《物业管理实务9.10》

商场物业含义:建设规划中必须用于商业性 质的房地产
商、场物业的产权性质： 1、临时转移产权型 2、分散产权型 3、统一产权型 统一产权型商场物业仍然居多,但比例正逐 步缩小，分散产权型和临时转移产权型商场 物业正逐步增多，为了管理方便，往往采取 统一经营的形式
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公共商业楼宇的管理内容 1、一般性管理 a、统一产权型的商场,其经营者都是承租商
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现代写字楼的特点 1、现代写字楼多建于大城市的中心繁华地段 2、现代写字楼建筑规模大,办公单位集中，
人口密度大 3、现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备 4、现代写字楼功能齐全，设施配套，形成独
立的工作、生活系统 5、时间集中，人员流动性大
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写字楼管理的要求 写字楼管理可围绕“安全、舒适、便捷”来展 1、写字楼管理高起点、高要求 2、加强治安防范,特别重视消防管理 3、对写字楼的清洁保养要求特别高 4、强化设备管理工作 5、完善配套服务，强化服务质量
小区就像一个小社会
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住宅小区管理 概念:对小区内的房屋建筑、市政公用设施
的维护、修缮,对公共卫生、交通、 治安、市场以及环境容貌的维护与整治 目标： 1、经济效益 a、物业管理企业取得经济收入 b、实现物业的保值、增值 2、社会效益 3、环境效益 4、心理效益
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住宅小区物业管理的原则: 1、业主自治自律与统一专业化管理相结合 2、服务至上,寓管理于服务之中 3、所有权与管理权相分离 4、企业经营，独立核算 5、有偿服务和费用合理分担
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写字楼的营销管理 1、营销推广,写字楼作为收益性物业的特性
决定了营销推广是其一项经常性的经营管 理内容 a、市场调研，制订营销策略 b、对写字楼宣传推介，树立良好的楼宇形象 c、与租户谈判签约，处理用户投诉与要求
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2、确定物业管理费,制定管理公约 3、租赁管理事务 a、租赁客户入住 b、租户守则 c、合同终止与退租
可在承租合同中写进管理条款，对分散产 权型的商场，一般宜采用管理公约的形式 明确业主、经营者与管理者的责任、权利 和义务 b、安全保卫管理，安全保卫坚持24h值班巡逻 c、消防管理 d、设备管理 e、清洁卫生及车辆管理
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特殊管理 1、商业形象的宣传推广 2、承租客商的选配 a、在选配承租商时,尽量做到经营各种商品
第九章 现代各类物业的管理
现代物业的主要类型: 从物业用途及物业管理开展的角度将其分为： 居住物业、工业物业、商业物业、 特殊用途物业 其中商业物业也被称为“收益性物业”,包括 办公楼宇、商场物业、酒店物业、加油站 停车场等
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现代物业的主要特性 1、建筑等级高,装修豪华，设施设备先进 2、建筑风格多样，个性突出 3、适用类型多，功能多样 4、讲求与人性、环境的协调统一 5、科技含量高，趋向智能化 6、管理要求高，技术性强
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写字楼的基本管理: 写字楼管理最重要的三个方面是设备管理、 安全管理、清洁绿化管理,分别由工程部、 保安部、清洁部专门提供管理服务 1、工程设备管理
水电设施必须实行24h值班监控，供水供 电要有应急措施，应急发电率达到100% 空调系统也应实行24h值班监控 消防设备完好率应达100%
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2、安全管理 做好门卫工作,安全巡查，控制室值班 工作，加强停车场管理，对于消防管理 方面，设立消防监控室，并实行24h值班 监控
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住宅小区物业管理的具体内容 1、房屋管理,房屋管理是小区物业管理的
基础和本源 2、共用设施设备维修保养 3、公共秩序维护 4、环境卫生、绿化管理 5、收费管理 6、提供各种服务
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住宅小区的文明建设 1、抓好小区物质环境的改善提高 2、完善服务体系,做小区居民的贴心人 3、制定小区文明公约 4、开展非富多彩的社区文化活动 5、进一步拓展文明建设的深度
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二、住宅小区物业管理
按人口和用地规模的不同,住宅小区可分为 居住区、居住小区、居住组团三种规模
、
项目 居住区
居住小区 居住组团
户数 10000~15000 2000~4000 300~700
人口 30000~50000 7000~15000 1000~3000
生活单元—居住组团—居住小Leabharlann Baidu—居住区
3、清洁绿化管理 写字楼对清洁工作要求高，但清洁难度大， 因此需要的专业化程度高 写字楼应重点做好大堂保洁、洗手间保洁 玻璃清洁、地毯保洁、公共通道保洁、 外墙保洁
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写字楼的服务 1、前台接待服务 2、综合配套服务:商务中心（写字楼常设的
基本服务部门）、团体膳食服务、停车场 服务、康乐中心等 3、委托代办服务 4、特约服务,针对个别用户的特殊需要提供 单独服务
的零售商店“齐”、“全” b、不同形式、不同层次的零售商店 c、不同的商业机构 d、承租客商在公共商业楼宇的不同作用 基本承租户（20年左右），对稳定商场的经
在合同到期前两个月向用户发出书面通知， 以提醒对方就续签或退租事项进行商谈 如果用户或写字楼管理处的任何一方决定 不再续签，那么合同终止即被确定
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写字楼的管理模式 1、委托专业公司管理和发展商自己管理 2、经营性管理和非经营性管理 3、社会化分包管理和一家管理 4、酒店式管理
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四、商场物业的管理
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住宅小区的功能: 1、居住功能,这是住宅小区最基本的功能 2、服务功能，能为居民提供多项目、多层
次的服务，具备完善和多样的服务功能 3、经济功能，住宅小区的经济功能体现在
交换功能和消费功能两方面 4、社会功能，聚集在住宅小区的各种社会
实体，形成一个相互影响和相互制约的 社会网络
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住宅小区的特点: 1、住宅形式的多样性 2、规划的统一性 3、小区功能的多样性 4、小区的现代社会性
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三、写字楼的物业管理
在通常情况下,写字楼是指以出租办公室 为主的收益性物业，写字楼是商品经济和 社、会专业化分工发展的产物。业主或投资者 投资这类物业的主要目的，是希望通过该项 投资，达到资本保值、增值和获得周期性收 益。而完善的物业管理服务，对业主投资目 标的实现至关重要。
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写字楼的类型 1、按建筑面积,小、中、大型写字楼 2、按写字楼功能 单纯型写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼 3、按大楼现代化程度 非智能型写字楼、智能型写字楼 4、按建造等级、所处位置和物业管理的档次 甲、乙、丙级写字楼