土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土增中公配的成本分摊方法
土增中公配的成本分摊方法嘿，咱今儿就来唠唠土增中公配的成本分摊方法。
这可真是个有点头疼但又特别重要的事儿呢！你想想看，一个大项目里，有那么多公共配套设施，像什么花园啦、停车场啦、健身区啦等等。
这些公配的成本咋分摊呢？这可不是随随便便就能决定的呀！咱可以打个比方，就好比分蛋糕。
一个大蛋糕摆在那，得怎么分给大家才公平合理呢？不能你切一大块，我就一小点吧，那可不行！一般来说呢，有几种常见的分摊方法。
比如说按照建筑面积来分摊，这就好像根据每个人占的地方大小来分蛋糕，住的面积大就多分点成本，住的面积小就少分点。
这听起来好像挺合理的，对吧？还有按照占地面积来分摊的呢！这就好比是按照每个人占的地盘大小来分，谁占的地多谁就得多承担点成本。
那你可能要问了，这两种方法哪个更好呢？哎呀，这可没有绝对的答案呀！得看具体情况呀。
不同的项目可能适合不同的方法呢。
比如说，如果这个项目里各个部分的建筑面积差异很大，那用建筑面积分摊可能就更合适；要是占地面积的差异更明显呢，那也许用占地面积分摊就更恰当啦。
这就跟咱过日子一样，得灵活点，不能死脑筋呀！不能说就认准一种方法不管不顾了。
而且啊，在分摊的时候，还得考虑很多其他因素呢！不能只看面积大小呀。
比如说有些公配设施可能对某些部分的价值提升特别大，那是不是在分摊成本的时候就得给它多考虑考虑呢？这就好比家里有个特别能干的人，那在分好处的时候是不是也得给他多一点呀？还有啊，要是项目里有一些特殊的区域或者建筑，那分摊方法也得特殊对待呀。
不能一概而论，得具体问题具体分析。
咱可不能小瞧了这成本分摊，弄不好就会出大乱子呢！到时候各方都不满意，那可就麻烦啦！所以啊，在处理土增中公配的成本分摊时，一定要慎重再慎重，多想想，多比较，找个最合适的方法。
总之呢，这事儿可不简单，得花心思去琢磨，去研究。
只有这样，才能让大家都觉得公平合理，项目才能顺利进行呀！可别不当回事儿哦！。
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表省份分摊方法中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法天津土地成本：占地面积法开发成本、费用：建筑面积法江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法利息支出：随成本宁波土地成本：可占地面积法开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%）财务费用：直接成本法销售费用、管理费用：建筑面积法青岛成本、费用：建筑面积法广州清算单位内：建筑面积法不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序）内蒙建筑面积法/其他合理方法银川不同清算单位：土地成本：占地面积法成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定）混建中商业用房可按平均成本加计330%海南建筑面积法浙江同一清算单位内：建筑面积法大连同一清算单位内：建筑面积法不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法开发成本、费用：建筑面积法福州土地成本：建筑面积法建安成本：层高系数法开发费用：建筑面积法广西建筑面积法北京原则建筑面积法四川建筑面积法安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法）温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）重庆转让土地：占地面积法成本费用：建筑面积法辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法同一清算单位：土地成本建筑面积法建安成本建筑面积法西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]1 19号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税成本五种分摊方法
实际案例分析
案例二
上海某房地产公司土地增值税分摊案例：上海某房地产 公司在开发不同容积率地块之间的相同产品业态时，采 用了建筑面积法进行土地增值税的成本分摊。建筑面积 法是用于分摊土增税抵扣成本的，适用于不同容积率地 块之间的相同产品业态。但该方法需要较多数据和精力 ，对于高售价业态存在抵扣成本偏低的问题，对于车库 等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。通过这种分摊 方法，该公司的土地增值税税负得到了合理的计算和分 摊。
土地增值税成本五种分摊方法（含 各省政策）
汇报人： 2023-12-08
目录
• 土地增值税概述 • 五种分摊方法介绍 • 实际案例分析 • 各省政策分析 • 分摊方法选择及优化建议
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括纳税人在我国境内转让的国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物。其中，转让是指有偿转 让，包括出售、赠与、交换等。但是，不包括以继承、出租 、抵押等形式无偿转让房地产的行为。
北京市的土增税政策对于不同容积率地块之间的相同产品业态的成本分摊也有具体规定。建 筑面积法是常用的分摊方法，但需要较多的数据和精力，对于高售价业态存在抵扣成本偏低 的问题，对于车库等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土地增值税的成本分摊方法部分汇总问题一、清算单位（成本对象)之间的成本分摊土地增值税每个清算单位(成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确,且可选择。
如:土地增值税实施细则:纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊. 国税发［2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额.二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发［2009］91号:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
（合理的方法是什么?没有明确。
)地方规定:1、按建筑面积分摊.如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知(桂地税发〔2008〕44号)三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二)上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊.2、按面积建筑分摊外加可选择其他。
如:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号) 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的要求,分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。
在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。
为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。
比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。
这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。
实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。
比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。
该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。
2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。
土地面积通常是通过测量和评估来确定的。
测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。
现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。
地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。
评估方法主要有资产评估法和市场对比法。
资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。
市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。
在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。
只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。
综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。
土地增值税清算如何成本分摊
土地增值税清算如何成本分摊房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
（1）应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本直接计入成本对象，即通常所说的专属成本；（2）共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
成本分摊方法的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
共同成本分摊有以下几种方法：一是建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
二是预算造价法：预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
三是占地面积法：占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
四是直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
五是层高系数法：层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
需要强调的是分摊方法不可以简单地复制，每个企业开发项目不同具体的规划差异，不能套用一样的模式。
共同成本分摊要结合成本的内容分别确定成本分摊方法：1.取得土地的成本土地征用及拆迁补偿费的分摊原则：用占地面积法和建筑面积法进行分摊，且应注意以下细节：一是分期开发的项目可以按占地面积分摊。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
本次分享大纲一、成本分摊方法对土增税的影响二、成本分摊方法的相关税收政策三、成本分摊的几个热点难点问题1、道路、绿化用地问题2、地下车库成本成本分摊问题3、装修成本分摊问题四、成本分摊面积数据来源1、修建性详细规划图及相关规划文件2、房屋建筑面积测绘报告一、成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。
清算时点的选择也是一项重要的规划因素。
二、成本分摊方法的相关税收政策国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法，但广州市有明确规定。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
三、成本分摊的几个热点难点问题仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。
1、道路、绿化用地问题道路、绿化用地-收益对象为各分期项目，则可能涉及到成本分摊问题。
就是说，由于道路及绿化尚未施工完毕，一期项目又需清算，那么道路及绿化工程成本只能在二、三、四期里分摊，如一期是普通住宅项目，增值率为21%，那么很有可能因这部成本不能分摊，造成不能享受免税政策，这对企业的损失是巨大的。
当然如果一期项目是非普通住宅项目，二、三、四期项目存在普通住宅项目，我们的选择方法又不同。
当然就广州目前的情况而言，普通住宅项目项目基本不可能低于20%，我们基本成本分摊思路可以选择那边项目的增值额高就往那边倾斜，当然规划时注意结合政策规定，不能一味蛮干。
土地增值税成本分摊方法总结表（下）
土地增值税成本分摊方法总结表（下）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）问题四：同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？答：根据国税发[2009]91号《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算规程〉的通知》第二十一条规定，结合我省《关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函[2009]222号）第二条规定，对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用，按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。
浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期：2011年6月8日二、对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额可按面积占比分别计算确定。
浙地税函[2009]222号：浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知发文日期：2009-06-04为切实做好我县房地产开发企业的土地增值税清算工作，根据我县部分房地产开发项目既有住宅（单栋全部为成套住房，下同）、综合用房（指同一栋楼中既有商业用房又有住宅的房屋，下同）、高档住宅（指排屋、别墅，下同）和物业用房等开发商自用房产的实际情况，为确保房地产开发项目土地增值税清算工作的顺利开展，客观公正、科学合理的将扣除项目成本分摊到每期不同类型的房地产项目中，现就有关政策进一步明确如下：一、对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。
二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定；销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。
五种方法，土地增值税成本分摊抵扣（含各省政策汇总）
五种方法，土地增值税成本分摊抵扣（含各省政策汇总）土地增值税的税前成本抵扣项分摊问题，是测算表中常遇到的问题之一，很多人对此问题一直存在疑问，本文从全面的角度讲述土增税的成本分摊问题。
现行的土增税的国家统一规范，是1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》。
根据其中第九条之规定:“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目的确定，可按对允许扣除项目的金额的土地使用权面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”。
也就是说土增税成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法以，及税务部门确认的其他方法，例如建筑面积层高比例法，销售收入比例法、直接成本法。
其中，各地税务部门尤以土地面积法和建筑面积法最为常用。
占地面积法占地面积法，也就是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。
该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。
这个方法无需明确项目建筑面积和各业态的数据，只需确定土地面积，分期开发的各期的面积，然后按比例进行分摊即可算出分摊的成本金额。
这种方式具有前提条件单一，计算方便，容易被房企财务人员理解和接受的优点。
因此适用于产品形态较为单一，容积率相同的项目。
很多公司的初判测算或者静态测算表，就是采用此种分摊方法，方便简易测算。
但是对于拥有多个不同容积率的地块，以及产品形态复杂的项目，成本无法进行较为合理的分摊，会导致土增税的税负畸高。
另外，如果一个项目未能实现该批次整体销售，那么在已售和未售之间还需要进行一次成本分摊，需要进行重复，而且极为复杂的计算。
建筑面积法建筑面积法就是将已开发的将进行土增税清算的部分建筑按照与总可售面积（含地下）的比例，进行分摊土增税抵扣成本。
按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。
本方法适合在一个项目内，不同容积率地块之间的，相同成本的相同产品业态的土增税抵扣成本计算。
这个分摊方法，能比较方便地厘清未售与已售产品的开发成本的分摊问题。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总公式
计算步骤：1、非普通住宅与普通住宅开发成本分摊系数（M1）＝非普通住宅平均售价/普通住宅平均售价其他与普通住宅开发成本分摊系数（M2）＝其他平均售价/普通住宅平均售价非普通住宅平均售价＝已售非普通住宅收入/已售非普通住宅面积其他平均售价＝已售其他收入/已售其他面积普通住宅平均售价＝已售普通住宅收入/已售普通住宅面积2、非普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+住宅商房总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×(非普通住宅总可售面积×M1)普通住宅应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1+ 普通住宅总可售面积×1+其他总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）其他应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（非普通住宅总可售面积×M1普通住宅总可售面积×1 其他总可售面积×M2）×(其他总可售面积×M2)3、非普通住宅单位成本＝非普通住宅应分摊的总开发成本/非普通住宅总可售面积4、普通住宅单位成本＝普通住宅应分摊的总开发成本/普通住宅总可售面积其他单位成本＝其他应分摊的总开发成本/其他总可售面积4、已售非普通住宅开发成本＝非普通住宅已售面积×非普通住宅单位成本已售普通住宅开发成本＝普通住宅已售面积×普通住宅单位成本已售其他开发成本＝其他已售面积×其他单位成本5、已售房屋总开发成本＝已售非普通住宅开发成本+已售普通住宅开发成本+已售其他开发成本6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本×税金7、未售非普通住宅开发成本＝非普通住宅未售面积×非普通住宅单位成本未售普通住宅开发成本＝普通住宅未售面积×普通住宅单位成本未售其他开发成本＝其他未售面积×其他单位成本8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据(老会计人的经验)
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据（老会计人的经验）一、成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。
假设是另一种情况：按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？将土地成本按业态产品土地面积分配？可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。
所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。
同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。
例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。
清算时点的选择也是一项重要的规划因素。
二、成本分摊方法的相关税收政策国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法，但广州市有明确规定。
各地土地增值税成本分摊方法总结
二十九、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）
一、中央的规定
1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
省份
分摊方法
中央
不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）
同一清算单位：建筑面积/合理方法
天津
土地成本：占地面积法
开发成本、费用：建筑面积法
江苏
土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建
开发成本：建筑面积法
利息支出：随成本
宁波
土地成本：可占地面积法
十九、福州的规定（榕地税发[2008]108号）
二十、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)
二十一、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）
二十二、四川的规定（川地税发[2007]21号）
国税发[2009]91号：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发文日期：2009-05-12
辽宁
不同清算单位：土地成本 占地面积法
同一清算单位：土地成本 建筑面积法
建安成本 建筑面积法
西安
建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法）
扣除项目的分摊方法
一、中央的规定
二、天津的规定（津地税地[2010]49号）
三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）
土地增值税清算中成本费用分摊
土地增值税清算中成本费用分摊展开全文一、多个开发项目的利息费用的分摊土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下，利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5%以内计算扣除。
上述两种扣除方法，其实给企业提供了选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算一下这两种方法哪一种扣除的费用额大，费用额大，增值额就相对较小，缴纳的土地增值税就少。
怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”？税法中并没有明确。
企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。
企业先要确切地核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。
我们通常用的办法：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理；税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。
所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。
下面举例说明：某房地产开发公司2007年1月1日向银行借入（专门借款）5000万元，贷款利率7.56%；2008年1月1日向银行借款（一般借款）500万元，借款利率为10%；2008年4月1日向银行借款（一般借款）1500万元，借款利率为8%.一号楼工程造价6500万元，其中：2007年2月1日支付1000万元，2007年5月1日支付2000万元，2008年2月1日支付1000万元，2008年6月1支付1500万元，2008年9月1支付500万。
工程于2008年竣工结算，余款500万于2008年12月底一次性付清。
假设一号楼已符合土地增值税清算条件。
根据上述资料，计算一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下：（1）专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56%×2=756万元（专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂行性投资取得投资收益的，应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。
土地增值税的成本分摊方法部分
土地增值税的成本分摊方法部分在土地转让过程中，土地增值税的成本往往由开发商来承担，因为土地增值税是在土地出让或者抵押贷款时进行结算的。
根据我国现行政策，土地增值税的成本分摊方法主要有以下几种形式。
首先是开发商承担全部土地增值税。
这种方式适用于土地转让价格相对较低的情况下，土地增值税的成本并不会对项目的盈利能力产生太大的影响。
在这种情况下，开发商可以将土地增值税作为项目的部分成本，在项目的销售价格中进行合理的定价，从而保证正常的开发和销售过程。
其次是土地转让价格与土地增值税成本挂钩。
在这种方式下，土地增值税的成本将直接影响土地转让的价格。
开发商会在土地购买的初期就将土地增值税的成本纳入到土地购置成本中，并通过合理的定价来回收土地增值税的成本。
这种方式需要开发商对土地市场的走势和税务政策进行较为深入的研究，以保证项目的盈利能力。
第三是与购房者分摊土地增值税。
这种方式在商品房销售过程中比较常见。
在项目的销售过程中，开发商将土地增值税成本作为一个项目成本，按照一定比例分摊给购房者。
这样可以减缓开发商的资金压力，提升项目的竞争力，也使购房者可以较为合理地分担土地增值税的成本。
最后是通过政府补贴土地增值税。
这种方式在项目的销售中较为少见，一般只出现在特定的政府扶持项目中。
政府通过给予开发商一定的补贴，来减轻开发商的土地增值税成本。
这种方式在一定程度上可以激发开发商对项目的投资热情，促进地方经济的发展。
总之，土地增值税的成本分摊方法是根据具体的项目特点和市场环境来确定的。
开发商需要结合土地增值税的政策和市场需求，选择适合自己的成本分摊方式。
无论采取何种方式，开发商都应该合法合规地履行相关的税费义务，确保项目的可持续发展。
同时，政府也应该根据地方经济发展的需要，制定合理的土地增值税政策，促进土地市场的稳定和健康发展。
土增成本分摊方法
土增成本分摊方法土增成本分摊方法是在房地产开发过程中遇到土地增值的情况下，为了合理分摊土地增值费用而运用的一种方法。
下面是10条关于土增成本分摊方法并展开详细描述的内容。
1.权责清晰：土增成本分摊方法应该有明确的权责清晰，房地产开发商和政府部门之间应该协商并签署协议，明确各自的权益和责任，以保障双方的合法权益。
2.成本审核：所有参与分摊土增成本的商户和政府部门，都应该进行成本审核。
审核过程应该详尽、透明，保障分摊成本的合理性、公平性和合法性。
3.土地获取成本：在土增成本分摊过程中，应该明确土地获取成本，并计入具体的成本核算中。
土地获取成本包括土地使用权出让金、土地维护费、转让税、房地产税等。
4.基础配套设施成本：在房地产开发过程中，需要配套一些基础设施，如道路、照明、供水、排水等，这些基础设施的成本应该计入土增成本分摊的范畴中。
5.外部环境成本：土增成本分摊过程中，应该考虑到外部环境成本，如污染治理、环保监管、城市规划等。
这些成本都应该计入土增成本中。
6.土地整理成本：在土地使用过程中，可能需要对土地进行整理，以适应房地产开发的需求。
对土地整理的成本，也应该计入土增成本分摊的范畴中。
7.销售契约成本：房地产开发商在销售房屋时，需要签订销售契约，涉及到一些法律成本，如律师费、公证费等。
这些成本也应该计入土增成本中。
8.土地农村集体经济组织收益：在土增成本分摊过程中，应该考虑到土地农村集体经济组织的收益，也应该将收益纳入土增成本的分摊范畴中。
9.建筑物管理费用：在房地产开发过程中，需要对建筑物进行管理，维护设施、安全等，这些管理的费用也应该计入土增成本分摊的范畴中。
10.审核不合格问题处理：若土增成本分摊中，审核出现不合格问题，应该及时处理，对于严重违法的商户和政府部门，应该进行相应的处罚，包括罚款、取消开发资质、取消拍卖资格等。
土增成本分摊方法具有科学性、合理性和公平性，可适用于房地产开发过程中遇到土地增值的情况下进行费用分摊。
3.土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围
3.土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围
土地成本常见的分摊方法
根据以上税法文件，土地成本常见分摊方法包括占地面积法和建筑面积法。
占地面积法就是各个可售成本对象的基座面积占总可售占地面积的比例进行分配。
建筑面积法就是指各个可售成本对象可售面积占开发总可售面积比例进行分配。
土地成本两种分摊方法适用范围
1.企业开发业态比较单一，比如业态为底商和住宅，这种情况下，企业只能选择建筑面积法分摊土地成本。
2.企业取得地块比较大，比如建立单独的住宅楼栋、商业楼栋、花园洋房，并作为同一个清算单位，按照陕西省征求意见稿，首选按照建筑面积法分摊，一般情况下，花园洋房售价高，但是建筑面积比较小，分摊土地成本自然就比较少，那么增值额就高，自然就要多缴纳土地增值税，因此企业应选择占地面积法分摊，花园洋房分摊土地成本就多一些，降低增值额，减少土地增值税的缴纳。
3.还有一种情况，企业开发的业态包括住宅加底商、花园洋房、单独商业，企业应将占地面积法和建筑面积法结合分摊土地成本，首先将不同类型房地产住宅加底商、花园洋房、单独商业，按这三类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊各类型土地成本;然后将分摊的住宅加底商的土地成本再按照建筑面积法分摊至住宅和底商，最终计算出住宅、花园洋房、商业各个类型的土地成本，这样的话比全部按照建筑面积法分摊土地成本缴纳的土地增值税少。
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土地增值税的成本分摊方法部分汇总
问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。
如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（合理的方法是什么？没有明确。
）
地方规定：
1、按建筑面积分摊。
如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）
三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题
（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。
2、按面积建筑分摊外加可选择其他。
如：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号） 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。
对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。
3、其他分配方法。
按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。
为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。
3－1、层高系数法。
如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号）
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。
对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。
具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：
（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积
（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/3＝0.67。
层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。
3－2、售价系数法。
如关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函〔2008〕100号）
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
所用数据：
营业用房平均售价住宅商品房平均售价车库平均售价
营业用房总可售面积住宅商品房总可售面积车库总可售面积
营业用房已售面积住宅商品房已售面积车库已售面积
总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）
计算步骤：
1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价
车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价
营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积
车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积
住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）
车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(车库总可售面积×M2)
3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积
住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积
车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积
4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本
已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本
已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本
5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本已售住宅商品房开发成本已售车库开发成本
6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本税金
7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本
未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本
未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本
8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算
9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。