房地产开发企业开发成本费用票据管理
房地产开发企业财务流程和核算方法
房地产开发企业财务流程和核算方法王云三河源市宏昌税务师事务所有限公司2014年2月28日1目录一、房地产开发公司设立阶段的财务核算二、房地产开发公司取得土地使用权的财务核算三、房地产开发公司项目开发成本的财务核算四、房地产开发公司项目销售的财务核算五、房地产开发公司期间费用的财务核算六、房地产开发公司营业外支出的财务核算七、房地产开发公司结转本年利润及利润分配的财务核算八、房地产开发公司注销清算的财务核算2房地产开发企业财务核算程序及方法房地产开发企业具有运作环节多，投入金额大，产业链长，社会影响面广，投资风险高，业务发展地域性强等特点，房地产开发企业在不同阶段有不同的特点，财务核算的侧重点也不相同。
具体来说，房地产开发阶段可分为设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段、利润分配阶段、房地产公司注销。
一、房地产公司设立的财务核算1、股东以现金出资设立房地产开发公司收到股东出资款项时借:银行存款贷:实收资本---A股东---B股东记帐凭证附件:进帐单、出资协议书、验资报告2、A股东以现金出资，B股东以实物(土地)出资。
收到股东出资款及土地使用权时借:银行存款无形资产-----土地使用权贷:实收资本-----A股东-----B股东记帐凭证附件:评估报告、出资协议书、验资报告3附件中要不要附上土地发票,B股东以土地使用权出资要涉及到那几种税,营业税----财税[2002]191号文企业所得税土地增值税印花税契税二、房地产开发公司取得土地使用权的财务核算1、土地使用权取得方式(1)出让方式取得(2)划拨方式取得(3)转让方式取得(4)投资入股方式取得(5)股权转让方式取得(6)改变土地用途方式取得(7)以路换地、以桥换地方式取得(8)其他方式取得2、土地成本的确认及帐务处理(1)出让方式取得支付出让金时借:无形资产---土地使用权贷:银行存款4记帐凭证附件:出让合同、出让金票据、税票(2)划拨方式取得借:无形资产---土地使用权贷:银行存款记帐凭证附件:合同、税票(3)转让方式取得支付土地转让款项并收到发票时借:无形资产---土地使用权贷:银行存款记帐凭证附件:转让合同、发票、税票收让方负但税费情况,(4)投资入股方式取得收到股东出资款项及土地使用权时借:银行存款无形资产-----土地使用权贷:实收资本-----A股东-----B股东记帐凭证附件:评估报告、出资协议书、验资报告、发票如投资方是房地产开发公司，记帐凭证要附发票如投资方是非房地产开发公司，有如下三种情况:第一种情况是双方约定，风险共担，利润共享的分配方式第二种情况是双方约定，房屋建成后，按收入的一定比例来分配收5益的，或者是取得固定利润的第三种情况是双方约定，房屋建成后，按一定比例分配房屋的。
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度，通常是指规定和规范房地产开发企业在经
营活动中所应遵循的会计原则、计量规则、会计处理方法和报表格式等方
面的制度。
该制度包括了企业的会计核算、会计处理方法、报表编制以及
内部控制等方面的要求，旨在确保企业的财务信息真实、准确、完整、合规，为企业的决策和管理提供有效的财务参考。
1.会计核算：
2.费用支出：
房地产开发企业的成本和费用支出应按照会计准则的规定进行确认和
计量，包括购买土地、房屋及其他固定资产的成本、建筑工程的费用、利
息支出、税费等。
同时，应明确费用的归属期间，确保以适当的时间点确
定费用归属。
3.资产管理：
4.收入确认：
5.报表编制：
6.内部控制：
房地产开发企业的内部控制应建立健全，以确保企业的财务信息的真
实性和准确性。
包括会计制度和会计政策的规范、落实会计流程和权限、
建立审计跟踪机制等。
同时，还应加强对企业内部风险的评估和管理，确
保企业的资金安全和财务稳定。
综上所述，房地产开发企业会计制度的建立和实行，是保证企业财务
信息真实、准确、完整的重要措施。
通过规范企业的会计核算、费用支出、
资产管理、收入确认、报表编制和内部控制等方面的要求，不仅能提高企业的财务管理水平和决策效果，还有助于促进企业的可持续发展和社会的稳定繁荣。
房地产开发企业财务核算和管控要求
财务部应充分利用销售软件或手工销售台账 ， 做到对销售的 “ 时 时监控”和 “ 分户监控”。 （ 二） “ 预收帐款”科 目核算金额应与 “ 应交税费”科 目下的 二级明细科 目中的 “ 营业税”、 “ 城市维护建设税”、 “ 教育费附 加”和 “ 地方教育费附加”和 “ 土地增值税”的预征数对应， 目 在项 未完工备案前 ， 应交税费科目不结转损益科目。 应考虑预收楼款与收据存根的对应关系， 发票可按客户要求时点 开具或收款后开具（ 但应以实际收款额为限， 不允｛超开） 午 ， 开具时收回 原收据收款联及相关的资料。面积补差款发票在交房时点一次 陛开
目。
（ 四）建筑安装工程费包括土建工程、安装工程 、质 量检测 费 、样板房 、销售大厅（ 可销售面积） 、装饰工程等工程。并按此设 置三级明细科 目。 （ ）配套设施费包括装饰工程 、运动设施 、管理用房、会 五 所、游泳池等。并按此设置三级明细科 目。 项目完工备案后 ， “ 由 开发成本 一结转成本”科目结转到 “ 完工 产品”科 目 （ 可按照产品业态设置二级明细科 目， “ 如 花园洋房”、 “ 商业门面”等 ）， 再由 “ 完工产品”科目结转到 “ 主营业务成本” 科目 （ 可按照产品业态设置二级明细科 目， “ 如 花园洋房”、 “ 商业 门面”等 ）。 “ 完工产品”科 目—般无余额。 要严格 区分 “ 开发成本”科 目和 “ 在建工程 ”科 目核算的 内 容，“ 开发成本”科 目最终要结转到 “ 主营业务成本”科 目， “ 而 在 建工程”科目最终要结转到 “ 固定资产”科 目。
一
、
销售 收入核算及管控要求 ：
此设置三级 明细科 目。
（ 一） “ 预收帐款”科 目设置 “ 收款”和 “ 开发票”两个明细 科 目。并按照开发项 目或项目开发分期 （ 以下都假设是单一项目分 期开发）和收款方式设置辅助项 目核算。 以取得预售许可证时间为界 ， 之前取得的销售订金在 “ 其他应 付款— 诚意金”中分户核算 ；之后取得的销售订金与销售款一样 在 “ 预收帐款—＿【款”中分户核算 ；开具发票时，“ Ｉ 叟 预收帐款一 收款”与 “ 预收帐款—＿开发票”对冲；项 目完工备案结转收入时， 从 “ 预收帐款——开票”转 出到 “ 主营业务收入”科目 （ 可按照产 品业态设置二级明细科 目， “ 如 花园洋房”、 “ 商业门面”等）下对 应的明细科 目。同时， “ 将 应交税费”科 目 （ 按照不同的税种设置 二级明细账， 并设置辅助项目核算 ， 目分期等）下的二级明细科 如项 目 “ 营业税”、 “ 城市维护建设税”、 “ 教育费附加”和 “ 地方教 育费附加”转入 “ 主营业务税金及附加”科 目下对应的二级明细科
房地产开发公司日常财务管理制度
房地产开发公司日常财务管理制度，财务工作流程【房地产公司的财务流程及及会计分录】一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
二、收入帐务处理1、收到房屋首付、银行按揭款借：银行存款（或现金）贷：预收帐款--商品房2、工程完工结转收入借：经营收入贷：预收帐款--商品房3、将收入转入利润借：经营收入贷：本年利润三、成本帐务处理1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本贷：银行存款（或现金）2、工程竣工借：开发产品贷：开发成本3、结转成本借：经营成本贷：开发产品4、将成本转利润借：本年利润贷：经营成本四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。
所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出借：开发产品--住宅、办公楼贷：在建工程3、结转成本借：经营成本贷：开发产品--住宅、办公楼4、结转利润借：本年利润贷：经营成本＜三＞1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账一一XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款一XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款一XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
营改增后房地产企业成本费用发票管理
营改增后房地产企业成本费用发票管理从房地产企业开发成本各项支出说明营改增对应的票据管理1. 土地出让金政府出让土地，不征税。
房地产企业应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2. 拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。
房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。
因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。
拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,属于营改增范围中的建筑服务,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。
房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业增值税发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。
3. 土地整理费、园林绿化、钻井、挖土属于营改增《应税服务范围注释》中的“建筑服务—其他建筑服务”，应取得机构所在的增值税发票。
特别是支付农民工( 非雇员) 的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请代开增值税普通发票。
4. 苗木购自一般纳税人，可以获取对方开具的增值税专用发票抵扣，如果自一些农业生产单位采购直自产苗木，可以按普通发票上著名的价款计算进项税进项税额=买家*税率（这里是13%）5. 广告费、规划费、设计费、鉴证咨询费、检测服务费、工程勘察勘探服务费广告服务（包括广告代理、会展服务）属于营改增《应税服务范围注释》中的“现代服务业—文化创意服务—广告服务”；建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于营改增《应税服务范围注释》中的“现代服务业—文化创意服务—设计服务”；鉴证服务、咨询服务、检测服务、审图费、工程监理费等属于营改增《应税服务范围注释》中的“现代服务业—鉴证咨询服务—鉴证服务”；上述服务应当取得提供服务的单位机构所在地国税增值税发票。
房地产开发企业如何取得正规发票
房地产开发企业应取得的合法发票一、房地产企业开发成本票据规范管理1.土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；2.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录.；3.委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；4.直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据；5.向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；6.支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；7.支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；8.支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；9.支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；10.其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；11.工程费支出应区分以下情况取得发票：1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。
二、房地产企业费用报销票据规范管理1、办公费1）、各部门发生的各种办公用品及耗材费：增值税普通发票。
2）、各种搬运费和文件资料的邮寄费：搬运费应取得运输单位机构所在地运输发票，如果是个人提供搬运劳务，应由个人到地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。
3IT软件硬件维护费、维修费：根据财税[2005]165号文件，如果是购买软件的同时向软件公司支付的后期维护费、维修费，应取得增值税发票（与软件开在同一张发票上）。
房地产开发费用和利息支出的扣除问题
房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档名称]房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档背景]房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。
本文将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和个人能够正确地处理这一问题。
[主要内容]一、房地产开发费用的分类房地产开发费用可以分为以下几类：1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。
2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。
3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。
4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。
二、房地产开发费用的扣除规定根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。
需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。
三、房地产开发利息支出的扣除规定根据《企业所得税法》，房地产开发企业向银行等金融机构借款，支付的利息支出可以在缴纳所得税时进行扣除。
但是，应当注意以下几点：1. 利息支出应当与实际借款金额相符。
2. 对于膨胀性资产的借款，超过膨胀性资产净额部分所产生的利息支出不能扣除。
房地产开发公司财务部各岗位职责
房地产开发公司财务部各岗位职责房地产开发公司财务部各岗位职责提要：主管会计岗位职责：1）负责集团成本、工程类帐簿的登记、管理和帐实清查工作房地产开发公司财务部各岗位职责财务部经理直接上级：财务总监直接下级：主管会计、会计、出纳、项目主管会计、项目出纳、物业（经营）公司会计、出纳本职工作：财务管理与监督岗位职责：1）负责完善集团的财务管理制度；2）负责拟订集团费用管理制度，对各项支出费用校核，对费用支出实施监督控制；3）负责编制集团财务预、决算报告，按程序报批后执行；4）负责与财政、税务、审计、银行等部门日常事务的协调与联系；（5）负责财产清查工作，复核记账凭证、账薄、报表和纳税申报材料，按程序报批后执行；6）负责投资工程、新开发工程可行性研究报告的编制，按程序报批后执行；7）负责集团月度资金计划的校核，按程序审核、复核、审定后提交月度生产资金计划会研究修订，按程序报批后执行；8）负责债权、债务清算、结算的校核；9）负责编制各项税费的缴纳计划，并在缴纳规定期限前报财务总监审核，按程序报批后缴纳；10）负责不定期检查库存现金与帐实相符情况；11）负责办理政府各主管部门的税费返还工作；12）负责财务部规范化建设；13）完成领导交办的其他工作。
主管会计直接上级：财务部经理本职工作：会计核算及管理岗位职责：1）负责集团成本、工程类帐簿的登记、管理和帐实清查工作；2）负责集团材料帐簿的登记、管理及建立公司库存材料、设备台帐，负责材料（设备）和工程款拨付统计工作；3）负责处理与施工单位的材料（设备）核算，下达施工单位材料（设备）转帐通知单，编制材料（设备）超（欠）量结算表；4）负责工程类债权、债权清理、结算；5）负责管理经济合同和施工企业开具控制；6）负责工程成本分析，拟订工程成本策划方案，拟订工程成本掌握实施细则；7）负责项目总成本控制，负责与施工企业进行财务清算，编制项目实际成本控制表；8）负责与施工企业和材料（设备）供应商经常性事务协调；9）负责工程类往来款项的核对工作；10）负责工程竣工财务决算；11）负责报表编制、纳税申报工作，审核记账凭证；12）负责支出款项的审查；13）负责集团月度资金计划的编制、汇总；14）部门安全负责人；15）完成领导交办的其他工作。
房地产财务管理制度
房地产财务管理制度房地产财务管理制度6篇房地产财务管理制度1第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。
第二条企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。
第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。
企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出，计入开发成本；开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。
第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项，计入资本公积。
第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我；应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。
第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。
第八条企业年度终了，按照年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入管理费用。
发生的坏账损失，冲减坏账准备金。
收回已核销的坏账，增加坏账准备金。
第九条存货包括各种库存材料（办公耗材、开发经营材料）、库存设备（如暖卫设备、通风设备、照明设备等）、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。
第十条存货按实际成本计价（采用先进先出法）。
第十一条企业领用或发出低值易耗品按受益对象，采用五五摊销法记入工程成本和管理费用。
第十二条企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。
第十三条低值易耗品是指单位价值在1000以上，20xx元以上且在使用过程中保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。
房地产会计核算的业务处理
浅谈房地产会计核算的业务处理【摘要】随着市场经济的快速发展，我国会计制度仍处于进一步改革与完善中。
而房地产会计核算，由于其行业的特殊性，以至于目前我国大多数房地产企业，在会计核算上仍存在着较多问题。
本文笔者结合自身多年财务经验，以房地产企业会计核算业务处理中的纳税为例进行粗浅的分析，并提出了一系列完善会计核算工作对策，以供广大同业人员参考。
【关键词】会计核算；房地产开发企业；会计处理从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。
因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。
以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。
1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。
待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。
税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。
第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。
在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行办理按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。
1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的订购金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。
1.3在产品开发中所存在的收入核算问题将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。
房地产费用款项支付管理制度
房地产费用款项支付管理制度一、概述为加强房地产开发项目的财务管理工作，规范房地产费用款项支付，减少财务风险，提高资金利用效率，本制度制定。
本制度适用于公司在房地产开发项目中各专业部门对外支付费用款项，并对项目工程的财务管理、资金使用、财务会计报告等方面进行规范。
二、费用款项支付范围费用款项包括但不限于以下项目：1.项目招标、设计、勘察等的委托费；2.所有合同的履约保证金、质量保证金及工程款；3.项目建设、运营管理的人员工资、社保、公积金等人力成本；4.其他与项目相关的费用。
三、费用款项支付流程费用款项支付流程如下：1.开具付款申请单、支票或划拨单。
2.专业部门进行审核（合同、提供的报销申请单、支持材料是否符合要求）。
3.公司财务部门进行审批（审核付款材料、资金来源及余额是否足够支出），审批后，如为提供支票支付，将支票出具到指定人员并进行登记。
4.财务部门进行科目核对，将该项费用款项记入账目，填写原始凭证并告知专业部门。
具体记账科目根据财务部门标准进行确认。
5.其他费用支付情况：–人的成本一律要在3天内带身份证和入职套餐向财务报销。
–委托费、报销费用等所有费用款项统一在每月底或月初完成费用支付。
四、费用核对与监管1.专业部门应按照合同、提供的报销申请单（发票或收费凭证）、支持材料等要求进行费用核对，审批后报相关审核人员。
2.财务部门应根据财务会计报告、银行账户余额、费用结构等因素，对项目的经费使用情况进行监管和核对；要有责任心和信用感，严格执行上级对此方面的要求及与银行签订的协议，确保资金安全。
3.专业部门及财务部门应对项目费用款项的使用情况进行跟踪、统计和审查，及时发现问题并进行处理。
五、费用管理的风险控制1.专业部门在费用款项支付前必须核对费用清单和有关证明材料进行审核，并保留原始资料及复印件。
2.所有费用款项要填写正确的报销申请单及会计凭证，并征得项目经理、财务审核的签字确认。
3.财务部门进行预算管理，确保正常的经济管理运作，预防任何的浪费或决策失误。
房地产开发企业会计制度_规章制度_
房地产开发企业会计制度第一章总则第一条、为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。
第二条、本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业(以下简称企业)，包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。
第三条、企业应当在办理工商登记之日起30日之内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、、章程等文件的复制件。
企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项时，应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。
第四条、企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。
第五条、企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
第六条、企业应当做好财务管理基础的工作。
在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。
企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。
第二章资金筹集第七条、企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本金。
法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。
个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。
房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表
房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表一、管理费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬:企业管理服务人员的职工薪酬.（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用.（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费(含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等.根据规定，会议费证明材料应包括:会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用.根据规定,差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等.(9）车辆使用费:企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（10）固定资产使用费:企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（11）房租及物管费水电费:企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（12）劳动保护费:是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（13）董事会费:指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
（15)咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用.(16)诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
房地产企业费用管理探讨
房地产企业费用管理探讨发布时间：2021-08-26T16:19:56.973Z 来源：《城镇建设》2021年10期（上）作者：董春宵[导读] 随着房地产业竞争愈加激烈，利润空间被逐步压缩董春宵中海宏洋（深圳）投资有限公司广东省深圳市518000摘要：随着房地产业竞争愈加激烈，利润空间被逐步压缩，越来越多的企业认识到，为增加企业的竞争力，实现企业的预期目标，需要提升企业管理水平，熟练运用费用管理这一管理工具。
关键词：费用管理；房地产企业；期间费用引言随着国民生活水平的提升，房地产市场也发生了翻天覆地的变化，而当前的工程费用管理已经无法适应现代房地产的发展需求。
为了从根本上解决这一问题，笔者拟围绕工程管理中的成本控制展开详细分析，力求对房地产工程费用成本进行全面管控。
1房地产企业费用管理的特点企业费用管理指对期间费用的管理，其中主要包括对费用预算、费用执行、费用核算，费用支出分析与监督等方面的管理。
由于房地产行业具有开发周期长、投入大、产业链长，参与方众多等特点，因此，房地产企业的费用管理主要有以下特点。
首先，费用预算方面，费用支出有一定规律性，可预测。
在进行费用预算编制时，可根据企业以及项目工作安排，结合工作经验，合理进行费用估计，编制费用预算，为费用管理工作提供依据。
其次，费用执行方面，费用支出参与方众多，管理较复杂。
费用管理参与方涵盖企业全部员工，并且其中部分员工兼具管理方与参与方的双重身份。
由于费用支出科目繁多，各项费用管理标准也不尽相同，因此在实际执行层面会比较复杂。
2房地产企业工程项目特点分析房地产企业所从事的开发经营活动包括：项目考查与可行性分析、土地摘牌与拆迁、场地勘探及规划设计、组织施工管理、竣工验收、房产推广与销售等。
与一般工业产品的生产不同，房地产开发产品的开发建设具有投入资金大、投资风险高、开发周期长等特点，因此，加强成本管理对房地产开发企业的长期发展乃至存亡都有着决定性的作用。
鲁建发〔1998〕44号《山东省加强城市房地产综合开发管理费征收管理的规定》
鲁建发〔1998〕44号《山东省加强城市房地产综合开发管理费征收管理的规定》山东省建委、财政厅、物价局关于印发《山东省加强城市房地产综合开发管理费征收管理的规定》的通知鲁建发〔1998〕44号一九九八年五月二十二日一、为加强城市房地产开发管理工作，保障房地产业健康、有序发展，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合实际，制定本规定。
二、凡在我省县城以上(含县城)城市规划区范围内，进行房地产项目开发的房地产开发经营企业，均应交纳房地产综合开发管理费(以下简称综合开发管理费)。
三、综合开发管理费按综合开发费的1%—2%提取；综合开发费大中城市按当地住宅平均造价的40%—50%计收，其它城市按当地住宅平均造价的30%—40%计收。
具体标准由市地物价部门制定。
四、综合开发管理费由各级房地产开发管理部门在收取房地产开发项目价款时一并征收，管理费每年收两次，第一次是七月中旬收上半年的，第二次是翌年一月中旬收下半年的。
按比例分配：属省、市(地)二级管理的，省提取15%，市(地)提取85%；属省、市(地)、县(市)三级管理的，省提取10%，市(地)提取10%，县(市)提取80%。
五、每年一月份，省房地产开发管理部门直接收取上年度省属房地产开发企业开发管理费。
企业在交费时应提供开发项目明细表。
六、综合开发管理费由房地产开发经营企业分别在每个项目开发成本中列支。
七、综合开发管理费属预算外资金，纳入同级财政专户，实行收支两条线管理。
综合开发管理费的数额由省市房地产开发主管部门根据当年开发计划提供。
省按比例提取的综合开发管理费和省房地产开发管理部门直接收取的省属房地产开发企业开发管理费，属省级预算外资金。
其中，省按比例提取部分，先由当地房地产开发管理部门上交当地财政部门，再由当地财政部门按规定时间划交省财政专户；省房地产开发管理部门直接收取的省属房地产企业开发管理费，由省房地产开发管理部门直接交入省财政专户。
房地产开发企业土地增值税清算成本加计扣除和成本票据问题解读
房地产开发企业土地增值税清算成本的加计扣除和票据问题解读梁石（一）不是所有实际支付的房地产开发成本均能加计20%扣除由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳土地增值税时，不仅可以从转让收入中扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和相关费用，以及与转让房地产有关的税金，而且，还允许按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和加计20%扣除。
但是房地产企业在进行土地增值税清算时，并不是所有实际发生的房地产开发成本均能享受加计20%扣除的优惠。
财税[1995]48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地地方税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。
目前一般有以下费用是作为政府代收费不允许加计扣除，（1）按规划许可证建筑面积在领取规划许可证时缴纳的“市政公用基础设施配套费”，主要用于包括城市主次干道、给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护；（2）按规划许可证的建筑面积缴纳的防空地下室易地建设收费（即常讲的人防费），如果房地产开发企业实际建造了防空地下室，则可根据验收情况予以返还；（3）按规划许可证建筑面积在领取规划许可证时预缴的新型墙体材料专项基金，根据实际使用新型墙体材料情况经验收可予以返还；（4）按建筑面积在领取规划许可证时缴纳的白蚁防治费；（5）按建筑面积缴纳的散装水泥专项基金（散装水泥是指不用纸袋等包装，直接通过专用器具出厂、运输、贮存和使用的水泥），在工程竣工验收并办理验收备案后予以返还。
按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。
恒大恒大万科房地产开发企业成本核算指导
最新资料,WORD文档,可编辑万科房地产开发企业成本核算指导1、总则1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团财务管理规则和会计管理规则的要求,制定本指导;2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径;3 各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督; 2、成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;第二步：按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用;第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;第五步：编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本;第七步：正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本;第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;3、成本核算对象的确定1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求;2 各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象;①单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象;③对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象;Ⅰ成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;Ⅱ同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象;Ⅲ同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象; ④根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本;3 成本核算对象一般应在开工前确定;一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算的准确性;4、成本费用项目及核算内容1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费2各成本项目的开支范围如下：①土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：Ⅰ土地征用费支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等;Ⅱ拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本;Ⅲ市政配套费指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等;Ⅳ其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等;②前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用;主要包括以下内容：Ⅰ项目整体性批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;Ⅱ规划设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费含支付社会中介服务机构的市场调研费,制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费;Ⅲ勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等;Ⅳ“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水含地下排水管、沟开挖铺设费用、供电、道路含按规定应交的占道费、道路挖掘费等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用包括开工前垃圾清运费等;Ⅴ临时设施费工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用;临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费;Ⅵ预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用;Ⅶ其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等;③基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用;主要包括以下内容：Ⅰ道路工程费小区内道路铺设费;Ⅱ供电工程费变配电设备的购置费,设备安装及电缆铺设费,供配电贴费、电源建设费,交纳的电增容费等; Ⅲ给排水工程费自来水、雨污水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳的水增容费等;Ⅳ煤气工程费煤气管道的铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等;Ⅴ供暖工程费暖气管道的铺设费、集资费;Ⅵ通讯工程费电话线路的铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳的电话增容费等;Ⅶ电视工程费小区内有线电视闭路电视的线路铺设和按规定应交纳的有关费用;Ⅷ照明工程费小区内路灯照明设施支出;Ⅸ绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费;Ⅹ环卫工程费指小区内的环境卫生设施支出;如垃圾站箱、公厕等支出;Ⅺ其他小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等;④建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费;发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定;主要包括以下内容：Ⅰ土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询费;b.主体工程费：即土建结构工程费含地下室部分;c.有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费;Ⅱ安装工程费a.电气强电安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费;b. 电讯弱电安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费;c. 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费;d. 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费;e. 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费;f. 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费;g. 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费;h.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费;i. 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费;Ⅲ装修工程费内外墙、地板毯、门窗、厨洁具、电梯间、天顶蓬、雨蓬等的装修费,有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费;Ⅳ项目或工程监理费指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用;Ⅴ其他工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中,现场垃圾清运费、工程保险费等;⑤配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出;该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况：Ⅰ在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房建筑成本、变电所建筑成本、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观建筑小品、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出;Ⅱ在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出; Ⅲ开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;Ⅳ对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目;如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算;⑥开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用;开发间接费的内容包括：Ⅰ现场管理费用内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等;Ⅱ利息并借款费用直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额;Ⅲ固定资产投资方向调节税按规定应计缴的固定资产投资方向调节税;Ⅳ物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;Ⅴ质检费包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用;Ⅵ其他项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费的费用;3开发企业期间费用的开支范围①营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用;包括：Ⅰ已完开发产品销售以前的改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费,根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等;Ⅱ小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用;样板房、售楼处内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支;主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支;Ⅲ开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费含资料制作费、广告宣传费、展览费、销售模型沙盘制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费或商品房交易手续费、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等;Ⅳ专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费;②管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用;包括：Ⅰ行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费包括驾驶员保险费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等;Ⅱ工会经费和职工教育经费;Ⅲ财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费;Ⅳ税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税金、费、印花税等;Ⅴ审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等;Ⅵ无形资产及长期待摊费用摊销;Ⅶ坏账损失及存货盘亏、毁损损失;Ⅷ环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等Ⅸ租金：包括房屋租金、车库租金等;Ⅹ分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等;③财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用;包括利息净支出减去利息资本化部分、汇兑净损失、金融机构手续费含票据工本费,以及企业筹集资金发生的其他财务费用;5、会计科目与帐簿设置1 “开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;2 “开发间接费”科目归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用;这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;3 “预提费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用;本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算;应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等; 费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用,应在结转房屋等开发产品时预提;配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：①范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用;能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提;②条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发有前有后、穿插进行；先建房屋,后建配套设施;③依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本;④计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费= ------------------------------------------- 100%预提的配套设施费成本或计划成本预提率配套设施该配套设施的预算成本或计划成本= ------------------------------------------------------------ 100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品的预算成本或计划成本式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施; 4“待摊费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用;如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出分摊期限为预计项目开发期,项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等;本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算;5 “开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;各单位在进行“开发产品”核算的同时,应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料;6、成本费用的归集与分配1土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象,须两个或两个以上的成本核算对象负担时,可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集,再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”;有关分配方法为：①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费;方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配;②按建筑面积计征或补偿时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用,均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊;2前期工程费能够分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费,可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集,再按建筑面积包括在建及未建面积分配计入各成本核算对象的成本项目;3基础设施费一般能够区分成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目,不能区分成本核算对象时,其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集,待基础设施建设完毕后,将归集的费用按建筑面积包括在建及未建面积分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中; 4建筑安装工程费①一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款,直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目;②预付给承包单位的工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入“开发成本”科目,应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回;③对几个工程一并招标出包且按标价结算的,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程或成本核算对象的预算造价占各项工程预算造价之和的比例,计算各自的标价即实际建筑安装工程费;根据经计算得出的建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目;计算公式为：某项工程的实际该项工程预算造价= 工程标价 ----------------------------------建筑安装工程费各项工程预算造价合计5配套设施费凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出,均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：①配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：Ⅰ能分清成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;Ⅱ不能分清成本核算对象的,应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;②配套设施和房屋等开发产品非同步建设有前有后、穿插进行的情况下：应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等成本核算对象的成本项目;③先开发房屋等开发产品,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本或计划成本进行预提,并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目,再按房屋等成本核算对象的建筑面积,分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;预提数与实际数的差额,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;Ⅱ如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目,不得等全部配套工程竣工后一次调整;凡是能有偿转让的配套设施包括经营性和非经营性的支出,不得计入房屋等成本核算对象的成本,能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费,应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中;6开发间接费①应先通过“开发间接费”科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象,一般不得以计划数计入开发成本;如根据开发特点,确需采取预提开发间接费办法时,预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整;②成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产,均不分配开发间接费;③如果有周转房,每月应计入开发间接费的周转房摊销,可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销,并按周转房造价4%计算残值;。
房地产开发企业成本管理的控制
房地产开发企业成本管理的控制杨意平中冶建设高新工程技术有限责任公司【摘要】成本管理的有效实施是促进房地产开发企业获得良好经济效益的重要手段。
本文将从从房地产开发的成本构成以及不同阶段的成本管理加以讨论，以期为房地产开发商有效实施成本管理提供可靠的理论依据。
【关键词】房地产开发成本构成管理房地产开发指的是依法获取国有土地的使用权，并在土地上进行基础设施，房屋建设的活动。
开发成本主要包括了项目策划阶段、招投标阶段、施工阶段等不同环节的施工内容所产生的费用。
一、房地产开发的成本构成房地产开发成本主要指的是房地产企业在房地产商品开发、生产以及经营过程中所产生的各种费用的总数，具体来说分为以下几个内容：１．用于土地征用及拆迁补偿的费用，主要有土地征用费、耕地占用费、拆迁户安置费等；２．项目规划费用包括了企业项目可行性研究、规划、设计、勘察以及测绘等费用的支出；３．建筑项目的施工费用包括支付给承包单位的建筑安装工程费。
和以自营方式施工产生的各项费用；４．包含开发小区内道路、供水、供气、排污、照明、环卫等在内的基础设施费用的支出；５．有企业直接组织，参与管理开发项目所产生的费用，主要包含有工资、职工福利费、水电费、劳保费用等，称为开发间接费用；６．财务费用指的是房地产开发企业在筹集过程中所产生的各项费用，主要有利息净支出、汇兑净损失等。
７．销售费用包含的内容比较多，主要有专设销售机构的费用支出。
企业担负的运输费、包装费、维修费，以及广告费等。
二、房地产企业成本管理现状分析１．土地价格上升。
由于土地是不可再生的资源，导致我国土地价格不断升高。
自国土资源部进行了建设用地的整顿开始后，开始实行土地建设供给总量控制政策和严格的行踪审批制度，这些虽然在一定程度上规范了房地产开发行为，但也制约了相关企业的发展。
２．赋税较重。
近几年来，我国逐步取消了涉及房地产行业的部分不合理收费条款，然而房地产企业仍然需要面对沉重的赋税负压力，尤其是政府部门所属事业单位收取的各项费用，种类繁多。
房地产开发公司财务管理制度
房地产开发公司财务管理制度1.为了加强公司财务管理，规范公司财务行为，保护公司及其相关方的合法权益，推进现代公司制度建设，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》等有关法律、行政法规结合房地产开发企业特点，制定本制度。
2.本规定适用于企业内部所有员工。
3.财务管理体制公司财务活动由公司总经理直接领导，由财务部统一管理，财务独立核算制度。
各级领导和员工须严格遵守，认真执行。
建立财务决策制度，财务风险管理制度，财务预算管理制度，以现金流为核心，按照实现公司价值最大化为最终财务目标。
各部门严格遵守财务管理规定，财务部认真履行财务管理职责，开展经营活动，保证资金高效运转。
4、资金筹集从税后利润中提取的盈余公积包括法定公积金和任意公积金，可以用于弥补公司亏损或者转增资本。
法定公积金转增资本后留存公司的部分，以不少于转增前注册资本的25%为限。
若取得的贷款贴息等财政资金，作为公司收益处理。
筹集资金，应当按规定核算和使用，尽量使其保值、增值，并诚信履行合同，依法接受监督。
公司应该加强对长短期借款的管理，建立长短期借款台账，据实登记每笔借款的贷款单位名称、借入金额、借款日期、还款日期和借款利率等事项。
及时计算应计利息，准确反应利息支出。
5、资产营运根据风险与收益均衡等原则和经营需要，确定合理的资产结构，并实施资产结构动态管理。
公司在生产经营中取得的各项收入须全部交到公司财务，及时入账，任何部门、任何个人都不得以任何理由或者以任何形式截流或者挪用。
货币资金的使用和流动资产处理须按照规定的审批权限经有关领导签字，否则不得支付和处理。
库存现金一般不超过10000元，过多及时存入银行。
一切现金往来，须收付有凭据。
严禁将公款存入私人账户。
对发生的业务要逐笔登记现金日记账，做到日清月结，每日盘点现金，确保账实相符，会计每月终要会同出纳盘点现金库存一次，月末与总账核对，保证账账相符。
出现问题要查明原因，及时纠正。
支付大额工程款、材料款一律转账不支付现金。
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房地产开发企业开发成本费用票据管理高金平房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
一、合法凭据的理解税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。
许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。
这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。
“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。
”《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。
”实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠) ,都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票) ,凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠) ,都必须开具营业税发票。
其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。
另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。
依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立) 、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等) 、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。
二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号) 文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。
但以下几项预提(应付) 费用可以在税前扣除:(一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。
(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费) 、开发间接费用等。
房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1) 支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2) 支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3) 支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4) 国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
三、开发成本各项支出有关票据的具体说明1. 土地出让金。
国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。
因此不得开具发票。
房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。
2. 拆迁补偿费。
房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。
房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。
国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。
因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。
同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。
国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业- 其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。
房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。
3. 土地整理费。
支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
4. 挖土费。
支付给农民工( 非雇员) 的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票( 地税) 》。
开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。
税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。
5. 设计费、工程监理费、项目咨询服务费。
A 境内服务单位。
根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[ 1993 ]149 号文件规定,房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。
B 境外服务公司。
根据《营业税暂行条例》规定,从2009 年1 月1 日起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的,由接受劳务的单位代扣代缴。
支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
6. 建筑工程。
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
(1) 包工包料。
应取得工程所在地建筑业发票。
发票金额与承包额相等。
(2) 包工不包料(甲供材) 。
《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务) 的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。
甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。
现举例说明:某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下:借:库存材料10000000贷:银行存款10000000由于施工单位的承包额(应结算价款) 在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”) 33. 3 万元。
若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/ ( 1 - 3. 33 %) ×3.33 % = 103. 34 (万元) 。
合计工程价款为3103. 34 万元(3000 + 工程价款×3. 33 % = 工程价款) 。
实际应支付给施工单位的价款= 3103. 34 - 1000 = 2103. 34(万元) ,应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103. 34 万元。
其中:①拨付材料时,账务处理如下:借:开发成本- 建筑工程成本- 材料成本10000000贷:库存材料10000000入账凭据:材料拨付单。
根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。
这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。
账务处理如下:借:预付账款- 施工单位344500贷:银行存款11500应交税费- 扣缴营业税及附加333000入账凭据:工程所在地建筑业发票34. 45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账) 。
②拨付工程款2068. 89 万元,应扣缴营业税及附加68. 89 万元。
账务处理如下:借:预付账款20688900贷:银行存款20000000应交税费- 扣缴营业税及附加688900入账凭据:工程所在地建筑业发票2068. 89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账) 。
合计取得建筑业发票2068. 89 + 34. 45 = 2103.34 (万元) 。
③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下:借:开发成本- 建筑工程成本- 施工费21033400贷:预付账款21033400注意事项:①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材) 的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。
只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税) ,施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款) 的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。
②建筑工程分包。
建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。
房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。
总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。
7. 装饰工程。
装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。
(1) 包工包料。
与建筑工程相同。
(2) 包工不包料(清包工或称甲供材) 。
以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款) 确认计税营业额。
”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。