佛山市万科城营销策划报告
万科城风情商业街商铺销售营销推广报告71页
一、重要时间节点设计：
1、主力商家意向签约（主力商务酒楼/主力超市）2004年8月15日 （周日）前
2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2004年9月4日 （周六）
3、住宅开盘（解筹时间）2004年10月1日（周五）
万科城风情商业街商铺销售营销推广 报告71页
累积完成销售率接近 100%
累计完成销售面积10000 平方米左右
阶段性
重点工 作内容
确定销售模式、营销 万科城销售中心 1 公 开 发 售 活 动 1、根据市场反馈适时调
策略及营销推广计划；及现场包装设计；（解筹活动）； 整营销策略
售宣传物料设计、印 刷及制作；
3销售法律文件的完 备；
4、认筹地点选择及 相关工作准备
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
万科城风情商业街商铺销售营销推广 报告71页
5第三方资源的整合 （媒体、协会、旅行 社等）；销售顾问的 培训。
2全面开展认筹 工作；
媒体资源的有效 利
户外广告到位；
5系列促销活动 全面展开；
媒体广告全面展 开。
媒体广告及促销活 动趁势追击。
做好老业主口碑传播。
万科城风情商业街商铺销售营销推广 报告71页
PART2 整体营销策略
一、目标客户群定位 二、商铺销售模式设计 三、总体销控策略 四、总体价格策略 五、现场包装策略 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 七、总体促销策略 八、营销通路策略 九、总体广告策略
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科商业街营销策划方案
万科商业街营销策划方案
三、一期商业销售阶段划分及目标分解
销售 目标
销售准备期 （8.1-9.3 ）
认筹阶
公开发售强销期
Байду номын сангаас尾盘阶段
（9.4-11.5） （11月6日-31日） （2004年12月）
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
万科商业街营销策划方案
2、投资心态分析
• l 较为熟悉坂雪岗周边环境 • l 较注重投资风险，看重万科品牌实力 • l之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内万
科其它物业），从中获得较大投资收益 • l 看好片区整体升值潜力 • l 对本项目商业的整体规划非常认同
万科商业街营销策划方案
2）实施不同价格，直接给予额外90%者，以赠送“创业 基金”的名义在总铺款中扣除。
万科商业街营销策划方案
三、总体销控策略
1．销控目的
保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。 本次营销预计分两批推出
为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局 面
万科商业街营销策划方案
• 2．三大销控原则
原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客 户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位，
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
确定销售模式、营销 万科城销售中心 1 公 开 发 售 活 动 1、根据市场反馈适时调
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
万科城年度营销总结经典
•小结：
从销售结果层面来看，万科城卖得“快”且“美”，而消费者也真正获 得了性价比非常高的产品。 从市场形象层面来看，万科城表现温儒，但聚焦了市场目光，成为了 2010年北城片区价值标杆。
•12
•第二部 分
•策略制定
•13
•一、核心目 标
•在房源去化与高价销售中求得平衡，实现利益 最大化。
•客户，始终是根本
•28
•执行部 署
•推售节奏：
时间
•4、推售
体量
5月15日
洋房首批开盘(10、11、12#栋)
6月中
洋房第二批发售（5、6、7#栋）
7月17日
高层1、2#栋南栋开盘
7月29日
加推8、9#栋洋房
9月27日
高层1、2#栋北栋开盘
10月28日
高层3、4#栋南栋加推
11月25日 高层3、4#栋北栋、二期14、15#栋开盘
备注 随推售节奏调整
分A、B、C三类客户盘点
•17
•二、营销战 略
客户渠道：
•1、客户策略
➢拓宽客户渠道，多方位、针对性拓展。
➢主动出击，开拓并维护高端客户渠道，实现项目在高端客户群体中的口碑
传播。
➢线上、线下同步进行，有效实现客户牵引。
客户管理： ➢从客户的工作地址和生活地址路线寻求规律，直观明了挖掘重点客户，并 挑选出重点客户群体进行分析，为推广和客户挖掘提供借鉴。 ➢主动加强客户维系，在销售过程中注重老带新的作用。
•明确客户，找准渠道
•推广， 渠道为王 道
•寻求平衡 点，高价成 交
•利益最 大化
•挖掘价值 ，高效释放
•推售，客户为导向
•聚集磁力，征服客户
•展示，品牌为支撑
合富辉煌万科城营销策略执行方略
•4000
•8000
•320•（按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算 ）
•区域经济富强，积蓄大量高7端购买力人群！
•1.8品牌价值理 解
金色家园的成功为万科品 牌在佛山打响头炮；
随着万科在佛山的开发项 目增多，消费者已认识到 万科的开发实力。
•万科的品牌号召力已在禅桂中心区的消费者得到认可，具一定品 牌基础！
、南庄人居住关注点、外地置业的南庄人对南庄的情结印象、置业产品类型、购房价格观、 购房消费观、江景观、南庄高端消费容量等11个方面了解客户需求
访谈对象列表：
序号 姓名 居住地 从事行业
1 罗生 南庄
陶瓷贸易
2 关小姐 南庄 陶瓷配套产业
3 江生 罗村
我们怎样“赢” ？
•提出总体思路
•客户需求判研 •提炼关键突破口
•项目定位建议
•销售管理体系
•1 •项目理解分析
•2 •3
•市场竞争分析
•4 •5
•营销执行计划
•6 •树立唯我价值并执行到底Βιβλιοθήκη •1•项目理解分析
•1.1市场竞争理解
•项目指标：
土地面积：337543.71m2 （579亩） 容积率：2.3以下 建筑面积： ≤77.635万m2 总户数：约5千多户 居住总人口：约2万人
•穆天子
•南海碧桂园
•祁福南湾 •海琴湾 •万科城
•城市核心区
•君领世纪
•周边区域主要低密度住宅项目分布图
•本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。
•1.4项目属性理 解
传统观念上，项目所在的 区域居住价值低，消费者 不认可南庄区域内会有高 品质的豪宅存在
万科城四期营销建议策略案
2020/8/19
销售回顾
共销售：58套（已签署认购书）8月19日 实收均价：40055元 销售总面积：12989.27m² 销售总金额：5.2亿
签到情况
预估
签署授权书客户：123个（经过银行 确认）
一次性付款：8个
共：131个
销售回顾
实际
签到人数：143批，共12组，实际103批 新客户到场人数：23批
南山客户分布 ✓星海名城（前海） ✓纯水岸（2）（华侨城） ✓荔海楼（华侨城） ✓侨城豪苑（华侨城） ✓锦绣花园（华侨城） ✓听海花园（科技园）
龙岗客户分布 ✓万科城（5） ✓万科四季花城（4） ✓新天下集团（2） ✓泰山山庄（吉华路） ✓后世纪华厦（布吉）
成交客户
客户深度分析
龙华客户分析：
✓从表面上看，龙华客户属于本项目偶得的游离 客户群体。但是从区域的相近上分析，龙华客户 的购买可能性较大。根据相关数据显示，龙华片 区注册资金在1000万以上的企业数量为坂田片区 的5~6倍，说明龙华片区潜在经济实力非常雄厚 的一群客户群体。在后续营销上面可以考虑深度 挖掘。
客户深度分析
成交客户
南山客户分析：
✓南山客户主要集中在华侨城片区。 ✓除了纯水岸以及锦绣花园外，其余住宅小区均 属于较为普通或者稍显高端的住宅小区。这一点 与福田及罗湖客户相似。
龙岗客户分析：
✓龙岗客户多为万科的老业主成交，住在万科城 或者万科四季花城。对万科已经有较强的认可， 并且经济实力相对较强。其余客户多为偶得客户 。 ✓万科城在坂田片区的影响力主要在于万科的老 业主层面，但对于坂田的其他区域（类似新天下 集团）的挖掘尚显欠缺。
A类客户（已填写授权书）到场人数：57批 未到场人数：74批 到场成交人数：41套 新客户（未填写授权书）成交套数：10套
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
万科城营销推广方案
备巧克力DIY、丰富的餐饮。 引客户竟猜，并且收取客户
到场客户可分别参观项目全部 资料，让客பைடு நூலகம்对万科城的认
示范单位。
识。
活动物料
1、活动物料 2、水岸生活手册 3、户型折页 4、业主礼物
1、水岸生活手册 2、户型折页 3、现场活动布置 4、餐饮
1、竟猜单张 2、活动指南 3、奖品设定
预计效果
预计业主基本会参加，并且邀 通过电台媒体抄作，增加海阔
❖ 投放建议： 并且可以建议与电台继续联办活动，由于之前的活动举办成功，为项 目带来极多的客户群体，也增加项目的影响里，因此建议和电台的黄 金拦目进行互动推广。
电视推广建议
❖ 推广时间：5月（具体时间请看媒体推广计划） 推广主题：万科品海阔篇+112号楼产品信息（标板） 针对区域:南庄、顺德乐从、南海、禅城
❖ 推广时间：6月（具体时间请看媒体推广计划） 推广主题：万科品海阔篇+112号楼产品开放信息（标板） 针对区域:南庄、顺德乐从、南海、禅城
户外推广
❖ 推广时间：5月—6月 推广主题：得海阔者得江山 推广信息： 80—135平方空中景院 纯西班牙联排别墅
❖ 推广时间：7月 推广主题：领航佛山水岸生活—海阔 推广信息： （后期产品信息）
通过示范单位的开放刺激客户购买，并且 做好预销控，为后期引暴开盘做准备。
外展点布置（5月）
➢顺联国际：5月1日—12日 ➢东建世纪广场：5月13日—5月16日 ➢嘉信茂广场：5月23日—5月25日
5月19日—5月22日
三、现场推广物料配合
现场包装
➢ 现场的整体包装可以结合奥运的元素进行包装，结合即 将到来的奥运会，可以提成整体项目形象。（5月23日 完成）
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案第一部分：市场调研分析1.1 市场背景分析万科是中国房地产开发企业的行业领导者之一，拥有多项国内外知名项目和品牌。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，万科面临着日益增长的竞争压力。
因此，为了保持竞争优势和进一步扩大市场份额，万科需要制定一套实用有效的营销策划方案。
1.2 目标市场分析根据市场调研，万科的目标市场主要包括两大群体：一是购房者，包括首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等；二是企业客户，包括商业地产租赁客户和合作开发商等。
购房者是万科房地产项目的最终用户，而企业客户则是万科项目的合作伙伴。
1.3 竞争对手分析万科的竞争对手主要是其他大型房地产开发企业，如中国恒大、碧桂园等。
这些竞争对手与万科在项目质量、品牌声誉、客户基础等方面存在一定的竞争关系。
第二部分：营销策略制定2.1 品牌推广策略万科作为知名房地产品牌，应致力于提升品牌形象和认可度。
为此，建议采取以下品牌推广策略：（1）加强公关活动：通过参与行业展会、高端论坛等活动，提高品牌曝光度和影响力；（2）建立品牌口碑：通过客户满意度调研和好评宣传，增强品牌认可度；（3）打造品牌标志：设计独特的品牌标志，使其与万科品牌紧密相连。
2.2 目标市场营销策略（1）购房者市场：针对不同类型的购房者，采用差异化的市场营销策略。
对于首次购房者，提供合适的定价和购房方式；对于改善型购房者，提供升级改造服务；对于投资型购房者，提供租赁和管理服务等。
（2）企业客户市场：与商业地产租赁客户合作，提供优惠租金和专业服务；与合作开发商建立长期合作关系，共同开发房地产项目。
2.3 产品创新策略为了满足市场需求，提高产品竞争力，万科需要不断进行产品创新。
具体策略包括：（1）绿色环保：在新项目开发中，注重环境保护和可持续发展，推出符合绿色建筑标准的产品。
（2）智能科技：通过引入智能家居、人工智能等技术，提高产品的智能化水平，增加产品附加值。
（3）定制化服务：根据不同购房者的需求，提供个性化的定制化服务，增加产品竞争力。
万科城二期小高层营销推广方案
偏中小户型产 品
山景、湖 景
4月底
产品户型及总价上与万科城最为重叠的，是香雪山及E墅；
4、5月两盘将共推286套洋房产品，是万科城二期小高层重点的竞争对手；
销售线
推售量 （套）
产品均价 产品总价 （元/㎡） （万元）
120
7800
65-100
200
9000
113-162
500
5500
38-53
500
２０岁以下 ２０－３０ ３０－４０ ４０－５０ ５０－６０ ６０以上
业主年龄分析
４０－５０ 28%
５０－６０ 7%
２０－３０ 11%
３０－４０ 54%
情景洋房业主
小高层业主
➢ 无论情景洋房还是一期小高层客户，30-40岁的年龄区间是选择万科城的主力；
➢ 从与销售人员的座谈以及相关数据中了解到：有孩子的家庭，三口或四口之 家——小太阳家庭，是情景洋房及一期小高层的主力客户群。
• 万科城一期小高层业主
✓ 产品类型接近，总价差异大，主要研究客户来访及工作区域，了解客户基本情况 作一参考。
• 现有储备客户
✓ 在3月底开始现场沉淀的关注洋房产品来访客的研究
工作方法： 对情景业主、小高层业主以及储备客户做电话访谈，共8户。 与销售人员座谈：讨论情景洋房、一期小高层已成交客特征及购买目的，
18月212223中信广场黄埔好又多中天购物中心一楼中厅100模型派发宣传折页等物料电视播放万科宣巡展设计方案省展派单执行方案根据实际的客户定位拟由其他备选场地根据实际的客户定位拟由其他备选场地此部分另有专项计划支1111133
20.3.2 1
万科城二期 小高层营销推广方案
万科城营销组 2008年4月9日
万科城商业街销售策划案
万科城商业街销售策划案第一部分：项目概况分析1、项目基本概况2、项目SWOT分析3、区域市场环境概况分析4、投资客户群体特征分析第二部分：项目概念性推广建议1、项目案名建议2、项目推广宣传主题建议3、媒体钞作推广方向及内容概要计划第三部分：项目营销推广策略建议1、营销阶段时间节点设定计划第一部分：项目销售策划核心思路主题词：街铺投资算帐一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品因为：1、街铺，才是投资之王。
2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报3、有众多投资者争相追捧。
二、市场反应1、一些小型项目，其街铺数量有限，无须大量推广，即告售完。
2、部分“伪街铺”项目在销售。
例“东大街”“东方茶宫”3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。
三、客户特点高端投资市场一间街铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。
这样的高端投资客户群，根据我司近6年的商铺销售代理经验，虽然客路来源广泛，包括：小企业主、企业高层、公务员、专业人士，甚至武警、部队等多方面人士。
他们共同的特点是：算帐清楚不易被小诱惑引导虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。
四、常犯错误藐视投资者“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的办法，卖大商铺，遭遇失败。
五：销售核心决不仅仅是只依靠绚烂的包装，还要把投资者的帐算得清清楚楚。
对应策略：必须站在客户角度创建明晰的价值支撑体系及投资财务测算的基础上，方能实现销售。
市场比较法收益还原法项目概况分析1、项目基本概况"地理位置：项目位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗高新产业园，坂雪岗大道与高新产业园冲之大道、隆平路交汇处。
紧邻华为技术、新天下集团软件城、富士康等大型高新技术科研基地，距离梅林关口约5公里，距离福田中心区约8公里。
"整体占地：397883.5平方米总建筑面积：437670平方米""商业建筑面积：30000平方米（其中一期22000平方米，二期8000平方米）住宅建筑面积：397883.5平方米""建筑覆盖率：低于30％绿化率：大于30％"容积率：1.1""规划人口：约计4000户2、项目SWOT分析S——项目优势分析⎫全部为独立式商业街铺，最为商业投资者所青睐；⎫绝大部分街铺结构尺寸合理实用，门面进深比例适当，无过多异形商业铺面，实用面积空间良好；⎫从建筑规划特点看，异地风情建筑特点，临湖相伴，绝含风情休闲商业氛围；⎫龙岗卫星城/城市化高速进程，龙华坂田、坂雪岗关外邻近区域市场发展空间大；⎫休闲娱乐综合性街区商业，大型社区商业圈街铺目前最为商业投资市场关注方向；实力发展商——万科品牌的后盾；⎫⎫独立集中的大社区商业品牌——万科新造城运动的商业休闲天地⎫坂雪岗片区高档次大型商住社区以及高新产业园区众多高消费群体的商业消费支持力；高新科技园区基地远大的升值前景；⎫⎫多个著名商家（百货、餐饮）品牌组合，多功能性商业业态的架构补充，创造社区商业新典范；⎫后期物业管理以及经营管理精细、出色的规划与推广，打造红火商业经营氛围；⎫项目周边道路规划完善，辐射通达区域广泛，交通可谓四通八达。
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
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万科城营销策划报告
2007/6/1
本报告是严格保密的。
中国地产商域网
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2005年固定资产投资(万元)
增长率% 60 50
2005年各镇工业产值(万元) 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 南庄 石湾 张槎 罗村 狮山 丹灶 西樵 乐从
250000
200000
40 30
150000
20 10 0
100000
50000
-10 -20
南庄居住意象
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环境污染
农村 生活配套缺乏 人群杂乱
仍以自建房的居住形式为主
”
部分片区 空气污染比较严重
“南庄是工作，但不是生活的地方…… “南庄城市建设比较落后，没有娱乐消费的地方” 中国地产商域网 “南庄有很多工人，整体区域形象较差……”
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有关区域价值
……属于中心组团的一部分
……位于城区西南拓展的主轴线上 ……2006年行政区划调整后， 成为禅城区唯一的镇级单位 ……镇区经济为禅城区内最高
南庄
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8
中国地产商域网 南庄与周边镇区宏观经济比较
“禅城的高端客户会选择住狮山、丹灶那
边的别墅，一是环境比较好，二是距离也 不会太远。”
西樵
乐从 顺德形象与 家具产业的 支持
纺织与旅游 经济并重
长久以来，南庄并不成为人们关注的焦点，作为中心组团的 10 中国地产商域网 区域价值并没有得到真正的体现。
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关键特征
城市跨越式发展带动的卫星城规划 通过与城市中心建立的捷运系统，使卫星城地价离开其 原有的地价体系，提升为与中心城区相比较的次一级地价 指标 通过政府规划作用，将老城区中心部分商务与商业功能 迁移至新区 金融或行政职能的转移，从而带动本区域的地价增长相 平于城市原中心区一级辐射区地价
0 南庄 石湾 张槎 罗村 狮山 丹灶 西樵 乐从
-30
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数据来源：各镇区统计年鉴/统计局网站 中国地产商域网
9
南庄在地理上具有一定发展优势，但和周边镇区对比，其区域 形象和环境均显不足，不具备成为佛山西南核心区的基础。
“要选择在禅城往西的方向置业，首先当
然会考虑西樵了，环境和区域经济都不错 的……” “投资的话首先会考虑城南和乐从那边， 发展前景比较好” “在城区买不起房的一半都会考虑罗村， 性价比相对较高……”
狮山 投资环境与生活 环境同样优势 丹灶 拥有大型别 墅住宅区 罗村 经济较差，但 与中心区紧邻
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2005年GDP（万元） 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 南庄 石湾 张槎 罗村 狮山
人均GDP（元） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 丹灶 西樵 乐从
南庄 是一个被佛山客户长久忽视的“大工厂”
处于核心区，却远远不具备核心区的地位和功能
丹灶、狮山
西樵 乐从
一个尴尬的中心镇区， 项目该如何突破并奠定其区域地位？
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区域增值模式
模式
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适用条件
卫星城原属于自身的区域性地价体系 与中心城区连接的捷运系统完成 卫星城的分担的中心城市设施建设完成 竞争框架是卫星城与中心城区边缘的竞争
南庄前景展望
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进程较慢 认可度不高 不是佛山发展重点
十三项重点工程 加速城市化发展
“南庄是一定会发展，但是会很慢……” “居住环境是会改善的，但那些厂要搬也需要 一段较长的时间” 中国地产商域网 “佛山要发展也不是先发展南庄啦……” 优二进三政策 打造宜居环境
卫星城规划 城市 规划 新中心城区 行政建制提 升
南庄的规划利好与城市的发展关系不大
由于行政级别的提升，带来土地的增值 行政级别由于受国家控制，属于垄断性资源，行政级别 的提升必然带来新的政策和政策环境，并带动更多的城市 基础设施的投入。 通过区域内进驻大型国际知名企业，形成上下游产业链 的产业集群 由于产业人群的聚集，生活配套设施大量需求，居住、 商业、酒店等用地大幅增值
”
中国地产商域网 从南庄整体镇区形象看来，南庄并不具备居住上的优势；
狮山 优美环 境 罗村 水库景观 丹灶 仙湖度假区
水库景观
仙湖度假区
乐从 西樵 旅游风景区 文化公园
狮山风景
西樵山风景区
7 同时，受周边镇区影响，南庄更显现出其居住环境上的不足。 中国地产商域网
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3
南庄镇区印象
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建陶第一镇 经济实力强大
华夏陶瓷博览城
（佛山客户所认知的南庄）
”
“南庄啊，有钱咯，个个都开小车……” 御温泉 “南庄的陶瓷很有名气的……” 中国地产商域网 渔女 上千个工厂
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有关南庄
……位于中心城区西南角
……全镇面积75.75平方公里
……其地理位臵占了禅城区一半 ……常住人口7.7万人 ……外来人口8万人 ……人口密度为禅城区内最低
南 庄
禅 城 区
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