杭州解百：强强联手 杭州百货市场格局明朗

2. 目前杭州市场形成银泰百货，杭州大厦，杭州解百三足鼎立的局面
从 2010 年“全国百货单店销售排行榜”10 强榜单中来看，杭州是上榜商场数量最多的城市：杭州大厦持续位 居第一，武林银泰、杭州解百集团股份有限公司分列第八和第十二位，但在 2011 年、2012 年的排行中，杭 州大厦接连滑落到二、三位，武林银泰和解百集团则全部跌出 10 强之外。作为中国著名的精品百货公司， 杭州大厦的傲人成绩一直受人瞩目，在 2012 年单体百货排名前 5 中，仅杭州大厦一家是百货业态，其余均 是购物中心，符合我们年度策略的观点。
万象城
下沙商圈
下沙目前还处于待完善状态，随着“城市东扩”进程的加快，这里的商业 百联奥特莱斯，都尚购物中心 发展档次和经营格局会逐步完善。
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3. 三大集团各领风骚
杭州大厦领航武林 商圈：杭州百货大楼，武林银泰，杭州大厦三家商场错位经营，互相烘托，构筑了杭州最 繁华的武林商圈。杭州大厦和武林银泰，在武林商圈中的业绩排名数一数二，虽然杭州大厦作为一家单体百 货，但其傲人的成绩在全国百货中依旧受人瞩目，成为江浙一带家庭周末购物聚会的首选去向。从 2012 年
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的销售额来看，杭州大厦 59.07 亿的营业额是武林银泰的 2 倍，从体量上来看，杭州大厦的营业面积是银泰
图 3：杭州大厦 2010-2012 年净利润
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租赁
股权比例 100% 70% 100% 100% 100%
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根据我们草根调研 的结果来看，春节期间各大商场的客流量下滑明 显，选择去商场吃饭休闲娱乐的人次高于 购物的人次 。由于杭州高端百货市场居多，零售终端价格高居不下促使消费者向低价格的电子商务购买渠 道转移，同时由于购物卡 限制和政府反腐力度的加强，春节黄金周期间 高档商品销售下滑态势明显。电子商 务前臵的分流，短 途节日出游等因素也是导致春节黄金 周消费数据低迷的关键因素。
2012 年受外围经济低迷的负面影响，高端百货下滑明显，杭州大厦营业收入出现了 4.16%的负增长，净利 润下滑 5.43 个百分点。武林银泰 2012 年的销售额为 30.07 亿，同比增长 25.3%。相比其他高端百货 2012 年上半年的变动幅度而言，杭州大厦的下滑幅度属于正常范围。
图 2：杭州大厦 2010-2012 年营业收入
-18.4%
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解百集团湖滨商圈 一枝独秀：杭州湖滨商圈由于毗邻杭州西湖和吴山广场，之前一直依托旅游商业发展，随 着商圈的成熟逐渐向高端名品购物和休闲娱乐商圈转型。目前，湖滨商圈的门店包括杭州解百，新元华，新 世纪，利星铭德广场（2000 年 11 月 16 日开张，2002 年 9 月 1 日由浙江银泰百货管理输出），湖滨国际名 品街，属于杭州的第二商圈。杭州解百在杭州共有 4 家门店，公司百货业态定位中端城市综合消费，主力店 位于湖滨商圈包括解百 A,B 楼，新世纪和新元华三家门店，总体量达 13 万平方米，经营面积达 8 万平方米， 主要为自有物业。三幢大楼彼此毗邻，各具特色又相互融合，其中解百 A,B 楼以现代生活类商品和男性消费 为主流，新世纪偏重于白领女性消费，新元华主攻年轻时尚客群。目前正处于停业装修阶段的解百 A 座有望 在 2013 年 4 月底恢复正常营业（开始装修时间为 2012 年 5 月），公司表示未来重组完成后，A/B 楼有望 升级为高端百货。由于门店装修和延安路整治工程的影响，我们预测 2012 年公司整体营业收入同比下降 5%。 同时，随着湖滨 商圈二期工程的竣工和地铁的建成，解百拥有更加广阔的发展空间，因此 我们判断今年杭州
券 的 5 倍之多。但从客单价上看，杭州大厦因其商品多属于精品，客单价在 2000 元左右，而银泰的客单价仅
为 900 元。总体来看，杭州大厦引领高端百货，银泰百货引领青春时尚风。从杭州大厦高端品牌的丰富性， 营业面积扩张的有 限性，客单价的稳定性来看，我们判断杭州大厦今明两年的增速将保持 在个位数的增长水 平。
集团两家，即将上演二龙夺珠的场面。下面我们将从杭州的三大商圈：武林商圈，湖滨商圈，庆春商圈来分
析上述三家集团在杭州市场的竞争力。
表 2：杭州主要商圈的基本情况介绍
商圈
特色
武林商圈
杭州最繁华的核心商圈，位于杭州的市中心地位，寸土寸金
武林银泰，杭州大厦，杭百
湖滨商圈
紧邻西湖，商业定位起点高：国际名品街，特色连锁餐饮店，休闲消费 解百，新世纪，新元华，利星广
公
司
研
究
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强强联手 杭州百货市场格局明朗
2013 年 2 月 25 日
推荐/首次
东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券
——杭州解百（600814）调研快报
高坤
零售行业研究员
符艺蕾 联系人
010-66554016 010-66554130
券杭州解百 调研快报
汇聚了
LV,HERMES ,CART IER, VALENTINO, CHOLE,LA MER 等 80%的国际顶级奢
侈品品牌及国内众多知名品牌，
武林银泰 3.5 万
26.3/24/30.07 （亿）
以年轻人和新型家庭主主要客群，同时兼顾 其他客群的新潮时尚消费。
Only，AMASS,C ATEGORY 等潮流品牌
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兰溪购物中心
2012 年 11 月
3万
租赁
100%
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图 4：杭州解百湖滨商圈主力门店分布示意图
券
证
兴
东
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表 6：湖滨商圈核心门店对比
解百集团
利星
面积 特色
8万
三幢大楼彼此毗邻，各具特色又相互融 合，其中解百 A,B 楼以现代生活类商品 和男性消费为主流，新世纪偏重于白领 女性消费，新元华主攻年轻时尚客群。
券2012 年销售额 72 亿 60 亿
3 4 5 6
杭州大厦 广州天河城 深圳万象城 南京德基
证
59 亿 55 亿 55 亿 52 亿
7 8 9
兴长春欧亚
上海八佰伴 南京金鹰购物中心
50 亿 45 亿 41 亿
东 10
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南京中央百货
41 亿
杭州解百收购杭州大厦在本地市场将形成强强联合的效应。若收购成功，杭州大型百货仅剩银泰集团和解百
图 1：杭州大厦 ABCD 座分布示意图
证
兴
东
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表 3：武林商圈主要门店对比 面积
杭州大厦 18 万
近三年来营业额
53/68/59.07（亿）
定位 品牌
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高端百货、精品百货 A 座以女性商品为 主，B 座是综合性商品，C 座是生活馆， D 座突出潮流个性。
解百三家核心门店 的增长率将升至双位数水平。
表 5：杭州解百门店简介 门店
解百 A/B 义乌解百 新世纪商厦 新元化 灵隐购物中心
开业时间 1949 年 1996 年 2000 年 2009 年 12 月 2012 年 3 月
营业面积 1.8 万 1.5 万 3.2 万 3万 0.5 万
物业属性 自有物业 0.6 万自有 自有物业 1.8 万自有
表 4：单体百货营业收入同比浮动情况 同比增长 新光天地 长春卓展 杭州大厦 燕莎 西单
券
证
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东2011H1 42.8%
2012H1 14.9%
浮动 -27.85%
30.9%
2.2%
-28.73%
14.2%
-3%
-17.2%
20.4%
1.6%
-18.8%
19.1%
0.7%
带。
wk.baidu.com
场，湖滨国际名品街
吴山商圈
与湖滨商圈相连，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应，具有历史文 西湖银泰 化特色，拥有一条仿古商街，清河坊街。
黄龙商圈
一直是杭州集生态，人文，旅游，会展，运动的主要区域，已经确立为 杭州城内的高尚商务区，形成了相对集中的商业氛围。
以写字楼为主
庆春商圈 城西商圈
2008 年 6 月 20 日，江干区提出三年“决战东部”计划，杭城东部将崛起以 庆春银泰，百大绿城-西子国际
春节期间，杭州大厦，百货大楼，银泰百货，解百等 7 家商场累计销售 28220.7 万元，同比下降 2.6%；超
市下降幅度最为明显，世纪联华庆春店，物美西城店，好又多超市凤起店，乐购超市庆春店，华润万家云河
店，家乐福超市涌金店，欧尚超市大关店等 11 家超市累计销售 9935.9 万元，同比下降 31%。
营业面积 1.36 万平米
与西湖仅一街之隔，依托西湖之秀美，以休 闲购物为主体
品牌
周大福，金至尊，HSTYLE,GXG， SCOFIELD 等国内潮流一线品牌。
万宝龙，ZAR A，jack&jones，歌莉娅，周 大福，verom oda，飞亚达
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对比湖滨商圈的核心门店来看，解百集团较利星广场在营业面积上占据明显的优势，坐落在商圈核心位臵的 解百凭借其三幢错位经营的门店大大提高了自身的集客能力；从品牌效应角度来看，解百优质的商品服务赢 得了当地消费者的信赖，在当地享有很高的名声；总体来看，解百集团在湖滨商圈形成了一枝独秀的局面。
2010 年开业的杭州万象城总建筑面积 80 万，其中购物中心商场面积 24 万平米，是目前杭州最大的购物中 心。主力店铺有：大型时尚百货，ole 超级市场，高品质多厅影城，符合国际奥林林匹克标准的真冰溜冰场， 以及众多国际一线奢侈品牌。根据我们的调 研显示，由于其处于城东独立的钱江 新城商圈，相距武林商圈和 湖滨商圈有 40 分钟的车程，因此对传统主流商圈的分流有限，影响较大的是距离 10 分钟车程的庆春商圈。 根据我们春节期间 的走访结果来看，高端百货的销售情况不尽 如意，大多数驱车前往的家庭以溜冰，看电影 和吃饭聚会为主，根据我 们的判断，其在杭州最主要的竞争对手是传统 的高端百货杭州大厦，但其吃喝玩乐 一体化的购物模式 将对仍以百货为主的杭州大厦造成一 定的威胁。
研 究 报 告
东 下的 2009 年春节，创近四年新低。分区域看，呈现一线城市个位数增长（出境游影响较大），二线城市双
位数平稳分化的格局：河南，湖北，天津，重庆，河北重点监测企业销售额比去年春节期间分别增长 18%， 17.5%，17.2%，16.2%和 15.9%。而杭州则成为春节唯一一个销售同比下滑的城市。
庆春广场为核心，有“第二武林商圈”之称。
（杭州大厦的储备项 目）
城西房地产的商住味道，却因缺乏大型综合商业配套项目而不被认可， 西城广场，印象城，城西银泰城
城西商圈一直以来都以西城广场作为购物娱乐及餐饮的商业中心。
（银泰的储备项目）
钱江新城商圈
经过 5 年开发，钱江新城已从以前茅草丛生的杂地摇身一变成为杭州政 治，经济，文化新中心的中央商务区
执业证书编号：S1 480511110001
证 事件：
近日，我们对公司进行了实地调研，并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。
兴 1. 春节黄金周杭州市场商超销售下滑
2013 年春节黄金周百货零售企业零售额增 14.4%，增速比 2012 年下降 1.3 个百分点，仅高于金融危机影响
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表 1：2012 年全国单体百货销售排行榜
排名 1 2
商场名称 北京新光天地 广州正佳广场