关于房地产预收账款的预计利润的分析

房地产企业的预计毛利额如何调整为实际毛利额

房地产企业的预计毛利额如何调整为实际毛利额房地产企业在取得预收房款时，一般计入预收账款核算，按预计毛利率预缴企业所得税，待纳税义务发生，需结转至主营业务收入，并按照配比原则分摊对应的成本费用，将预计毛利额调整为实际毛利额，那么在实务工作中，预计毛利额是如何调整为实际毛利额的呢？一、政策规定1.按照国税发[2009]31号文件第九条的要求，对于房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预交企业所得税。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

即：房地产企业预计毛利额=预收账款/1.09*预计利润率也就是说，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照不含税预收账款的金额和预计毛利率的乘积计算出预计毛利额，待开发产品完工后，再调整预计毛利额与实际毛利额之间的差额，把它还原成实际毛利额。

即企业需要在完工年度将预计毛利额结转为实际毛利额。

那么房地产企业的预计毛利率是如何规定的呢？2.国税发[2009]31号文件也有明确规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务机关按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；（2）开发项目位于地及地级市区及郊区的，不得低于10%；（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%；（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

即:一般地产企业开发项目的预计毛利率按15%计算,如果当地税务机关有规定的，应当从其规定。

二、实务分析某地产公司2018年度预收账款为2000万元，2019年度预收账款新增7000万元，同时，2019年度有4000万元预收账款达到纳税义务时间，应结转至主营业务收入，企业按照成本分摊的结果，对应分摊的开发产品成本为3000万元。

房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗-预售含不含增值税

房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗?预售含不含增值税房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗？”核心就在于：财税〔2016〕43号解答：预收账款≠预售收入财税〔2016〕43号明确了营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均不含增值税，没有说明企业所得税收入是否含增值税。

但《增值税暂行条例》第六条的规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

同时，《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

企业所得税讲的是收入的概念，增值税是价外税，收入是不含增值税的。

从国家对非居民企业缴纳企业所得税的规定中也可看出这点。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点中非居民企业缴纳企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第9号）规定，“营改增”试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。

因此企业所得税收入是不含增值税的。

另外，从国税发[2009]31号文可以看出，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》或《预售合同》取得款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，区别只是完工产品收入和未完工产品收入而已。

北京国税在2016年度汇算清缴政策宣讲时也是特别明确以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。

因此，营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

再看看，国税发[2009]31号第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

年报审计中重点难点问题研讨

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2.主营业务收入金额确认的常见错误： (1)销售商品的收入未按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定； (2)现金折扣或销售折让均在实际发生时冲减当期收入； (3)利息收入未按他人使用本企业现金的时间和适用利率计算确定； (4)使用费收入未按有关合同或协议规定的收费时间和方法计量确定； (5)利用提前开具销售发票、滥用完工百分比法、存在重大不确定性和仍需提供未来服务时确认收入； (6)利用白条出库做销售入账、对开发票或虚开发票等虚构收入。 3.与主营业务收入入账完整性相关的常见错误有： (1)期末收到货款，下期计算收入； (2)通过往来科目隐藏己实现的销售收入。
(10)企业在判断价款收回的可能性时，未进行定性分析，就确认相应的销售收入；
(11)资产负债表日及之前售出的商品在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生退回的产品，只在退回当月作了相关的账务处理；
(12)在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业在资产
负债表日按已经发生劳务成本金额确认收入。
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2.房地产开发经营公司自行开发房地产出租如何处理？《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（四）》规定“房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置‘出租开发产品’ 科目，并在‘出租开发产品’科目下设置‘出租产品’和‘出租产品摊销’二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记‘出租开发产品一一出租产品’科目，贷记‘库存商品’科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记‘应收账款’等科目，贷记‘主营业务收入’或‘其他业务收入’科目；按期摊销出租产品的成本，借记‘主营业务成本’或‘其他业务支出’科目，贷记‘出租开发产品一一出租产品摊销’科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记‘主营业务成本’或‘其他业务支出’科目，贷记有关科目。企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记‘应收账款’、 ‘银行存款’等科目，贷记‘主营业务收入’科目。按出租开发产品的账面余额，借记‘主营业务成本’科目，按出租产品累计摊销额，借记‘出租开发产品一一出租产品摊销’科目，按出租产品原价，贷记‘出租开发产品一一出租产品’科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。

房地产公司取得预售收入的账务处理

房地产公司取得预售收入的账务处理《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函［2008]299号）规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月）计算出预计利润额,计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。

3、位于其他地区的，不得低于10％。

(二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004］77号）等有关规定的,不得低于3%.那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费,根据其纳税环节，分别通过“预付账款"（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目)、“递延所得税资产”科目来核算。

因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时,不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。

按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

注册会计师《会计》投资性房地产专题训练题3新

注册会计师《会计》投资性房地产专题训练题3新一、单项选择题（）1、下列关于投资性房地产的确认和计量的表述中，不正确的是（）。

A、持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日B、持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C、建造投资性房地产过程中发生的自然灾害损失，直接计入当期损益D、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本正确答案：A答案解析企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产，选项A错误。

2、甲公司以5600万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房建造工程已经完工，全部成本合计24000万元（包含土地使用权累计摊销金额800万元），完工当日土地使用权账面价值为4800万元。

假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（）万元。

A、14400B、9600C、8000D、28800正确答案：B答案解析租赁期开始日该投资性房地产的初始成本=4800÷3+24000÷3=9600（万元）。

3、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

2×22年12月31日，甲公司将一栋自用厂房出租给某单位，租赁期为4年，每年年末收取租金5000万元。

该厂房原价为24000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至2×22年12月31日已使用10年，已计提累计折旧6000万元。

2×23年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为18000万元。

假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×23年利润总额的影响金额是（）万元。

房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报

房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报徐波【摘要】问：我们是一家从事房地产开发业务的公司.请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理,以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较,并告知纳税申报方法.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】3页(P10-12)【关键词】申报方法;房地产企业;完工产品;计税;房地产开发;收入;开发产品;企业销售【作者】徐波【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我们是一家从事房地产开发业务的公司。

请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理，以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并告知纳税申报方法。

答：国家税务总局于2009年3月6日发布《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称新31号文），与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称原31号文）相比，新31号文中规定了诸多新的计税处理方法。

结合所述问题，笔者试对新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并就新申报表相关规定介绍一下纳税申报方法。

（一）原31号文的相关规定1.预售开发产品的计税办法。

按照原31号文的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

2.广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用的扣除规定。

原31号文规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

房地产企业填报纳税申报表示例

房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。

笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。

一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。

未完工年度调整，完工年度转回。

”现将具体实操详述如下：二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告２0１1年第６4号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008］６3５号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策，科学合理。

但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。

２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。

因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。

现分述如下：第一步：预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

关于房地产企业会计核算与税务处理

ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。

本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。

关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。

做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。

房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。

企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。

一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。

各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。

会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。

房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。

税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。

二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。

而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。

房地产公司主要会计科目与主要账务处理

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营业成本：指房地产公司销售商品和提供劳务所发生的实际成本
利润总额：指房地产公司的营业收入减去营业成本、税金及附加、期间费用和资产减值损失，再加上公允价值变动收益和投资收益后的余额
现金流量表
定义：现金流量表是反映房地产公司在一定会计期间内现金流入和流出的报表
THANK YOU
汇报人：汇报时间：20X-XX-XX
偿债能力分析
流动比率：流动资产与流动负债的比值，反映短期偿债能力
速动比率：速动资产与流动负债的比值，反映更强的短期偿债能力
资产负债率：总负债与总资产的比值，反映长期偿债能力
利息保障倍数：息税前利润与利息费用的比值，反映企业支付利息的能力
营运能力分析
总资产周转率：反映企业总资产的运营效率流动资产周转率：反映企业流动资产的运营效率应收账款周转率：反映企业应收账款的回收速度存货周转率：反映企业存货的变现速度和销售状况
风险管理措施
合理规划税收支出
实施税务风险防范措施
建立税务风险管理制度
加强与税务机关沟通与合作
税务风险防范策略
建立完善的税务管理制度
提高税务人员的专业素养
合理利用税收优惠政策
加强与税务部门的沟通与合作
合理避税技巧
合理利用政策：充分利用税法规定的各项优惠政策，降低税负
合理规划税务：合理规划房地产公司的税务，避免重复纳税和不必要的纳税
所有者权益类账务处理
实收资本：记录公司实际收到的资本资本公积：记录公司由于特定原因形成的超出实收资本的资本盈余公积：公司留存的部分利润，用于扩大再生产或抵减可能的损失利润分配：记录公司分配给投资者的利润和投资者收回的资本

浙江省国家税务局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

浙江省绍兴市国家税务局文件绍市国税所〔2004〕360号绍兴市国家税务局转发浙江省地方税务局、浙江省国家税务局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知各县(市)国家税务局、市局直属分局、稽查局:现将《浙江省地方税务局、浙江省国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（浙地税发[2003]132号）转发给你们，并结合我市实际，提出以下补充意见，请一并贯彻执行：一、房地产开发企业取得的开发产品预售收入必须全部通过“预收账款”科目核算，并在每季度按照规定的利润率计算预计利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预售收入包括：预收购房款、定金、押金、非现金资产、各种代收款项以及以其他各种名义和形式收取的全部款项。

二、房地产开发产品销售（预售）收入和视同销售行为收入的确认按照总局、省局《通知》有关规定执行。

预售收入的利润率一律按照15%确定。

如发生销售产品退回，可以凭退款凭据，按照实际退还的金额冲减当期相关收入。

并分别按以下二种情况处理：（一）发生开发产品销售收入退回，冲减当期销售收入。

（二）发生预售收入退回，如属于当季度收入退回的，可冲减当期“预收账款”；属于以前季度收入退回的，应按规定的利润率计算出预计利润冲减当期应纳税所得额。

三、房地产开发成本应按开发项目分别核算，开发成本及相关费用应按项目归集，不得随意调剂。

开发项目按有关部门的立项批准文件和工程承包合同确定。

企业按规定缴纳的与商品房销售（预售）有关的税金及附加等，在销售实现前不得直接在税前扣除。

要求在“待摊费用”科目下单独设置明细科目核算，待销售实现后按对应的销售收入结转。

四、企业在开发产品完工前开具销售发票的，应在当月按规定计算结转销售收入，同时结转相应的销售成本和销售税金及附加等。

销售收入按开具发票金额结转，销售税金及附加按开具发票金额对应应承担的部分计算结转，销售成本根据实际销售面积按预计单位成本计算结转。

房产开发产品预售收入的财税处理

纖跑十-借:资产减值损失2400000贷:长期股权投资减值准备2400000[案例分析]企业所得税法实施条例第五十六条规定，企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

计提的240万元资产减值准备要对应纳税所得额进行调增。

5.由于股息、红利税收优惠导致的差异。

税法规定:符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益属于免税收入。

在企业所得税实施条例第八十三条规定了其免税的范围，即符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12 个月取得的投资收益。

因为符合条件的股息、红利等投资性收益免税的规定,投资方取得投资所得时，税法要做纳税调减处理，该项差异属于永久性差异，差异一经形成，不会消失。

例9中税务处理确认的投资收益 120万元，甲公司需要通过填写《符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益优惠明细表》(A107011)体现该差异，对应纳税所得额调减120万元。

(三)转让或处置处理的差异会计制度规定:投资方将K期股权投资全部或部分对外出售时，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值上，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额,应确认为处置损益。

[例11 ](接例5、例6、例7、例9、例10)甲公司于2020年10月将2019年丨月取得的乙公司40%股权全部出售，所得价款350万元存入银行。

会计处理如下：借:银行存款3500000长期股权投资减值准备2400000贷:长期股权投资——投资成本(乙公司）48000000—损益调整（乙公司）800000投资收益300000[案例分析]企业所得税法实施条例第七十一条规定，企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。

即股权转让所得等于股权转让收入减去合理税费和成本，这里的成本就是计税成本,与会计权益法核算的成本一般会存在差异，因为长期股权投资的计税成本应遵循历史成本原则，追加或减少投资同步调整计税成本，被投资方所有者权益增加不调整、收到现金股息不调整，税法不认可的资产减值准备不调整，但盈余公积和未分配利润转增资本要调。

《房地产企业预售收入作为业务招待费计提基数的依据》

房地产企业预售收入作为业务招待费计提基数的依据（2012-05-25 18:54:30）转载▼更标签：分类：税收实务杂谈房地产企业预售收入作为业务招待费计提基数的依据问：我们房地产公司2008年1月开发建设电梯公寓10万平方米，预计2009 年6月竣工交付使用。

2008年我们销售未完工开发产品取得收入2亿元，当年实际开支业务招待费120万元。

请问2008年开支的业务招待费是否可以税前扣除？答：《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5%。

国税发〔2009〕31号文”第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

国税发〔2009〕31号文”第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

从国税发〔2009〕31号文”的第六条、第九条的规定可以看出，房地产企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入，在税务处理上也应确认为销售收入的实现。

这一部分收入，实质上是企业销售未完工开发产品取得的收入。

也就是说，新31号文改变了旧31号文关于预售收入不得作为广告费、业务招待费税前扣除基数”的规定。

在新31号文中，已经没有了预售收入”的表述, 而是被销售未完工开发产品取得的收入”所代替。

由此可见，对贵公司2008取得销售未完工开发产品的收入，是可以作为业务招待费税前扣除的计税依据的。

因此，贵公司应该按照《企业所得税法实施条例》第四十三条规定计算2008 年应该税前扣除的业务招待费。

（1）最多可以税前扣除的业务招待费：120万元X60%= 72 （万元）（2）按照销售收入计算可以税前扣除的业务招待费：2亿元X0.5%= 100（万元）因此，贵公司2008可以税前扣除的业务招待费为72万元，应该调增应纳税所得额48万元（120万元—72万元）。

2024年房地产财务个人总结

2024年房地产财务个人总结
根据2024年房地产行业的财务数据和情况，对个人财务进行总结如下：
1. 资产增长：由于房地产市场的稳定增长，个人的房产投资也得到了增值。

相比去年，我的房产资产在2024年有了一定的增长。

这将为我未来的财务稳定提供了一定的保障。

2. 租赁收入：作为房地产投资的一部分，我通过出租房产获得了稳定的租金收入。

通过合理定价和选择稳定的租户，我的租赁收入有所增长。

这也进一步增加了我的现金流。

3. 持有成本：由于房地产市场的稳定增长，物业的维护和管理成本有所上升。

这包括房屋维修、物业管理费用和保险费用等。

尽管如此，由于租金收入的增长，我的持有成本相对可控。

4. 融资利息：如果我购买物业时使用了贷款，那么我需要支付每月的贷款利息。

由于目前的低利率环境，我的融资成本相对较低。

这有助于降低负债压力和提升现金流。

5. 税务筹划：房地产投资涉及到一系列税务问题，包括房产税、租赁所得税等。

合理的税务筹划可以降低我的税负，增加我可支配的现金流。

总体而言，2024年房地产财务个人总结较为积极。

房地产的增值和租赁收入的增长为我提供了可观的现金流，同时合理的成本控制和税务筹划也减轻了负债压力。

对于未来，我将进一步优化投资策略，提升资产配置效率，以实现长期财务稳定和增长。

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房地产企业所得税纳税申报表改进

房地产企业所得税纳税申报表改进作者：胡皓来源：《财会通讯》2012年第03期按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

在会计处理上，企业预先收取的售房款会暂时记入“预收账款”科目，待满足会计准则所规定的其他条件时，才转为销售收入核算。

根据我国企业所得税法实施条例的规定，企业在计算应纳税所得额时，发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，可以按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰。

因此，以税收口径还是会计口径的销售收入计算业务招待费，并如何填报纳税申报表成为经常讨论的一个话题，本文拟对此展开分析，并提出自己的见解。

一、两种观点及评述第一种观点认为，业务招待费应该按照税收口径下的销售收入列支，因为企业所得税是在税收口径下计算的，所以只要收入符合税法的确认条件，业务招待费就应该按照税收收入进行计算扣除。

第二种观点认为，业务招待费应该按照会计口径下的销售收入列支，税收口径与会计口径只是对销售收入的确认时间不同，并非永久性差异，用会计收入核算业务招待费的列支限额，账表一致，计算方便。

胡怡建（2004）指出，所得税核算的特点之一就是会计利润和应税所得相分离，会计利润是企业的收入减去成本、费用、税金和损失后的余额；应税所得是按照税法规定，在会计利润的基础上经过必要调整计算的所得，即企业按照财务制度的规定进行会计核算，但必须按照税法的规定纳税。

实行会计利润和应税所得的分离，有利于保证财务制度和税收法规各自相对的独立性。

因此业务招待费的核算基础以税收收入为依据，保证了计税依据来源的一致性。

房地产企业的特点决定了其与普通企业在缴纳税款方式上的不同。

一般企业的应税所得是通过收入、成本、费用一步步计算出来的，而房地产企业的应税所得除了一部分是计算的，还有一部分是估算的，估算的部分被称为“预计利润”。

通过企业所得税年度纳税申报表中的《收入明细表》（表1）、《纳税调整项目明细表》（表2）及填报说明，来观察其内在联系。

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

企业房地产财务分析报告(3篇)

第1篇一、概述本报告针对我国XX房地产开发有限公司（以下简称“公司”）的财务状况进行分析，旨在全面评估公司的财务健康度、盈利能力、偿债能力、运营效率以及投资价值。

报告内容涵盖公司财务报表分析、关键财务指标解读、行业对比分析以及未来财务展望等方面。

二、公司概况XX房地产开发有限公司成立于20XX年，是一家专注于房地产开发与销售的企业。

公司主要从事住宅、商业地产、写字楼等领域的开发与运营。

近年来，公司业务发展迅速，市场份额逐年提升，已成为我国房地产行业的重要力量。

三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至20XX年底，公司总资产为XX亿元，其中流动资产XX亿元，非流动资产XX亿元。

流动资产占比约为XX%，非流动资产占比约为XX%。

流动资产中，货币资金、应收账款、存货等占比相对较高，表明公司具备较强的短期偿债能力。

2. 负债结构分析截至20XX年底，公司总负债为XX亿元，其中流动负债XX亿元，非流动负债XX亿元。

流动负债占比约为XX%，非流动负债占比约为XX%。

流动负债中，短期借款、应付账款等占比相对较高，表明公司短期偿债压力较大。

（二）利润表分析1. 营业收入分析20XX年，公司营业收入为XX亿元，同比增长XX%。

其中，房地产开发收入XX亿元，同比增长XX%；物业租赁收入XX亿元，同比增长XX%。

营业收入增长主要得益于公司新项目的推出及现有项目的销售。

2. 营业成本分析20XX年，公司营业成本为XX亿元，同比增长XX%。

营业成本增长主要受原材料价格上涨、人工成本增加等因素影响。

3. 净利润分析20XX年，公司净利润为XX亿元，同比增长XX%。

净利润增长主要得益于营业收入增长及成本控制。

四、关键财务指标解读（一）盈利能力指标1. 毛利率20XX年，公司毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。

毛利率提升主要得益于公司产品结构的优化及成本控制。

2. 净利率20XX年，公司净利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。

房地产行业21年中报总结

房地产行业21年中报总结一、公司分类标准及板块分拆在对房地产企业半年度财务进行综合分析过程中，我们选取38家主营业务为房地产的A股上市公司以及19家H股上市公司作为总体板块研究对象进行分析。

在板块内部，我们根据各家公司2020年销售排名情况进行进一步分解，其中，排名前10的公司为龙头房企样本，排名11-30的公司为成长房企样本，排名30以外的公司为其他房企。

由于部分公司上市时间较迟，部分数据分析时将调整样本数量。

从样本数量来看，龙头房企10家，成长房企18家（祥生未上市，中梁上市时间较短），其他房企29家。

这里需要注意的是，当期中国恒大资产负债表以及利润表指标变动幅度较大，本篇“板块房企”的数据均排除恒大对整体的影响。

二、利润率压力释放，高结算难以支撑业绩增长（一）业绩表现：疫情低基数，收入高增长；行业利润率下行，业绩同比下降7%根据公司年报，21年上半年统计的56个A+H板块房企共实现营业收入2.08万亿元，同比增长28%，增速较20年回升15pct，交付大年结算高增长。

板块房企实现营业利润2582亿元，同比下降5%，净利润2129亿元，同比下降3%，归母净利润1633亿元，同比下降7%。

当期利润率压力释放，毛利率回落，是当期板块业绩下滑的主要原因。

板块房企扣税毛利率从20年的21%下滑至19%，归母净利率从20年的9.9%回落至7.9%。

18年由于地方限价加码叠加较高的地价成本，土地毛利率降至行业低位，低利润的项目进入结算期，房企结算高增对抗行业利润率下行趋势。

根据我们统计，10家龙头、18家成长房企收入同比增长21%、32%，去年同期由于疫情影响，基数较低，21年H1结算增速较20年有明显提升。

龙头房企中，招商蛇口由于低基数、高结算，归母净利润实现了同比较高的增长，华润、世茂实现两位数增长，融创增长9%，碧桂园增长6%，其他房企业绩基本稳定，龙头归母净利润同比增长15%（剔除恒大增长7.5%）。

做房地产的财务分析报告(3篇)

第1篇一、前言随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展状况直接关系到国民经济的稳定和社会的和谐。

本报告旨在通过对某房地产企业的财务状况进行全面分析，评估其经营成果、财务风险和盈利能力，为投资者、管理层和相关部门提供决策参考。

二、公司概况某房地产企业（以下简称“该公司”）成立于2000年，是一家集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。

公司主要业务包括住宅、商业地产和工业地产的开发与销售。

近年来，公司业务范围不断拓展，已在全国多个城市设立了分支机构。

三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析- 流动资产分析：截至2023年，该公司流动资产总额为XX亿元，较上年同期增长XX%。

其中，货币资金占比XX%，应收账款占比XX%，存货占比XX%。

货币资金充足，应收账款周转率较高，存货周转率稳定。

- 非流动资产分析：非流动资产总额为XX亿元，较上年同期增长XX%。

主要包含固定资产、无形资产和长期投资等。

固定资产占比XX%，无形资产占比XX%，长期投资占比XX%。

固定资产规模较大，但使用效率有待提高。

2. 负债结构分析- 流动负债分析：截至2023年，该公司流动负债总额为XX亿元，较上年同期增长XX%。

其中，短期借款占比XX%，应付账款占比XX%，预收账款占比XX%。

短期借款规模适中，应付账款周转率较高。

- 非流动负债分析：非流动负债总额为XX亿元，较上年同期增长XX%。

主要包含长期借款、应付债券和长期应付款等。

长期借款占比XX%，应付债券占比XX%，长期应付款占比XX%。

长期借款规模较大，但偿债压力可控。

（二）利润表分析1. 营业收入分析- 2023年，该公司营业收入为XX亿元，较上年同期增长XX%。

其中，住宅销售收入占比XX%，商业地产销售收入占比XX%，工业地产销售收入占比XX%。

住宅销售收入是公司收入的主要来源。

2. 营业成本分析- 2023年，该公司营业成本为XX亿元，较上年同期增长XX%。

《房地产业企业所得税管理办法》(-国税发[2009]31号文件)

房地产企业企业所得税政策第一节《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发［2009]31号文件)一、完工产品的条件（与国税发［2006］31号相同）。

第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案.（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一,不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额.二、收入总额的规定（与国税发[2006］31号相同）。

第五条:开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

注意:这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出,再作扣除。

三、收入实现的条件。

第六条:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（一）新旧政策的不同点：1、国税发【2006】31号文件规定,必须符合完工产品条件，才能确认收入；2、国税发【2009】31号文件,将会计上的“预收账款”提前确认为收入。

也就是说，从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。

因此,这里有必要提醒大家:按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。

（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么?企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。