浅析房地产抵押贷款业务评估的问题和应对

浅析房地产抵押贷款业务评估的问题和应对
房地产抵押贷款业务评估在我国的起步时间比较晚，但起步之后却得到了极其快速的扩张，业务量迅速增加，相继建立起的业务评估机构数量也越来越多，房地产评估业得到了一定程度上的发展。

本文以国内房地产评估业的发展做研究背景，对房地产业务评估中的弊端进行分析，并在此基础上提出几点实际可行的解决对策，以供相关人士参考。

标签房地产；抵押贷款；业务评估；弊端；解决对策
与房地产咨询业一样，房地产评估业也属于中介行业，对房地产经济的发展起着促进作用。

我国房地产评估业的发展时间不长，但速度却相当快。

在房地产评估业的发展过程中，难免会受到外部或内部两个方面因素的影响，从而导致评估失误，影响房地产经济。

下面，笔者对房地产抵押贷款评估弊端、原因以及解决对策作详细论述。

一、房地产评估中存在的弊端
房地产评估行业因房地产抵押贷款业务的顺利开展而诞生，也就是说，抵押贷款业务需求是导致房地产评估行业产生的基础。

在现代，银行在为客户办理借贷业务时，多会要求客户提供一些抵押物，以此来减小银行的借贷风险，在客户所提供的抵押物中，房地产是最具增值效益的抵押物，所以银行贷款一般以房地产做贷款抵押。

为了确保银行借贷和房地产抵押的等价性，房地产评估适时而生，成为了联系客户与银行、房地产与贷款的中介产物。

细探析房地产评估机构与银行之间的关系，发现二者之间的唯一纽带是抵押贷款业务，只要银行开展或办理房地产抵押贷款业务，评估机构就会派上用场。

要注意的是，尽管房地产评估业在我国最近几年的发展极其迅速，但由于该行业在我国的起步时间相对较晚，很多机制、规范并不完善，所以难免会在评估中发生一些错误，导致评估失效。

这些弊端主要体现在以下几个方面：
1、评估机构的公正性、独立性欠缺
银行和房地产评估机构之间的关系应该是合作关系。

一般来说，银行在选择评估机构之前，都会对评估机构的资质进行考察，对评估机构所提供的评估报告质量进行检查，确保房地产抵押贷款业务评估的有效性。

但在实际工作中，银行在这方面可能会出现疏忽，再加上评估机构本身缺乏公正性和独立性，无法公平、公正的向银行上交评估答卷，所以导致房地产评估价格远远超过真实价格，进而增大银行的贷款风险。

2、评估机构容易陷入两难境地
为了保证评估机构所提供的评估报告的可靠性，银行会对报告质量进行检
测，甚至还会对评估报告中涉及到的房地产评估价值加以干涉，这一行为给评估机构施加了压力。

然，除了银行所施加的压力之外，客户也会给评估机构施加压力，比如客户拥有自有选择评估机构的权利，为了赢得客户，评估机构会尽量满足客户需求，从而受到客户的需求压力。

这样一来，银行和客户之间就形成了异常拉锯战，而评估机构是二者的中介，势必会处于两难境地。

3、房地产评估可能会引起一系列的风险隐患
房地产抵押贷款业务办理中，房地产评估机构在评估房地产价值时可能会引发一系列的风险，如：一，因受到银行施加的压力，评估机构在评估房地产时可能会选择一些不具备产权证明的抵押物进行评估，这种评估其实是无效的，只是一种过场而已；二，评估机构与银行的关系过于密切，或者银行过度信赖评估机构，造成银行贷款风险增大；三，评估机构可能会为了获取更多利益而与客户串通，利用假的产权证明进行房地产抵押贷款评估，致使银行遭受经济损失。

二、相应的解决对策
针对上述对房地产业务评估弊端的分析，现深入探讨弊端存在的原因，并在此基础上提出以下几点相应的解决对策，具体如下：
1、给客户自由选择评估机构的空间
银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定，给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择中意的评估机构；同时，银行在推荐评估机构时不能怀有偏见，不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。

2、切实保证评估机构的独立性
银行不再对评估机构进行干涉，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。

同时，银行要对评估机构的行为进行监督，保证评估机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。

3、定时审查、监督、评比
评估机构上级主管部门要定时对评估机构进行抽查，杜绝其不规范行为，对评估机构的资质也要定期评比，资质好的要升级，资质差的要降级，直到取消执业资格。

4、建议对大宗的评估业务实行招标投标制
评估业的招标投标，可通过以下方式操作：首先，由银行公布招标通知，可公开招标，也可邀请招标。

其次，由各评估机构根据自身的资质、实力以及对评估标的物的估价思路、方法等拟定标书，投标。

最后，由评估行业的专业资深人士根据投标单位的资质及评估方法的合理性等标准评标，决标。

这种操作方式较简单，但决标时并未确定标的物的市场价值，后续评估工作需要中标单位完成。

有人推荐另一种操作方法，即由投标单位通过合理的估价程序将标的物的市场价值计算出来，由专业人士直接对投标单位的计算方法及计算结果进行评比，最合理者中标。

笔者怀疑后一种操作方法的可行性：首先，投标者尚未中标，并未获得评估委托资格，难以掌握评估标的物的全部资料、数据，无从计算标的物市场价值；其次，各投标者都已完成评估的主要工作，耗费大量人力物力财力，若未中标，则其投入得不到补偿，从评估业整体来说，损失大于利益，参加投标竞争的单位越多，该行业净损失越大，因此评估单位可能丧失竞争投标的积极性；第三，这种操作方法可能为打着公开招标幌子搞私下交易的行为提供机会。

后一种方法不同于建筑工程招投标。

在建筑工程招投标中，计算报价、设计施工方案，只是投标的承包商全部业务活动的一小部分，是“序曲”，主要业务是中标签约后的施工活动；而这种评估行业中的招投标，投标者已完成大部分“产品”，而多人生产多件产品，买主却只有一个，其他的产品都是白费力气，不会再有第二个买主来买他们。

目前有的地方已经实行过第一种方法，而且相当成功。

因为这种方法要耗用大量人力、物力、财力，对价值小的评估标的物而言不太切合实际，因而评估机构没有参与的积极性。

只有将这种方法运用于价值量大的标的物，才能收到预期的效果。

三、结束语
综上所述，房地产抵押贷款业务评估对银行贷款风险的降低有重要意义。

由于我国房地产抵押贷款业务评估的起步时间比西方国家晚，所以我国房地产业务评估的整体水平并不如西方国家高，评估实践中还会发生各种各样的问题和弊端，必须做好相应的管理和控制，采取有效措施尽可能的保证房地产抵押贷款评估的有效性，切实促进房地产抵押贷款评估行业的发展。

本文着重探讨了房地产业务评估中的弊端，并给出了几点相关的解决对策，希望对同行工作有所帮助。

参考文献：
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[2]李勇，张伟，陈灿平. 房地产估价与房地产金融风险[J]. 西南民族大学学报（人文社科版）. 2011（03）
[3]于伟，吴文华. 房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J]. 中国房地产金融. 2010（07）。