商业银行押品价值评估管理制度体系

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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
1、 总则
•
（1）定义：第二条“抵（质）押物（权）价值评估是
指我行内部资产评估人员根据各类抵（质）押物（权）的 特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度及其他各种影 响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评 估方法定期或不定期地对抵（质）押物（权）价值进行评
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》 二、基本制度规范
•
《评估细则》主要解决业务实 施和具体操作方面的问题：
评估细则
评估目的和原则 评估的基本方法 抵押品分类及评估周期
各类抵押品价值评估要点
•
《细则》对银行抵押品价值评估管理的八 个最主要方面，做出了较为详细的规定， 提出了基本标准及具体规范上的要求。为 银行抵押品价值评估业务开展提供了具体 操作指引。
中介评估机构 内部管理办法 评估流程管理办法
其他规范、指引及案例
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一、我行押品评估管理制度体系概况
目前已出台的押品评估管理制度文件有： 《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法及 其细则》（工银发[2005]133号） 《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机 构内部管理办法》（工银办发[2007]695号）
建立、评估办法的制定推行、软件系统的开发、业务的监督、检
查、评估人员的培训等管理工作，负责总行权限内的抵（质）押 物（权）价值评估审查、审定工作”。
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
第二十二条 “一级（直属）分行、二级分行抵（质）押物
（权）价值评估部门负责辖内的抵（质）押物（权）价值评估工作
我行押品价值评估管理制度体系
王怀宇
2010年9月
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目 录
一、我行押品评估管理制度体系概况 二、《押品价值评估管理办法及评估细则》 三、《评估流程管理办法》 四、《合作中介机构内部管理办法》
五、其他评估管理制度
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一、我行押品评估管理制度体系概况
在2003年以前，我行对抵（质）押物的管理一直没有制定专门的
评估调查
客户经理
评估测算
客户经理,须取得我 行内部评估资质
Hale Waihona Puke Baidu
评估审查
由取得我行内部评 估资质的授信审批 部门的人员担任
评估审定
由取得我行内部评 估资质和授权的人 员担任
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三、《评估流程管理办法》
• 检查监督要求：
• 总行和各一级（直属）分行须建立检查制度，做到定期检查与 抽查相结合，并规范建立押品检查档案。定期检查应每年至少 举行一次。各一级（直属）分行每年抽查所辖分行该年度认定 押品总宗数不得少于10%。 • 押品出现重评预警后，评估人员应在一个月内完成押品评估流 程，清除预警信息。
《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办 发[2008]130号）
即将出台的制度文件有（以最终下发文件为准）：
《在建工程抵押价值评估技术操作规范》
《房地产类押品价值评估工作指引》
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一、我行押品评估管理制度体系概况
一系列标准和规范的相互衔接、相互配合，进 而构筑一个点面结合、综合管理、自动平衡的 抵押品风险的智能化“防火墙”和“防护网”
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
（3）押品的重评
第一十条“抵（质）押物（权）的重评监控周期从我行内部价值
评估的最近一个评定日开始计算。重新监控周期按照抵（质）押物 （权）的类型、价值变化可能性等因素分为3个月、6个月、1年、 及1年以上。重评周期根据中类来确定的”。 第十二条“发生以下事项时，重评周期未到时仍应对押品进行价 值重估： •⑴押品价值相对市场价格已经大幅下降； •⑵借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件；
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
2、评估方法及时间
（1）押品价值认定方式：第十条“在我行内部资产评估人员进行
抵（质）押物（权）价值初次评估之前，原则上须先由我行认可的 中介评估机构进行评估，并出具资产评估报告。如未经外部评估， 我行可根据当地抵（质）押登记的有关规定直接进行内部评估”。 （2）押品种类：第八条“按照抵（质）押物（权）形态、价值评估 方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用 权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产、长期投资、 流动资产、收费权等九大类，大类下再细分中类、小类”。
市场法： 收益法：
评估值Pf= PB×A×B×C×D
Pf—待估房地产的价格 PB—可比实例房地产价格 A—交易情况修正系数 B—交易日期修正系数 C—区域因素修正系数 D—个别因素修正系数 成本法： 式中： Pv ─评估值 Ri ─ 未来第i年的纯收益 r ─ 折现率 n ─ 未来可获收益的年限
评估值=重置全价×综合成新率
综合成新率 = 现场勘察成新率×60%+ 理论成新率×40%
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三、《评估流程管理办法》
• • （一）全流程管理（2008） 《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》
• • • •
岗位设臵及基本流程： 评估流程环节、评估流程角色、评估岗位人员及资质条件、评估流 程发起规定及“一站式”审定原则等。 评估流程各环节基本职能、职责及评估流程相关要求： 评估流程各环节人员（分别为评估调查人、测算人、审查人及审定 人）的具体工作内容、岗位职责、流程操作事项、工作时效等。
• • • • 《管理办法》 《评估细则》 《流程办法》 操作风险 “重评办法” 市场风险 信用风险 流动性风险 • 《中介机构管理》
•
•
“人员管理”
其他规范性文件
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
管 理 办 法 主 要 内 容



总则 价值评估方法和时间 评估流程 组织机构 评估人员的设置及工作责任 中介评估机构的管理 监督检查
，主要包括制定评估工作方案，培训评估人员；对权限内的抵（ 质）押物（权）价值进行评估审查和审定；评估业务的统计、档 案的管理等”。 第二十三条 “支行抵（质）押物（权）价值评估部门负责 支行内部抵（质）押物（权）价值的初评工作，主要包括进行资产 评估的前期准备工作，对抵（质）押物（权）价值进行初步评估， 评估业务的统计等”。（一般为评估初评和重评的发起部门）
办法，相关的管理要求只是在一些信贷管理文件中或业务管理规定中，
顺便作了简要的规定，如贷前调查时必须了解和确定抵（质）押物价 值、贷后管理的制度中就要求信贷管理人员定期对抵（质）押物进行
调查；等。
2005年至今，经过多年的不断努力，目前已初步形成了一套相对 完善的制度体系，为后续各项相关业务的健康有序发展打下一个坚实
• 监测、监督和检查： • 职责部门、检查制度、工作内容、预警信息处理等。
• 此外，各类抵押品合法性资料审核的具体内容，评估现场调查表、内部 评估报告等资料的规范等具体规定。
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三、《评估流程管理办法》
本办法适用于我行法人客户（不包含以物抵贷、抵贷资产处 臵）信贷业务对应的押品价值评估流程。
评 估 调 查
•⑶评估人员认为需要重评的其他事项”。
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
3、评估流程
参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办
发[2008]130号） 4、组织机构 第二十一条“总行授信业务部负责全行的抵（质）押物（权） 价值评估工作，主要包括抵（质）押物（权）价值评估指标体系的
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
《管理办法》主要解决整体理念和原则范围方面的问题： • 总则。提出了文件依据、抵押品评估定义、抵押品评估范围、在 信贷管理中的作用、评估结果的使用范围、评估行为的原则等。 • 评估方法及时间。规定了抵押品的分类标准、评估方法及选择原 则、不同类型抵押品的评估监控周期等。 • 评估流程。规定了评估流程的不同阶段以及不同流程环节的工作 内容等。 • 组织机构。规定了各级评估组织机构及其工作内容和职责。 • 评估人员的设臵及工作责任。规定了内部评估人员角色构成和资 格要求，工作责任及奖惩措施等。 • 中介评估机构的管理。规定了我行认可社会评估机构基本管理原 则和审查评价等。 • 监督检查。规定了监督检查的职能部门及工作内容等。
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
5、评估人员的设臵及工作责任
参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办
发[2008]130号） 6、中介评估机构的管理 参见《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机 构内部管理办法》（工银办发[2007]695号）
7、监督检查
参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发 [2008]130号）
评 估 测 算
评 估 审 查
评 估 审 定
押品价值评估角色包括评 估调查人、评估测算人、评 估审查人和评估审定人。同 一人不得在一笔评估流程中 担任两个（含）以上角色。
押品价值评估遵循“一站式” 审定原则，评估流程由信贷业 务受理行发起，直接报有权审 定行进行价值认定。
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评估流程角色设置
评估角色 担任人员 主要职责
外部评估报告的审核
内部评估报告的撰写要求 抵押品价值评估的认定权限
中介评估机构管理
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评估细则为每个中类建立了押品信息卡，分中类规定了押品重评周 期；分大类介绍了每类押品价值评估最适用的方法，并详细阐述了方法 选取的注意事项，以及评估公式中每个参数的确定依据和原则。
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评估方法介绍：市场法、收益法、成本法 以房地产为例：
供的抵（质）押物
（权）都必须进行价 值评估”。
第四条“对于拟办理的抵（质）押 贷款，须先评估，后贷款，并以我 行确认的评估价值作为贷款发放依 据。对于已经发放的抵（质）押贷 款，在贷款期限内，如果重新评估 确认的抵（质）押物（权）价值不 足，原则上要求借款人追加担保或 提前归还不足值部分的贷款”。 第五条“我行确认的抵（质）押物 （权）价值仅供我行内部使用，任 何部门和个人不得擅自对外提供”。
1、收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质） 押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的相关资料。2、到 现场进行押品范围核查、材料完备性审查,五个工作日完成。 3、押品信息资料的录入。 1、复核调查人提交的押品信息；2、押品信息资料的录入。 3、对外评报告进行形式审查和技术性审查；4、按照我行规定的评 估方法对抵（质）押物（权）的价值进行初步测算；5、撰写测算报 告。五个工作日完成。 1.核实资料或实地勘查；2.审查中介评估机构提交的评估报告 （如有）；3.审查评估流程的合规性； 4.审查测算报告，重点审查参数确定的合理性、方法选取的恰 当性、评估依据选择的合适性及风险分析的透彻性等； 5.撰写内部评估报告（参考格式）。五个工作日完成。 1.认定押品最终评估价值； 2.确认评估参数和方法选取的合理 性；3.核实评估流程的合规性；4.根据同类押品的市场交易实 际情况及其他信息，可直接对上报押品评估价值进行调整，但 仅限于向下调整，并需详细注明调整原因。 审定人不得直接对评估参数进行调整。3个工作日完成。
的基础。总体来看，这样一套制度体系主要涉及：法律规范和准则、
基础理念和方法论指导、全流程管理、价值跟踪和监测预警、人员资 质管理、外部中介机构管理等几个大的方面。
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一、我行押品评估管理制度体系概况
工商银行押品评估管理制度体系
全流程管理
价值跟踪和监测预警
评估管理办法 及其细则
人员资质管理
外部中介机构管理
估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵
（质）押物（权）价值的初次评估，贷款发放后的抵（质） 押物（权）价值跟踪重新评估”。
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二、《押品价值评估管理办法及评估细则》
（2） 评估对象 （3）内评的作用
第三条“除上市流通
的股票、低风险业务 规定的抵（质）押物 （权）外，所有法人 客户向我行融资所提
• 1、制定目的、管理范围、总体要求等。 • 2、组织管理。规定了各级组织部门和具体管理机构及其具 体工作范围。 • 3、认定标准。分别规定了我行对各种类型的社会评估中介 机构认定的一般标准和专项标准，包括注册资本、评估师 人数、评估业绩等内容。 • 4、认定程序。规定了审议方式和认定程序，以及具体审核 内容、审核资料的范围等，同时规定了中介机构合作约定 书应该包括的具体内容及相关要求、各级行应该上报的评 估机构数量等。 • 5、考评与管理。规定了对社会评估机构日常考评和年度考 评的具体内容、考评标准和依据，并强调了谈话提醒制和 黑名单制等动态管理方法及相关规定内容等。 • 此外，对合作中介机构审核意见表、年度考评表、日常考 评档案表等具体工作文档进行了统一规范，以及规定了由 银行聘请社会评估机构对重大疑难评估项目进行价值认定 的可行性。
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四、《合作中介机构内部管理办法》
• 外部评估中介机构管理：（2007） • 《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部 管理办法》
评估机构管理
组织管理
认定标准
认定程序
考评管理
一般标准
专项标准
谈话提醒制
黑名单制
资产评估机构
房地产评估机构
土地评估机构
矿产等其他评估机构
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四、《合作中介机构内部管理办法》