城市更新

甲方可随时跟进项目各 类信息
甲方分配Байду номын сангаас分经营性与 非经营性配套，但不参 与公共配套设施。并享 有分配业态的财务性支 出与收益
甲方为减免损失提出各 类补偿协议措施
市场驱动 • 其它诸多因素
项目前期准备
业主：项目建成业态 分配比例、物业的选 择、回迁房物业户型、 实时跟进项目，项目 信息公开、违约责任、 项目管理分工 开发商：项目时间， 开发周期、财务处理， 所得税增值税等、租 金计息方法、项目风 险管理 政府：规划功能、公 建配套、历史问题处 理
• 地区：一线北上广深 二线城中心区 三线四线也有 • 方式：说法不同，做法类似，各地有其地方特色， 旧城改造，核心区更新，二次开发等。
再看城市更 新 • 城市更新的本质
政策： 一种土地制度，有具体 政策支撑
城市：
完善城市发展建设 的一个方法途径
市场： 减少土地市场开发步骤
政策由来 • 城市更新的制度突破 历史土地出让制度
出让人按照招标公告规 定的时间、地点开标， 邀请所有投标人参加。 当众开启标箱，宣布投 标人名称、投标价格和 投标文件的主要内容 投标人少于三人的，出 让人应当依照本规定重 新招标
确定标底或者底 价(活动结束之前 保密) 公告
标 箱
出方案
（地块的用途、 年限、出让方 式、时间和其 他条件等方案）
投标 人
拍卖
介绍拍卖宗地信息 报出起叫价、竞价 三次宣布同一应价而没 有再应价的，主持人落 槌表示拍卖成交 竞买人不足三人，或者 竞买人的最高应价未达 到底价时，主持人应当 终止拍卖。
竞 得 人
挂牌公告，公布 宗地信息，出让 人与竞得人协商 报价，挂牌截止 时间确定竞得人
成交 （钱够， 主动， 符合条 件）
政策由来 • 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润 政府 增量 收益 市场 利润 深圳城市发展 走在全国前列。
成本
成本计算 成本 城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
弱政府，强市场； 政府效率低，成本高； 城市更新 土地储备 企业效率高，成本低。
10个工作日内 将招标拍卖挂 牌出让结果在 土地有形市场 或者指定的场 所、媒介公布
本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进 行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌
挂牌公告
挂牌时间不得少于10日。挂牌 期间可根据竞买人竞价情况调 整增价幅度。
评标小组 进行评标
综合评价标准，确定 中标人
投标人在投标截 止时间前将标书 投入标箱。标书 投入标箱后，不 可撤回。
招标：本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称 出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标， 根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 达到一定资金规模项目，都需要走招标程序
规划层面
土地取得 条件
政府：在框架下允许开 发商主导项目；发布项 目公告，社会知情权； 项目相关建议技术处理； 控制物业配比、容积率 等。 开发商：开发品质与经 济效益最大化，平衡兼 顾两者；对住宅和商业 产业不同项目，开发商 更喜欢资金高流转的项 目。
开发条件是否 成熟； 返还物业质量 如何； 规划是否支持 土地开发； 周边公建配套 条件； 企业资质； 开发时间与开 发周期。
城市更新
目录
城市更新 • 定义 • 地区 • 方式 再看城市 更新 • 广义的城 市更新 定义 地区 方式 • 城市更新 的本质 政策 市场 城市 政策由来 市场驱动 城市化进 程 • 一个比喻
• 中国历史 • 市场中城 土地制度 市更新和 的演变： 谁相关 储备制度 • 不同主体 出让制度 两种土地 • 城市更新 取得方式 的差异 的制度突 破 政府 市场 社区 • 开发商与 社区的博 弈
社区关注点：社区与公司项目分红、回迁房质量、返还物业价值
招：如果涉及市政项目，拆迁补偿 标准比较低，政府拆迁的补偿低于 市场。政府在拆迁过程中还会认定 违法建筑，对不同建筑违建标准不 同，资金补偿又会折损。 招拍挂基本所有程序由政府主 导，社区非常被动，难以参与项目。
城：城市更新项目只要立项之 后，市场对所有土地补偿一视 同仁。 并且社区可以参与项目规 划，参与投资，参与管理。与 开发商协商，理论上可以参与 任何想参与的程序。
政策突破
深圳人民的产 权意识强。
市场驱动 • 市场中城市更新和谁相关，他们都有什么选择
社区 开发商
政府
先被政府 收储再走 招拍挂路 线
推动区域发展
城市 更新
市场驱动 不同主体针对招拍挂和城市更新两种土地取得方式的差异 政府的关注点：稳定、业绩、挣钱
实施层面 • 招：先征地，后收储，难 以推进实际工作。工作周 期慢 • 城：工作基本交予市场， 推行项目快。
社区：品质，物业衡量 价值。
城市化进程 • 一个比喻
一个城市的开发就像写报告，报告从初稿到终稿有 个很长的过程，初稿要不断的修改，才能接近终稿， 城市具其雏形之后，城市更新就像报告中需要不断 修改的地方，只不过永远不会达到终稿。
案例 • 城市核心区更新案例：上海新天地
启动旧改项目：
新天地为上海太平桥改造的启 动项目
功能改变类
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
再看城市更 新 • 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
市场驱动
• 开发商与社区的博弈 （实际案例）
甲方（左）：佛山市禅城区南庄镇南庄经济联合社 乙方（右）：中交佛山投资发展有限公司 1、负责按照相关部门的要求办理甲方所供土地
的权属变更、土地使用性质转变和土地出让的有
关手续资料，并承全部费用。 2、负责取得项目范围内其他土地使用权证。 1、提供项目所需建设用地 2、用地范围内住户和租户 的搬迁和安置工作，并承担 相应费用。 3、开工前甲方应协助乙方 办理土地权属变更、土地使 用性质转变等手续，协调好 土地上的任何争议。 3、负责筹集本项目开发建设的全部资金（包括 国家、当地政府开征的税、费等）。 4、负责项目的总体策划，方案规划、设计、报 批、实施建设、销售等工作。
在协议出让实 施的阶段，协 议出让的地块 基本为毛地， 这也是与深圳 现行的城市更 新政策所类似 的地方，城市 更新的地块， 基本为毛地。 净地一般被政 府收为国有储 备地。
经营性用地必 须全市一级或 县一级通过招 拍挂程序出让
土地储备制度是 以政府为主体， 支出土地收储的 资金，进行土地 储备，收储完之 后入库。 深圳土地收储主 体是土地整备中 心，收储完之后 入库。
符合条 件的 竞买人
（出让人将挂牌宗地的 面积、界址、空间范围、 现状、用途、使用年期、 规划指标要求、开工时 间和竣工时间、起始价、 增价规则及增价幅度等）
报价高于底价； 报价相同先到 先得；
挂牌主 持人
报价
更新显 示挂牌 价格
竞得人
挂牌期限 届满
宣布 最高 报价
询问竞买 人是否继 续竞价
有
竞价
挂牌：本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地 的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 招拍挂分别适合不同项目，招标目前基本很少使用，一般大型综合性项目，土地面积大，功能复合型 ，需要一 个综合文件提出一些规划，建设意见的项目需要招标 挂牌主要用于工业产业用地，教育等，指向性比较明确。商业住宅拍卖，经营性市政用地，加油站，加气站等
管理层面 • 招：管理覆盖所有层面， 征地，收储，与业主谈判， 招商，项目资金管理等等， 管理压力大。 • 城：只需做好审批工作， 使项目符合区域发展条件
政府
社会管理 • 招：在征地收储的过程中 涉及到强拆，与当地业主 的法律纠纷，如果处理不 当会引发一定社会风险， 对区域领导的业绩会产生 影响。 • 城：熟人社区议事机制
1、甲方分配物业包括经营性物业及与经营 性物业配套的非经营性物业两部分，经营性 物业包括住宅、商业、办公和酒店等可以出 售或出租取得收益的物业，与经营性物业配 套的非经营性物业是指经营性物业所必须的 配套设施，包括住宅配套停车位、商业配套 停车位。甲方不参与居委会、幼儿园、消防 站、自行车棚、老年活动中心、公共厕所等 公共配套设施的分配。 2、甲方享有分配湖涌站TOD综合开发项目 规划设计方案中的各类经营性物业的权利。 3、已分建成物业如需办房产证等相关税费 的，应根据甲、乙双方分得的物业面积各自 承担。 4、甲、乙双方同意，该项目的住宅全部用 于销售（法定不能销售的除外），甲方按照 当期分配经营性物业面积占当期总经营性物 业面积的比例参与税后净利润的分配。
收益层面 • 招：高 • 城：低
市场驱动
开发商关注点：挣钱、满足客户需求、做好项目提升知名度 以便拉来更多项目
市场价值的引入 • 招：缺乏市场属性，市场 资源难以引入 • 城：市场价值介入
招拍挂程序中开发商开始需要付 资金效率层面 出大量土地出让金，一次交清。 • 招：前期投资高，在开发 工业土地出让是土地出让金，分 周期结束后逐步得到收益。 两次交清，一次50%。城市更新 • 城：前期投资低。在开发 程序中前期需交运营费用、补缴 周期中，收益与投资同步 地价、返还物业，相对于土地出 进行，资金流平缓。 让金少了很多
历史遗留问题
市场驱动
• 开发商与社区的博弈 （实际案例）
5、收益分配时间为从有销售收入开始计 每隔六个月分配一次，该分配为预分配， 最终分配标准以财务核算为准，至物业销 售完毕止。乙方同意应甲方要求随时提供 相关物业的销售、财务、运作状况等信息 供甲方查阅。 6、甲、乙双方同意，若住宅自销售开始 后两年内无法售出的，乙方按照每平方米 5000元的价格向甲方全部购买（仅限于住 宅），相应款项自甲、乙双方达成购买协 议后半年内支付完毕。 7、甲、乙双方根据开发的进度另行订立 补充协议进行约定物业分配的具体时间， 如果乙方没有按照补充协议约定的时间分 配相应物业给甲方，乙方应当按照滞后天 数给予甲方相应赔偿，赔偿标准按照每滞 后一天，每平方米住宅补偿0.5元、商业 2.5元、办公1.5元、酒店2.5元、公寓0.8元， 相应款项在乙方落实分配给甲方的物业时 一并支付。
市场
开发主导权利 • 招：完全由政府主导 • 城：在政府框架内有主导权。 1、符合规划功能定位 2、供地率指标，一般政策规定 15%，实际30%-40%。 3、未来引入产业符合当地产业 发展方向。 风险管理 • 招：土地出让时为净地， 基本无风险 • 城：前期工作周期常，存 在一定风险因素。
市场驱动
现有土地用途、建筑 依法或者经市政府批 物使用功能或者资源、 准应当进行城市更新 能源利用明显不符合 的其他情形. 社会经济发展要求，
影响城市规划实施.
城市更新 • 方式
综合整治类

不改变建筑主体结构和使用功能 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造
处于城市中心位置：
新天地距淮海中路高档消费商 业区600米左右。
占地面积52万平方米 原自然街坊23个 原居住人口7万人
附件：招拍挂具体程序——招标
出让 人
出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块 的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件
出让人应当至少在投 标、拍卖或者挂牌开 始日前20 日发布招标、 拍卖或者挂牌公告
拿地
项目经费 项目设计 开发风险
5、甲方按照约定将土地权属变更为乙方后，如 果项目不开发，乙方应无条件将土地权属变更回 甲方，所需费用由乙方承担。 6、甲方所供土地已于本协议订立前与港景签订 了合作开发合同，现在再与乙方签订合作合同， 此前的合同甲方属于违约方，甲方由此应向港景 公司赔偿的违约金由乙方负责支付，乙方应支付 给港景公司违约金****万元。
城市更新 • 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基础设施、公
共服务设施亟需完善.
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.