中国房地产融资渠道

中国房地产融资渠道一、地产公司融资渠道概览

融资渠道1：

融资渠道2：

融资渠道3：

二、常见的融资产品模型及其投资范畴、投资限制

（一）银行融资1.银行贷款（1）自营贷款

（2）托付贷款

A.托付贷款属于金融机构的中间业务，既不反应在资产负债表内，也不包含在金融治理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，可不能占用银行的表内额度，然而，委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。

B.费率：3‰,0.5‰,0.8‰，工农中建委贷费率相对高。

C.委贷的抵押登记问题

一样而言，多数地房地产登记部门仅同意银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，因此，一样将房产抵押在银行或信托名下。但，在诉讼技巧上，被告能够通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时刻。

D.诉讼主体资格问题

依照《最高人民法院关于如何确定托付贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）“在履行托付贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）能够借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，托付人能够托付贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。”

2019年最高法一例判决“山东启德置业与山东鑫海投资等托付贷款纠纷上诉案[（2019）民二终字第131号]，认为‘假如托付人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权益由谁行使的专门约定，则托付人有权依据合同法的规定直截了当起诉借款人’。”

实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直截了当约定“关于借款人违反本合同约定的，托付人有权自行依照实际需要直截了当对借款人提起诉讼或仲裁”。

（3）跨境贷款——前海人民币跨境贷款、内保外代

A.前海人民币跨境贷款

B.内保外贷（具体参见《地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻略（上）》）

•定义：境内反担保人（通常为境外借款人的母公司）向境内金融机构（境内担保银行）提出开立备用信用证申请，由境内担保银行向境外金融机构（境外贷款行）开立备用信用证，为境外借款人提供融资。

•交易结构图：

•结构分解：

（a）担保人将现金直截了当存在境内分行后（或提供其他担保物），境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。

（b）担保人和借款人需具备关联关系，最好是100%控股。然而，目前事实上有些操作是不存在关联关系，通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。

（c）汇率风险规避：远期锁汇

•补充知识点：

境外融资成本举例：香港：年化3-5个点；台湾：年化1-2个点；新加坡：年化3-6个点；其中：

境外利息：240bp+3个月libor=2.4%+约0.6%=3%；

保函费用：低的千分之一（如厦门银行），高的2%（如工行）

服务费：有的银行无，有的银行1%-2%

资金入境费用（通道费）：1%-5%

汇差及锁汇：汇差按离岸人民币汇率运算，远期购汇成本3%左右。

2.理财产品

依照客户风险承担能力不同的分类：

补充

（1）《信托公司集合资金信托打算治理方法》的合格投资人

第六条前条所称合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判定和承担信托打算相应风险的人：（一）投资一个信托打算的最低金额许多于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

（2）银行理财产品的分类

A.按收益类型（来源于网络资料）

B.按投资方向（来源于网络资料）

（二）房地产信托融资

补充：卖出回购指信托公司在金融市场上按照回购协议的约定，先行卖出能够作为回购交易的特定信托资产（国债、股票等），再按固定的价格在到期日从交易对手处买回的经济行为，其本质是交易对手向信托财产融资，属于为信托财产借入资金。

1.资金端分类

2.项目端分类

补充：

（1）《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（银监通[2018]2号）“结构化信托业务是指信托公司依照投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来猎取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。”

（2）集合信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人；机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。

限制目的：防止信托受益权转让给合格投资者以外的人

（三）资管打算

1.基金专户及其子公司专项资管打算（1）投资范畴

依照《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化业务治理规定》，基金子公司可从事资产证券化业务。

（2）投资限制

（3）特定客户资产治理业务分类——基金公司或者其子公司的专户理财

基金子公司资管业务也可分为“一对一业务”和“一对多业务”，类似于信托打算中的“单一资金信托打算”和“集合资金信托打算”，而个人投资者一样接触到的是“一对多业务”。

2.券商资管打算

补充：

（1）2019年1月16日，中国银监会公布的《商业银行托付贷款治理方法(征求意见稿)》第十一条明确提出，要求商业银行不得同意以“筹集的他人资金”对外发放托付贷款。按此规定，大致有三类今后将无法作为托付人发放托付贷款。一是基金子公司、证券公司发起设立的资管打算；二是有限合伙基金；三是契约型私募基金。这三类私募投资机构原有债权投资通常采纳银行托付贷款的模式，对此，银行委贷的方式被堵，可考虑以下方式解决：

A.信托打算进行委贷：证券公司、基金子公司的资管打算以及私募基金仍旧能够通过嵌套一层信托打算，认购单一信托打算并发放信托贷款的方式将募集的资金向融资方发放。

B.“股+债”的夹层融资：证券公司、基金子公司、基金治理人用资管打算或基金的少部分投资款受让持有融资方的部分股权，再将剩余投资款通过向公司提供股东借款的方式注入融资方。