历史街区的商业开发_以武汉天地为例

１．武汉天地开发背景

２．武汉天地商业化更新中的理念

武汉天地位于汉口旧城长江北岸的永清片区，原为汉口开埠后的旧日租界，是汉口旧城与新城区的过渡位置。西邻中山大道，南接卢沟桥路，东临长江，面向汉口江滩公园，尽揽长江二桥江滩美景，周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，与轻轨黄浦站咫尺之遥。

该地块历史建筑物保留完好，自身特色明显，绿阴覆盖，和式矮楼和西方复古式建筑在幽静的小街边排列得错落有致，红砖红瓦或灰砖红瓦的砖木建筑，样式简单，几乎均为多层建筑。但该区域范围内环境较为杂乱，公共设施明显不足，交通受阻，市政管网缺乏。政府为了改善生活环境，加强资金吸引，进行市政基础设施建设，提升生活环境品质，采取了市场的操作手段，逐步实现地块更新，实现价值升值。在这样的改造背景下，市场经济下的投资回报与历史场所保存的平衡便成为了规划博弈的核心关系。

香港瑞安集团于２００５年拍下这块汉口中心城区的临江土地，整个项目规划参照上海新天地的改造模式，丰富旧城改造的内容和灵活的手法，将现代时尚元素注入老汉口的文化传统之中，集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施为一体的市中心综合发展项目，地块焕发出新的商机。整体而言，设计者在其中保留数栋具有历史风格与历史价值的建筑物，并以此作为设计的切入口注入具有现代时尚元素的餐饮、娱乐、精致酒吧等多功能的设施，仿造上海新天地，打造出一条时尚的商业步行街，依靠武汉天地打造的良好品牌效应，周围建设高档写字楼和住宅区。整个方案延

续了汉口旧租界区的特色，充分尊重了旧城的肌理，同时完善了旧城功能配置，采用小街坊的尺度进行地块划分，围合式建筑布局，提升道路网密度，缓解交通压力，创造了宜人的街道空间。建筑方案设计也充分考虑武汉市城市历史的特色，尤其是租界区的建筑特色，以旧城复建为基础衍生出了现代文化。

应当说明的是，我们要以发展的眼光来看待历史地区的建筑及场所的保护和更新，当历史建筑生存与发展的土壤发生变化时，我们需要及时调整相应的保护措施。历史保护与商业开发可以在一定程度上相互结合起来，而其中历史保护是政府行为，地产开发是商业行为，在不影响发展的前提下，在保护与利益的博弈中，尽量平衡两者的关系。

武汉天地的开发中较为完整的历史街区风貌保护又提升了地块的品牌效应，在开发更新集中的旧城区中打造一个全新的文化标签，而这张标签在传承地块历史文脉的同时，将武汉典型生活特色传递在了武汉天地楼盘上，打造了新颖而不可复制的景点，其房地产的开发所获得利益是单纯对历史建筑的“拆”所无法达到的，在保护历史地段与房地产开发获利的平衡中得到了良好的收益。可以说历史建筑不是城市发展的包袱，当赋予历史地段新的生存含义时，它将成为旧区改造的推动力，甚至会成为城市发展的带动点，为旧城区新环境增添新的色彩。

杨璇

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３．开发方式４．设计总结经验

如右图所示，武汉天地地块规划面积为６１万ｍ，被黄浦大街划分为Ａ、Ｂ两地块。Ａ地块保留９栋上世纪二三十年代的历史建筑，用地功能以办公、餐饮、娱乐、零售为主，Ｂ地块以住宅功能为主，配备相适的小区商业配套设施。

武汉天地的开发建设分为两期。前期以商业街的开发为主，并进行部分住宅的建设，后期在地块品质提升之后，再将周边地块建设成包括高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼在内的大型综合的地产项目。这样的开发与经营模式是上海新天地开发经验在武汉的延续，这样的开发模式在早期建设时，不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以期在后期的地产开发中获得更高的商业利润。这样的开发，手段独特且可持续性强，值得我们借鉴：

３．１地块功能的置换

武汉天地原为日本在汉口的旧租界，新开发的土地功能置换，打造成为集商业、居住、休闲、零售为一体的综合地块。Ａ地块中山大道可达性好，又紧邻轻轨站点，区位优势明显，适合商业开发，此处设计成为开发力度较大的以办公、餐饮、娱乐、零售为主的综合商务区。其中９栋历史建筑保留完好，具有明显的汉口租界建筑特征，利于形成独具特色的风貌休闲区。Ｂ地块靠近汉口江滩公园，周边环境宁静和开阔，是高品质住宅的首选。整个规划设计中，注重街区环境意象与生活内涵的延续，以提升公共休闲特色主题为重要手段，为改造后的街区空间赋予出了现代生活在历史环境中新的“场所精神”。整个设计打破原本较为封闭独立的内部空间，挖掘潜在的空间资源优势，将居住、商业、公共设施等通过街道与开放空间相连，共同构成综合各种生活的人性化空间。

３．２历史建筑的保护

武汉天地内的建筑保留完好，能够较好的体现汉口租界区的老风貌。基地中的９栋历史建筑具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色。地块内建筑的墙体尊重历史建筑，多采用清水砖墙等材质，细细观察还能看到每块红砖上那个年代特有的烧制的标志，向我们诉说着这些建筑的古老历史。开发商在保留历史建筑的同时，还植入了时尚的商品与元素，“小资”味弥漫了整个武汉天

地的古街，专卖店琳琅满目，精巧雅致，忍不住令人驻足品玩。

３．３配套设施的建设为服务本地居民以及外来游客，武汉天地周边的配套设施也十分完善。步行三分钟便有公交站点，五分钟可以到轻轨黄埔站。武汉二中，七一中学，解放中学，育才小学等重点学校环绕周围；地处汉口市中心，医疗，金融，商业均很方便。配套商业有武汉天地商圈、高档百货等；金融设施有工商银行、建设银行、中国银行等；娱乐休闲设施有江边足球场、江滩公园等；医疗设施有空军医院、市八医院、１６１医院等；公交服务设施有公交麻阳站、轻轨黄浦站等。

３．４建筑群体的配置

容积率是每个开发商最关心的指标。在武汉天地的开发中，由于地段价位较高，容积率与历史环境的冲突就显得尤为突出。设计者没有采取传统的设计手法，摒弃了高密度的建设，街道空间没有采用狭窄的尺度，反而放大了Ｄ＼Ｈ比值，街区周边用中低层住宅建筑围合，在远离视线范围外布置高层塔楼，以缓解街区空间与高层住宅之间的矛盾，当游客行走于武汉天地时感受到的是街道两侧尺度宜人的底层建筑界面，而忽略了尺度高大的外围塔楼。

３．５开敞空间的设置

武汉天地注重场地的角部围合，场所完整性强，为形成场所特征提供了良好的物质基础。其内部空间连贯且完整度高，加之两侧的特色历史建筑，很好地延续了武汉早期里弄的氛围，围合建筑形成的连续的街道界面，保证了适宜的街道空间，展示出了街道空间序列的完整。基地内有一定的古木名树，利用树木的软性分割，增加了公共空间与半公共空间的层次性，为社区居民邻里交往提供了更多的选择性与引导性。

从武汉天地的更新改造中，我们应当看出，依据历史街区价值的不同，旧城更新的方式也是有所差异的。对于保留完好的历史街区来说，当其所处的周边环境发生质的变化时，依其所变，采取相应的措施去调整街区的模式与结构，也可以使历史街区发展得更为长远。在保护建筑物时，应当尊重原有形态并保护基本的风貌特征，适应时代发展的需要，采取新技术、新方法，将历史建筑的时代与文脉特征进行一定的提取，重新反馈于历史建筑当中，运用新的设计语言与手法，增加时代的新元素，保留新老建筑与场所之间的时间与空间的距离感，将老街区与新生活以一定的模式融合在一起，才能实现旧区的时代性的更新，这样的手法也更会使人们感受到城市文化的沉淀，历史文脉的传承。

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（作者单位：武汉大学城市设计学院）