武汉豪宅趋势分析

2011年 2012年 2013年 2014年 成交金额 单价 套均价 成交金额 单价 套均价 成交金额 单价 套均价 成交金额 项目名称 区域 项目名称 区域 项目名称 区域 （亿元） (元每平) （万元） （亿元） (元每平) （万元） （亿元） (元每平) （万元） （亿元） 万科金色 纯水 碧桂园生 纯水 洪山 16 6616 58 东湖风景 24 21291 490 东湖高新 20 6717 82 东湖风景 22 城市 岸·东湖 态城 岸·东湖 万科金色 碧桂园生 恒大名都 黄陂 15 5477 64 洪山 14 6942 66 保利心语 洪山 15 7616 76 东湖高新 19 城市 态城 保利中央 泛海国际 万科红郡 东湖高新 13 9166 87 保利心语 洪山 14 7166 67 洪山 14 8642 80 江汉 18 公馆 居住区 百瑞景中 广电兰亭 武汉万锦 复地东湖 武昌 12 10739 114 汉阳 13 7785 74 江岸 14 8459 84 武昌 18 央生活区 都荟 江城 国际 项目名称 区域 复地东湖 国际 武汉天地 保利心语 福星惠誉 青城华府 武昌 江岸 洪山 洪山 11 11 10 9 9 8 13191 31298 7562 8129 8460 12687 167 840 73 84 94 154 福星惠誉 福星城 保利中央 公馆 万科汉阳 国际 复地东湖 国际 武汉天地 星悦城 江汉 洪山 汉阳 武昌 江岸 江岸 13 12 9 9 9 8 8318 8195 8356 12437 23376 7177 76 86 73 177 388 72 保利公园 九里 佳兆业金 域天下 人信汇 洪山 洪山 汉阳 14 12 12 12 11 11 8347 6810 8201 9467 7053 10509 80 62 74 103 67 99 世茂锦绣 长江 武汉中央 文化区 海赋江城 汉阳 武昌 江岸 18 14 13 12 12 12 2015年 单价 套均价 成交金额 项目名称 区域 (元每平) （万元） （亿元） 泛海国际 15134 180 江汉 43 居住区 武汉中央 7752 112 武昌 39 文化区 百瑞景中 16835 197 武昌 37 央生活区 纯水 14227 171 东湖风景 37 岸·东湖 10244 21197 9572 10766 8803 9567 120 454 93 106 83 96 万科汉口 传奇 武汉天地 世茂锦绣 长江 金地自在 城 越秀星汇 云锦 海赋江城 江汉 江岸 汉阳 洪山 硚口 江岸 25 21 21 20 18 17 2016年 单价 套均价 成交金额 单价 项目名称 区域 (元每平) （万元） （亿元） (元每平) 福星惠誉 18600 257 洪山 34 11712 东湖城 融创公园 22042 436 江岸 31 11815 壹号 世纪江尚 12583 129 江汉 31 21862 中心 泛海国际 16493 235 江汉 30 21442 居住区 纽宾凯汉 13454 138 city国际 汉阳 30 9292 社区 碧桂园生 33831 936 东湖高新 27 8425 态城 中国水电 12351 178 江汉 26 11136 盛世江城 保利清能 9674 92 江夏 25 8043 西海岸 17732 9775 206 95 都市经典 幸福湾 洪山 江岸 23 20 18325 10186 套均价 （万元） 123 125 318 360 96 92 119 77 219 107
100000 90000 80000 70000 60000 50000 21743 20348 22773 22472 20031 18726 21489 22709 19869 21932 20000
94663.1 83131.62
26143 26453
30000
25533 25000
15000
武汉/汉阳总价地王 平安杨泗港地块，楼面价13587元/㎡
光谷东单价地王 绿地国际理想城，楼面价4049元/㎡
品牌房企扎堆进驻武汉
TO P 2 0 企 业 齐 聚 武 汉 ， 众 房 企 蜂 拥 而 至 ， 在 拿 地 难 的 情 况 下 ， 多 于 远 城 区 拿 地 或 是 合 作 开 发；传统品牌开发商土地充足，新晋开发商依旧有拿地需求。
洪山、汉阳、蔡甸 江汉、东西湖 东湖高新、汉阳、沌口、蔡甸、汉南、江汉、东西 湖
新力
中锐 文一 融创
2
2 1 5
16
20 12
汉阳、黄陂
江夏、江汉 东西湖 武昌、江岸、东西湖
251
首进武汉
华发
福星惠誉 武汉地产
5
4 14
81
95 463
汉阳、江汉、江岸
武昌、洪山、江岸 东湖高新、江夏、洪山、沌口、硚口、江岸
40000
30000 20000 10000 0
39200.8
37905.23 26893.7 21669.25 14371.7 17158 25320 14087.21 8921.1 16022.9 16525.1
10000
5000
0
成交面积
成交均价
10
武汉豪宅市场—140平以上产品需求表现良好
华润
电建
4
4
216
120
东湖高新、江汉、硚口、东西湖
东湖高新、硚口、江汉
东原
城投
4
3
137
80
洪山、江夏
洪山、江岸
中建
越秀
7
3
364
44
东湖高新、江夏、硚口、东西湖
武昌、硚口、江汉
长投
平安
6
1
113
26
东湖高新、江夏、硚口、江岸、江汉
江夏
复地
世茂 远洋 碧桂园
3
5 2 7
48
63 55 136
洪山、汉阳、江汉
2017年上半年，140-160平、180-200平以及300平以上户型成交呈现较好的销售 情况，客户对大户型的需求逐渐增大
2017年上半年300万以上产品各面积段销售情况
40000 36551 35000
200-250
中心土地供应减少，稀缺性凸显
三环内土地尤其是中心城区供地幅数逐年减少，三环内优质地块逐渐成为稀缺资源
三环内近年来成交地块情况汇总
1400 1217 1200 1000 800 600 400 200 0 成交建筑面积（万平） 二三环间 2014年 2015年 成交总价（亿元） 成交建筑面积（万平） 一二环间 2016年 2017年 成交总价（亿元） 成交建筑面积（万平） 一环内 734
万豪国际，东湖林语，怡景花园，东湖 天下
金都汉宫，复地东湖国际，世茂锦绣长 江 武汉天地，越秀国际金融汇，华发中城 荟，泛海国际居住区
多层、小高层、低层洋 房、电梯多层
高层、超高层
初步成熟期
2011年至今
高层、超高层
市场火爆是表象，量变引发质变
成交火爆，蝉联全国楼市成交套数榜首，刚需退位，改善重生，高端市场增长迅猛。
金地雄楚 东湖高新 1号 观澜国际 汉阳
保利时代 东湖高新 保利中央 公馆 融侨城 洪山 武昌
保利华都 东湖高新 葛洲坝国 际广场 江汉
保利时代 东湖高新
中心城区历年品类成交走势
100% 50% 0% 2016 2014 2012 2010
中心城区历年成交总价走势
【背景时间表】 2011年1月15日，武汉出台商品住房限购令 2014年9月24日，武汉限购全面放开 标黄为单价万元以上盘 标红为套均价100万以上 标橙为套均价100万以下
2010
2011
70以下 130-144
2012
70-90 144-180
2013
90-110
2014
2015
2016
0%
20% 50以下 150-200 50-70
40% 70-90 250-300
60% 90-110 300以上
80% 110-150
100%
110-130 260以上
180-260
武汉豪宅市场研究
武汉豪宅研究
武汉豪宅催生原因分析 武汉豪宅市场分析 武汉豪宅产品研究 武汉豪宅案例研究
武汉豪宅市场发展历程
武汉高端住宅市场经历了十多年的发展，早期产品属于纯粹的资源占有，步入成熟期后，在 资源占有的同时，强调产品力、软性增值服务等的打造。
起步萌芽期 探索成长期 快速发展期 初步成熟期
地王频出，催生豪宅时代
2016年武汉中心城区中相继出现11个地王，地王催生豪宅时代的来临
2016年武汉中心城区住宅地块供应
汉口/江汉单价地王 当代CBD地块，楼面价18011元/㎡
江岸：3宗
武昌/青山总价地王 中冶青山地块，楼面价9311元/㎡
青山总价地王 招商青山地块，楼面价5585元/㎡
武昌/洪山总价地王 首开杨春湖地块，楼面价14272元/㎡
硚口：2宗 江汉：3宗
武汉/汉阳单价地王 碧桂园拦江路地块，楼面价20017元/㎡
青山：2宗
东湖开发区单价地王 正荣光谷地块，楼面价15966元/㎡
汉阳：7宗
武昌：2宗
四新单价地王 武汉正荣府，楼面价6826元/㎡
光谷东单价地王 中城光谷地块，楼面价8688元/㎡
经开：2宗
洪山：6宗
东湖：5宗
光谷东单价地王 房投光谷地块，楼面价4415元/㎡
房企 万科 保利 恒大 招商 金地 绿地 宗地数 10 6 6 4 4 6 体量 256万方 334 65 113 140 220 分布区域 东湖高新、洪山、汉阳、江汉 东湖高新、江夏、洪山、新洲、汉阳 武昌、青山、东西湖 汉阳、硚口、青山 东湖高新、江夏、洪山、硚口 东湖高新、武昌、青山、沌口、汉南、江汉 房企 庭瑞 美好 新城 联投 广电 中海 宗地数 4 5 2 4 3 1 体量 173 185 36 133 155 13 分布区域 汉阳、沌口、江汉 洪山、汉阳、江岸、硚口 汉阳、东西湖 东湖高新、江夏、武昌 汉阳、硚口 江夏
5月 3月
四新单价地王 楼面地价：6826元/㎡ 溢价率：173% 竞得企业：正荣
8月 11月
12月
江夏单价地王 楼面地价：8821元/㎡ 溢价率：54.14% 竞得企业：中海地产 沌口单价地王 楼面地价：7500元/㎡ 溢价率：0% 竞得企业：统建
7月
杨春湖单价&总价地王 东西湖单价地王 楼面地价：14272元/㎡楼面地价：10687元/㎡ 溢价率：185% 溢价率：397% 竞得企业：首开 竞得企业：融创 黄陂单价地王 楼面地价：6028元/㎡ 溢价率：328% 竞得企业：中城 江夏单价地王 楼面地价：7299元/㎡ 溢价率：421% 竞得企业：中锐地产
世纪华庭
怡景花园
东湖国际
武汉天地
发展阶段 起步萌芽期 探索成长期 快速发展期
时间 2001-2003年 2004-2005年 2006-2010年
主要代表楼盘 世纪华庭，翠涛苑，惠园
规划产品 小高层
产品主要特征属性 地段、大面积豪华户型，汉口西北湖 城市景观资源、高层、景观 历史人文、科技建材、商业综合体配套 历史人文、科技建材、商业综合体配套， 提供高端装修成品房大幅度提升产品力， 科技系统，软性服务，品质竞争激烈
911
511 413 277 312 124 350 178 73 96 6 53 94 4 71 44
264
245 143
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
204 131
130
成交总价（亿元）
5
面粉贵过面包
土地溢价率高企，地王频出，一地难求，拿地难度激增。
光谷东单价地王 关山单价地王 楼面地价：8688元/㎡ 楼面地价：15966元/㎡ 溢价率：256% 溢价率：442% 竞得企业：中城 竞得企业：正荣 光谷东单价地王 楼面地价：4415元/㎡ 溢价率：84% 竞得企业：省房投 青山单价地王 楼面地价：9329元/㎡ 溢价率：131% 竞得企业：中冶 东西湖单价地王 江汉区单价地王 楼面地价：4556元/㎡ 楼面地价：18011元/㎡ 溢价率：209% 溢价率：157% 竞得企业：安徽文一 竞得企业：当代 青山总价地王 总价：43.56亿 溢价率：0% 竞得企业：招商蛇口 汉阳单价地王 楼面地价：20017元/㎡ 溢价率：289% 竞得企业：碧桂园 武汉（汉阳）总价地王 总价：110.65亿 溢价率：70% 竞得企业：平安
绿城
富力
2
1
47
40
江夏、新洲
汉阳
豪宅的生长逻辑
地王频出
主动型豪宅 跟进
被动型豪宅 成必然
生长逻辑
助推售价 价格攀升
地王又出
助推 通货膨胀 高净值人群 面粉贵过面包 资源稀缺
武汉豪宅市场—成交量价出现小幅下滑
近一年武汉城市豪宅成交量持续下跌，价格出现小幅波动
武汉总价段300万以上住宅成交月度走势