德克士可行性研究报告

一、项目概述

项目名称：烟大步行街德克士嘉年华餐厅

承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主

项目地址：烟台大学步行街XX号

随着社会经济的发展，生活节奏的加快，快餐应运而生，并且逐步受到全世界人们的青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了《中国快餐业发展纲要》，其中快餐的定义是：为了消费者提供日常基本生活需求服务的大众化餐饮，具有以下特点：制造快捷，食用便利，质量标准，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐企业，也包括以手工操作、现场加工和单店经营为主的传统式快餐企业。随着社会经济的发展，现代快餐表现出了越来越强劲的生命力。

本项目所在地——烟台大学步行街，发展环境良好，毗邻三大高校，加上住宅小区，技术学院，初高中等，总人数在10万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基础设施日臻完善。

二、基础数据

1、餐厅概况

面积为300㎡，上下两层各150㎡，租金为20万元／年。该项目期暂定5年，5年后根据实际情况再做继续投资可行性研究。地址是烟大步行街，人流量平常约10000人/日，节假约15000人／日。

2、项目项目进展情况

德克士餐厅于2011年1月1日正式与德克士食品开发有限公司签约。在此之前，烟台已经有了一家德克士东方巴黎店，位于市中心，所以该项目又称为烟台德克士二店。项目进度计划是1月初租店，缴纳租金，办好证件，然后进行装修，月底前竣工，根据装修标准确定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、儿童游乐区等。员工培训一个月，1月底进原材料，做好开业准备。2月1日正式开业。

3、总投资估算及资金来源

（1）建设总投资估算及资金来源

经调查德克士新厨房设备价值68万，由于该项目期5年，故购买二手厨房设备，价值20万，其他设备有电动车2部，价值0.25万/辆，残值率5%，音响3个，空调2部，价值共1.5万，残值率5%，桌椅价值共2.5万，残值率1%.，电脑及相关电子仪器共0.5万，残值率3%，其他项目均无残值；加盟费为20万/5年；装修20万；开办费5万，其中开店前人事费用2万、证照费1万、开店广告、促销以及其他开办费用2万。总共70万，资金来源：自有资金30万，贷款70万，其中的40万用于建设投资。

（2）流动资金估算及资金来源

原材料主要包括食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共7万/月；应付账款为水电费、管理费等共0.4万/月；职工包括：经理1名，月薪5000元，财务主管1人，月薪3000元，策划1人，月薪

3000元，厨房职工6人，月薪1500元，前台3人，月薪1000元，零工2人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪1000元，支付职工薪酬共2.5万；现金1000元；租金年初一次性支付，年租20万。共计流动资金30万，全部来自贷款。

总投资如表1：

表1. 建设项目总投资

4、产品成本和费用估算依据

（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5年；

（2）经营成本=原材料+工资+修理费+其他费用。其他费用主要包括租金、广告费（占销售收入的1%）、权利金（每月交给德克士技术及专利的费用，占销售收入的9%）及水电管理费，其中原材料从2月初开始订购，工资从1月开始发放，修理费取折旧的50%；

（3）销售收入为15——25万/月。

淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入20万/月；

中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入22万/月；

旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入25万/月。

第一个月销售收入为零。

（5）销售税金及附加=营业费（5%）+城市维护建设税（7%）+教育费附加（3%），企业所得税税率为33%；

（6）贷款利率5.4%，在中国银行贷款，1—3年内还清。

（7）基准收益率选定的基本原则是：

1）以贷款筹措资金时，投资的基准收益率应高于贷款的利率；

2）根据国外经验，基准收益率应高于贷款利率的3--5%左右为宜；

4）实践中通常选取值为8--12%。

基准折现率的确定：

i0=(1+i1)×(1＋i2)×(1+i3)－1≈i1+i2+i3=12%

行业评价收益率i1=8%，项目风险要求收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%。

三、财务评价

1、年销售收入和年销售税金及附加估算

（1）销售收入为16——24万/月：

淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入16万/月；

中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入21万/月；

旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入24万/月。

其中第一个月销售收入为零。第二个月初开始正式营业。

（2）销售收入：

第一年 16ⅹ2+21ⅹ6+24ⅹ3=230万元

其它年 16ⅹ3+21ⅹ6+24ⅹ3=246万元

（3）销售税金及附加：

第一年 230ⅹ5%+230ⅹ5%ⅹ7%+230ⅹ5%ⅹ3%=12.65万元

其它年 246ⅹ5%+246ⅹ5%ⅹ7%+246ⅹ5%ⅹ3%=13.53万元

2、总成本估算

（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用的估算表2：

表2. 总成本费用估算表单位：万元

（2）成本估算说明如下：

1）原材料费用：

第一年 7ⅹ2+9ⅹ6+11ⅹ3=101万元

其它年 7ⅹ3+9ⅹ6+11ⅹ3=108万元

2）工资及福利：2.5ⅹ12=30万元

3）修理费为折旧费用的50%

4）其他费用：租金20万元，水电费0.4万/月，现金0.1万/月，总其他费用： 20+（0.4+0.1）ⅹ12=26万元

5）折旧费如表3：

表3. 固定资产残值率及折旧额单位：万元