专题八房地产金融融资方式与工具创新

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2020/11/1
专题八房地产金融融资方式与工具创 新
第二节 房地产资金的传统融资
v 一、住房储蓄体系
™ 建房互助储蓄信贷社 ™ 储蓄银行
v 二、房地产抵押贷款
™ 概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相 关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。
™ 抵押贷款价格的确定 ™ 房屋抵押贷款的运作过程
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•办 •理 •房 •屋 •抵 •押 •登 •记
• 按约还款
•归还抵押房屋产权证
•合
•同
•终
•止
•违约处置
•拍卖抵押物清偿
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v 抵押贷款的方式和选择
™ 抵押贷款的程序
™ 固定利率抵押贷款
v 分期偿还固定本金式抵押贷款
v 充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款
v 政府 v 银行与非银行金融机构 v 房地产开发经营企业 v 居民个人
™ 房地产金融市场的划分
v 房地产抵押贷款市场 v 房地产有价证券市场 v 房地产保险市场 v 房地产信托投资市场
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v 三、利率及其分类
™ 概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。 ™ 基准利率与主导利率 ™ 实际利率与名义利率 ™ 固定利率与浮动利率 ™ 市场利率、官定利率与公定利率 ™ 一般利率与优惠利率 ™ 年率、月率与日率 ™ 长期利率与短期利率
•资金盈余单位•出售房地产证券•房地产中介机构 •出售房地产证券•资金短缺单位
•政府部门 •公司企业 •金融企业 •家庭个人 •海外投资
•购买房地产证券 •存款
•银行 •保险 •信托 •投资公司 •互助基金
•购买房地产证券•政府部门
•贷款
•公司企业 •金融企业
•家庭个人
•间接融资是指由资金 供应者将资金交给房地 产金融机构，而再由房 地产金融机构以一定的 方式，将资金提供给房 地产开发经营企业，房 地产金融机构起着中介 人的作用。
v ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时 间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行 调整。
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v本金等额偿还抵押贷款(constant
amortization mortgage, CAM)
•商业信用
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•按融资对象分
•融资者以还本付息 为条件向出资者融 资的行为
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•债务性融资
•直接融资 •间接融资
•债券 •租赁 •信用贷款 •抵押贷款
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•资金盈余单位
•直接信贷
•资金短缺单位
•政府部门
•公司企业 •购买房地产证券
•金融企业 •家庭个人
•评
•土地使用证、
•估
• 规划许可证、
• 销售许可证
•确 •定 •抵 •押 •价 •值
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•填 •写 •抵 •押 •房 •屋 •清 •单
•抵押物建设
•抵押物使用
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•签 •订 •抵 •押 •贷 •款 •合 •同
•房 •屋 •产 •权 •登 •记
™ 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发 行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按 揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步 分为房产金融和地产金融。
™ 房地产金融的特点
v 资金来源的短期性欲资金运用的长期性
v 资金来源的固定性和资金运用的特定性
•证券市场
•海外投资
•政府部门 •出售房地产证券 •公司企业
•金融企业 •家庭个人
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•资本形成 •（不动产、资产、劳力
•消费增加 •（住房等）
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•直接融资就是资金的 供求双方在房地产金 融过程中直接进行票 据和证券的买卖和货 币借贷。如图。
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™ 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利 息按本金的实际余额和合同利率计算支付。
™ 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民 的收入水平不断增长的实际情况，给借款人 归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月 还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿 还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业 务的拓展。
v 房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响
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™ 房地产融资方式
v 房产融资与土地融资
•融资者以出让一部分 利润为条件向出资者 融资的行为
v 直接融资与间接融资 v 权益性融资与债务性融资
•权益性融资
•房地产企业股票 •房地产权益信托 •房地产权益合资
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抵押贷款的操作流程
•售房公司资质审定
•抵 •押 •房 •屋 •实 •物 •认 •定
•产 •权 •证 •书 •的 •验 •证
•所有权验证 •产权证书 • 同实物的核验 •所有权历史变化 •共有人、租赁人调查
•房 •屋 •价 •值
•其他产权调查
v 累进还款式抵押贷款
™ 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM))
v PLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在 一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。
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第一节 房地产金融概述
v 一、房地产金融的内涵
™ 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通 和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动 的总称。
™ 广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。
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•资本形成（不动产、 资产、劳力）
•消费增加（住房等）
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v 二、房地产金融市场
™ 房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通 ™ 房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各
种金融契约，如股票、债券等有价证券。 ™ 房地产金融市场的主体：