佛山市万科城营销策划报告

本报告是严格保密的。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
2
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
有关南庄
……位于中心城区西南角
……全镇面积75.75平方公里
……其地理位臵占了禅城区一半 ……常住人口7.7万人 ……外来人口8万人 ……人口密度为禅城区内最低
南 庄
禅 城 区
本报告是严格保密的。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网 谨呈：佛山市万科臵业有限公司
万科城营销策划报告
2007/6/1
本报告是严格保密的。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
商业秘密声明
本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一旦 泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限 于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、 使用和复制文档的任何内容。 如果本公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数 据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中 明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道 得到对文中包含数据的使用授权的情况。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
3
南庄镇区印象
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
建陶第一镇 经济实力强大
华夏陶瓷博览城
（佛山客户所认知的南庄）
”
“南庄啊，有钱咯，个个都开小车……” 御温泉 “南庄的陶瓷很有名气的……” www.fdcsky.cn 中国地产商域网 渔女 上千个工厂
”
www.fdcsky.cn 中国地产商域网 从南庄整体镇区形象看来，南庄并不具备居住上的优势；
狮山 优美环 境 罗村 水库景观 丹灶 仙湖度假区
水库景观
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
仙湖度假区
乐从 西樵 旅游风景区 文化公园
狮山风景
西樵山风景区
7 同时，受周边镇区影响，南庄更显现出其居住环境上的不足。 www.fdcsky.cn 中国地产商域网
卫星城规划 城市 规划 新中心城区 行政建制提 升
南庄的规划利好与城市的发展关系不大
由于行政级别的提升，带来土地的增值 行政级别由于受国家控制，属于垄断性资源，行政级别 的提升必然带来新的政策和政策环境，并带动更多的城市 基础设施的投入。 通过区域内进驻大型国际知名企业，形成上下游产业链 的产业集群 由于产业人群的聚集，生活配套设施大量需求，居住、 商业、酒店等用地大幅增值
南庄 是一个被佛山客户长久忽视的“大工厂”
处于核心区，却远远不具备核心区的地位和功能
丹灶、狮山
西樵 乐从
一个尴尬的中心镇区， 项目该如何突破并奠定其区域地位？
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
www.fdcsky.cn 区域增值模式
模式

中国地产商域网
适用条件
卫星城原属于自身的区域性地价体系 与中心城区连接的捷运系统完成 卫星城的分担的中心城市设施建设完成 竞争框架是卫星城与中心城区边缘的竞争
0 南庄 石湾 张槎 罗村 狮山 丹灶 西樵 乐从
-30
本报告是严格保密的。
数据来源：各镇区统计年鉴/统计局网站 www.fdcsky.cn 中国地产商域网
9
南庄在地理上具有一定发展优势，但和周边镇区对比，其区域 形象和环境均显不足，不具备成为佛山西南核心区的基础。
“要选择在禅城往西的方向置业，首先当
本报告是严格保密的。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
有关区域价值
……属于中心组团的一部分
……位于城区西南拓展的主轴线上 ……2006年行政区划调整后， 成为禅城区唯一的镇级单位 ……镇区经济为禅城区内最高
南庄
本报告是严格保密的。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
8
www.fdcsky.cn 中国地产商域网 南庄与周边镇区宏观经济比较
2005年固定资产投资(万元)
增长率% 60 50
2005年各镇工业产值(万元) 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 南庄 石湾 张槎 罗村 狮山 丹灶 西樵 乐从
250000
200000
40 30
150000
20 10 0
100000
50000
-10 -20
然会考虑西樵了，环境和区域经济都不错 的……” “投资的话首先会考虑城南和乐从那边， 发展前景比较好” “在城区买不起房的一半都会考虑罗村， 性价比相对较高……”
狮山 投资环境与生活 环境同样优势 丹灶 拥有大型别 墅住宅区 罗村 经济较差，但 与中心区紧邻
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
南庄前景展望
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
进程较慢 认可度不高 不是佛山发展重点
十三项重点工程 加速城市化发展
“南庄是一定会发展，但是会很慢……” “居住环境是会改善的，但那些厂要搬也需要 一段较长的时间” www.fdcsky.cn 中国地产商域网 “佛山要发展也不是先发展南庄啦……” 优二进三政策 打造宜居环境
“禅城的高端客户会选择住狮山、丹灶那
边的别墅，一是环境比较好，二是距离也 不会太远。”
西樵
乐从 顺德形象与 家具产业的 支持
纺织与旅游 经济并重
长久以来，南庄并不成为人们关注的焦点，作为中心组团的 10 www.fdcsky.cn 中国地产商域网 区域价值并没有得到真正的体现。
本报告是严格保密的。
www.fdcsky.cn 中国地产商域网

关键特征
城市跨越式发展带动的卫星城规划 通过与城市中心建立的捷运系统，使卫星城地价离开其 原有的地价体系，提升为与中心城区相比较的次一级地价 指标 通过政府规划作用，将老城区中心部分商务与商业功能 迁移至新区 金融或行政职能的转移，从而带动本区域的地价增长相 平于城市原中心区一级辐射区地价

2005年GDP（万元） 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 南庄 石湾 张槎 罗村 狮山
人均GDP（元） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 丹灶 西樵 乐从
南庄居住意象
www.fdcsky.cn 中国地产商域网
环境污染
农村 生活配套缺乏 人群杂乱
仍以自建房的居住形式为主
”
部分片区 空气污染比较严重
“南庄是工作，但不是生活的地方…… “南庄城市建设比较落后，没有娱乐消费的地方” www.fdcsky.cn 中国地产商域网 “南庄有很多工人，整体区域形象较差……”