《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》

《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》

杭州市政府2005年年底曾经出台的《杭州市市区留用地管理暂行意见》及之后的《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》等文件规定：“留用地项目”是指城市化过程中，为保障撤村建居后失地农民的利益，政府推行的一个政策。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给村集体经济组织，允许他们单独或合作开发建设。

杭州是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。随着城市化的推进，留用地建设项目的用途也从原来的工业厂房、仓储用房为主向现在的标准化厂房、配套公建用房为主的方向转移。留用地可用于发展除经营性房地产外的二三产业项目，如商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等。

本《补充意见》由杭州市政府2009年6月10日公布实施。主要规定了以下内容：

1、《补充意见》明确了留用地项目土地出让方式。

分别明确了村级集体经济组织自主开发的留用地项目、“留用地货币化”的留用地项目、村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地的批准及出让方式。并明确了项目建成后，村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。设置挂牌出让地块起价时要充分考虑村集体经济组织参与合作开发等具体因素，合理确定起价。

2、《补充意见》明确了留用地项目公开出让前期报批程序

分别规定了“大项目带动”捆绑报批的留用地项目、单独申报的留用地项目、公开招标拍卖挂牌出让的合作开发留用地项目，的前期报批程序。

3、《补充意见》明确了留用地项目出让资金的核拨

（1）公开出让的留用地项目，凡使用享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的，其土地出让收入在扣除应上缴国家、省规定的提留资金及储备中心前期垫付的相关费用后，剩余部分由市财政局核拨给项目所在区财政；使用不享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的，其土地出让收入中45％的做地成本在扣除应上缴国家、省规定的提留资金及储备中心前期垫付的相关费用后，剩余部分由市财政局核拨给项目所在区财政。

（2）协议出让留用地项目，凡使用享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的，其土地出让收入在扣除应上缴国家、省、市规定的提留资金后，剩余部分的80%由市财政局核拨给项目所在区财政；使用不享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的，其土地出让收入在扣除应上缴国家、省、市规定的提留资金后，剩余部分的45%由市财政局核拨给项目所在区财政。

顾问单位需注意的是：

（1）留用地土地性质为国有

2001年4月30日，为了加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失，国务院出台了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)。

随后，为认真贯彻落实该通知精神，进一步加强国有土地资产管理，整顿和规范土地市场秩序，结合杭州本地实际，杭州市下发了《杭州市人民政府关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政[2001]15号)文件，明确提出了"凡撤村建居发展留用地，均应转为国有并实行有偿使用。" 2005年7月25日，杭州市《关于加强杭州市区留用地管理暂行意见》（杭政函[2005]128号），规定"留用地均应征为国有并实行有偿使用，不得用于经营性房地产开发。"

（2）留用地项目不同于小产权房，留用地是国有土地，是留给村集体经济组织用来建设公建和商业，用于保障失地农民长远生计的，不允许做住宅。而小产权房大多是在集体土地上建设的住宅。

（3）应分清村留用地是新是旧，因为旧的村留用地项目并不适用于新政，所以今后在遇到村留用地项目时，要注意区分是新政出台之前还是之后拿地的项目。新政之前的村留用地项目，首要风险是没有分割产权，这类房子只有大证，没有一般意义上的小三证（土地证、房产证、契证），不具有一般意义上的产权，不能转让销售。如果采用的租赁签约形式，租赁合同不能超过20年，长期权益无法得到保障。

新政出台后，明确了通过招拍挂出让方式出让的村留用地项目中，合作方所持有的部分，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。这意味着，如果规划批建的最小产权单元是"单间"，那么部分村留用地项目，就可以拿出"单套产权"。