佛山某商业项目市场调研报告

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第一部分 西樵镇商业状况调研

一、 西樵镇概况

西樵镇位于广东省珠江三角洲腹地佛山市南海区的西南部，毗连香港、澳门、广州。享有“南粤名山”美誉的西樵山，既是国家“AAAA”级风景名胜区，又是国家级森林公园，中国面料名镇、广东省中心镇，面积 176.63 平方公里，辖4个城区、27个行政村，常住人口14万多人，流动人口 6万多人。优雅的自然景观星罗棋布，旅游文化博大深厚。西樵山还是新石器时代的古文化遗址。

多年来，西樵始终坚持以经济建设为中心，以农村为主战场，以发展非公有制经济为重点，以市场为导向，依靠科技进步，优化产业结构，经济建设和社会各项事业快速、健康发展，综合实力显著增强。2005年，全镇经济总收入216.21亿元，金融机构各项存款余额91.72亿元，农民人均纯收入8347元。

西樵是纺织之乡，素有“广纱甲天下”之美誉。西樵纺织业始发于五六千年以前，20世纪80年代形成“千家厂、千家店、万台机、亿米布”的产销规模。近几年来，镇委、镇政府积极推行“大市场、大流通，促产业大发展”和“科技兴纺”战略，以高新技术促进传统产业优化升级,实现西樵纺织业第二次革命。在轻纺城制版公司基础上，成立南方技术创新中心，全方位为纺织业提供技术创新服务，加快了新产品开发步伐，提高了产品质量档次。与东华大学（原中国纺织大学）全面开展产、学、研联合。成功举办了“首届中国西樵国际装饰布艺博览会”，有法国、意大利、台湾等8个国家和地区及国内的多家厂商参展，西樵掀起新一轮装饰布发展热潮。目前，全镇有纺织企业1265家，织机3万台，从业人员6万多人，形成年产10亿米各种面料的生产规模。

西樵是旅游胜地。西樵山风景区面积14.2平方公里，钟灵毓秀，素有“南粤名山数二樵”之美誉。西樵山还是华南地区石器时代规模最大的制造工场，“西樵山文化”为中华文明的发展作出了巨大贡献，被考古学者誉为“珠江文明的灯塔”。

西樵镇辖下的西岸风景区位于西樵山的西南面，是一个自然生态保护得非常完好的风景区。这里群山环抱、绿树成林，流泉飞瀑终年不绝，是度假休闲和观光旅游的理想之选。镇内有大小宾馆、酒店25家，拥有四星级的云影琼楼和多家星级酒店。2005年，共接待游客278万人次，实现旅游收入4.87亿元。旅游业的兴旺，带动金融、商贸、地产、饮食、娱乐等服务行业发展，镇内现有宾馆酒店近30家。

西樵经济稳步发展。＂三高＂农业、建陶业、五金电器、化工、印刷包装业等也是西樵的支柱行业。农业已形成了粮食、水产、蔬菜、禽畜、经济作物五大生产基地，优质水产养殖面积3万多亩，常年种植蔬菜3万多亩。建筑陶瓷产品质量档次居全国前列，全镇现有25家陶瓷厂、130条生产线，年产各类建陶产品1.5亿平方米，产品享誉国内，远销北美、中东、东南亚、西班牙等地。五金电器化工企业150多家，成为第三大工业行业，新上摩托车装配线3条，年生产能力26万多台，出口南非等地。印刷、服装等行业也有新的发展。

西樵地处改革开放的前沿，三大产业合理发展。已形成投资置业的优良环境。镇内水陆交通便利，距广州40公里车程，距高明港、平洲港30多分钟车程，镇

内有西江货运码头，水、电供应充足，通讯网络发达，基础设施完善。近几年10亿多元进行的道路、桥梁、水利设施为主的基础建设，建成四通八达的道路交通网络，道路通车里程达270多公里；全面加固整治西北两江堤围、窦闸。西樵科技工业园，已引入项目20个，资金5亿元，遵循高起点设计、高标准建设、高科技项目、高质量产品、高效益产出的原则，并推出一系列的优惠措施，吸引各界客商加盟。

二、 西樵镇商业分布情况

西樵镇城区中心位于西樵山的北面山脚，官山涌的南岸。整个城区座北向南、背山面水。符合珠三角地区的一般居住格局。但西樵山与官山涌之间的土地面积有限，制约了整个城区的发展。也形成了西樵独有的“一街商业模式”。整个镇区的商业几乎都集中在东西全长2.2公里的江蒲路上。江蒲路上几乎没有与其交叉的横街，也是江蒲路的商业能延伸如此长的一个关键因素。

一山一河造就一山一河造就““一街模式一街模式””

（一） 西樵镇的商业组成

（二）江蒲路的商业分区和租金情况

按照经营行业特点和租金价值大小，可将江蒲路分为三个区域

江蒲路的区域划分分析表

江蒲路的区域划分分析表

区域 租金情况 经营特征

金典广场以东 租金居中，租

金在100～

180元/㎡

该区域为江蒲路对外的接壤区域。建筑规

划中单体店铺的面积较大。经营行业以酒

店、网吧、超市、手机、家私等商家为主。

由于外来游客进入西樵山多数经过该区

域，因此该区域集中了较多的酒店。

金典广场与西樵商业广场之间 租金最高，租

金在150～

200元/㎡

该区域为江蒲路的中心区域，商业繁华度

最高，由于多位陈旧建筑，店铺单体面积

较小。集中了服装鞋帽、化妆品、饰品、

手机数码产品等商家。

西樵商业广场以西 租金最低，租

金在100～

150元/㎡

该区域为江蒲路的后部区域，聚集的本地

居民也比较多，经营行业偏向于社区配套。

以服装鞋帽、眼镜、照相、家电等为主。

江蒲路的商业整体呈现以下特征

1、没有明显的功能分区

江蒲路上商铺经营的行业地段区分不明显，商铺经营的范围以商铺本身特点决定。铺位多为住宅首层或裙楼。

2、租金的差异性不大

长度超过2公里的商业街，租金的差异在一倍以内，这个差异性相对其他镇区来说是比较小的。

3、缺乏非首层商业

江蒲路上除金典广场、西樵商业中心两个商业广场有非首层商铺外，没有其他的非首层商铺。其中有某些建筑物的二、三楼适合用于商业经营，但都因为没有商家进驻而用作员工宿舍、仓库等低价值用途。