广西玉林房地产市场调研报告

目录：

第一章项目开发环境分析 (2)

一宏观环境 (2)

1玉林概况 (2)

2 玉林经济运行状况： (6)

3 发展规划 (9)

4 宏观环境小结： (10)

二区域环境 (11)

1 江南区概况 (11)

2 区域规划 (11)

3区域环境小结 (12)

城市开发环境要点提炼： (12)

第二章商品房市场分析 (13)

一房地产市场概况 (13)

1 房地产市场发展轨迹 (13)

2 房地产需求构成 (13)

3 玉林市场供需状况分析 (15)

4 房地产分布格局 (17)

5 房地产开发政策环境 (18)

6 市场概况小结： (18)

二区域竞争市场研究 (19)

1 板块划分 (19)

2 市场供给 (21)

3 竞争市场项目调查 (23)

4 市场价格分析 (28)

5 市场去化分析 (30)

6 市场主诉求分析 (30)

7 区域竞争市场小结 (31)

商品房市场要点提炼： (31)

第三章项目销售分析 (32)

一项目定位思考前提 (32)

二项目SWOT (32)

三项目定位理解分析 (35)

四定位基本方法 (37)

1 塑造竞争优势 (37)

2 优化限制条件 (38)

3 价值最大化 (38)

五定位方向 (39)

六项目营销方案： (40)

1 项目背景 (40)

2 营销策略 (41)

项目销售要点提炼： (43)

玉林房地产市场调研报告

第一章项目开发环境分析

（玉林是一座怎样的城市）

一宏观环境

城市看区域，区域看项目，经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响，让我们先从宏观上感受整个项目。

1玉林概况

1）区域位置

玉林是广西东南部一座具有千年历史的古城。地处广西东南部，位于粤桂两省区交界处，东与梧州市、广东省茂名市相邻，南与北海市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。

玉林是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心，是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。市场体系比较健全，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通

辐射各省（市）区，自古有“岭南都会”美誉，是区域性商贸物流中心。

从区域位置来看，广西玉林不像其它沿海城市拥有先天性的发展优势，改革开放让一部分人先富起来，也没有对玉林的发展起到很好的推动作用，但该区域作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机。

2）行政区划

现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838

平方公里，市区建成面积45平方公里。总人口600万人，其中市区人口约70万，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。广西最大侨乡的优势与城市发展，招商引资相结合，将给玉林的发展带来强大的动力。

虽然玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动。

3）交通网路

玉林市区位优势明显，交通

便利快捷。国道324线与黎湛复

线铁路纵横相交，是大西南与广

西内陆、广东、海南沿海地区经

济联系、物资交流的动脉。建设

中的南宁经玉林至广州高速公

路、洛湛铁路（玉林段）正编织

以玉林城区为中心的现代交通

网络。市内主要道路骨架为“二

纵二横二环路”。

江南区中心组团为全区的

公路交通枢纽，南北向城市主干

道——民主路与东西向城市主干道——新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站场相连。

另一条纵横穿过玉林市域的洛湛铁路和南宁--广州高速公路正在修建，荔浦—山口高速公路也正在选线当中，随着这些区域性交通设施的建成，玉林将成长为桂东的交通枢纽，区域地位进一步提升。

4）历史沿革

玉林古称郁林。1997年4月22日，设立地级玉林市，辖玉州区、福绵管理区、容县、陆川县、博白县、兴业县、北流市。

5）自然特征

玉林地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积17.4%，丘陵台49.4%，山地占33%。其中，耕地面积19.02万公顷。有林面积68.2万公顷。属典型的南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21℃；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。

6)旅游资源

玉林地处北回归线以南，是“中国优秀旅游城市”，属典型的亚热带季风气候，平均气温21℃，旅游资源丰富，类型多样，有“岭南美玉，胜景如林”之称。以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，丹霞地貌和岩溶地貌景观遍布各县(市)区，农业生态资源丰富多彩。

主要风景名胜区(点)有：世界最大的铜鼓出土地——北流铜石岭风景区；“天南杰构”全国四大名楼——容县经略台真武阁；亚洲第一天然石桥——博白天仙桥；全国四大名庄之一——陆川谢鲁山庄；中国二十洞天、道教二十二——容县都峤山和北流勾漏洞；唐代杨贵妃及晋代绿珠女出生地遗址，古民居建筑群——兴业庞村古民居；李宗仁屯兵遗址——城隍鹿峰山(•龙泉洞)；三大温泉——陆川、博白温罗、容县黎村；•森林景观——北流大容山森林公园——六万山；近代名人刘永福、朱锡昂、王力、李明瑞、俞作豫、黄旭初等名人故居；玉林市佛子山旅游度假区和大型人造景观“云天民俗文化世界”。还有万亩荔枝、龙眼、沙田柚果场和珍稀动物养殖场，有全国闻名的中药材市场，工业品服装市场等十大专业市场，是华南地区重要商品集散地，是侨乡观光、休闲度假、康复疗养、文物考古、宗教文化、商贸洽谈、生态旅游的理想之地。