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类别 用地预审 公开出让 件数 695 361 总面积（单位：公顷） 总金额（单位：亿元） 5048.442 1396.01 / 1557.30
住宅销量市场分析
商品房销量市场观分析
2017 年 1-4 月南京市 商 品 房 销 售 面 积 为 3677.6 千 ㎡ ， 同 比 下 降 27.3% ； 2016 年 1-12 月 南京市商品房销售面积 为15581.8千㎡，同比增 长1%。
2013-2018年4季度GDP走势图
2013-2018年4季度GDP统计表
统计时间 第二产业 国内生产 第三产业增 国内生产 第二产业 增加值季 第三产业 总值季度 加值季度累 总值（亿 增加值 度累计同 增加值 累计同比 计同比增长 元） （亿元） 比增长 （亿元） 增长（%） （%） （%） 595244.4 7.8 261956.1 8 277959.3 8.3
全国宏观产业环境分析
2月16日，新华社就发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》， 就“2018年楼市走向”作了明确表态。回顾去年以来房价变化节点： 8月份，15 个热点城市新房环比价格首现最近 3年来全面停涨； 10 月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份， 一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续 15个月回落。 房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终 极目标。
• •
土地性质 环境卫生
项目环境调查与分析
• 土地性质
本项目地块形状为规则的 矩形地块 , 沿四周路段都很顺 直，为南京市栖霞区燕子矶街 道的中部，在高层建筑中可以 看到周围的所有景色。燕子矶 作为长江三大名矶之首，有着 “万里长江第一矶”的称号， 风景秀丽，南京幕燕省级森林 公园距离约为1km，森林景观 是本项目可以利用的一大卖点， 应充分利用，
二，金科集团南京栖霞区燕子矶项目 市场环境分析
1.
南京市栖霞区燕子矶项目概况
• • •
金科集团背景 南京栖霞区燕子矶项目概况 项目建设方案
2.
南京市栖霞区燕子矶项目所在区域市场分析以 及特点
• •
区域环境分析 区域房地产市场特点
3. 4.
南京市栖霞区燕子矶项目SWOT分析 南京市栖霞区燕子矶项目竞争分析
在中国人口进入存 量时代，谁能吸引到更 多的外来人口，谁就有 未来，谁的房子也就更 有保值增值的空间。
过去十年，住房有 两个明显属性，一个是 居住属性，一个是投资 属性，公共物品属性相 对来说是处于弱势的。 但是未来十年，住房将 极大的弱化投资属性， 转变成居住属性+准公共 物品属性。
1.2 南京市房地产市场宏观环境分析
住房租赁市 场加速布局
“政府垄断住房用地” 人口流入城市 格局将改变
楼市新旧时 代的分水岭
2018年住建部将大 力发展住房租赁市场特 别是长期租赁，加快推 进住房租赁立法等。
国土部明确，将 研究制定权属不变、 符合土地和城市规划 条件下，非房地产企 业依法取得使用权的 土地作为住宅用地的 办法，深化利用农村 集体经营性建设用地 建设租赁住房改革试 点。
南京市城市发展规划
城市职能与发展规模
城乡空间布局
南京市宏观经济概况
根据南京市人民政府网上公布数据，2018年第一季度，南京 市完成地区生产总值2680.31亿元，按可比价格计算，同比增长 8.0%，增速位居全省设区市首位。一季度民用钢质船舶产量下降 54.1%；水泥下降23.5%。去库存成效明显。全市商品房销售面积 同比下降14.4%，待售面积同比下降30.5%。一季度，全市一般公 共预算收入397.81亿元，同比增长19.1%，增速领跑全省；全体居 民人均可支配收入为15976.5元，同比增长9.2%，增速在苏南五市 中位列第一。
2017 年 1-4 月南京市 商品房销售额为65107百 万元，同比下降20.1%； 2016 年 1-12 月南京市商 品房销售额为 276635 百 万元，同比增长56%。
商品住宅销量市场观分析
2017 年 1-4 月南京市 商品住宅销售面积为 3278.1 千 ㎡ ， 同 比 下 降 31.8% ； 2016 年 1-12 月 南京市商品住宅销售面 积为14062.9千㎡，同比 下降1.6%。
6.3 6.1 6.3
308058.6 346149.7
383365 427031.5 112427.8
7.8 8.2
7.7 8 7.5
2018年第1季度 198783.1
2018年，建筑材料的价格可能暂时不会下降。究其原因，无非 就是国家环保部重力整治建材企业污染问题和汽运的限载查处加大。
2013-2018年建材价格走势图
本项目的建成, 提供尽可能多个车位, 能过为科技市场提供 一定的车位,在一定程 度上解决了山大路的 交通堵塞问题,起到了 一举两得的效果。
计划采用新型 的外墙材材料,利用 现代化的新材料来 弥补噪音的问题。
机会分析
地段优势
栖 霞 区 燕 子 矶 区域 以 内的地区 , 已经很难找到配 套设施和交通情况向本项目 这样优越的地块了。该地区 人口众多 , 虽然周边 , 但远远 满足不了需求 , 总的来说时 区域供应量较少。且由于南 京人才新政的影响，人口流 入很大，加上地段稍偏远， 房价稍低，更能够引人注目。
• 栖霞区发展前景好,且地块布局 方正平整,较好规划。通过委托 国际知名的设计公司设计,很容 易做成经典项目。
规划优势
劣势分析
该项目所处的太新路交通堵塞现象严重,造成了一定程度出行不 便。该项目距离主要交通道路距离太近,噪声干扰成为项目的软 肋。项目东北侧的环境有点脏乱差,与周边的大环境不协调。
利用大路改造 造势。大路的拓宽改 造,客观上能够解决交 通的拥堵问题 , 另外 , 大路的改造,能够将项 目东北侧的脏乱差的 市容问题一并解决。
• 环境卫生
本项目地块原主要为薛 家村住宅，另外还包括原华隆 公司部分区域，现均已拆迁完 毕。 原来的拥挤和脏乱差的 情况 己经 得到彻底改变 。由 于紧靠太新路, 这条道路是栖 霞区主要的交通要道 , 交通比 较繁忙 , 车辆拥挤 , 堵车的情 况经常发生, 噪音给本项 目带 来一定影响 。
项目建设方案
1.3 南京市房地产市场现状及预测
土地市场分析
南京市土地资源概况
（单位：万亩）
农用地
行政区 面积 占总面积 比例 62.74%
建设用地
面积 占总面积 比例 29.74%
未利用地
面积 占总面 积比例 8.52%
土地 总面 积
南京市
619.93
283.92
84.20
988.05
南京市2017年度国土资源综合统计报告表
2013年1-4季度
2014年1-4季度 2015年1-4季度
2016年1-4季度 2017年1-4季度
643974 689052.1
743585.5 827121.7Hale Waihona Puke Baidu
7.3 6.9
6.7 6.9 6.8
277571.8 282040.3
296547.7 334622.6 77451.3
7.4 6.2
房地产开盘方案
一，房地产项目的市场环境分析
1.
全国宏观环境分析
• •
全国宏观经济环境分析 全国宏观产业环境分析 南京市城市发展规划 南京市宏观经济概况 土地市场分析 住宅销量市场分析 投资市场分析
2.
南京市房地产市场宏观环境分析
• •
3.
南京市房地产市场现状及预测
• • •
1.1 全国宏观环境分析
项目基本一览表
2.2 南京市栖霞区燕子矶项目所在区域市场 分析以及特点
区域环境分析 地块周边紧邻太新路、嵩山路等城市主次干道，是栖霞区燕子矶区域内不多 的较大的规则地块 ,周边医疗 、教育 、金融 、文化、娱乐等配套设 施十分齐全， 其中有农业银行 、工商银行 、 建设银行 等众多的金融服务网点 ；有南京万寿 医院、南京新颐和康复医院、太新医院医疗机构服务点；既有金陵科技学院等高 等学府，也有燕子矶中心小学，燕子矶初级中学等教学资源；更有晓庄国际广场、 彩虹广场、沃尔玛等商业中心。
城市的规划对房地产的开发有着重要的意义,可以说城市规划 决定着房地产的开发价值。城市规划前景有效地刺激了房地产开发 投资的增长,城市规划中的功能分区,也为房地产开发区位选择提供 了依据, 项目开发规模、类型、风格等指标也随之受到影响,城市规 划中城市空间结构的改变和城市配套设施、道路交通网络的改善影 响了房地产商品的价格。
2.1 全国宏观环境分析
集团背景
南京栖霞区燕子矶项目概况
环境分析 地理位置 项目情况
• • • • • • 用地性质：不限 用地面积：18551.9m2 容积率：1.01≤Far≤2.2 建筑高度：35≤H≤60 建筑密度：≤22% 绿地率：≥35%
地块位于栖霞区燕子 矶街道，北临太新路， 东临嵩山路，南临燕江 路，西临黄山路，现状 为空地。根据现场踏勘， 项目地块周边 300m 范 围内均为拆迁后空地和 在建小区，根据规划， 周边空地多为规划的商 业、 居住和教育用地， 无规划工业企业用地。
区域房地产市场特点
区域住宅项目产品特点
区域内建筑类型多以小高层、高层为主,多层住宅几乎绝迹。 由于区域内良好的配套和成熟的居住氛围,所针对的目标客户群 定位均比较高,所以市场供应的户型面积较多,以80平米140平米 为主,户型以三室两厅及两室两厅为主。区域内总房价一般均在 2万一3万之间。
区域内典型楼盘
2017 年 1-4 月南京市 商品住宅销售额为56641 百万元，同比下降26.7%； 2016 年 1-12 月南京市商 品住宅销售额为 251499 百万元，同比增长56.3%。
价格分析
2017 年 5 月南京市房 地产平均价格为26106元 /㎡，环比下降 0.08% ， 同比增长24.57%。
投资市场分析
2017 年 1-4 月南京市 房地产开发投资额为 67803百万元，同比增长 29.9% ； 2016 年 1-12 月 南京市房地产开发投资 额为 184560 百万元，同 比增长29.2%。
2017 年 1-4 月 南 京 市商品住宅开发投资额 为51063百万元，同比增 长 27.3% ； 2016 年 1-12 月 南京市商品住 宅开 发 投资额为 139276 百万元， 同比增长28.8%。 综上所述， 2017 年 各种紧缩政策不断发布， 市场趋于稳定， 2018 年 将会延续 2017 年的主基 调。
周边的高档次楼盘较多，竞争激烈。以项目为中心,聚集着 济南市许多的高档楼盘,比较有代表性的楼盘电建地产海赋尚城、 保利国家社区、融创玉兰公馆、弘阳燕江府等等，这些楼盘都 会对此项目的潜在目标客户群产生分流作用。
项目住宅板块区域内典型楼盘的情况
2.3 南京市栖霞区燕子矶项目SWOT分析 分析
优势
劣势
机会
威胁
品牌优势
• 金科集团具有很明显的知名度, 具有很强的影响力。
政策优势
• 燕子矶新城被南京市政府 列入2011年城市建设重点 打造的十大板块之一，城 北边缘化面貌将会有较大 的改变。据了解，未来燕 子矶新城将打造成为城北 的公共服务区，改变现有 化工厂聚集区的面貌。
交通优势 优势分析
• 地块位于栖霞区燕子矶街 道，北临太新路，东临嵩 山路，南临燕江路，西临 黄山路。附近有 6 多条公 交线路 , 交通四通八达 , 十 分便捷出行较为方便。
全国宏观经济环境分析 2017年以来，中国经济延续回稳向好态势，国民经济呈现运行平稳、结构优 化、动能转换、质量效益提升的态势。全社会固定资产投资增速小幅回落，消费 增速总体平稳，进出口增速显著大幅回升，居民收入稳定增长。预计2017 年中 国经济增长 6.8%左右，增速比上年小幅回升，实现年初的增长目标。其中第一、 二产业增速平稳，第三产业对经济增速贡献显著，增加值占比继续提高。
本项目占地面积 18551.9m2 ，总建筑面约 60000m2 ，其中地 上建筑面积约40000m2， 地下建筑面积 18800m2，建设内容主要 包括 5栋 18F 住宅楼（1#、 2#、3#、4#、5#）、1栋1F配电房 （A1#楼）、1栋 2F配套用房（A2#楼），本项目地下1F为储藏室 和地下车库。项目建成后共有住宅总户数 约370 户，机动车停车位 约500 辆。
住宅销量市场分析
商品房销量市场观分析
2017 年 1-4 月南京市 商 品 房 销 售 面 积 为 3677.6 千 ㎡ ， 同 比 下 降 27.3% ； 2016 年 1-12 月 南京市商品房销售面积 为15581.8千㎡，同比增 长1%。
2013-2018年4季度GDP走势图
2013-2018年4季度GDP统计表
统计时间 第二产业 国内生产 第三产业增 国内生产 第二产业 增加值季 第三产业 总值季度 加值季度累 总值（亿 增加值 度累计同 增加值 累计同比 计同比增长 元） （亿元） 比增长 （亿元） 增长（%） （%） （%） 595244.4 7.8 261956.1 8 277959.3 8.3
全国宏观产业环境分析
2月16日，新华社就发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》， 就“2018年楼市走向”作了明确表态。回顾去年以来房价变化节点： 8月份，15 个热点城市新房环比价格首现最近 3年来全面停涨； 10 月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份， 一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续 15个月回落。 房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终 极目标。
• •
土地性质 环境卫生
项目环境调查与分析
• 土地性质
本项目地块形状为规则的 矩形地块 , 沿四周路段都很顺 直，为南京市栖霞区燕子矶街 道的中部，在高层建筑中可以 看到周围的所有景色。燕子矶 作为长江三大名矶之首，有着 “万里长江第一矶”的称号， 风景秀丽，南京幕燕省级森林 公园距离约为1km，森林景观 是本项目可以利用的一大卖点， 应充分利用，
二，金科集团南京栖霞区燕子矶项目 市场环境分析
1.
南京市栖霞区燕子矶项目概况
• • •
金科集团背景 南京栖霞区燕子矶项目概况 项目建设方案
2.
南京市栖霞区燕子矶项目所在区域市场分析以 及特点
• •
区域环境分析 区域房地产市场特点
3. 4.
南京市栖霞区燕子矶项目SWOT分析 南京市栖霞区燕子矶项目竞争分析
在中国人口进入存 量时代，谁能吸引到更 多的外来人口，谁就有 未来，谁的房子也就更 有保值增值的空间。
过去十年，住房有 两个明显属性，一个是 居住属性，一个是投资 属性，公共物品属性相 对来说是处于弱势的。 但是未来十年，住房将 极大的弱化投资属性， 转变成居住属性+准公共 物品属性。
1.2 南京市房地产市场宏观环境分析
住房租赁市 场加速布局
“政府垄断住房用地” 人口流入城市 格局将改变
楼市新旧时 代的分水岭
2018年住建部将大 力发展住房租赁市场特 别是长期租赁，加快推 进住房租赁立法等。
国土部明确，将 研究制定权属不变、 符合土地和城市规划 条件下，非房地产企 业依法取得使用权的 土地作为住宅用地的 办法，深化利用农村 集体经营性建设用地 建设租赁住房改革试 点。
南京市城市发展规划
城市职能与发展规模
城乡空间布局
南京市宏观经济概况
根据南京市人民政府网上公布数据，2018年第一季度，南京 市完成地区生产总值2680.31亿元，按可比价格计算，同比增长 8.0%，增速位居全省设区市首位。一季度民用钢质船舶产量下降 54.1%；水泥下降23.5%。去库存成效明显。全市商品房销售面积 同比下降14.4%，待售面积同比下降30.5%。一季度，全市一般公 共预算收入397.81亿元，同比增长19.1%，增速领跑全省；全体居 民人均可支配收入为15976.5元，同比增长9.2%，增速在苏南五市 中位列第一。
2017 年 1-4 月南京市 商品房销售额为65107百 万元，同比下降20.1%； 2016 年 1-12 月南京市商 品房销售额为 276635 百 万元，同比增长56%。
商品住宅销量市场观分析
2017 年 1-4 月南京市 商品住宅销售面积为 3278.1 千 ㎡ ， 同 比 下 降 31.8% ； 2016 年 1-12 月 南京市商品住宅销售面 积为14062.9千㎡，同比 下降1.6%。
6.3 6.1 6.3
308058.6 346149.7
383365 427031.5 112427.8
7.8 8.2
7.7 8 7.5
2018年第1季度 198783.1
2018年，建筑材料的价格可能暂时不会下降。究其原因，无非 就是国家环保部重力整治建材企业污染问题和汽运的限载查处加大。
2013-2018年建材价格走势图
本项目的建成, 提供尽可能多个车位, 能过为科技市场提供 一定的车位,在一定程 度上解决了山大路的 交通堵塞问题,起到了 一举两得的效果。
计划采用新型 的外墙材材料,利用 现代化的新材料来 弥补噪音的问题。
机会分析
地段优势
栖 霞 区 燕 子 矶 区域 以 内的地区 , 已经很难找到配 套设施和交通情况向本项目 这样优越的地块了。该地区 人口众多 , 虽然周边 , 但远远 满足不了需求 , 总的来说时 区域供应量较少。且由于南 京人才新政的影响，人口流 入很大，加上地段稍偏远， 房价稍低，更能够引人注目。
• 栖霞区发展前景好,且地块布局 方正平整,较好规划。通过委托 国际知名的设计公司设计,很容 易做成经典项目。
规划优势
劣势分析
该项目所处的太新路交通堵塞现象严重,造成了一定程度出行不 便。该项目距离主要交通道路距离太近,噪声干扰成为项目的软 肋。项目东北侧的环境有点脏乱差,与周边的大环境不协调。
利用大路改造 造势。大路的拓宽改 造,客观上能够解决交 通的拥堵问题 , 另外 , 大路的改造,能够将项 目东北侧的脏乱差的 市容问题一并解决。
• 环境卫生
本项目地块原主要为薛 家村住宅，另外还包括原华隆 公司部分区域，现均已拆迁完 毕。 原来的拥挤和脏乱差的 情况 己经 得到彻底改变 。由 于紧靠太新路, 这条道路是栖 霞区主要的交通要道 , 交通比 较繁忙 , 车辆拥挤 , 堵车的情 况经常发生, 噪音给本项 目带 来一定影响 。
项目建设方案
1.3 南京市房地产市场现状及预测
土地市场分析
南京市土地资源概况
（单位：万亩）
农用地
行政区 面积 占总面积 比例 62.74%
建设用地
面积 占总面积 比例 29.74%
未利用地
面积 占总面 积比例 8.52%
土地 总面 积
南京市
619.93
283.92
84.20
988.05
南京市2017年度国土资源综合统计报告表
2013年1-4季度
2014年1-4季度 2015年1-4季度
2016年1-4季度 2017年1-4季度
643974 689052.1
743585.5 827121.7Hale Waihona Puke Baidu
7.3 6.9
6.7 6.9 6.8
277571.8 282040.3
296547.7 334622.6 77451.3
7.4 6.2
房地产开盘方案
一，房地产项目的市场环境分析
1.
全国宏观环境分析
• •
全国宏观经济环境分析 全国宏观产业环境分析 南京市城市发展规划 南京市宏观经济概况 土地市场分析 住宅销量市场分析 投资市场分析
2.
南京市房地产市场宏观环境分析
• •
3.
南京市房地产市场现状及预测
• • •
1.1 全国宏观环境分析
项目基本一览表
2.2 南京市栖霞区燕子矶项目所在区域市场 分析以及特点
区域环境分析 地块周边紧邻太新路、嵩山路等城市主次干道，是栖霞区燕子矶区域内不多 的较大的规则地块 ,周边医疗 、教育 、金融 、文化、娱乐等配套设 施十分齐全， 其中有农业银行 、工商银行 、 建设银行 等众多的金融服务网点 ；有南京万寿 医院、南京新颐和康复医院、太新医院医疗机构服务点；既有金陵科技学院等高 等学府，也有燕子矶中心小学，燕子矶初级中学等教学资源；更有晓庄国际广场、 彩虹广场、沃尔玛等商业中心。
城市的规划对房地产的开发有着重要的意义,可以说城市规划 决定着房地产的开发价值。城市规划前景有效地刺激了房地产开发 投资的增长,城市规划中的功能分区,也为房地产开发区位选择提供 了依据, 项目开发规模、类型、风格等指标也随之受到影响,城市规 划中城市空间结构的改变和城市配套设施、道路交通网络的改善影 响了房地产商品的价格。
2.1 全国宏观环境分析
集团背景
南京栖霞区燕子矶项目概况
环境分析 地理位置 项目情况
• • • • • • 用地性质：不限 用地面积：18551.9m2 容积率：1.01≤Far≤2.2 建筑高度：35≤H≤60 建筑密度：≤22% 绿地率：≥35%
地块位于栖霞区燕子 矶街道，北临太新路， 东临嵩山路，南临燕江 路，西临黄山路，现状 为空地。根据现场踏勘， 项目地块周边 300m 范 围内均为拆迁后空地和 在建小区，根据规划， 周边空地多为规划的商 业、 居住和教育用地， 无规划工业企业用地。
区域房地产市场特点
区域住宅项目产品特点
区域内建筑类型多以小高层、高层为主,多层住宅几乎绝迹。 由于区域内良好的配套和成熟的居住氛围,所针对的目标客户群 定位均比较高,所以市场供应的户型面积较多,以80平米140平米 为主,户型以三室两厅及两室两厅为主。区域内总房价一般均在 2万一3万之间。
区域内典型楼盘
2017 年 1-4 月南京市 商品住宅销售额为56641 百万元，同比下降26.7%； 2016 年 1-12 月南京市商 品住宅销售额为 251499 百万元，同比增长56.3%。
价格分析
2017 年 5 月南京市房 地产平均价格为26106元 /㎡，环比下降 0.08% ， 同比增长24.57%。
投资市场分析
2017 年 1-4 月南京市 房地产开发投资额为 67803百万元，同比增长 29.9% ； 2016 年 1-12 月 南京市房地产开发投资 额为 184560 百万元，同 比增长29.2%。
2017 年 1-4 月 南 京 市商品住宅开发投资额 为51063百万元，同比增 长 27.3% ； 2016 年 1-12 月 南京市商品住 宅开 发 投资额为 139276 百万元， 同比增长28.8%。 综上所述， 2017 年 各种紧缩政策不断发布， 市场趋于稳定， 2018 年 将会延续 2017 年的主基 调。
周边的高档次楼盘较多，竞争激烈。以项目为中心,聚集着 济南市许多的高档楼盘,比较有代表性的楼盘电建地产海赋尚城、 保利国家社区、融创玉兰公馆、弘阳燕江府等等，这些楼盘都 会对此项目的潜在目标客户群产生分流作用。
项目住宅板块区域内典型楼盘的情况
2.3 南京市栖霞区燕子矶项目SWOT分析 分析
优势
劣势
机会
威胁
品牌优势
• 金科集团具有很明显的知名度, 具有很强的影响力。
政策优势
• 燕子矶新城被南京市政府 列入2011年城市建设重点 打造的十大板块之一，城 北边缘化面貌将会有较大 的改变。据了解，未来燕 子矶新城将打造成为城北 的公共服务区，改变现有 化工厂聚集区的面貌。
交通优势 优势分析
• 地块位于栖霞区燕子矶街 道，北临太新路，东临嵩 山路，南临燕江路，西临 黄山路。附近有 6 多条公 交线路 , 交通四通八达 , 十 分便捷出行较为方便。
全国宏观经济环境分析 2017年以来，中国经济延续回稳向好态势，国民经济呈现运行平稳、结构优 化、动能转换、质量效益提升的态势。全社会固定资产投资增速小幅回落，消费 增速总体平稳，进出口增速显著大幅回升，居民收入稳定增长。预计2017 年中 国经济增长 6.8%左右，增速比上年小幅回升，实现年初的增长目标。其中第一、 二产业增速平稳，第三产业对经济增速贡献显著，增加值占比继续提高。
本项目占地面积 18551.9m2 ，总建筑面约 60000m2 ，其中地 上建筑面积约40000m2， 地下建筑面积 18800m2，建设内容主要 包括 5栋 18F 住宅楼（1#、 2#、3#、4#、5#）、1栋1F配电房 （A1#楼）、1栋 2F配套用房（A2#楼），本项目地下1F为储藏室 和地下车库。项目建成后共有住宅总户数 约370 户，机动车停车位 约500 辆。