房地产项目经济测算自动计算版
房地产经济测算表（EXCEL）
房地产经济测算表（EXCEL）填表须知1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标，填入“表一”中，其中：①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息，土地成交价在完成招标后会公示。
以上信息可直接填写。
注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算。
②绿化面积＝规划用地面积×绿化率③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度）④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝面积/户均面积，其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内，会自动计算。
⑤各种物业主要用地性质、容积率及周边情况进行计算后所得，一般容积率在0.8以内的可做别墅类项目、容积率有0.8-1.5左右可做联排和多层住宅，1.5-1.8主要为小高层，1.8-2.2主要为20层以下高层，2.2-3.0以上要做100米以内高层住宅，具体根据各地、各项目及项目定位会有很大差异，建议由子公司销售部会同技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
⑥公共配套设施的面积应根据项目要求进行，一般情况下如有特殊的配套要求会在规划用地指标中明确，未明确的按当地规划部门要求进行公共设施的配套设置，各子公司可咨询技术部。
建议由子公司销售部与技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
其中人防工程一般11层以上（包括11层）按一层建筑面积计算，11层以下按一定的比例进行计划，如南京按4%，宁波5%，清远2%等，各地不一样，请分别进行了解后填写。
因此要求填写各物业层数以方便计算人防面积。
⑦总车位住宅一般按户数的一定比例进行计算，办公按面积指标进行计算，请直接填写当地的车位比例和地下、地上车位的比例，便于计算地下停车库面积。
停车比例各地各项目不一样，请分别了解后填写。
⑧地下停车库面积＝（地下车位-人防车位）×35-45m2/只（一般面积较大、柱网规整的地下室可取下限，对楼下地下室、面积较小的多层地下室可取上限）。
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│ 工程概算投资(万元)┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│ 2.2│ 2.1│ 2.0│ 1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│ 1.7┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│ 1.8 │ 1.7│ 1.6│ 1.5┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│ 1.6 │ 1.5│ 1.4│ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│ 1.2 │ 1.1││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型>10000 平米中型3000-10000 平米小型<3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=390103002050030 78040920501000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率: 工程造价500万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
房地产开发项目成本测算自动模板
总建筑面积 （元/m2)
#DIV/0!
0 0 0 0 0 0 0
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0
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2 #DIV/0!
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0
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0
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0
#DIV/0!
64,092 30,000
3,849
31,436 32,656
600 30
271,612,116
0 8,734,598 209,888,573 46,980,321
922,711 5,085,912
科目内容
编制依据
合院别墅
独栋（双拼）别墅
总建筑面积（元 /m2)
地上可售面积（元/m2)
成本金额(元)
计价系数
动态资金合计
拿地当月
拿地当月付土 地款
第2个月
第3个月
开工
第4个月
0.00
271,612,116
0
468,359
2,371,907 2,732,486
8,734,598
0
468,359
2,371,907 2,476,120
209,888,573
0
0
0
0
46,980,321
0
0
0
0
922,711
0 2,426,798
116 4,164
243 0
105
汽车库 人防地下汽车库
独立公建配套（物管、社区 、幼儿园、配电站）
成本金额(元)
房地产项目经济收益测算(自动计算版)
1.80 0.00
成本及投资收益测算
单位 计费基础 单位
可售面积 单方成本
11,261.35
元/㎡
㎡
-
252000.00
168000.00
0.00
万Hale Waihona Puke 亩亩% 299478.78 万元
% 万元 万元 元/方 万元
65158.07 42.00
万元 万元
万立 方
元/㎡ 200000.00 ㎡
元/㎡
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
按自有资金计算，详见现金 流量表
#N/A
#N/A
#N/A
利润—所得税 税后利润/销售收入*100% 税后利润/总投资*100%
#N/A
各项成本占总成本的比重图表
比例
总额
#N/A
308,463.14
- #DIV/0! - 0.00 - 0.00 - 0.00 #N/A
元/㎡ 273913.04
元/㎡ 273913.04
元/㎡
0.00
元/㎡
0.00
元/㎡
0.00
元/㎡
0.00
㎡
28,000.00
㎡ 销售价格按照
㎡ 现有市场中等 偏低价格计
㎡ 算，保证对可 能市场降价预
㎡ 期的安全边际
。 ㎡
#N/A
0.00
㎡
元/㎡ 200000.00 ㎡
% 56000.00 万元
元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
房地产成本及利润测算自动计算表格
10.5%
单价（元/m2）
100 2000 45 1.75 52
3.2
1.5 9 14 12 9 30
1.5 15 4 2 1.5 1.5 16.5 15 15 40 367.5 2756.95
土地面积： 容积率： 建筑面积： 预计销售价格：
产权式酒店、办公建筑成本及利润测算
100000 2 42300 3500
平方米
平方米 元/平方米
投资项目
土地成本 直接工程成本 基础设施配套费
质量监督费 劳保费
规划技术服务费
消防审核验收费
施工图审图费
招投标等费用
勘察费
前期费用
设计费 监理费
防雷审核费及SPD费
备注
成本价格 销售收入
利润
利润测算
成本单价×建筑面积 销售单价×销售面积 销售收入-成本价格
11661.90 14805.00 3143.10
万元 万元 万元
人防费
墙改费
散装水泥
防地震认证
定额测试费
建设用地规划许可
开发管理费
水、暖、电配套费
场内道路、绿化、管网
税费
成本小计
成本测算
收费标准 100元/平方米 2000元/平方米 45元/平方米
2.60% 住宅2.3元/平方米 商品房3.2元/平方米
3元/平方米 18元/平方米
0.70% 25元/平方米 18元/平方米
房地产开发投资测算模板(自动计算、独家奉献,开发企业必备!)
A 区 投 资 测 算问题及建议：123456 789商业综合体部分是否有自用面积，如有，可考虑以不同项目公司拿地，建成自用后出租、联营形式减少土增税税负。
测算后，不考虑融资成本，项目综合利润率为23%，若考虑融资成本，综合利润率在20%左右，相对目前市场来说属中等偏上，投资可行性较强。
测算依据的销售单价是否在实际市调基础上考虑了地产市场宏观趋势？谨慎起见，建议按照最差、平稳、最优市况分别进行多套方案测算，结合盈亏平衡点分析，将项目风险控制在可接受范围内。
精装公寓造价每平米比住宅高3350元，售价增加仅2000元，尚不足弥补增加的成本，如无其他特殊考量，此方案不妥。
建议提高售价、削减成本或车库不可售，分摊成本不妥，影响成本费用在各开发类型中的合理准确计算。
其相应成本应在可售面积中分摊计入，本测算中已经修改。
考虑到日后可以取得一定的经营收入，按照18平米/个车库计算，42000平米约得车库2300个，预计年租金1200，出租率70%计，每年收入193万元，10%永续年金折现率计算出其综合收益现值为1932万元。
售楼处是另行建造还是在建筑体内未说明，若在建筑体内则可将部分成本分摊为建造成本，减少土增税税负。
独立商业和底商增值率较高，需争取土增税综合清算。
项目体量较大，资金周转需求量大，可考虑分期滚动开发模式，结合住宅商业等不同业态，合理安排开发次序及进度，节约融资成本。
商业部分可以考虑引进战略投资者、未来业主联合开发，给予其价格或其他形式的优惠，缓解资金压力的同时还可以减少土增税税负。
商业综合项目是否可以争取地方政府的扶持优惠政策？。
房地产投资经济效益测算表(自动计算版)
单位:万元1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、期初现金余额(51350.00)(51350.00)(52838.31)(54376.62)(70039.12)(52975.80)(52975.80)(9964.56)144166.34310243.56404610.35404610.35427676.05458579.28457012.55二、现金流入15610.570.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.001、自有资金/资本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.002、对外融资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003、内部拆借(合作乙方)0.000.000.000.000.000.000.000.000.004、经营销售资金流入766956.520.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.00销售进度比例100.00%10.00%0.00%0.00%0.00%10.00%80.00%15.00%25.00%25.00%15.00%10.00%5.00%5.00%0.00%0.00%租赁进度比例5、其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00三、现金流出680414.7551350.0078321.451488.311538.3115662.5159632.33155979.0772032.2437608.2325661.9120676.6930664.8015282.127444.601566.738266.891、土地费用389340.0051300.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00a、土地出让金0.002160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00b、土地转让款378000.0037800.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00c、契税11340.0011340.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00d、其它0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002、前期费用22657.8850.00350.0050.00100.00100.00100.0022257.8822257.880.000.000.000.000.000.000.000.003、建安费用118944.000.0053524.800.000.0011894.4041630.4053524.8029736.0011894.405947.205947.205947.205947.200.000.005947.20支付进度比例100.00%45.00%0.00%0.00%10.00%35.00%0.4525.00%10.00% 5.00% 5.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%4、基础配套费用16985.480.003397.100.000.00849.272547.8211889.844246.374246.371698.551698.551698.55849.270.000.00849.27基础设施支付进度100.00%20.00%0.00%0.00% 5.00%15.00%70.00%25.00%25.00%10.00%10.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%5、公共配套设施费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00支付进度比例0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006、不可预见费27396.370.005479.270.000.000.005479.2713698.183424.553424.553424.553424.558218.912054.73513.68128.4232.117、管理费用17259.710.005753.241438.311438.311438.311438.315753.241438.311438.311438.311438.314314.931438.311438.311438.311438.318、财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资金成本30.00%15.00% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90%使用时间0.50 1.000.250.250.250.250.250.259、经营销售费用支出13805.224831.830.000.001380.523451.308973.393451.304141.57690.26690.260.000.000.000.000.00支出进度比例100.00%35.00%0.00%0.00%10.00%25.00%65.00%25.00%30.00% 5.00% 5.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%10、支付各类税费支出69026.090.004985.220.000.000.004985.2239881.747477.8312463.0412463.047477.834985.222492.612492.610.000.0011、偿还融资借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012、偿还内部拆借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0013、自有资金偿还5000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005000.002000.003000.000.000.0014、其他支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00项目现金流量测算表第一年第二年第三年预算内容项目计划运作阶段（第0年）第一年第二年第二年。
房地产项目经济测算(自动计算版)
房地产项目经济测算(自动计算版) 随着社会的发展，房地产行业已经成为了国民经济的重要支柱。
在这个行业中，项目的经济效益是至关重要的。
为了更好地评估房地产项目的经济效益，我们需要进行详细的经济测算。
本文将从多个方面对房地产项目的经济测算进行探讨，以期为相关从业人员提供一些参考。
一、项目投资与成本分析1.1 项目投资预算在房地产项目的初期阶段，我们需要对项目的总投资进行预算。
这个预算包括了土地购置费、建筑施工费、基础设施费用、销售费用、管理费用等多个方面。
在预算过程中，我们需要充分考虑各种因素，如市场环境、政策导向、地理位置等，以确保项目的可行性和盈利性。
1.2 项目成本控制项目成本控制是保证项目经济效益的关键环节。
在项目实施过程中，我们需要对各项成本进行实时监控，并采取相应的措施进行调整。
例如，我们可以通过优化设计、提高施工效率、降低材料采购成本等方式来降低项目总成本。
我们还需要关注项目的风险因素，如政策变动、市场波动等，以便及时调整策略，确保项目顺利进行。
二、项目收益分析2.1 项目销售收入预测项目的销售收入是衡量项目经济效益的重要指标。
我们需要根据市场需求、项目定位、产品特点等因素，对项目的销售价格和销售量进行预测。
在预测过程中，我们可以借鉴历史数据、市场调查、专家意见等多方面的信息，以提高预测的准确性。
2.2 项目利润率分析项目利润率是指项目销售收入与成本之间的差额占销售收入的比例。
通过分析项目的利润率，我们可以了解项目的盈利能力。
在实际操作中，我们需要注意控制成本，提高利润率，以确保项目的可持续发展。
三、项目风险评估与对策制定3.1 市场风险评估市场风险是指由于市场需求、竞争环境等因素导致的项目收益下降的风险。
在评估市场风险时，我们需要关注市场的整体走势、竞争对手的情况、消费者需求的变化等方面。
通过建立风险预警机制，我们可以及时发现市场风险，并采取相应的对策进行应对。
3.2 政策风险评估政策风险是指由于政策法规、税收政策等因素导致的项目收益下降的风险。
房地产项目经济收益测算(自动计算版)
销售费用
不含综合税费
#N/A
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 万元
% 413863.75 万元
% 766956.52 万元
11,979.15 328.00 749.68 71.36 1.10 1.10 674.67 1.46
2,067.81 2,044.44
2.92
20.44
310.98 7.29
21.90 69.37 14.60 29.21 21.90
425.90
9.98
150元/㎡ * 道路面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
95.00
95元/㎡ * 总建筑面积
20.00
20元/㎡ * 总建筑面积
40.00 雨、污水，40元/㎡ *总建筑面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
10.00
10元/㎡ *总建筑面积
2.00
2元/㎡ * 总建筑面积
销售利润率 六、企业所得税 七、税后利润 八、税后投资利润率
税后销售利润率
税费合计
费用名称 土地成本 前期费用
建筑安装费 基础设施费 不可预见费
管理费用 财务费用 销售费用 合计
效益分析
总额
销售单价 单位 销售面积 单位 可售面积单价 总建面积单价
计算依据及备注
766,956.52 28000.00 766,956.52 28000.00
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
按自有资金计算，详见现金 流量表
#N/A
#N/A
#N/A
房地产项目投资经济测算完整版
投资策略调整
根据市场趋势预测结果，调 整投资策略和方向，如加大 在热门城市和区域的投资力 度、关注新兴市场和业态等
。
创新与差异化竞争
提出在房地产项目投资中实 施创新和差异化竞争的策略 ，如引入新技术、打造特色 产品、提供个性化服务等。
THANKS
THANK YOU FOR YOUR WATCHING
总结项目在成本控制和预算管理方面的经验教训， 提出改进措施，如精细化成本管理、强化预算执行 监控等。
团队协作与沟通机制
分析项目团队协作和沟通方面存在的问题， 提出改进建议，如加强团队培训、优化沟通 流程等。
未来发展趋势预测和战略部署
市场趋势分析
预测房地产市场未来发展趋 势，包括政策走向、市场需 求变化、竞争格局演变等方
VS
支出计划安排
根据项目进度和实际需求，制定详细的支 出计划，确保项目资金的有效利用。
经济效益评价指标体系构建
评价指标选择
选取能够全面反映项目经济效益的评价指标 ，如投资回报率、内部收益率、净现值等。
评价体系构建
根据所选指标，构建完整的经济效益评价指 标体系，对项目进行全面、客观的评价。
07
风险评估与应对措施制定
转让市场
从其他土地使用者手中购买已取得的土地使用 权。
合作开发
与其他土地使用者或开发商合作，共同开发土地项目。
土地成本构成与计算
01
土地使用权出让金
根据土地等级、用途、出让年限等 因素确定的土地使用权价格。
相关税费
如契税、印花税等。
03
02
土地开发成本
包括土地平整、基础设施建设等费 用。
其他费用
如评估费、中介费等。
使用excel来自动化测算房地产项目的开发
使用excel来自动化测算房地产项目的开发本文介绍了一种主要通过excel工具中的规划求解功能来实现房地产测算项目的自动测算方法和实现。
标签房地产开发；自动化测算；规划求解；excel前言笔者在某国有房地产集团总部从事市场开发工作，主要任务之一是完成对拟开发的房地产项目进行经济测算，目的是为了从收益和资金运用层面推导出项目的可行性，包括静态和动态两种模拟计算。
测算通过设定规划指标、成本、销售、税率、开发节奏、融资模式等，得出最贴近项目实际开发的投资收益情况，作为投资决策的重要依据。
1.房地产项目市场开发经济测算主要问题1.1测算人员对房地产知识掌握理解不到位，导致计算公式使用错误。
如房地产总投资和总开发成本费用的区别，全投资内部收益率的公式如何取值，地下面积包括哪几部分，其中人防面积和地下停车位的分配，诸如此类的问题发生公式链接错误后，后期检查起来非常困难。
1.2敏感性分析如果使用人工手工计算的话，费时费力易出错。
敏感性分析一般包括土地价格、销售价格和建安成本的敏感性分析，需要在短时间内完成三种变量上下浮动固定比例后的投资收益情况，以确定哪种方案最可行以及在该模拟条件下项目最高可承受的地价、建安成本和最低可承受的销售均价。
1.3上级主管难以进行有效审核。
测算假设前提，如果没有一个固定的评判规则，测算人员为了使项目达到集团公司规定的收益指标，随意调整银行贷款时间和额度、价格增长幅度、自有资金利率、销售去化速度、建安成本支付节点等影响资金运用的指标，导致收益可观但后期运营难以实现。
1.4测算模型比较复杂，资金来源和去向有多种，且存在较复杂的逻辑关系。
对于一些办公软件掌握不熟练的市场开发人员来说，难于完成测算工作。
1.5测算输入数据频繁调整，市场开发测算人员疲于进行数据的输入、校验、计算和验证等低级工作。
1.6在一些急迫项目时，经常出现由于时间紧导致出错的情况。
因此，针对上述的问题，笔者所在的房地产测算部门计划将市场开发的业务和技术分离，从而协助市场开发人员完成一些过去不能完成的复杂测算工作。
房地产项目前期经济测算
一、项目投资估算1.1 本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约164473平方米。
容积率为2.3, 建筑密度小于28%, 绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。
用地性质: 主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。
1.2 项目建设进度计划（1）2011年3月开始动工；（2）2011年8月首次开盘；（3）2015年底峻工。
1.3 项目投资成本估算一、开发成本二、开发费用二、项目进度及销售测算2.1 项目开发进度及销售时期估算项目建设期预计为5年, 2011年3月高层住宅开始动工；2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。
本项目经济技术指标中, 普通住宅比例约占85%, 因此如何快速实现销售收入, 使销售资金再投入后期开发, 是开工建设考虑的最主要方向。
住宅具有开发时间不长, 回收资金快等特点,2.2 销售收入测算2.3 销售收入明细表三、地价平衡点（利润率为15%的地价值）单位: 万元1.总开发成本费用98680+1.0712P销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润即:328200=(98680+1.0712P)+(8096+0.4231P)+(2843+0.0766P)+3282+(711+0.0192P)求得: 地价平衡点P=134953万元结论：（1）本项目若按此建议, 在自有资金投入8.78亿元时, 以13.5亿元地价取得土地, 能保障15%的自有资金利润率。
即在扣除开发成本费用、考虑自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后, 利润值为1.32亿元；（2）项目（含地价）总开发成本费用为24.32亿元；（3）自有资金需8.78亿元, 用于50%地价款以及开发成本费用的35%。
（4）项目整个开发需贷款约10.53亿元, 用于支付50%地价款以及开发成本费用的35%.（5）上述为静态方式测算, 若资金运用合适, 销售收入快速再滚动投入, 利润还将提升一定水平。
房地产项目投资经济测算完整版
房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。
土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标（1）、项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
房地产项目经济测算(自动计算版)
房地产项目经济测算(自动计算版) 房地产项目经济测算，这可是个让人头疼的事儿。
咱们老百姓买房子，可不是为了买个铁皮盒子，而是为了住得舒服、生活便利。
在购房之前，一定要做好经济测算，看看自己的钱包能不能承受得起这个房子。
咱们要搞清楚房子的面积。
房子的面积越大，价格自然就越高。
面积大并不一定意味着好。
有些人喜欢住大房子，觉得这样才有面子；有些人则喜欢小房子，觉得这样更温馨。
在选择房子的时候，一定要根据自己的实际情况来定。
咱们要考虑房子的位置。
位置好的房价自然就高，但是位置不好的房子也不一定就差。
有些偏远地区的房子虽然价格便宜，但是交通便利、环境优美；有些繁华地段的房子虽然价格高昂，但是交通拥堵、噪音污染严重。
在选择房子的时候，一定要综合考虑各种因素。
咱们要考虑房子的质量。
质量好的房价自然就高，但是质量差的房子也不一定就便宜。
有些开发商为了追求利润，会使用劣质材料建造房屋，这样的房子不仅使用寿命短，而且存在安全隐患；有些开发商则会注重房屋质量，使用优质材料建造房屋，这样的房子不仅安全可靠，而且升值空间大。
在购买房子的时候，一定要仔细查看房屋的质量报告。
咱们要考虑自己的经济实力。
购房是一件大事，需要投入大量资金。
如果自己的经济实力不足以支撑这样的投资，那么就不要盲目跟风购买房产。
毕竟，没有稳定的收入来源和足够的储蓄储备，就算买到了心仪的房子也无法保证生活的品质和幸福感。
在进行房地产项目经济测算时，一定要全面考虑各种因素。
只有这样才能做出明智的决策，避免因为一时冲动而导致后悔终身的结果。
房地产项目经济测算(自动计算版)
房地产项目经济测算(自动计算版)一、1.1 房地产项目的定义与分类房地产项目是指在土地上进行的房屋建设、开发及相关配套设施的建设。
根据项目的目的和功能，房地产项目可以分为住宅、商业、办公、工业等不同类型。
住宅项目是最常见的房地产项目，主要包括普通住宅、别墅、公寓等。
商业项目包括购物中心、酒店、写字楼等。
办公项目主要是为企业提供办公场所。
工业项目则是为生产、研发等提供厂房和设施。
二、1.2 房地产项目经济测算的重要性房地产项目的经济测算是指对房地产项目的投资回报、成本收益、风险评估等方面进行详细的分析和预测。
对于投资者来说，房地产项目的经济测算可以帮助他们了解项目的盈利能力、投资价值和风险程度，从而做出明智的投资决策。
对于政府来说，房地产项目的经济测算可以帮助其制定合理的土地供应政策、住房政策和城市规划，促进房地产市场的健康发展。
三、2.1 房地产项目的成本构成房地产项目的成本主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。
其中，土地成本是房地产项目的主要成本，占据了总投资的大部分。
建筑成本主要包括建筑材料、施工费用等。
管理成本主要包括项目管理费、销售费用等。
销售成本主要包括广告宣传费、销售代理费等。
四、2.2 房地产项目的收益来源房地产项目的收益主要来源于房屋销售收入、租赁收入、物业管理费收入等。
其中，房屋销售收入是房地产项目的主要收益来源。
租赁收入是指开发商将建成的房屋出租给租户所获得的收入。
物业管理费收入是指开发商通过管理已售出或正在开发的物业所产生的收入。
五、2.3 房地产项目的风险评估房地产项目的风险主要包括市场风险、信用风险、政策风险等。
市场风险是指由于市场需求、价格波动等因素导致的项目收益下降的风险。
信用风险是指投资者或购房者的信用状况不佳导致项目无法按期交付或回款的风险。
政策风险是指政府政策调整导致项目收益受到影响的风险。
六、3.1 房地产项目经济测算的方法房地产项目经济测算的方法主要包括净现值法、内部收益率法、折现现金流法等。
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270.00
按照交易地价计算
-
539.47
97.09
设计费比例可以根据区域调整
0.71 费用单价或总价可以根据区域调整
0.71 费用单价或总价可以根据区域调整
440.00 费用单价或总价可以根据区域调整
0.95 环境评价、交通影响评估等费用
2,832.00
2,800.00
30-45米高度,地下2层
-
69,026.09 9.00
% 766956.52 万元
#N/A
1,643.48 售价2-3万/㎡按土增税预交3%计算
#N/A
#N/A
#N/A
销售收入—总投资
#N/A #N/A #N/A 25%
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
10.00
10元/㎡ *总建筑面积
2.00
2元/㎡ * 总建筑面积
26.41
180元/㎡ * 绿地面积
25.00
15元/㎡ * 总建筑面积
120.00
Байду номын сангаас
70元/㎡ * 总建筑面积
652.29
一至五项的3%，可调
#N/A
410.95 一至六项的3%的管理费用，可调
#N/A
按照资金需求计算
328.70
销售收入的1.8%
亩
% 378000.00 万元
% 135929.48 万元
万元
万元
万元 元/方 万元
42.00
万立 方
元/㎡ 420000.00 ㎡
元/㎡
0.00
㎡
元/㎡ 420000.00 ㎡
% 117600.00 万元
元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
%
16808.40 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 50425.20 420000.00 420000.00 547927.36
元/㎡
0.00
元/㎡
0.00
元/㎡
0.00
元/㎡
0.00
㎡
28,000.00
㎡ 销售价格按照
㎡ 现有市场中等 偏低价格计
㎡ 算，保证对可 能市场降价预
㎡ 期的安全边际
。 ㎡
#N/A
18,260.87 住宅售价和分摊至整个项目单方售价 按照地上面积及8%地下公摊计算
#N/A 分摊至住宅部分成本价和整体成本价
4.00
28.00
标底、合同预算、招标管理费、 执照费、竣工图编制费等
404.42
6.00
150元/㎡ * 道路面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
95.00
95元/㎡ * 总建筑面积
20.00
20元/㎡ * 总建筑面积
40.00 雨、污水，40元/㎡ *总建筑面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 万元
% 575323.73 万元
% 766956.52 万元
7,200.00 414.00 827.19 148.88 1.10 1.10 674.67 1.46
4,342.40 4,293.33
6.13
42.93
620.10 9.20
46.00 145.67
明细项目
一、土地费用 1、土地出让金 商业 住宅 地下可售商业面积 其它可售面积 2、土地转让款 3、契税 4、其他 二、前期费用 1、规划、设计费 2、水文、地质勘察费 3、测绘费 4、城市基础设施配套费 5、其他 三、建筑安装工程费 1、地上 2、地下 3、监理费
4、其他
四、基础设施及配套费 1、道路工程 2、供水工程 3、供电工程 4、供气工程 5、排污工程 6、通讯工程 7、照明工程 8、环卫工程 9、园林绿化工程 10、消防工程 11、小区智能 五、不可预见费 六、开发间接费 1、管理费用 2、财务费用 七、销售费用 八、公共配套设施费
1,176.00 1.00
16,985.48 252.13
1,260.00 3,990.00
840.00 1,680.00 1,260.00
420.00 84.00
1,109.35 1,050.00 5,040.00 27,396.37
#N/A 17,259.71
#N/A 13,805.22
#N/A
#N/A
17,259.71
#N/A
#N/A
#N/A
13,805.22
#N/A
#N/A
备注：黄色内容为需要填写项，其他数据会随之自动生成。
土地成本
前期费用
建筑安装费
基础设施费
不可预见费
管理费用
财务费用
销售费用
不含综合税费
#N/A
按自有资金计算，详见现金 流量表
#N/A
#N/A
#N/A
利润—所得税 税后利润/销售收入*100% 税后利润/总投资*100%
#N/A
各项成本占总成本的比重图表
比例
总额
#N/A
389,340.00
#N/A
22,657.88
#N/A
118,944.00
#N/A
16,985.48
#N/A
27,396.37
根据具体情况填写
#N/A
开发成本合计
明细项目 一、销售收入 1、住宅 2、商业 地上一层 地上二层 地下一层 二、总投资 三、综合税费 四、税前利润 五、项目总投资利润率
销售利润率 六、企业所得税 七、税后利润 八、税后投资利润率
税后销售利润率
税费合计
费用名称 土地成本 前期费用
建筑安装费 基础设施费 不可预见费
管理费用 财务费用 销售费用 合计
效益分析
总额
销售单价 单位 销售面积 单位 可售面积单价 总建面积单价
计算依据及备注
766,956.52 28000.00 766,956.52 28000.00
- #DIV/0! - 0.00 - 0.00 - 0.00 #N/A
元/㎡ 273913.04
元/㎡ 273913.04
30.67 61.33 46.00 15.33
3.07 40.50 38.33 184.00 1,000.18 #N/A 630.12
#N/A 504.00
#N/A
总建面积 单方成本
计算依据及备注
9,270.00 分摊至住宅部分楼面价和整体楼面价
-
根据具体情况填写
9,000.00 按土地价格计算（也可按楼面计算）
150.00 30.00 95.00 20.00 40.00 30.00 10.00 2.00 220.00 25.00 120.00 5.00
3.00
1.80 0.00
成本及投资收益测算
单位 计费基础 单位
可售面积 单方成本
14,214.00
元/㎡
㎡
-
252000.00
168000.00
0.00
万/亩
合计
预算总投资 计费标准
389,340.00 -
378,000.00 1500.00 11,340.00 3.00
22,657.88 4,077.88 3.00% 30.00 30.00
18,480.00 440.00 40.00
118,944.00 117,600.00 2800.00
- 2500.00 168.00 4.00