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北京东三环住宅项目投标书

前言

本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六大部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的项目定位、价格预期及营销推广策略提供相应的数据支持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出项目的目标客户。而后透过同区域内相似物业的调查研究，提出合理的价格预期和销售周期控制。根据确定的预期价格及销售周期，我们在后文中的营销推广策略部分提出了实施建议和不同销售期的推广重点。

第一部分：项目分析

一、条件分析

1、位置及四至

项目位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路1号。东面正对即将兴建的第三使馆区，南距希尔顿饭店200米，距燕莎购物中心约1000米；西距东三环北路约200米，距幸福大厦、发展大厦、京信大厦等高级写字楼约1500米；北临现代盛世大厦、国航大厦，距机场辅路约130米。交通便捷，距机场高速仅500米左右。

2、地块分析

项目被小亮马桥路所围，是不规则的四边形，近似扇面形状。项目占地1.07公顷，规模较小。公寓由一幢独立塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地考察，整个项目除去两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩余用地面积很小，考虑到地下车库进出口的设置和日后车辆在项目内能够行驶顺畅，项目不可能做大面积绿化和景观设计。

3、主要技术指标分析

塔楼32层99.5米高，板楼塔部32层、板部26层，所以项目属于超高层建筑，5.586的容积率如果作为单纯居住性质的公寓是偏高的。

4、户型分析

（1）户型配比

项目共计293户，其中塔楼108户，塔板联体楼185户，共25种户型。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示：

项目整体户型配比表

塔楼户型配比表

塔板联体楼户型配比表

注：以上三个户型配比表内户型的建筑面积全部按照80%的使用率，根据户型的使用面积计算得出。

（2）主力户型分析

从上述户型配比分析表不难看出，项目的主力户型是面积151.02㎡——206.44㎡的三居室，占到总户数的79.9%。

塔板联体楼中有99%的户型都为三居，每户面积均偏大。其中建筑面积在180㎡以上的有122户，占整个项目三居室的52%，最大可达到240.14㎡（一套）。

塔楼的主力户型是二居和三居，分别占塔楼总户数的47%和48%。二居面积以143.03㎡为主，三居面积以206.44㎡为主。

（3）项目配套分析

项目采用高标准配置，每层多为两户，配两部电梯。空调采用先进的中央集中空调，全楼配中央新风，所有新风经过中央除菌、除尘、调湿处理。所有设备均采用先进的弱电系统，其中家居智能系统可电话遥控家中电器，采用宽频入户。

项目配套设施比较完善，一层为约3000平方米会所设计，包括阳光室内地板采暖恒温泳池，桑拿、健身、小影院、台球、餐厅等。全地下车库设计，地下一层117辆，地下二层113辆，共计230辆。

项目的高标准配置和完善的配套设施适宜定位于高档投资型物业。

二、区域分析

1、道路交通状况

燕莎区域内主要道路有机场路、机场辅路、三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于燕莎区域开发时间较早，区域内主干道路的可通达性很好，但是道路规模比较落后，路面陈旧、坑洼不平。商圈内商业繁华，路经该区的公交车线路繁多，交通便利，但是在上下班时间段经常出现拥堵现象。

2、人文、环境概况

燕莎商圈是一个国际氛围浓郁的繁华商业区，拥有良好的人文、自然环境。北有第三使馆区，南有国际学校、亮马河、朝阳公园，东接规划之高尔夫球场。出入该区域的人士多为高知人群，其中公司白领、企业主、外籍工作人员居多。

3、生活配套现状

燕莎地区是一个经济消费水平很高，市政设施成熟，生活配套完善的涉外商圈。这里拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。

4、区域未来发展展望

燕莎商圈的兴起至今也有十余年时间，是京城有名的涉外商圈。与东部地区的建国门商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，这里独有一种涉外气氛和商务气息。特别是随着第三使馆区的建设，这一区域的涉外性质将会被进一步强化，区域内的道路、绿化及原有市政设施定会得到改善，区域形象也会随之变得更加国际化。

三、区域项目与竞争分析

燕莎地区作为京城东部的几大商圈之一，是倍受开发商青睐的投资热土，近几年来高档公寓是这一区域的主力开发物业类型。如瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。

1、区域项目分析

（1）瑞城中心

（2）第三置业

（3）福景苑

（4）亮马名居

（5）嘉和丽园

（6）小结

区域内同类型物业规模都不大，占地面积一般在1万平方米——3万平方米之间。建筑形式以20层以上的高层塔楼为主，主流定位于可投资的高档商住公寓。

价格水平普遍偏高，整体均价在14600元/平方米左右。区域内产品以大户型居多，三居和四居是该区域的主力户型，面积以180平方米——250平方米为主。

2、竞争项目分析

由于该燕莎商圈内土地供应比较有限，多年来新开发物业不多。早年开发的高档公寓类物业基本已被市场消化，目前区域市场存量在400套左右，建筑面积约有9万平方米，区域内主要竞争项目为目前在售的瑞城中心和第三置业两家。

（1）第三置业

第三置业为今年4月新开项目，其市场定位是以公寓立项的写字楼，使用年限为70年，而真正的写字楼的使用年限只有50年，以公寓立项的写字楼可以做八成二十年的按揭贷款，从而减轻了购买客户的资金负担，目前一些资金实力小的公司是该项目的主要购买客户。写字楼公寓价格的价格优势是该项目的主要卖点，同时也是对君悦豪庭上市销售的一种威胁。

（2）瑞城中心

瑞城中心定位高端，户型面积很大，其公寓部分已销售两年多时间，目前销售率仅50%（100套左右）。于今年8月底该项目的公寓部分会结合写字楼重新包装上市。价格高，发展商实力不足,管理层和销售部脱节，管理层和客户脱节，发展商和客户缺乏勾通, 项目工期延长、资金不足使客户对项目丧失信心等问题是该项目前一阶段出现滞销的主要原因。此次重新上市是想打破现有局面，力图重新对市场进行冲击。据了解，该项目价格不会因重新上市而下调，可能还要会有一些上浮。由于其过高的价格定位，目标客户与我项目的目标客户会有所不同，预计不会和君悦豪庭形成激烈竞争。

四、区域住宅消费客层分析

1、构成分析

（1）投资：东三环燕莎商圈是北京涉外商务氛围最浓郁的地区，区域云集了京城近三成的高档写字楼，加入WTO后，越来越多的外籍人士涌入京城，许多跨国大企业纷纷入住，为这个区域的居住类物业提供了强大的房客流。最早来京的国外人士，如各国使馆官员、跨国公司驻华机构、三资企业总裁、高级管理人员和海外华人、港、澳、台同胞等，在市内的公寓多数定于此地，成为区域内中高档公寓的主要使用者。这部分客户中除少量稳定型客户会产生购买用于自住外，很大比例成为区域高档公寓的租务市场中的主要租客。由于这一区域用地面积的限制，土地稀缺性凸显，客广地疏，房产投资的风