我国房地产金融风险

浅析我国房地产金融风险

【摘要】房地产业是国民经济最的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。文章分析了我国房地产业的现状，描述了当前我国房地产金融风险的集中表现，并在此基础上提出了必要的风险防范措施。

【关键词】房地产；金融风险；风险防范

1 我国房地产风险现状

房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。另一方面，我国目前的房地产资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过信房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐必风险。在目前我国土地储备制度下，土地被政府部门高度垄断。在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价。由于各地城市开发和改造的盘子都非常大，而且土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这就增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。事实上，从目前情况看，在很多地方，巨额的银行信贷资金使土地储备动作机构的贷款利息负担十

分沉重，地方政府为此承担了巨大的包袱。

个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发燕尾服。依照国际惯例，个人房贷的风险显露期通常为3--8年。我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信善进行充分严格的调查监控。商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信善进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不规范等问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资金”大力发展”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

2 我国房地产泡沫成因

2.1 我国房地产市场需求结构的基本特征是低收入者有效需求严重不足，而高收入者投资需求旺盛。投资需求过旺特别是投机需求，则五分配结构不合理直接相关。改革开放以来，我国在保持经济调整增长的同时，收入分配差别大幅度扩大。大量的房屋被投资购置后，并没有投入使用，又造成社会财富的闲置和浪费。而且，房价不断攀升，低收入者购买住房越来越困难，被排斥到房地产市场外的低收入家庭逐渐增加。

2.2 地方政府的短期行为加速了房地产投资的增长并推高了房地产价格。在我国，土地的征购和批租权主要掌握在地方政府手上，土地收益是地方政府重要的收入来源。地方政府官员普遍考虑的是

在任期内最大限度增加本届政府的财政收入、gdp和提高就业率。发展房地产业，地方政府可以增加gdp，增加财政收入，并且可以带动就业。因此，地方政府普遍具有促进房地产发展的积极性，但很少考虑土地资源的可持续利用以及房地产业的可持续发展。

2.3 银行信贷助长了房地产投机，提高了消费者预期。在房地产快速发展的时期，企业和个人都热衷于土地投机，而银行也借此推波助澜。银行为房地产贷款营造的宽松环境，让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金，炒地圈地，待价而沽，人为增加土地的需求量，从而促使土地价格进一步上涨，形成房地产泡沫。房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求，供不应求必然导致价格的上涨，而价格上涨的趋势又提高居民消费预期，从而形成房地产价格泡沫。

2.4 人民币升值是房地产投资增长和价格上涨的重要推动力量。在人民币升值预期下，外国酱大量进入我国房地产市场，或购置商业物业，或购买国内商业物业，或购买国内房地产企业的股权，或与国内房地产企业合作进行房地产开发。人民币升值的压力源贸易、国际酱流动的双顺差。伴随着贸易顺差和酱净流入的扩大，中央银行不断增加外汇的购入，国内货币供给量不断增加，由此造成国内货币流动必过剩。这意味着国内面临着通胀压力，并且酱供给相对过剩，而房地产国为土地资源的有限性被视为具有保值功能的商品，大量国内资金因此转向房地产投资，并推动房价不断上涨。

2.5 近年来，由于美元持续走软、投机和气候变化等多种原因，

国际市场上石油价格、铁矿石、粮食价格普遍大幅度上涨，全球性的通货膨胀呈现蔓延之势。这些因素造成我国输入性的价格上涨，从而推高房地产的供给成本。

3 我国房地产金融风险对策

3.1 房地产调控的关键是遏制投机

国内的房地产市场，特别是北京、上海、深圳这样的大城市房地产投资、投机之风非常盛行。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生较为普遍的投资与炒房行为，加剧了供需矛盾，推动房价上涨。遏制房地产投机的投资与炒房行为，加剧了供需矛盾，推动房价上涨。遏制房地产投机的根本在于加大房地产的持有成本，让那些持有大量房地产和以房地产投机的根本在于加大房地产的持有成本，让那些持有大量房地产和以房地产投机为生的人难以生存下去。

3.2 实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化

我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。

3.3 加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。要保持房地产市

场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。可以通过土地成本抑制泡沫形成抑制房地产泡沫可以采用制度创新的方式，由地方政府开征土地财产税。

3.4 加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

3.5 建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制

信用缺失在我国房地产业中十分严重，这严重影响了房地产市场的健康发展。因此，迫切需要建立行之有效的刑事责任和民事责任赔偿制度，形成一个适宜的、畅通的房地产公司信息披露法律责任的追究和惩戒机制，真正从法律上对房地产公司信息披露行为形成有力的约束。针对我国目前存在的个人及企业信用的信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效地防止“道德风险’。