小城镇商业房地产融资现状及趋势研究
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典当是中国土生土长的融资机构， 有着悠久的发展历 史， 曾一度消亡， 但自 １９８７ 年新中国第一家典当行在成都 开业以来， 典当行业以惊人的速度发展。据商务部的数据 显示， 截至 ２００６ 年底， 国内注册的典当行有 ２４９４ 家。现 在， 资金融通已经不是银行等金融机构的专利。因为中小 企业或个人得到银行的贷款比较麻烦， 而典当则以其方便 快捷、手续简便有效弥补了这方面的空缺， 成为中小企业或 个人融资的便利而有效的途径。普通投资者对典当的认知 度比较高（ 见图 ９） 。因此， 典当在中国兴起的群众基础比较 好。笔者认为， 随着典当在小城镇的出现和发展， 也必将成 为商业房地产投资者可选择的一大融资方式。
Ｒ Ｅ ＩＴ（ Ｒ ｅａｌ Ｅ ｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍ ｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ） 本 质 上 是 一 种证券化的产业投资基金， 它通过持有和经营商业房 地 产 来 为投 资 者 提 供 稳 定 的 未 来 收 益 ， 并 将 收 益 ９０％ 以上的部分通过派息的形式分配给投资者。笔者认 为， 商业房地产投资信托基金应是我国小城镇未来商 业房地产业融资发展的主要出路， 因为它的受益凭证 可通过证券公司公开上市流通， 有更强的流动性， 而 且 投 资 者 享 受 有 限 责 任 、集 中 管 理 、自 由 进 出 和 转 让 等优惠条件。通过该种方式， 小额投资者也能够分享 到原来少数富人和大的机构才能获得的商业房地产 的收益。在小城镇商业地产中长期开发过程中， 发展 Ｒ Ｅ ＩＴ 是 一 种 必 然 趋 势 ， 尽 管 小 城 镇 的 金 融 市 场 与 地 产 市 场 的 现 状 尚 不 具 备 大 规 模 推 广 Ｒ Ｅ ＩＴ 的 条 件 ， 但 随 着 我 国 城 镇 化 战 略 的 加 快 、小 城 镇 商 业 地 产 的 迅 速 升 温 、相 关 法 律 制 度 的 建 设 和 完 善 及 小 城 镇 与 国 内 大 中 城市的逐渐接轨， 在将来有选择地进行发展是有必要
较理想的商业房地产融资体系是这样的： 前期开发 所需的资金主要是自有的， 或是通过权益融资获得的； 中 期资金则通过混和型信托基金、债券及少量的银行贷款 等途径获得； 在后期销售过程中， 销售款和租赁款迅速补 充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。于 是， 金融业与商业地产业都实现了投融资渠道的多元化， 这种体系具有一种自我调节和平衡机制， 商业房地产业 不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的 冲击， 同时由于商业房地产资金来源的多元化与公众化， 金融系统的风险也得到了保证。金融业的资金配置效率 得到提高， 商业房地产业也能够保持理性的发展。融资多 元化只是一种手段， 其最终目的是在金融市场和房地产市 场之间构建一道防火墙， 使得金融体系的风险和房地产体 系不会相互传递并放大影响， 实现整个小城镇经济的持续 快速健康发展。 ２．３ 新崛起的典当是小城镇商业地产投资者可选择的融 资方式
２ 小城镇商业地产融资趋势研究
小城镇商业地产融资现存问题是制约其快速发展的 关键所在。因此， 加强金融创新， 拓宽融资渠道， 将间接融 资与直接融资有机结合， 是解决小城镇商业地产融资难的 必由之路。
２．１ 银行贷款是小城镇商业地产融资的短期战术需要 随着区域经济的快速发展， 小城镇商业地产投资
者必然会为了扩大经营规模及经济利益寻求新的融资 方式。尽管我国房地产政策对银行贷款进行了诸多限 制， 但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业 务， 加上当前其他融资渠道各有局限， 银行贷款将会成 为 小 城 镇 商 业 地 产 短 期 的 融 资 主 流 。应 建 立 以 银 行 贷 款 为主的多元化融资模式， 在政策允许条件下与银行合作 创新新的融资工具。 ２．２ 融资渠道多元化是控制小城镇商业地产融资风险的 手段
ｃｌｕｓｉｏｎ ｔｈａｔ ｆｏｒ ｔｈｅ ｒａｐｉｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｉｔ ｍｕｓｔ ａｃｃｅｌｅｒａｔｅ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ｏｆ ｆｉｎａｎｃｅ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔｏ ｒａｉｓｅ ｔｈｅ ｓｏｃｉａｌ ｆｕｎｄｓ．
投资者普遍对各融资方式的风险较敏感 （ 见图 ５） ， 但 对 风 险 进 行 规 避 的 认 识 却 显 得 模 糊 ， 对 新 融 资 方 式不易接受， 更不必说试用。其他比重过大， 说明国内 小城镇商业地产对上市以及典当的认识还处于朦胧阶
图３ 小城镇（ 县） 商业地产目前资金运营存在问题统计图
商 业 地 产 是 指 用 于 零 售 、餐 饮 、娱 乐 、健 身 服 务 、休 闲 设施等经营用途的地产形式。对小城镇而言， 其商业地产 的发展与国内发达地区还存在一定差距， 其基本形式大致 相当， 只是细节上存在一些差异。小城镇商业地产形式单 一， 以中小型商业地产为主。因为是新形式， 因为是初级阶 段， 所以小城镇商业地产融资无论从形式还是内容上， 都 显得极为简单， 也具有很大发展空间。本文根据融资背景 及分布特点， 选择紧邻大城市和远离大城市同时又显得较 独立的两种较典型的小城镇进行市场调查， 分析目前小城 镇商业地产融资现状及趋势。
［摘 要］ 随着我国商业地产市场的发展壮大， 小城镇商业地产也得到不断发展， 但小城镇商业地产融资渠
道僵化、单一， 客观上成为其发展的瓶颈。本文通过市场调查， 深入分析小城镇商业房地产融资现
状， 对其融资未来发展趋势进行研究， 为小城镇商业房地产融资寻求出路。
［关键词］ 小城镇； 商业房地产； 融资现状； 趋势
图５ 小城镇（ 县） 商业地产风险来源统计图
图４ 小城镇商业地产资金运营方式
图６ 小城镇（ 县） 商业地产目前融资遇到的问题统计图 ２－ １４
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 建 设 投 融 资
图７ 金融政策对小城镇商业地产融资的影响统计图
（ 其他影响因素如当地政府调控不利、受当地经济消费水平制约）
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ； ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ； ｐｒｅｓｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ； ｔｅｎｄｅｎｃｙ
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００８）ｓ １－ ０２－ ００１３－ ０４
达城市虽看好利用基金等直接融资手段， 但小城镇商业地 产尚无政策支持， 同时受经营特点、区域经济、规模效益 、 预期收益及当地政府的中观调控制约等， 很难适应遍布 各地投资者的金融服务需要， 融资效果也不理想， 故直接 融资几乎不存在。 １．３ 小城镇商业地产运营资金以自有资金为主， 运营方 式单一
小城镇商业地产运营资金也以自有资金为主， 运 营 方 式 单 一 、资 金 短 缺（ 见 图 ３ 、４） 。 绝 大 多 数 属 于 脱 离 资 本 市 场 参 与 的“体 内 ”循 环 模 式 。这 种 融 资 状 态 与 欧 美
商 业 房 地 产 业 的 融 资 形 态 相 比 ， 差 距 巨 大 。究 其 原 因 ， 在 于小城镇商业地产发展缓慢， 未形成统一的行业认识， 缺乏与银行等信贷机构必要的沟通和联系， 满足于一种 自给自足的自循环状态中， 发展模式陈旧， 且大多数人 仍无改变的意向。因而， 小城镇商业地产融资渠道多样 化的需求很迫切。 １．４ 资金筹集思路窄， 政策法规欠保障
近几年来， 小城镇商业地产逐渐成为市场的热点话 题， 受到当地政府和市场的极大关注， 而且国际、国内机构 投资在商业房地产上的资金近年来也在持续增加， 小城镇 商业地产的发展顺应了城市社会经济发展的需要， 是商业 竞争及其格局调整的必然。同时住宅业经过多年的发展， 暴利时代已经结束， 而商业地产由于兴起的时间较短， 利 润空间较大， 无疑是一种凸现的商机， 而且居民消费能力 的增加给商业地产的发展带来了良好的机遇。
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Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｗｉｌｌ
ｓｅｌｌ ｗｅｌｌ． Ｔｈｉｓ ｔｅｘｔ ａｎａｌｙｓｅｓ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎｓ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｄｒａｗｓ ｔｈｅ ｃｏｎ－
２ － １５
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建设投融资
２００８ 年 ６ 月增刊
图９ 被访者对典当在中国重新崛起的认知度 ２．４ 商业房地产证券化是小城镇商业地产融资中长期战 略选择
房地产证券化的特点是产权公众化， 投资者按投资 份额共同拥有房地产的产权， 每个投资者的产权份额只 能从利益上分割， 而不能从实物上分割， 适宜于能实现产 权公众化和适合租赁经营的商业房地产 （ 如产权式商铺 等） ， 即商业房地产证券化。目前小城镇商业地产虽然发 展迅速， 但仍处于起步阶段， 存在不少难题， 推行商业房地 产证券化融资， 直接向社会融资， 可有效解决资金压力， 并 且证券化融资的规模可以不受银行等中介机构的制约， 面 值设定相对灵活， 可以克服商业房地产投资规模大的弊 端， 消除了市场进入的障碍， 使中小投资者也可以分享商 业房地产投资的高收益， 从而吸引社会闲散资金支持商 业地产的发展。 ２．５ 房 地 产 投 资 信 托 （ ＲＥＩＴ） 是 小 城 镇 商 业 地 产 未 来 融 资发展的主要出路
［作者简介］ 谢国宏（ １９７２－ ） ， 男， 湖南涟源人， 农五师工程团房地产开发公司经理， 经济师， 工程师， 从事房地产开发及销售管理工作及研究。
２ － １３
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建设投融资
２００８ 年 ６ 月增刊
图１ 小城镇商业地产目前规模统计图
图２ 小城镇（ 县） 商业地产资金来源统计图
图８ 小城镇商业地产融资的希望途径 段， 这与小城镇自身的经济发展状况和消费水平密切 相关。 １．６ 打破自有资金对融资市场的垄断呼声渐强
目前风险过度集中在自有资金上时， 投资者非常愿 意将风险分散开来。目前小城镇商业地产的融资市场上， 打破自有资金的垄断是投资者的心声， 也是分散风险的重 要手段（ 见图 ８） 。 １．７ 小城镇商业地产发展迅速， 势态看好
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 建 设 投 融 资
小城镇商业房地产融资 现状及趋势研究 ＊
■ 谢国宏１ ， 王 蕾２ ， 俞东红１ ， 陈立福２ ， 唐艳娟２
（ １．农五师工程团房地产开发公司， 新疆 博乐 ８３３４００； ２．石河子大学水利建筑工程学院， 新疆 石河子 ８３２００３）
目前小城镇商业地产融资中遇到的问题较严峻 （ 见 图 ６、７） ， 金融政策对小城镇商业地产的促进作用不乐观。 小城镇商业地产要健康发展， 就要当地政府出台合理政 策， 从土地开发到金融循环， 在法律监督到金融创新等一 系列手段上下大力气， 营造健康发展的相关环境。 １．５ 投资者普遍谨慎， 对风险过于敏感并盲目规避
＊ 基 金 项 目 ： 石 河 子 大 学 “２６３”青 年 骨 干 教 师 资 助 计 划 项 目 ； 农 五 师 工 程 团 房 地 产 开 发 公 司 科 研 项 目 ； 石 河 子 大 学 高 层 次 人 才 启 动 基 金 项 目 （ ＲＣＳＸ２００５２６） ； 石河子大学高等教育教学改革研究项目（ Ｄ０６０４３３） 。
１ 小城镇商业地产融资现状
１．１ 小城镇商业地产处于初期阶段， 规模不大 小城镇商业地产尚处于起步阶段， 大都在 ５０～２００
平米之间， 且以租赁经营为主（ 见图 １） 。 １．２ 小城镇商业地产开发资金以自有资金为主， 融资渠 道狭窄
小城镇商业地产开发大多依赖于自有资金（ 见图 ２） ， 利用银行贷款的不多， 其他融资方式占的比例就更少。发
Ｒ Ｅ ＩＴ（ Ｒ ｅａｌ Ｅ ｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍ ｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ） 本 质 上 是 一 种证券化的产业投资基金， 它通过持有和经营商业房 地 产 来 为投 资 者 提 供 稳 定 的 未 来 收 益 ， 并 将 收 益 ９０％ 以上的部分通过派息的形式分配给投资者。笔者认 为， 商业房地产投资信托基金应是我国小城镇未来商 业房地产业融资发展的主要出路， 因为它的受益凭证 可通过证券公司公开上市流通， 有更强的流动性， 而 且 投 资 者 享 受 有 限 责 任 、集 中 管 理 、自 由 进 出 和 转 让 等优惠条件。通过该种方式， 小额投资者也能够分享 到原来少数富人和大的机构才能获得的商业房地产 的收益。在小城镇商业地产中长期开发过程中， 发展 Ｒ Ｅ ＩＴ 是 一 种 必 然 趋 势 ， 尽 管 小 城 镇 的 金 融 市 场 与 地 产 市 场 的 现 状 尚 不 具 备 大 规 模 推 广 Ｒ Ｅ ＩＴ 的 条 件 ， 但 随 着 我 国 城 镇 化 战 略 的 加 快 、小 城 镇 商 业 地 产 的 迅 速 升 温 、相 关 法 律 制 度 的 建 设 和 完 善 及 小 城 镇 与 国 内 大 中 城市的逐渐接轨， 在将来有选择地进行发展是有必要
较理想的商业房地产融资体系是这样的： 前期开发 所需的资金主要是自有的， 或是通过权益融资获得的； 中 期资金则通过混和型信托基金、债券及少量的银行贷款 等途径获得； 在后期销售过程中， 销售款和租赁款迅速补 充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。于 是， 金融业与商业地产业都实现了投融资渠道的多元化， 这种体系具有一种自我调节和平衡机制， 商业房地产业 不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的 冲击， 同时由于商业房地产资金来源的多元化与公众化， 金融系统的风险也得到了保证。金融业的资金配置效率 得到提高， 商业房地产业也能够保持理性的发展。融资多 元化只是一种手段， 其最终目的是在金融市场和房地产市 场之间构建一道防火墙， 使得金融体系的风险和房地产体 系不会相互传递并放大影响， 实现整个小城镇经济的持续 快速健康发展。 ２．３ 新崛起的典当是小城镇商业地产投资者可选择的融 资方式
２ 小城镇商业地产融资趋势研究
小城镇商业地产融资现存问题是制约其快速发展的 关键所在。因此， 加强金融创新， 拓宽融资渠道， 将间接融 资与直接融资有机结合， 是解决小城镇商业地产融资难的 必由之路。
２．１ 银行贷款是小城镇商业地产融资的短期战术需要 随着区域经济的快速发展， 小城镇商业地产投资
者必然会为了扩大经营规模及经济利益寻求新的融资 方式。尽管我国房地产政策对银行贷款进行了诸多限 制， 但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业 务， 加上当前其他融资渠道各有局限， 银行贷款将会成 为 小 城 镇 商 业 地 产 短 期 的 融 资 主 流 。应 建 立 以 银 行 贷 款 为主的多元化融资模式， 在政策允许条件下与银行合作 创新新的融资工具。 ２．２ 融资渠道多元化是控制小城镇商业地产融资风险的 手段
ｃｌｕｓｉｏｎ ｔｈａｔ ｆｏｒ ｔｈｅ ｒａｐｉｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｉｔ ｍｕｓｔ ａｃｃｅｌｅｒａｔｅ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ｏｆ ｆｉｎａｎｃｅ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔｏ ｒａｉｓｅ ｔｈｅ ｓｏｃｉａｌ ｆｕｎｄｓ．
投资者普遍对各融资方式的风险较敏感 （ 见图 ５） ， 但 对 风 险 进 行 规 避 的 认 识 却 显 得 模 糊 ， 对 新 融 资 方 式不易接受， 更不必说试用。其他比重过大， 说明国内 小城镇商业地产对上市以及典当的认识还处于朦胧阶
图３ 小城镇（ 县） 商业地产目前资金运营存在问题统计图
商 业 地 产 是 指 用 于 零 售 、餐 饮 、娱 乐 、健 身 服 务 、休 闲 设施等经营用途的地产形式。对小城镇而言， 其商业地产 的发展与国内发达地区还存在一定差距， 其基本形式大致 相当， 只是细节上存在一些差异。小城镇商业地产形式单 一， 以中小型商业地产为主。因为是新形式， 因为是初级阶 段， 所以小城镇商业地产融资无论从形式还是内容上， 都 显得极为简单， 也具有很大发展空间。本文根据融资背景 及分布特点， 选择紧邻大城市和远离大城市同时又显得较 独立的两种较典型的小城镇进行市场调查， 分析目前小城 镇商业地产融资现状及趋势。
［摘 要］ 随着我国商业地产市场的发展壮大， 小城镇商业地产也得到不断发展， 但小城镇商业地产融资渠
道僵化、单一， 客观上成为其发展的瓶颈。本文通过市场调查， 深入分析小城镇商业房地产融资现
状， 对其融资未来发展趋势进行研究， 为小城镇商业房地产融资寻求出路。
［关键词］ 小城镇； 商业房地产； 融资现状； 趋势
图５ 小城镇（ 县） 商业地产风险来源统计图
图４ 小城镇商业地产资金运营方式
图６ 小城镇（ 县） 商业地产目前融资遇到的问题统计图 ２－ １４
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 建 设 投 融 资
图７ 金融政策对小城镇商业地产融资的影响统计图
（ 其他影响因素如当地政府调控不利、受当地经济消费水平制约）
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ； ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ； ｐｒｅｓｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ； ｔｅｎｄｅｎｃｙ
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００８）ｓ １－ ０２－ ００１３－ ０４
达城市虽看好利用基金等直接融资手段， 但小城镇商业地 产尚无政策支持， 同时受经营特点、区域经济、规模效益 、 预期收益及当地政府的中观调控制约等， 很难适应遍布 各地投资者的金融服务需要， 融资效果也不理想， 故直接 融资几乎不存在。 １．３ 小城镇商业地产运营资金以自有资金为主， 运营方 式单一
小城镇商业地产运营资金也以自有资金为主， 运 营 方 式 单 一 、资 金 短 缺（ 见 图 ３ 、４） 。 绝 大 多 数 属 于 脱 离 资 本 市 场 参 与 的“体 内 ”循 环 模 式 。这 种 融 资 状 态 与 欧 美
商 业 房 地 产 业 的 融 资 形 态 相 比 ， 差 距 巨 大 。究 其 原 因 ， 在 于小城镇商业地产发展缓慢， 未形成统一的行业认识， 缺乏与银行等信贷机构必要的沟通和联系， 满足于一种 自给自足的自循环状态中， 发展模式陈旧， 且大多数人 仍无改变的意向。因而， 小城镇商业地产融资渠道多样 化的需求很迫切。 １．４ 资金筹集思路窄， 政策法规欠保障
近几年来， 小城镇商业地产逐渐成为市场的热点话 题， 受到当地政府和市场的极大关注， 而且国际、国内机构 投资在商业房地产上的资金近年来也在持续增加， 小城镇 商业地产的发展顺应了城市社会经济发展的需要， 是商业 竞争及其格局调整的必然。同时住宅业经过多年的发展， 暴利时代已经结束， 而商业地产由于兴起的时间较短， 利 润空间较大， 无疑是一种凸现的商机， 而且居民消费能力 的增加给商业地产的发展带来了良好的机遇。
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Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｗｉｌｌ
ｓｅｌｌ ｗｅｌｌ． Ｔｈｉｓ ｔｅｘｔ ａｎａｌｙｓｅｓ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎｓ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｄｒａｗｓ ｔｈｅ ｃｏｎ－
２ － １５
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建设投融资
２００８ 年 ６ 月增刊
图９ 被访者对典当在中国重新崛起的认知度 ２．４ 商业房地产证券化是小城镇商业地产融资中长期战 略选择
房地产证券化的特点是产权公众化， 投资者按投资 份额共同拥有房地产的产权， 每个投资者的产权份额只 能从利益上分割， 而不能从实物上分割， 适宜于能实现产 权公众化和适合租赁经营的商业房地产 （ 如产权式商铺 等） ， 即商业房地产证券化。目前小城镇商业地产虽然发 展迅速， 但仍处于起步阶段， 存在不少难题， 推行商业房地 产证券化融资， 直接向社会融资， 可有效解决资金压力， 并 且证券化融资的规模可以不受银行等中介机构的制约， 面 值设定相对灵活， 可以克服商业房地产投资规模大的弊 端， 消除了市场进入的障碍， 使中小投资者也可以分享商 业房地产投资的高收益， 从而吸引社会闲散资金支持商 业地产的发展。 ２．５ 房 地 产 投 资 信 托 （ ＲＥＩＴ） 是 小 城 镇 商 业 地 产 未 来 融 资发展的主要出路
［作者简介］ 谢国宏（ １９７２－ ） ， 男， 湖南涟源人， 农五师工程团房地产开发公司经理， 经济师， 工程师， 从事房地产开发及销售管理工作及研究。
２ － １３
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建设投融资
２００８ 年 ６ 月增刊
图１ 小城镇商业地产目前规模统计图
图２ 小城镇（ 县） 商业地产资金来源统计图
图８ 小城镇商业地产融资的希望途径 段， 这与小城镇自身的经济发展状况和消费水平密切 相关。 １．６ 打破自有资金对融资市场的垄断呼声渐强
目前风险过度集中在自有资金上时， 投资者非常愿 意将风险分散开来。目前小城镇商业地产的融资市场上， 打破自有资金的垄断是投资者的心声， 也是分散风险的重 要手段（ 见图 ８） 。 １．７ 小城镇商业地产发展迅速， 势态看好
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 建 设 投 融 资
小城镇商业房地产融资 现状及趋势研究 ＊
■ 谢国宏１ ， 王 蕾２ ， 俞东红１ ， 陈立福２ ， 唐艳娟２
（ １．农五师工程团房地产开发公司， 新疆 博乐 ８３３４００； ２．石河子大学水利建筑工程学院， 新疆 石河子 ８３２００３）
目前小城镇商业地产融资中遇到的问题较严峻 （ 见 图 ６、７） ， 金融政策对小城镇商业地产的促进作用不乐观。 小城镇商业地产要健康发展， 就要当地政府出台合理政 策， 从土地开发到金融循环， 在法律监督到金融创新等一 系列手段上下大力气， 营造健康发展的相关环境。 １．５ 投资者普遍谨慎， 对风险过于敏感并盲目规避
＊ 基 金 项 目 ： 石 河 子 大 学 “２６３”青 年 骨 干 教 师 资 助 计 划 项 目 ； 农 五 师 工 程 团 房 地 产 开 发 公 司 科 研 项 目 ； 石 河 子 大 学 高 层 次 人 才 启 动 基 金 项 目 （ ＲＣＳＸ２００５２６） ； 石河子大学高等教育教学改革研究项目（ Ｄ０６０４３３） 。
１ 小城镇商业地产融资现状
１．１ 小城镇商业地产处于初期阶段， 规模不大 小城镇商业地产尚处于起步阶段， 大都在 ５０～２００
平米之间， 且以租赁经营为主（ 见图 １） 。 １．２ 小城镇商业地产开发资金以自有资金为主， 融资渠 道狭窄
小城镇商业地产开发大多依赖于自有资金（ 见图 ２） ， 利用银行贷款的不多， 其他融资方式占的比例就更少。发