房屋建筑构造及设施设备管理

第一节房屋建筑构造概述

按建筑物的用途分类

居住建筑

办公楼建筑

教案建筑

文化娱乐建筑

体育类建筑

商业建筑

医疗建筑

交通、邮电建筑

其它建筑

按建筑物的承重和受力方式分类

墙承重的结构形式的房屋

构架式承重结构的房屋

筒体结构或框架筒体结构骨架的房屋按建筑物的层次分类

低层建筑1-3层

多层建筑4-7层

高层建筑8层以上40层或100m以下

超高层建筑40层或100m以上

房屋建筑的构造

概述

地基与基础

主体结构

屋面

楼地面

门窗

装饰

基础

基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，而地基则是承受基础传来荷载的土层，它虽然不是房屋的组成部分，但对于保证基础和上部结构的安全起着十分重要的作用。地基土的物理性能和力学指标参数直接影响到基础的形式和大小。

基础的形式很多，根据上部结构类型和受力特点，可设计为条形基础、独立基础、片筏基础、箱形基础和桩基础

主体结构

房屋的主体结构是指承受结构主要荷载的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（如风荷载、地震作用），并将荷载经由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础。

主体结构按组成的材料的不同可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构，按承重受力方式不同可分为墙承重结构、框架结构、框架—剪力墙结构、筒体结构等等

屋面

屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。围护是指其必须具有良好的防水、排水、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭的能力。同时屋面还必须具有足够的强度以承受屋面上的荷载。

屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的构造从上而下由面层、防水层、保温隔热层、结构层和顶棚组成。

楼地面

楼地面是人们生活中经常接触行走的平面，如果在底层（第一层）无地下室，通常称之为地面，二层以上通常称为楼面，楼地面一般由基层和面层组成。门窗

门窗均属围护构件。门主要是起内外交通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、通风以及分隔和围护的作用。除了以上这些实用价值外，门窗还是现代建筑不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功能。

门窗按其所用材料的不同分为木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用玻璃做成的无框厚玻璃门窗。

装饰

装饰是增加建筑美感，体现建筑艺术的一种手段。它像人的服饰和美容一样，是现代建筑学中不可缺少的内容。装饰分为外装饰和室内装饰。外装饰是对建筑物外部如墙面、屋顶、柱子的美化；内装饰是对内墙面、顶棚、门窗的美化。

第二节房屋主体的经管

房屋主体经管是物业经管主要内容之一

房屋主体经管的重点是根据房屋的性质和特点，正确引导住户合理使用房屋，保证房屋安全，让房屋实现保值增值

房屋主体经管包括房屋的日常经管、房屋的应急经管和房屋的维修。

1. 房屋的日常经管

从房屋的组成来看，房屋的日常经管一般应包括以下主要内容：（一）沉降观察经管

对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰则构成危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡道等处。

（二）主体维护经管

对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。主体每一部分的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其安全可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。

（三）屋面的经管

屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活

则更显得重要。防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业经管中投诉最多的问题之一。据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。

屋面的经管主要是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。

（四）面层装饰经管

在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料和工艺程序联系在一起的，各有其优点和缺陷。现在越来越多的暴露出的问题就是随着时间的推移，一些块材所做的墙面如马赛克、面砖、大理石等，它们与主体的粘结层强度降低，逐步开始松动、剥落，造成了很大的安全隐患，因此凡对于上述面层材料的房屋，应当加强观察并建立定期的巡查制度，发现问题及时解决，必要时可在人行密集的道常上搭设防护篷。

2. 房屋的应急经管

房屋的应急经管是指在发生应急情况时采取的经管措施。

火灾：使用耐火或耐燃材料、了解各种材料的防火等级、保证疏散口畅通、防止发生“烟囱效应”、了解救火应急程序、组织日常消防演习地震：注意悬挂、选挑件的安全稳固、关闭燃气主阀、震区应组织防震演习

其它：物业经管中可能遇到的其它灾害有还包括大风、暴雨、倒塌事

故等，必须加以防范经管。大风尤其是台风发生地区，应加强悬挂、选挑件的安全稳固工作，提示用户关好门窗、防止屋面、设备房、地下室水浸

3 、房屋的维修

房屋交付使用后，即开始损坏，这是自然规律。房屋受到外界各种自然因素的侵袭，如日晒、雨淋、冰冻、地下水、热胀、冷缩等，产生一系列老化、氧化和人为损坏,这都会影响各房屋组成部分使用的稳定性和可靠性，给人们的工作、生活带来不利。因此，有必要根据不同的部分制定周密的维修计划，实施正确的维护。

房屋损坏的原因分为二类:

1、自然损坏：（气候、生物、地理、灾害）

2、人为损坏：（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）房屋完损等级分类

根据房屋的结构、装修、设备等完好、损坏程度，房屋的完损等级分为五个等级

完好

基本完好

一般损坏

严重损坏

危险

房屋的维修