某楼盘开盘阶段广告推广方案(doc 5页)

某楼盘开盘阶段广告推广方案(doc 5页)

润丰▪格兰阳光

开盘阶段广告推广方案

深圳尚玥广告

2005-3-22

目录

一、策略核心支持

二、产品定位策略

三、黄金周推广

四、开盘推广策略

五、开盘媒体策略

一、策略核心支持

首先我们分析格兰阳光产品属性：

1、高端产品

A、高价格

1800-2000-2300-2400元/M2，还要上调10%，相比熙园1680元/M2，小高层1880元/M2，高出一个档次，在遵义也是目前最高的住宅房价，（不比商住楼）

B、面积大

以140 M2为主，160 M2和部分120 M2

B、总价高

35万—50（以上价格区间的总价

以上分析，格兰阳光符合遵义豪宅标准。再加上苏格兰风情园林社区、中华路地段、凤凰山三位一体的附加值和稀缺性以及物管、智能化等配套，更加奠定格兰阳光在遵义市场作为：唯一拥有中华路地段、凤凰山景、城市繁华为一体的高档豪宅。

其次我们来分析格兰阳光的销售过程：

1、格兰阳光从2004年11月18日认筹，有了186个认购客户，最大因素在

于认筹极快地把周边以及与发展商有牵连的“熟”客户消化掉，也有了认筹“旺”

的虚假，因为这种旺没有延续。为什幺在1月-3月就没有了大量的成交，甚至认购呢？我们分析来访量，其实也不低，平均也有7-8批/天，60天也有420-480

批客户（实际684人/次）。却是很低的成交，原因在于：持币观望的客户不认可你的形象，满足不了（客户的）价值观。产品价格与产品形象的不对称，造成心理压力。

我们广告的目的：提升品质，提升形象，满足客户虚荣，强化豪宅品质，弱化新都市主义生活样板概念，由虚到实，全面演绎遵义豪宅标准，打造遵义人的豪宅生活来支撑价格。

二、产品定位策略

综上分析，我们给予格兰阳光的产品定位：

遵义首席豪宅

本定位符合产品属性，具有支撑，并且能够占领遵义高端市场，形成高端消费。

我们给予格兰阳光的个性定位：

中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅

我们在这里强调地段（地段决定价值）、凤凰山稀缺资源、苏格兰异域风情，目的就是差异化。苏格兰风情是目前遵义唯一的源自异域风情的园林规划，我们在后期会为苏格兰风情注加新的元素：苏格兰皇室物业管理风格、苏格兰皇家会所、苏格兰情调咖啡吧等等，甚至苏格兰风情开盘，我们邀请苏格兰风情乐队、舞蹈到遵义演义纯正苏格兰风情。以此，吸引遵义高端消费，满足他们的虚荣，促使他们落定。

我们格兰阳光的市场定位：

遵义上流阶层

1、城市中产阶级（120-140M2）

A、中层公务员

B、银行中层以上干部

C、移动、电信中层以上干部

D、电力公司、电厂、烟厂以上中层干部

2、城市富商阶层（140-160M2）

A、本地经商（遵义及周边县经商）

B、外地经商（以义乌人为主要群体的商人）

3、政府高官、大富商（160M2以上）

4、企业高层

我们为格兰阳光做以上客户描述，目的在于为我们的推广划定圈子，广告要针对性，一对一的做才有实效性。

我们的推广目标：短时间聚集遵义上流阶层

三、黄金周推广

我们从去年11月18日开始认筹到5月22日（星期日）开盘，时间过了半年，其中断断续续积累了一定客户，但还达不到开盘前的积蓄量。我

们建议黄金周在销售现场与房交会两地互动，聚集人气。

方案一：

黄金周全家到格兰阳光看楼，送肯德基全家桶！

活动要求：必须全家成员到齐

每天推出50/次

先到先得（进行排号）

方案二：5月1日黄金周优惠认购，10000变20000，通过5.1黄金周积累

客户。具体方法：从5月1日—5月22日期间落定10000元，即可在开盘

当天抵20000元购楼款。

通过黄金周的优惠认购，积累开盘客户。前面已经认筹的客户在开盘当天落定的即送家私套餐礼包（根据户型大小，10000--15000元，实际7

折），已经签定购买合同客户，即送家私套餐礼包（根据户型大小，

10000--15000元，实际7折），黄金周认筹客户也可以选择家私套餐。

促销活动期间，可以调高单价：100元/M2

方案三：5.1黄金周限量认购“阳光至尊卡，价值10000元TOP”200张。

阳光卡纯白金制作，含钻石（与标志吻合）价值10000元。在开盘当天，凭卡优惠10000元房款。而客户会有免费得到金卡的满足感。

通过卖阳光卡，卖身份，卖格兰阳光。通过天价卡的效应，短时间集聚遵义有钱人的关注。格兰阳光卡将成为遵义身份的象征。

我们要不断充实卡的含金量：

1、阳光卡业主享受遵义任一家高档消费场所贵宾级优惠折扣；

2、阳光卡业主享受遵义电信贵宾级待遇；

3、阳光卡业主享受苏格兰会所贵宾级优惠折扣；

4、等等。我们与发展商会与各消费场所联系，形成联盟。

在遵义房展会、各大酒店、高档商务会所推介阳光卡。在报纸上炒作阳光卡。

2、认筹准备4月16日—4月30日

信息传达：黄金周全家到格兰阳光看楼，送肯德基全家桶！

一对一客户DM（登记客户）

横幅信息（天桥、广告牌覆盖横幅）

遵义晚报、遵义日报2期硬广

贵阳-遵义蓝鲸巴士电视广告（30秒投放，形象+信息）

3、黄金周阶段（5月1日-20日）

销售现场POP气氛

看房专车形象展示

房交会展示及认筹、派发礼品。请礼仪小姐身着苏格兰民族风情服饰参加展示。遵义宾馆、港澳酒店、国贸巡展，礼仪小姐身着苏格兰民族风情服饰参加展示。遵义晚报软文炒作：格兰阳光苏格兰风情惊艳遵义

4、5月22日星期天（开盘）

遵义晚报、日报5月20日硬广：惊艳开盘——来格兰阳光领略苏格兰风情

广告牌发布开盘信息

灯杆旗发布开盘信息

中华路天桥横幅广告

贵阳-遵义蓝鲸巴士电视广告（30秒投放，形象+信息）

工地气氛包装