关于房地产预收账款的预计利润的分析

关于房地产预收账款的预计利润的分析

根据国税发【2009】31号文第九条规定，“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

我们认为文中提到的“毛利额”是指收入减去成本后的余额，是净利的对称，因其尚未减去相关期间费用和税金，还不是净利，故称毛利额。

我们认为房开企业在开发产品完工之前的企业所得税汇算清缴基本计算公式如下：

（1）调增的预计毛利=本年实际收到的预收房款×预计毛利率

（2）调减企业已缴纳但未结转损益的的营业税金及附加

（3）本年度应纳税所得额=会计利润总额+调增的预计毛利额+其他调增项目－调减企业已缴纳并未结转损益的的营业税金及附加－其他调减项目

上述国税回复的网址：

/n8136506/n8136563/n8136874/n81373 51/11031213.html

我们认为，上述国税总局的答复体现了企业所得税法的权责发生制原则，很好地解决了营业税金及附加是否可以在发生当期税前扣除的问题。