2013年全国房地产市场分析暨展望

63
56%
99
62%
185
华润置地
50
33%
41
6%
170
世茂房地产
64
47%
51
57%
137
绿城中国
40
233%
20
233%
115
龙湖地产
31
46%
25
27%
102
富力地产
34
14%
30
30%
107
金地集团
41
39%
30
16%
82
42% 89% 109% 197% 103% 115% 88% 121% 51% 62% 99%
重庆 主城区新建商品住房价格上涨过快、幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率
住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步 从严调整限购措施
地方细则相对较为严格的北京出台了本市户籍成年单身人士限购一套的政策，但此政策 上海早在去年就已经开始执行，并非全新的政策，而是在原有政策基础上的修补。
调控——存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估
首先，众多税费抵扣缴税税基，所谓的差额并非简单的房屋卖出价和购入价的差值，其实包括 房屋的原装修费、贷款利息、此次交易产生的营业税、原购入时的契税等
限购区域应覆盖城市全部行政区域
• 沈阳：原二环内限购，此次细则扩大到全市行政区
• 贵阳：原二环内限购，此次细则未提及全城限购 • 广州：原增城、从化未限购；此次细则未提及 • 石家庄、南宁：原主城区限购，此次细则也未提及
其他城市出现房价过快上涨情况，省级人民政府应要求其及时采取限购等措 施
地方细则中无三四线城市加入到限购的行列中来 甚至广东省的省级政策也未对其进行响应。
近期各典型城市新推项目销售情况
城市
项目名称
物业类型
本期报价 （元/㎡）
本期推案 （万㎡）
新开盘时间
销售情况
北京
建邦嘉园
普通住宅
16599
2.78
2013-3-27 成交明显不如3月，推案后整体成交情况与2月基本持平
上海 经纬城市绿洲家园 普通住宅
21608
4.18
2013-3-28
4月首周成交23套，较3月成交情况明显下滑
14.00
10 合肥
瑶海区E1301地块
13.51
2013年3月成交土地单价排行榜
排 名
城市
地块名称
平均楼板价（元/ ㎡）
1 上海
ES2单元17-1b地块
25134
2 上海
ES2单元17-1a地块
18310
3 杭州
萧政储出2013-6号
17780
4 上海
平凉街道16街坊地块
15800
5 上海
周浦镇08单元06-05地块
2013年1-3月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）
企业名称 3月销售金额
同比
3月销售面积
同比
1-3月销售金额
同比
1-3月销售面积
同比
万科地产
126
10%
108
-2%
410
中海地产
179
197%
139
278%
383
保利地产
123
27%
107
14%
310
碧桂园
59
72%
91
71%
184
恒大地产
数据来源：CRIC
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引子——各地3月份火暴的二手房交易趋于正常
3月各地被挤爆的交易中心
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4月以来二手房交易逐渐回归平静
北京：4月第一周二手房成交量环比下跌近7成 细则出台后一周(3.31-4.5)北京二手房市场新增买卖房源过户量环比前一周下跌 5%，新增二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。 上海：二手房挂牌、带看、成交全线回落，部分中高档交易双方自动解约 沪版“国五条”细则上周六公布后，市场影响开始逐步显现。沪上部分房产中介公 司表示二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量均有明显回落，一些已挂牌房源 被撤牌，部分中高端交易买卖双方自动解约，互不追究责任。 广州：交易中心人满为患现象消失 细则公布后，广州市房地产交易登记中心大厅回归正常，3月份天天人满为患赶过户 递件的现象消失 杭州：井喷式成交不再，成交明显下滑 杭州二手房成交量在经历了3月前两周的“井喷式”暴涨后，自细则公布起的第13周 起，成交有明显下滑，全市第13周成交面积为47.34万方，比前3周的平均55.12，有 大幅下降。 无锡：3月日均成交230套，清明假期3天日均降到18套 清明假日，无锡二手房市场共成交二手房54套（其中4日成交13套，5日成交18套，6 日成交23套），较前期3月下降明显（3月无锡二手房共成交7147套，日均230套）
假设： 购入价款：100万 贷款利息：10万
售出价格：200万 原购入时契税：1万
装修费用：15万 交易营业税：11万
则： 差额税基=售出价格-购入价款-装修费用-贷款利息-原购入时契税-交易营业税=63万元 本次交易应缴个税=差额税基*20%=63万*20%=12.6万
其次，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自 用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽然 未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问
国五条细则 时间：2013年3月1日
完善稳定房价工作责任制
坚决抑制投机投资性购房
增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设
加强市场监管和预期管理 加快建立和完善引导房地产 市场健康发展的长效机制
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调控——地方层面上国五条政策力度已被削弱
3月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府 出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。
3月5日,银监会主席尚福林表 示,“将出台房地产调控对应 的信贷政策，目前正在研究并
深入分析存贷比政策。”
『 传 言
』
部分城市表示将视市场情况来采取二套房贷政策，目前来看，二套房贷政策短期内还不会出现调整。
城市
地方细则中关于二套房贷的内容
wk.baidu.com
上海
金融管理部门做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率
2013-3-29 2013-3-29 2013-3-28 2013-3-29 2013-3-29 2013-3-28 2013-3-29 2013-3-27
新推6.5万方，4月首周销售13套，成交面积0.13万平米 推案7.09万方，至今总成交0.9万方，销售状况一般 三月成交井喷后，4月销售有明显下滑 开盘后，当月成交一般，共成交0.16万平 销售一般，至今总成交0.8万平左右 开盘2天，共成交0.32万平，销售状况一般 开盘成交情况与前期比，差异不大 推案14.68万方，4日成交1.8万方，销售情况一般
内容 一、国五条各地细则点评 二、当前市场分析 三、企业表现分析 四、行业未来走势预判
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一、国五条各地细则点评
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调控—— 3月1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道
在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一 次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二 线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房 个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。
石湖东部建设区4号南地块
18.70
4 合肥
滨湖区BH2013-01地块
17.98
5 上海
杨浦区平凉街道16街坊地块
17.58
6 重庆 大渡口组团A、B、C标准分区地块
16.50
7 杭州 三墩单元R21-03、R22-02、05地块
15.40
8 杭州
祥符东单元B1/B2-09地块
14.26
9 上海 黄浦江南延伸段ES2单元17-1b地块
13335
6 杭州
蒋村单元E-04地块
13013
7 济南 济国土资告字[2013]7号地块
12972
8 上海
罗店中心镇F1-1地块
12149
9 苏州
石湖东部建设区4号南地块
11932
10 大连
大城(2013)-3号地
10962
数据来源：CRIC
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目录 Contents
第三，绝大多数城市不具备对房屋原值统一估算的能力，从具体操作层面看，北京、上海、 深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建 设相对滞后，这点在京沪渝细则中已经得到验证，三地不约而同地在“按照个人转让住房所 得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提 。
2013年全国房地产市场分析暨展望
丁祖昱 先生 易居（中国）控股有限公司 执行总裁
上海易居房地产研究院 副院长 2013年4月
客户拜访道具包
引子——政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静
3月底至今，各重点城市新开盘项目销售情况相比之前的火暴场景有明显降温，被新政出台倒 逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已陆续平复，尤其在地方细则陆续出台之后，各地 市场普遍回归平静。
南 京 ： 全 文 仅 154 字 ， 新 建 商品住房价格涨幅低于城镇居 民家庭人均可支配收入的实际 增幅。
石 家 庄 ： 全 文 仅 200 字 ， 新 建商品住房价格增幅低于本市 城镇居民家庭人均可支配收入 的实际增幅。
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调控——限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应
本次国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市 可酌情限购、已限购市场过热的一二线城市可酌情进一步从严调整。 到目前为止，沈阳细则将限购范围从原先的二环内扩大到全市，北京细则中在原有政策 基础上增加单身人士购房限制，除此之外，其他城市细则均未在限购加强方面做出表态。
北京：限购收紧，本市户 籍成年单身人士，限购一 套，提及个税20%。
上海：执行第二套住房信 贷政策，不得向不符合信贷 政策的借款人违规发放贷 款；提及个税20%。
广州：广州新房价格涨幅要低 于年度城市居民人均可支配收入 实际增幅。提及个税20%。
深圳：加强房地产税收征管， 严格实施差别化住房信贷政策， 在必要时候调整第二套住房贷款 的首付比例和利率。
3月单价排行榜方面，虽然本月有5块上海地块入榜，但榜首项目25134元/平的价格相比上个 月北京东城区地王32375元/平的水平有较大差距。
2013年3月成交土地总价排行榜
排 名
城市
地块名称
成交额（亿）
1 南京
建邺区NO.2013G05
38.60
2 杭州
西湖区蒋村单元E-04地块
19.60
3 苏州
调控——二套房贷仅仅作为储备政策，将视调控效果而行
在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首 付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上。但从地方细则来看，二套房贷调控 并不会马上执行，而将视本次调控后市场的反映决定是否出台，到目前为止，仅有北京在公 积金贷款首付上做出了相应调整。
352
23%
299
112%
284
104%
271
188%
305
109%
139
75%
112
92%
55
117%
90
59%
89
57%
63
70%
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引子——3月土地市场有所降温，总价、单价榜首项目均不及上月
3月总价入榜门槛为13.51亿元，较2月份的16.02亿明显下降，同时，3月榜首地块为38.6亿 元，也不及2月份的64亿元。
第一类：相对严谨
第二类：相对完整
第三类：消极对待
此类城市基本上落实了国 五条，对部分政策做了部 署，但落实力度稍欠。
代表城市：北京、上海
此类城市出台的地方细 则复读国六条，但对重 点政策无详细部署。
代表城市：深圳、广州
此类城市政府较消极，细 则仅一两句话，有些甚至 不是以市政府名义下发。
代表城市：南京、石家庄
上海 大华锦绣华城 普通住宅
广州 中海誉东花园 普通住宅
杭州 滨江·金色黎明 普通住宅
成都 蜀都中心（二期） 商住
成都 香木林·花园里
商住
合肥
祥源城
普通住宅
合肥
金丰园
普通住宅
沈阳 依云首府二期 普通住宅
44104 13116 20607 8000 6500 5900 5900 8500
6.50 7.09 3.70 4.15 2.80 4.54 1.68 14.68
3
引子——3月份房企销售业绩延续增长，一季度行业全线飘红
2013年1-3月，房地产企业的销售业绩表现抢眼，绝大多数全国性品牌房企销售金额和面 积出现大幅增长。万科累计销售金额高达410亿元，同比增长42%；碧桂园销售金额184亿元， 同比大增197%，增幅居首。 单就三月份的表现来看，房企销售金额同比增幅绝大多数都低于一季度的增幅，说明在“ 国五条”的影响下，房企业绩增长有所放缓。