房地产投资分析

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1.3 现金流量与资金的时间价值
• 1.3.1 现金流量与现金流量图 • 1．现金流量的内涵 • （1）现金流量及其类型。 • （2）现金流量与利润。 • 2．现金流量图及其绘制 • （1）现金流量图的含义。现金流量图
（Cash Flow Diagram）是把投资项目（系 统）的现金流量用时间坐标表示出来的一 种示意图。时间可以以年、半年、季度或 月等为单位。在现金流量图上，要表明现 金流量的性质（流入或流出）、发生时间 以及数量大小等。
1.3 现金流量与资金的时间价值
图1-6 利用Microsoft Excel软件绘制的某投资项目现金流量图（一）（单位：万元）
1.3 现金流量与资金的时间价值
• 在绘制现金流量图的过程中，当点击 “插入”菜单栏中的“图表”，再点击 “折线图”中的“数据点折线图”时，也 会生成图1-7所示的现金流量图。
结构工程I 4
5
6
3 结构工程II
装修工程I 装修工程II
2
7 2
8
图1-2 某小型建设项目施工进度计划网络图
注：1．该工程分为两段施工，即I段和II段。 2．施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 • 2．甘特图编制及计其算应期用 • 图1-3是使用Microsoft Project 2007软件编
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值
图1-5 手绘某投资项目现金流量图（单位：万元）
2）利用Microsoft Excel 2007软件自动绘制现金流量图。以图 1-5为例，首先，打开Microsoft Excel 2007，在工作区任一位置 的不同格里按顺序输入上述数字和时间标度，点击“插入”菜单 栏中的“图表”，再点击“柱形图”，选择“堆积柱形图”，即 可自动生成该项目投资的现金流量图。再稍微加以修饰，就成为 如图1-6所示的现金流量图。
目录
第1章 房地产投资分析基础 第2章 房地产投资环境分析 第3章 房地产投资市场分析 第4章 房地产投资产品定位策划 第5章 房地产投资成本与税费估算 第6章 房地产投资收入估算
第7章 房地产投资财务指标与报表分析
目录
第8章 房地产投资不确定性分析 第9章 房地产投资风险分析 第10章 房地产投资方案比选
• 1.1.1 房地产投资的类型及优缺点 • 1．投资与房地产投资的含义
• 经济学家威廉·夏普在其《投资学》中， 将投资概念表述为：投资就是为了获得可 能的不确定的未来值所做出的确定的现值 牺牲。我们一般认为，投资（Investment） 是指某个经济主体（国家、企业、个人） 将一定的资金（如现金及其他形式货币资 金）或资源（如土地、设备、技术等）投 入某项社会再生产过程，以便获取未来的
• 1.2.1 房地产开发投资项目周期
• 1．投资前期 • 2．投资实施期 • 3．营销期或经营期
• 1.2.2 房地产投资项目建设工期与计算 期
• 1．房地产投资项目建设工期 • 工期定额可以根据《全国统一建筑安装
工程工期定额》以及地方的定额来估算。
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
制的某小区项目建设进度计划甘特图。
图1-3 某小 区项目建设进
度计划图
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 在掌握基本情况后，大致把活动的先后 顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出 来。图1-4就是一个利用Microsoft Excel 2007软件编制的简单粗略的甘特图。
图1-4 某项目建设进度计划图
×
×
× ×
×
1×
2
图1-1 工程项目进度计划图示例
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （3）网络图法。网络图法又称网络计划
技土术方工，程I 通常需要土方熟工程练II 使用计算机才能较好 1地编2 制和2调整网3络图。下图1-2就是总一工期个T=小14天 型建设项目基础3施工程工I 进3 度计划4 网基络础2工图程的II 示意图。
1.1 房地产投资分析的内容与任务
• （3）按投资经营方式划分，房地产投 资可以分为出售型房地产投资、经营型房 地产投资和混合型房地产投资。
• 3．房地产投资的优缺点
• （1）房地产投资的优点 • （2）房地产投资的缺点
• 1.1.2 房地产投资分析的内容
• 1．房地产投资环境分析 • 2．房地产投资市场分析
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
作，通项过该项 线工条程在带日有期时（间年、坐月标）的表格中 的位置目来表目 示数各量项工20作05的年 起始20、06结年 束时间 和各工编号作的名称 先单位后数量顺2序4 。6 8如10 图12 12-41所6 8示10 。
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
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1.1 房地产投资分析的内容与任务
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表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽相开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备