夹江市场0715(1)(1)

6291.9 14479.9 6511.3 10009.3 10559.5 10304.3
1.61 177
3.57 602
1.67 177
2.39 258
2.45 272
2.52 287
3908 4056 3899 4188 4310 4089
6511.7
1.53 168 4256
十二月
4990.9 1.14 127 4378
洋房
166㎡
1000/600
月均去化60套
待推
滨 江
新地国际城 2T5高层 60-95㎡ 1900/800
新
城
滨江第一城
2T5中高层， 2T4多层
人民医院
5
4：滨江第一城【改善】
中
夹江外国语学校
5：峨眉山月【滨江改善，待售三期】
项目信息：项目占地34亩，容积率2.0，共384户。
项目信息：占地78亩，容积率2.5，共
项目信息：项目住宅占地73亩，容积率
产品情况：平层100-130㎡，底跃170㎡带花园，1T2，
1100户。
3.6，共1900户。
省域相对位置 图
一、概况——城市关键指标
城市经济指标(2016年数据)
GDP总量 总人口
常住人口增长率 第三产业增长率/占比
137亿元 34.89万 1.02% 9.5%/31%
土地市场指标（近三年）
— 成交规模 成交宗数
2015年 213亩
3宗
区域最高楼面价
地块中央公园 1206元/㎡
房地产市场指标（近三年）
-----
一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月
销售金额（万元） 8279.3 11018.0 8314.8 6697.1
销售面积 （万㎡） 2.13 销售套数 （套） 224
2.81 299
2.05 219
1.62 171
销售均价 （元/㎡） 3887 3921 4056 4134
5000 0
4015 923
2015年
4187 839
2016年
4160 990
2017年
平均楼面地价（元/㎡） 本年平均房价（元/㎡）
年份 土地供应（亩） 土地成交（亩）
2015年 956.37
213
2016年 197.1 90
2017年 127.2 120
年份
2015年 2016年
土地单价（万元/亩） 131
套。
老城区：
2：华恒中央公园
项目信息：占地约105亩，160㎡洋
2
本案
4000-4500元/㎡
房，84-125㎡高层。选用新中式装
修风格，智能小区配置，滨江休闲 公园及湖景资源。
1
中
夹江一中(最 好)
销售：5月1日首开，共460套房
源，至今去化约400套，均价约 4800元/㎡
3：滨江雅河府【目前最贵，待售二期】
— 销售面积（万㎡）
2015年 19.32
销售额（亿元）
7
销售均价（元/㎡）
4015
GDP增速 常住人口 城镇化率 固定资产投资额
2016年 90亩 5宗
区域最高土地总价
2016年 19.78
6.5 4187
9% 34.89万 40.27% 123.65亿
人均GDP 城区人口 人均可支配收入 房地产投资额
39266元 13.2万 29048元 18.39亿
2017年 120亩
4宗
地块中央公园 19.4亿元
2018年1-5月 —— ——
区域最高土地单价
—— —— ——
地块中央公园 185万/亩
2017年 25 10.4
4160
2018年1-5月 15 6.5
4359
期末库存（万㎡） 库存周期（x个月）
121
2017年 140
年份
平均楼面地价 （元/㎡）
本年平均房价 （元/㎡）
2015年 923 4015
2016年 839 4187
2017年 990 4160
数据来源：数据来源:乐山市夹江县国土局
乐山市夹江县城市地图
景
千佛岩
龙头河
乐山北火车站
小
夹江一小(最 好)
运
夹江客运中心
夹江县政府
时代广场商圈
滨江新城： 4300-5000元/㎡
王水井商圈
34
夹江外科医 院
1：棕榈银滩【改善】
项目信息：项目占地80亩，容积率
2.3，共1037户。
产品情况：多层166㎡（实得210
㎡）均价5300元/㎡；中高层90-
120㎡，均价4500元/㎡。
销售：2018年1月28日开盘，至今
共推出约600套房源，还剩约90
1900套/55%
100
城
滨江第一城
1100套/94%
50
4500 4100 4300
滨江雅河府
384套/97%
50
4850
板块合计 滨江新城主要以改善型户型为主，主力面积为110-140㎡，月均去化550套左右，成交 均价4500元/㎡。
数据来源：专向跟踪市
三、板块分析——板块产品及存量
城市各板块介绍： 【老城区板块】 以街心花园、王水井商圈为核心枢 纽，为目前唯一城市成熟生活区。 【滨江新城】 青衣江沿线一带，是夹江城市发展 方向所在，也是当地政府着力打造 的全新高端生活区。
夹江房地产市场报告
一一、、概况概—况——城市—简城介 市简介
量化分析： 1、夹江为中国西部瓷都，隶属于乐山，城区常住人口13.2万，人均可支配收入达到2.9万元，在乐山市各区县排名第一。 2、夹江县是乐山市的工业强县，产业基础雄厚，人均GDP高达3.93万元，良好的产业基础对居民的购买力形成强力支撑； 3、夹江人均住宅销售面积为1.89㎡/年/人，高于全国人均住宅1.04㎡/年/人，市场发展绝对成熟，且目前在新城建设强有力的拉动下，市场前景良好； 4、施销比3.7，介于健康水平3-4之间，房地产开发力度略强； 5、销售情况: 夹江17年市区商品房成交面积25万㎡，成交金额10.39亿，成交均价4156元/㎡。
供应量（㎡）
27.86 24.51 27.65
成交量（㎡）
20.22 24.56 24.98
成交均价 （元） 4015
4187
4156
数据来源：数据来源:乐山市夹江县国土局
二、宏观市场——供求量价
夹江近2017年商品房销售量价
①商品房需求量分析：1-2月销售面积逐渐增加，2-5月持续降低，5-6月陡增，增幅为21.74%，达到全年销售面积峰值；6-7月迅速回落，7-10月基本 保持稳定，10-12月降低。 ②商品房售价分析：1-4月销售均价呈上涨趋势，4-7月先降后涨呈波动状态，7-9月持续上涨，涨幅为10.54%，9-10月有回落，10-12月持续上涨， 12月达到全年均价峰值。 总结：2017年市场需求量呈频繁波动状态，但销售均价整体呈上涨趋势，涨幅为12.63%。
（套）
（万㎡）
4000
100
4200
0
5
500
15
10
1000
4800
4600 4300 5000
/
30
12
1200
80
3
300
24.5
50
6.5
666
10
3
300
270
39.5
4966
/
片区均价 （元/㎡） 4000-4300 （清水）
4500 （清水）
/
数据来源：专向跟踪市
二、宏观市场——土地
区域
楼盘名称
物业类型
面积段
存量/潜在供货
销售情况
老
城
六和城
高层 90—130㎡ 1100/700
首期尾盘
区
推售情况
待推
板块合计
老城区主要以刚需户型为主，主力面积为100-120㎡，库存约1500套。
中央公园
80-100㎡
2T4高层
1200/1000 首开去化300套
150㎡
待推
棕榈银滩
15F高层;6F 90-120㎡
近三年土地供需概况及土地价格走势
①土地供应量陡降后持续下降，成交量陡降后略有回升，供求关系由供过于求转变为供求基本平衡； ②土地价格整体呈上涨状态，先降后涨，整体涨幅为6.87%； ③平均楼面地价先降后涨，整体呈上涨趋势，但涨幅较小，为7.26%；平均售价先上涨，后略有降低，整体呈上涨趋势，涨幅为3.61%。 总结：近三年来，土地市场已由供过于求的状态转变为供需关系基本平衡，从而使得土地单价小幅上涨，楼面地价小幅上涨，售价随之小幅上涨。
区域
楼盘名称
住宅总套数/去化率
月均销量（套）
成交均价（元）
老
城
六和城
1000套/94%
200
区
3900
板块合计
老城区主要以刚需户型为主，主力面积为100-120㎡，月均去化200套左右，成交均价 3900元/㎡。
中央公园
1200套/33%
300
4500
滨
棕榈银滩
1000套/61%
60
江 新
新地国际城
数据来源：数据来源:乐山市夹江县国土局
一、概况——行业相关政策
当地拆迁补贴政策概述
1.房屋赔付方式： ①就地安置：在镇区修建安置房 ②货币安置：按家庭户籍人数，20-25万/人的标准赔付（不同镇区具体赔付金额不等） 2.土地赔付方式：社保
文件名称
出台部门 出台时机
重点内容
限购政策 限贷政策 限价政策
2.积存：目前住宅总 积存3000余套，滨 江新区板块1760 套，老城板块1250 套。
3.产品：市场以清水 产品呈现为主， 100-140㎡热销。
4.价格：夹江商品房 市场近两年成交均 价为4257元/㎡， 2018年一季度成交 均价为4359元。
三、板块分析——板块去化情况
城市各板块介绍： 【老城区板块】 以街心花园、王水井商圈为核心枢 纽，为目前唯一城市成熟生活区。 【滨江新城】 青衣江沿线一带，是夹江城市发展 方向所在，也是当地政府着力打造 的全新高端生活区。
无
银监会
以家庭为单位，若有一套房在贷，首付40%； 2017.1.1
若有两套房在贷，拒贷。 无
限售政策
无
……
其它特殊政策
无
政策解析
二、宏观市场——供求量价
夹江近三年商品房供求量价
①商品房供求情况：近三年来，夹江商品房供应比例基本持平， 2016年供应量略有下降，2017年供应量回升，成交量上涨幅度不大。 ②商品房量价走势：近三年来，夹江商品房成交均价随成交量的增加，略有上涨。 总结：近三年来，商品房供求关系逐渐趋于平衡，成交量和成交均价略有上涨。
近三年夹江商品房供求情况
40
27.86
20.22
20
24.5124.56
27.6524.98
0 2015
2016
2017
新增供应（万方）
住宅成交（万方） 线性 (住宅成交（万方）)
近三年夹江商品房量价走 势
2015 2016 2017
27.86 24.51 27.65 20.22 24.56 24.98
销售：一期雅河府已售罄；二期待定；三期雅河居共230套， 年2月3日开盘，目前去化约400套，均价 罄，三期紫园还未开售，正处于入会排号
至今还剩10套左右
4200-4300元/㎡。
阶段
1.市场：夹江近3年 年均销售面积23万 方，2017年销售25 万方，金额13亿 元，县域刚需已被 有效释放，逐步承 接部分夹江老城外 溢，短期内市场具 有一定竞争压力， 远期向好。
总结：当前市场存量较大，结合2017年月均去化速度，预估需18个月左右去化完存量。
区域 老城区 滨江新城
在售项目
六和城 新地国际城 中央公园 棕榈银滩 滨江第一城
雅河府 合计
夹江各主要楼盘截止2018年5月存量状况
住宅成交均价 （元/㎡）
住宅在售 余房 （套）
剩余未推体量 剩余未推数 合计未推体量
（万平米）
4015 4187 4156
供应量（㎡）
成交量（㎡） 成交均价（元）
年份 2015 2016 2017
近三年夹江商品房供求情况
Hale Waihona Puke Baidu
新增供应（万方） 27.86 24.51 27.65
住宅成交（万方） 20.22 24.56 24.98
供需比 1.38 0.99 1.1
年份
2015 2016 2017
近三年夹江商品房量价走势
数据来源：数据来源:乐山市夹江县国土局
二、宏观市场——库存
当前库存及潜在供货情况
一、库存情况 老城区目前未推体量为15万㎡，均价为4000-4300元/㎡； 滨江新城集中供地集中推货后，目前未推体量较大，为24.5万㎡，清水均价在4500元/㎡左右；
二、潜在供货情况 目前整个夹江市场潜在供货量较大，余4966套共39.5万㎡，整体均价在4300元/㎡左右。 滨江新城区域预计下半年有800套左右房源入市，预估均价在4500元/㎡左右（清水）。
夹江近三年土地供需关系
1500 1000
500 0
956.37 213
2015年
197.1 90 2016年
127.2 120 2017年
土地供应（亩） 土地成交（亩）
土地单价 （万元/亩）
150
140
131
130
120
110 2015年
121 2016年
140 2017年
近三年楼面地价及平均房 价
6+1/9+1F。一期分两批次推售，17年9月推售96套，17年11 产品情况：面积100-140㎡左右，2T5中 产品情况：76-140㎡，高层，2T4、
月推售68套，均当月售罄，至今共去化164套，平层均价4500 高层、2T4多层。
2T5。
元/㎡，底跃均价7500元/㎡。
销售：项目2017年10月1日蓄客，2018 销售：2013年10月开盘，一期二期已售