房地产企业特性

房地产企业特性

1.区域性较强，企业间竞争不完全

房地产又可以叫做不动产，不可移动是其重要特性。这就决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用、消费，受制于其所在的空间环境，不像普通商品可以在各地之间调剂余缺，原料地、生产地、销售地和消费地可以各不相同。房地产的不可移动性决定了房地产市场是区域性的市场，其供求状况、价格水平和价格走势都在区域内决定。而房地产企业的开发经营活动也由此和区域密不可分。许多房地产企业了解某个区域市场，在区域内有大量的土地储备和上层关系资源，经营状况十分理想，但一旦走向区域扩张，往往步履维艰。问题的症结就在此。

房地产的不可移动性还产生了它的另一个特性——独一无二性。房地产不仅仅是一幢房屋，而且和其所处的区位、周边的环境融为一体，消费者在选择房地产时考虑的不止房屋本身，房地产项目的位置和环境也是重要的参数。从这个层面上讲，这个世界上没有两个完全一样的房地产项目。产品的不可替代性决定了房地产企业之间的竞争局限在一定的区域内的不完全竞争。

2.受土地、资金的高度制约

土地是承载房地产项目的基础，也是进行房地产开发的基础。有没有可供开发的土地，土地位置是否优越，取得土地的价格是否合理直接关系到一个房地产企业的生死存亡。而资金是任何企业的生命线，房地产企业更是资金高度密集的运作体，从事开发活动需要的资金数额大、周期长，对资金的依赖也就更为明显。一些房地产商甚至将房地产看做一种金融产品，把房地产企业的运作过程理解为“投资、运营、收益、变现、重组、上市”，由此可见其对资金的重视。2003年央行“121号”文件紧缩对房地产企业的贷款则更加突显资金的重要性。

3.高负债，高风险，波动性大

房地产投资所需的资金巨大，动辄以亿计，且开发周期较长，一般为3～5年，甚至7～8年，以及房地产市场供给刚性，需求弹性的特性决定了房地产企业高负债、高风险、波动性大的特点。根据建设部2003年1～11月份的统计资料，房地产开发中各类资金来源比例中自筹资金仅占29.0%。而高负债和较长的开发周期也必将给企业经营带来较大的不确定因素。企业无法预知几年以后市场的供求情况和价格水平，只能根据当前的市场表现来安排投资。当产品投入市场时，供求状况可能已经发生了很大的改变，但由于供给刚性的作用，企业无法在短期内调整供给，这就加大了房地产企业的经营风险和波动性。

4.与政府关系密切

与政府关系密切是房地产企业的另一主要特性。房地产投资开发活动对一个城市的城市规划、市政建设、市容市貌，甚至经济运行、人民生活都会产生重大的影响。世界各国政府对房地产开发都相当的重视，并且出现了政府和房地产企业进行城镇联合开发的案例。在中国由于城镇土地为国家所有，房地产商想要进行开发活动必须获得国家出让的土地，以及中国市场体制处于完善时期，政府在管理和调控房地产投资上的不规范使房地产企业与政府之间的关系变得更为亲密。有的房地产企业甚至将有无过硬的上层关系视作企业发展的生命线。当然，这是市场不成熟的表现，随着政府行为的不断规范化，房地产企业将趋向于用公平竞争，用实力说话。但是由于行业的特殊性，政府对房地产行业的调控和引导，房地产企业对政府政策、城市规划高度依赖不会改变。