保障。

1.3房地产投资过热

据国家统计局发布的2010年房地产运行情况资料显示， 2010年我国房地产开发投资总额为48267亿元，比上年（2009年为36232）增长33.2%，新开工增数创下历史新高。由于房地产投资具有收益稳定性，增值性，甚至具有暴利性等特点，许多投资者将房地产商品视为投机获得高额利润的手段，甚至许多外资

也陆续注入我国房地产市场。据房地产中介机构统计，当前一线大城市的投资性和投机性购房已超过30%，这不仅导致我国房地产市场投资过热，甚至出现通货膨胀和资产泡沫，而且也是导致房价持续上升的主要原因。房地产投资过热对我国国民经济结构的合理化和健康发展造成一定的影响，它势必会抑制居民其他方面的消费，同时又使得房地产相关产业的投资规模过大，增加房地产市场的风险性。

1.4炒房囤地现象仍较严重

在我国很多人买房并不是为了满足自身的居住需求，而是为了炒房投机，等待房屋或者土地升值而赚取利润。据数据显示，我国部分地区房屋空置率已大大高于15%的国际警戒线。据有关媒体报道，截至2010年4月份我国部分一线大城市房屋空置率已达到30%～40%，很多房子在炒家手上既不出租也不自用，只为涨价，这种现象造成了高收入者拥有多套房屋无人居住，而中低收入者却因为高昂的房价无法购置房屋，这不但造成社会资源的极大浪费，而且会造成贫富差距加大，社会矛盾加剧。

我国囤地现象也相当严重，早在前几年部分地区已经频繁出现“超级地王”，利用土地投机现象并不少见，许多地方政府一方面高呼房屋供应紧缺，可另一方面却空置许多地皮等待升值而不投入保障性住房建设。这不仅推高了房价，而且造成了土地资源的浪费，不利社会可持续发展。

1.5房价非理性增长过快

近年来，我国房地产价格不断上上涨，尤其是2005年之后，社会资金纷纷注入房地产市场，炒房投机现象严重，房价更是出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍是一路走高。特别是像北京、上海、广州、深圳等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市较低，但是增长速度很快，高速增长的房价与居民收入之间的矛盾日益突出。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比在3-6倍之间较为适当，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。[黑龙江理论网：赵慧：浅析我国高房价现状的原因及对策]据了解，现阶段我国大部分城市的房价收入比已经超过了10，而一线城市甚至超过了20，如此

高的房价，已经超出了普通工薪阶层和民众的承受能力。高房价直接关系民生问题，如果长期得不到抑制，势必会激化我国内部矛盾，阻碍我国长期稳定发展。

2. 开征房产税的必要性（意义）

2.1房产税

2.1.1开征背景

针对我国房地产市场近年来所暴露的突出问题，国家出台了一系列的政策和措施对房地产市场进行多番调控，特别是2010年，调控政策更加密集，但是收效甚微，受投资过热，投机需求旺盛，房价虚高，通货膨胀等经济负面影响，我国房地产市场经济出现泡沫，许多经济专家甚至警戒房地产市场的经济泡沫会导致金融危机的爆发。2011年伊始，国家为避免房地产市场的进一步恶化，加紧出台了房产税试点开征的政策，利用税收手段对房地产市场进行宏观调控具有长期性。

事实上，我国房产税并不是新的税种，早在房产业发展之前已经存在，然而其结构设计并不合理。目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税，这种重流转而轻保有的特点容易导致流通环节的税收转嫁到房价被消费者吸收，从而限制了税收的宏观调控能力。而保有阶段的税负过轻,不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，这样就会造成房地产行业投机行为严重。无论在哪个国家，重视房地产保有的房产税都是十分重要的税种。房产税作为房地产保有环节的主要调控手段，作为地方财政收入的重要支柱税源，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，对房地产业和中国经济的发展都有着至关重要的意义。

2.1.2 房产税含义

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。