中国农业银行个人一手住房贷款操作规程

附件3：

中国农业银行个人一手住房贷款操作规程

一、总则

第一条为了规范个人一手住房贷款操作，根据《中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）》、《中国农业银行个人住房贷款管理办法》，制定本规程。

第二条本规程适用于售房人承担阶段性担保，且借款人以抵押方式承担全程担保的一手住房贷款。

二、操作流程

第三条借款人申请

借款人申请一手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》。调查人员需收集以下资料：

（一）借款人身份证件；

（二）借款人婚姻状况证明；

（三）借款人还款能力证明；

（四）购房首付款证明；

（五）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；

（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》；

（七）对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证

件及其同意抵押的书面承诺；

（八）农业银行要求提供的其他资料。

上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。

第四条贷款受理、调查

（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查。对大额贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查主要包括以下内容：

1、贷款资料是否真实、完整；

2、借款人购房行为是否真实。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；

3、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；

4、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；

5、借款人购房首付款比例是否符合总行规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额支付；

6、贷款年限是否符合规定；

7、借款人所购住房与周边同类、同档次住房价格相比是否处于合理水平；

8、贷款担保是否合法、足值、有效。抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。对资质符合规定的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须按规定进行价格评估。调查人员

要对评估价格是否合理出具明确的调查意见。

（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。

（三）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。

（四）调查人员填写《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》，就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。

（五）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷管理系统（CMS）。

（六）调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因，并做好信贷资料归档工作。

（七）调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署意见后，报送审查人员进行审查。

第五条贷款审查

（一）一手住房贷款审查的主要内容包括：

1、信贷资料是否完整、合法、有效；

2、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；

3、借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；

4、购房首付款支付是否符合规定；

5、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合规定；

6、贷款担保是否符合规定；抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人

是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所购住房设定抵押的，抵押物是否经过价格评估，估价报告是否完整、合法、合规，估价结论是否基本合理；

7、调查结论是否完整、清晰。

（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性。

（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。

（四）审查人员应在《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。

（五）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷管理系统（CMS）。

第六条贷款审批

（一）有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批一手住房贷款业务，并在《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》上签署审批意见。

（二）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷管理系统（CMS）。

第七条签订合同

（一）贷款经有权审批人批准后，应直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。

（二）贷款行客户经理应依据审批意见，按照《中国农业银行合同管